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インベストメントブリッジがお届けする、いろはに投資のながら学習。
こんにちは、インターン生の清水です。
毎週木曜日は、株式会社MFS様とのコラボエピソードをお届けします。
それでは、淵之江様、よろしくお願いいたします。
よろしくお願いします。
前回ですね、本当にリッチ選び、今後の発展可能性とかファクトベースできちんと分析しましょうねというお話。
その中で、プロの手を借りてももちろんOKというお話をさせていただいています。
今回としてはですね、やっぱり今後の発展可能性をシンプルに考えると都心に近いところであればよいんじゃないかみたいな考えになってしまうんですよね。
その可能性があるんですが、それが正しいのかってきちんと整理しなきゃいけないなと。
今回は前回お話した二教科を含めて、より具体的に町の選び方、見方というのがお勧めできたらいいのかなというふうに思っております。
なるほど、ぜひよろしくお願いします。
まず見るべきポイントというところで、前回もちろんお話してるんですけども、人工動態とか再開発の状況っていうのは非常に大事なんですね。
都内であったらいいのかっていうのは、都内って広いですし、場所によってはどこがいいのかっていうところをもっと精緻に見なきゃいけないんですね。
人工はどう動くかが重要。
特に今、人工は減少トレンドにありますから、どれだけ人が集まる町を選ぶかっていうのが重要になります。
なるほど、人が集まる町と聞くと、例えば住みたい町ランキングなどにランクインしているエリア、都内のおしゃれなエリアだったり、最近だと東京寄りの埼玉の地域なども名前がよく上がっているのを目にしますが、そういった場所というふうに考えてよいのでしょうか。
住みたい町ランキングっていうのが、実際の皆さんの理想とか希望とか、あとは実際の住める場所ですかね、例えば家賃の関係で住めるとか、そういった内容も入ってきているので、一概にランキングだけっていうわけにもまずいかないというのは言って、
実際に住んでみてよかったランキングなんていうのはありますから、そこでやっぱり掛け算してみてほしいなというのが前提の一つなんですけども、確かにただおしゃれな町とか、あとは生活利便施設があって、すごい住みやすそうだなって町はいいのかなっていうのは実際ですね。
それで言うと、例えば埼玉の方で新三里にはコストコ、ララポートとか大きな商業施設どんどんと建っていたり、あと越谷には国内最大級として有名なイオンレークタウンもありますが、そういった大きな商業施設がある場所も人気になってくるんですかね。
そうなんですが、これポイントとして大事なのが、例えばコスト化できました、ラポートができました、私たち不動産投資を考える上では、例えば単身者の方であるとか、そういった方々がアパートなのか、あとはワンルームなのかとか、もしくはディークスなのかでも結構ですけども、そういった投資対象の方々がそこを好んで借りるのかとか、賃料が上がるのか、物件価格が上がるのか、
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っていうのを考える必要があるんですよ。そうすると、コストコララポートとかは別にネガティブな意味は全くないですよ。全くないんですけども、そこにファミリーが車で来る。で、皆さんがそこで買い物をしていく。果たしてその時にコストコララポートがある直近とか、もしくはその近いエリアの物件価格がググッと、賃料を含めて上がるのかどうかっていうのは考えなければいけないんですね。
なので、やっぱり資金とファミリータイプの物件価格が上がった時に、当然に賃料が上がるかっていう相関関係って実は見切れない部分があるんで。
はい。
なので、もちろんいいんですよ。もちろん商業施設があること自体ポジティブなんですけども、それだけ単純にこれはポジティブだとか、じゃなくてもう少し精緻に見なきゃいけないんじゃないかなというふうに気がします。
なるほど。それでは人が集まる街というところで、今日はどういった観点で見ればよいかお伺いできますか。
はい。前回のですね、ちょっと復習も入れていきたいと思うんですけれども、人が集まる街っていうのは、その街で再開発が行われるのみならず、例えば前回もお話ししましたターミナル駅近いですね、一番ターミナル駅での再開発等で盛り上がって、そして人が集まる、そういうのも大事なんですね。
はい。
例えば東京駅の再開発なんていうのはですね、とても沿線への影響が大きいわけですよ。
はい。
私、東京から大井町の間、勝手に京浜東北東海道ラインと呼んでるんですけども、あそこって各駅に再開発案件があるわけです。
はい。
東京駅の八重洲、そして丸の内、大手町、日本橋、これはもう有名ですよね。
はい。
そして隣の有楽町についてはまだ商業施設関係は色濃いんで一旦置いておくとしても、さらにその隣新橋だったらば、新橋駅前だったら再開発の、結構期待が強いじゃないですか。
はい。
ちょっと古めな球体芯のビルがあったりしますから、そこから虎ノ門にかけてのエリアってのはもうすでに森ビルさんはじめ頑張ってましたってですね、結構盛り上がっている。
はい。
そしてさらには新橋の隣の浜松町貿易センタービルの建て替えから始まって、大きな大きなエリア開発やってます。
はい。
浜松町の隣でですね、大きなビルが建ってですね、そして駅前の森永のビルなんかも建て替えの話ありますんで、あそこまだ再開発余力あるんですよ。
そして高輪ゲートウェイ、もうこれは有名すぎますよね。
はい。
新しい駅ができましたし、その前に大きな3つのオフィスビルができますよ。
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そして品川駅、皆さん品川駅について言うんであれば、リニアモーターカー、リニア新幹線の新駅の話で持ちきりかもしれませんが、というよりも宝口から含めたオフィスの再開発とか、ああいったところが非常に強いんですね。
はい。
そして大井町であれば、やはり大井町の駅前にですね、公的施設も含めた大きなオフィスビルが建ってくるっていう予定もあると。
各駅にオフィスができる再開発エリアがある。
これって近隣エリアへの影響大きいんですよね。
はい。
こういったところから見ていくと、駅がどれだけ盛り上がってくるか、オフィスに来るっていうのはやっぱり大事な話ですから、そこで駅の乗降車数とか、そういったことは重要なベンチマークになるっていうのは自明の理なのかなというふうに思います。
なるほど。今日の重要なポイントとして、ベンチマークの駅の乗降車数というのがあるんですね。
はい、非常に重要です。
で、また前回の話も少し振り返っていくんですけれども、さっきもちらっと品川のお話もして、駅がリニューアルされたからって本当にそのエリアの賃料、物件価格が上がるのかっていうのはわかんないわけですよ。
新鋭化できたからといって、必ずしもそこに人が集まるとは限らない。ただ綺麗になったら、今まで通りの方々が集まるんだったら変わらないですし、あくまで賃料、物件価格がどう動くかっていうのは重要なんです。
そしてもう一つ覚えていらっしゃるか確認ですが、前回はどんなふうに物件賃料価格が上がっていくのかっていう話をさせていただきました。
新築物件が立つ。そしてエリアの賃料、物件価格が上がる。新しい物件ピカピカですからね、賃料も上がります。
そうすると蓄がさ、もしくは使用が良いものですよ、もちろん。中古でもそれにキャッチアップする物件は上がっていくんです、賃料、物件価格が。
そうするとデベロッパーさんはじめ、あら、これはアップトレンド、これは当てたら儲かるんじゃないかって言って、さらに新築物件が立つっていうのが前回の復習ですけどもストーリーでしたよね。
バブの頃の期待値だけで流通価格が上がってるっていう状況とは異なりますので、ちゃんとストーリーが、あの昔はですよ、六本木の土地が来週になったら倍になるっていうのは、もうアップトレンドだからと上がるんだからと。
日本株式会社は潰れないんだからっていう話だったんですけども、それって実はストーリーが弱いんですよ。今はちゃんとストーリーがきちんとあって、そして上がってきてサイクルが。
受給のバランスをちゃんと考えてる。ですから皆さんもきちんと賢くですね、これを意識した日選びが重要になってくるっていうのがストーリーです。
ありがとうございます。先ほど駅の乗降車数が重要なベンチマークであるという話で、そこはよく理解できたと思うのですが、具体的にどのエリアがお勧めなのかって教えていただくことはできますか?
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ありがとうございます。そうなんですよね。先ほどお話ししたような駅、バイネームで言いました。そこは硬いんだなっていうのは市民さんも何となくご理解いただけると思うんですけども、そこもなかなか高いと。
そこにちなみにオフィスができるってストーリーをお話ししましたんで、そこに通いやすいっていうのはポジティブなわけなんですよ。
そうすると具体的なバイネームでエリアをお話しするのであれば、例えばこれ音声なので皆さん地図はできればお手元に置いていただければいいかなと、Googleマップでも何でも結構なんですけども。
例えばそのさっきの東海道のラインでお話ししましたが、例えば大森とか鎌田みたいな大井町の先の駅ですよね。そういった下町エリアで、そしてすぐに東海道ラインに出てるっていうかつながってますからね。
そしてさらに、さっき冒頭に話しましたが、街がどんなところかっていうのはやっぱり見るんですよ。例えば住宅地があって昔ながらの商店街があって、単身者にはご飯食べるところもあったらありがたいじゃないですか。
そういった下町があるような、商店街があるようなエリアって実は賃貸需要としては強いんですよ。
ですから大森も鎌田も行かれたことある方はわかると思うんですけども、比較的昔ながらの下町感もあり、そして単身者が喜ぶご飯食べるところもありとか。大田区なんていうのは結構面白いわけですよ。
大田区のそういった味のあるエリア、そしてもちろん港中央、そういった今の沿線ですよね、京浜東北及び東海道。そこは強いですし、もちろん東京に行けば千代田もそう。
あとそこに出やすいことが条件ですから、そこからどこにずらすかというと湾岸の地下鉄の話、今日少しさせていただこうと思うんですけども、この間発表ありましたんで小池さんですかね。
今日はあれって結構大きな話として、私の中ではすごい事件だったんですけど、これ話し出すと3時間くらいかかっちゃうんで、今日はここでいいんじゃないかと置いておきますけれども、湾岸エリアで言うんであればですよ。
であれば、あそこの東京駅から湾岸の有明まで地下鉄が通る。さらにそこを羽田空港アクセス線という羽田空港に直通する電車が通る構想が打ち出されました。
もともとの計画実は違くてですね、南側の方というよりも北側の方の丸の内側に新駅作って、そこから実は大塩線って貨物線を使うことだったんですけども、山手線のところ通って多摩地通ってっていうルートだったんですよ。
上の方通るはずだったのが下を通すって話になりました。これってスクーバーエクスプレスとの連携なんか考えたら実は上の方が都合が良かったんですけども、それでも八重洲側の方に駅を作って、そして地下鉄を湾岸に通すっていう、結構映画2015年ぐらいに中央区の方から発表があって実現するのかななんて思ってる時は、東京駅はなかったんですよ。
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新銀座駅ぐらいしかなくてですね。なかなか半端な電車になるなと思ったらここまで踏み込んだ計画発表しました。
なるほど。
こんなことを考えていくと、先ほどお話しした東海道ラインから南および東側っていうのは湾岸も含めて随分と面白いんじゃないのかなって話になりますが、すいませんこれ以上話すとですね止まらなくなるのでこれくらいにしておきますと。
ありがとうございます。聞きたいことが2点思い浮かんできたんですが、まず一人暮らし単身の方だとご飯屋さんが近くにあるという点で、居酒屋などがたくさんあるような下町のようなエリアが人気なのはわかるんですが、商店街っていうのはあんまり私には馴染みがなくてですね。
商店街あったとしてもそんな若者というか単身で住むような方々が使うのかなっていうのをまず疑問が1点ですね。
あと湾岸エリアがこれからどんどん開発されていくということですが、なんか私の中でイメージとして湾岸エリアはもう結構何年も前にだいぶ開発が進んで、中国の方が結構変われたという印象がすごい強くあって、これから本当に発展するのみたいなイメージがあるんですけど、そこもお伺いしたいです。
はい2点ありがとうございます。非常にシャープなご質問です。まず商店街使うのか、そうですね私も実は商店街使う派ではないんですが、商店街があることによってまずファミリータイプのファミリーの方々が使いますよね。
ファミリーの方々が根付いている街としては安定性、治安も含めですよ。人工動態も含めて安定するんですよ。
なので安定した街ってのはもちろん単身者も住みやすいです。単身者だからなんかこう不安定な、すごいなんか荒れてる街に住みたいとかじゃないじゃないですか。
はいそうです。
それは一つあるのと、あとは商店街のにぎわいや明るさは、例えば男女問いません。単身者がですね生活していく中というよりも普通に住む中でも明るいじゃないですか、にぎやかじゃないですか。
はい確かに。
女性だけに限らない、よく一般的に言われるステロタイプの話で恐縮ですが、女性単身者の方も商店街歩いて帰る分にはにぎやかでいいよね。安心だよね。
そうですね。安全で。
夜もアーケードがあれば明かりついてるし、なんていう話はあってポジティブなんですよ。
あとは湾岸についての話ですけれども、まず1点ですね湾岸に中国の方等が住まれてるってのは正しいんですが、投資用ですごい買ってるかっていうと、いくつかデータ私も拝見したことあるんですけども、
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はい。
中国の方、実住で自分で住んで永住権持ってる方が相当進んでます。これっていうのは投資用、自宅投資って言ったらきりないですけども、単純に投資用で海外からお金を突っ込んで買うっていう感じの買い方じゃない。
湾岸はファミリータイプとしての安定性、もしくはディンクスとしての安定性、東京に出やすいよねっていうところの安定性なんですよ。
なのでちょっと湾岸の方がお部屋は広くなりますけども、湾岸ファミリー投資っていうのは私のお客様も最近でも買ってらっしゃいますけれども、そこが1つ面白い。賃料も実は取りやすいんですよ、湾岸エリア。
だって会社に近いじゃないですか。湾岸からバスですぐとかですね、有明なんかって。でも地下鉄ができるのは先にしたって、利便性悪くないんですよ。
会社から近かったらもちろん家賃補助が出る方もいらっしゃいますし。
そういった点で言うと湾岸エリアは皆さんが思っている以上にですね、実はファミリータイプとして地に足がついていて、さらにそれからファミリータイプ投資というところもだんだん発展性が伸びてきてますから。
そうすると物件価格も実需が今やっぱり引っ張ってますから。
受託ローン機にも安いですしね。そういったところで実需も含めて相まって伸びてきてるというところでは、やっぱり投資対象としてちょっと入り口は物件価格が高めになるんで入り口はハードル高いんですよ。
高いんですけども非常に魅力的なのかなと。
これはちょっと次回以降ですね、インフレキャッチアップみたいな話をしたいと思うので、そこでもっと深掘りしたいと思っています。
なるほど、ありがとうございます。
そしたら湾岸エリアはちょっと私のイメージがかなり古いのかもしれないんですけど、割と何もない場所みたいな。
だからオリンピックの選手村を建てれたりだとか、本当にあんまり何も特にないみたいなイメージを頭の中では持っていて。
それが今後はファミリー層がどんどん入っていって、保育施設だったりとか小学校、中学校といった教育機関とかもどんどん発展していくという感じなんですかね。
はい、実はもうあります。
例えば有明だったらば、有明小中学校というですね、小中学校一環の、そういった教育をやるような学校ができたりとか。
実はものができていて、あとクリティカルだったのが、やっぱり有明ガーデンとかの国家戦略特区としてマンションが建ったりとか商業施設ができたりとか。
そういったところであるとか、今回のやっぱり地下鉄の発表なんかも大きいわけですよ。
あとは東京ESGプロジェクトっていって、もう少し小台場の先とかですが、あっちの方も含めてこれからですね開発していこうと。
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やっぱり人がいないところの方が開発しやすいじゃないですか。
やっぱり人がいるところはちょっとすいません、どいてくださいみたいな話をやりますから。
そういったことを考えると、やっぱりマンガエリアはファミリーマンションの投資が軸になるとは言えますけども、やっぱり魅力的なエリアになってきているし、
今まで何もなかった、しかしこれからものができる、そしてもしくはもう今できてきている。
ファミリーマンションってもうできてますからね。
そうすると面白いのかなと。これはですね具体的な話は本当に次回ですかね、インフレにキャッチアップする物件仕様とかそういう話をさせていただきたいと思うんですが、
その時にですね、ファミリーマンション投資とか物件仕様も含めてお話していけたらなというふうに考えています。
今日はですね、より具体的にどのエリアが良いのかっていうところの話をさせていただいてるんですけども、やっぱり背景を考える必要ってあると思うんですね。
インフレ局面になるとか、例えば今回コロナっていうのも良い例というと怒られちゃいますけど、一つの例だと思うんですよ。
何か事件、事象が起きた時っていうのは、ある意味古いみたいなものにかけられちゃうんで、二極化っていうのが起こりやすいんですよ。
年収の二極化っていうのが本当あまり望ましい話じゃないんですよ。ないんですけれども、
インフレ局面になって、物件価格、物の価格、賃料含め、そしてあとはお給料も含めて上がっていくときは、年収の二極化っていうのが起こってくるわけですよね。
年収の二極化が起こると、もちろんすごいですが、物件価格の二極化につながります。
例えば年収が高い人は買うエリアとか、そうでない方が好みエリアみたいな、分かれてくるんですね。
なんとなく不安定な状況下では、コロナの時なんか特にそうじゃないですか、不安だから、物件買う方はより中心に、より安定に、みんなが買う、上がるところを買おうっていって、都心部が上がったわけですよ。
高い物件を購入する層が好みエリアっていうのは値上がるみたいなところがありまして、それがですね、今日お話ししたような東京から南下する京浜東北、東海道ラインであるとか、
そこに行きやすいエリアで湾岸の話もさせていただきました。
あとはちょっとおまけでお話するのであれば、そのまま江東区の東京より、墨田区の東京より、あとは北区、あとは板橋区でも、板橋本町とか板橋区ですけども、ですけどもおかしいですけど板橋区の板橋本町とかって大手町10分ですからね。
これもはや大手町と呼んでも過言ではないと思います。
そうですね、確かに。
なのでそういったところがやっぱり上がってくるとか、これでもやっぱりしつこいですが、中心地に近いところを選ぶという二極化、今上がってますから。
そういった二極化っていうフレーズは常に頭において、しかも背景を理解した上で町を選んでいかなければいけないというところになってきます。
なので見るべきポイントとしては、これ人工動態、動向ですね、そして再開発の状況、そして二極化っていう考え方も視野に入れてエリアを細かく、同じ町でもですよ、同じ町の中でも強いところと弱いところに出ますからね。
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駅から近いピカピカ物件、そして駅から遠いピカピカ物件、これについてはエリアによっては同じような区画がつく場合もありますし、エリアによっては差がつく場合もありますし、これって町の力、町力だったりするんですよ。
同じエリア、駅から例えば7分のところに古い物件と新しい物件が並んでいるときに、この古い物件は非常に安くなっちゃって、だから買った物件はそのエリアが好まれるから、そのエリアでは新しい物件が好まれるから、仕様が良いものが良いって言って上がったりとか、そういった二極化も視野に入れて町の中でもです。
駅ごとでもそうです、区ごとでもそうですけども、そのより細かい町ごとでも考えなければいけないっていうのは非常に重要ですね。
ありがとうございます。町の中で二極化が起こっている場合は、そこも別に投資対象としては大丈夫ですか?
もちろん問題ないです。
事故であれば問題ない。
新しいものである、そうです。今のお話があったように、きちんと選定しなきゃいけないので、次回に向けてのお話ですけども、負けないエリアで購入しましょうとか、そういった場合、その場合に気になるのが物件の仕様じゃないですか。
強いエリアでもやっぱり二極化あるわけですから。インフレをこれから、インフレ起こってきますから、インフレ想定した場合に、インフレ前提で考えた場合、それでも負けない物件仕様が何なのかっていうのを、次回ではぜひ丁寧に考えていけたらなというふうに思っています。
ありがとうございます。それはちょっと来週もしっかり勉強したいなという気持ちになりました。
では最後にもう一度本日のおさらいをさせてください。本日は具体的なエリアとして、東京にフォーカスしてお話をしていただきました。
ここで見るべきポイントとして、人口の動向、人の集まりやすい街なのかということと、災害発の状況の2点に着目していきましょう。また、二極化のことも念頭に分析しなければならないというポイントがありました。
では来週もどうぞお楽しみに。本日もどうもありがとうございます。
ありがとうございます。
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