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今回のテーマは、マンションの市場についてです。
市場とは、私たちがビジネスとしてどうするかという話ではありません。
市場とは、コンシューマーとしてマンションの市場をどう見ているかという話です。
かなりフリーアジェンダですが、そういうのもいいかなと思います。
私は2015年にマンションを買っています。
結構前ですね。
5年くらい住んでいます。
その時は結婚?子供もいた状態?
子供が2歳になったくらい。
家が広いのに住みたいなとか、
仕事に無限に時間を避けていたのが、どうやっても短くなっていくから、
どうやって生活の効率を高めようかとか、
資産性が高いものを欲しいなとか、
いろんな要件を満たす上で、家を買った方がいいという意思決定をして、
それで、ものすごいちゃんとデューデリをして、
マーケットのエキスパートナーにもインタビューを行ったりして、
自分の内覧した候補の家のうち、どれがどの点でいいかみたいなのをエキスパートナーで作って、
最終的に買ったみたいな。
仕事と同じようなアプローチを?
交渉もしましたね。
僕も結構マンション好きなので、市場に関するファンダメンタルズとかをめっちゃ調べて、
東京の人口動態がどうなるかとか、
今の建築資材系の人件費の推移がどうかとか、
そういうのは去年から調べてましたね。面白い。
不動産を買う時に一番何が重要かって考えるとしたら何かありますか?
それはなかなか面白い質問ですね。
でもやっぱり、今僕36歳で、年齢でっていう意味で言うと、
基本的には流動性なのかなと。
完全に一致した。
本当に?
今流動性の話しちゃった。
本当に?
基本的には僕、マンションとか含め自分の周りにあるものって、
自分の人生を自由に、
僕にとっての自由っていうのは選択肢が多くて、
かつそれをいつ取っても大丈夫っていうことなんですけど、
っていうのを実現するための手段の一個だと思っているので、
その上で多分流動性っていうのが何が重要かと思っているんですけど、
同じ?
完全に同じ。
本当に?
これ別に合わせたわけじゃないですよ。
もう絶対に確認するのは、
自分が買いたいと思っているエリアでの、
自分が買いたいマンションを含めた周辺のマンションの、
二次流通の動きの数とその繊維価格を必ずチェックします。
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流動性すごい大事ですよね。
Y流動性を話しますか。
Y流動性と、どういう流動性?
Y流動性どうぞ。
Y流動性。
結局不確実性が高いじゃないですか。
我々の生活というか、
例えばこのITとかインターネットとかソフトウェアの産業って、
別にそもそも歴史長くないし、
ものすごい事業の不確実性とかが高い中で、
将来も同じような生活というか、
同じような自分の環境にあるとは思ってないですよね。
もしかしたら日本を出た方がいいというのもあるかもしれないし、
ものすごい不況が起きて、
そもそも給与する生活のスタンダードを下げなきゃいけない。
僕も起業家で、自分の会社失敗したら家ごと潰れるみたいな。
さすがにそれは起こさないけど、
そういうリスクを背負っているので、
そういうリスクを加味した上で、
どうやってこの不確実性がある時に、
一定今を満足していられるかというのを担保すると、
何かあった時にその環境をパッと切り捨てられる状態にしておく必要があるなと思って、
ゆえに家を買う時にも、
その家で手放すことができるのか、
手放す時にできるだけめびりしないで手放せるのか、
というのをすごく意識して、流動性を大事にしたという。
そうですよね。全く同じかな。
最初、さっき質問された時に、
資産性って言葉を使おうかと思ったんだけど、
たぶん2秒考えて、
資産性というか、資産性がもたらす流動性というのを、
自分は欲しているんだなとパッと思って、
流動性という言葉にしました。
流動性ってすごい大事ですよね。
基本的には。株とかやる時とかもそうだと思うけど、
流動性が高い資産というのは、どういうものなんですか、マンションにおいて。
マンションにおいて、
要は将来の他の人が欲しがるかどうかというのに、
ほぼ全て依存すると思っていて、
つまり将来にあたってめびりしない価値があるかというのが、
すごい大事だと思うんですね。
マンションって不動産なんで、建てた後絶対劣化するんですよ。
その建物自体の価値って必ず下がるんですよ。
だけどマンションってどこに建ってるかとか、
それ以外の要素があるじゃないですか。
それによって結構価値が担保される部分がかなりあって、
そういう意味で将来に渡っても他の人が欲しがる場所にあるかとか、
すごい大事にしています。
実は僕もマンションを買ったんですけど、
言っちゃう?
言っちゃう。
言っちゃった?
でも同じですかね。
あと多分今後の、僕東京都内で買ったんですけど、
家族構成とかがどう動くかっていうのによって、
たぶん1ルームと3LDKと流動性が違うし、
多分5000万のマンションと多くのマンションって流動性の質が多分違うと思うんですよね。
買う人も違うし、買うモチベーションも違うし、
そういうのは結構、駅からの距離とかもそうですけど、
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加味してやっぱり買う必要があるかなとは思いますね。
マンション買うって結構大きな意思決定じゃないですか。
そうかも。
決められた要因みたいなのあります?
決めた要因?
なんかあんま大きい意思決定だなって感じはしないですよね。
例えば当座のキャッシュフローって賃貸で借りてる時よりも低くなってるし、
初期の頭金もほとんど積まなかったし、
契約がちょっとめんどくせえなとか、
実院つくんなきゃとかあったけど、
売れることがわかってるマンションだったんで、
しかも過去10年くらいで見ると値段が上がってるみたいな。
そういう現実をちゃんと見ていくと、
賃貸よりもはるかに安いコストで質の良い部屋。
例えば賃貸だと15万払って50平米ですみたいなところが、
15万払ったら88平米ですみたいな。
そういう質が高い部屋を現時点でずっと享受し続けて、
いらなくなったら手放されることがわかってるから、
リスクねえなって思って買うわって言って、
妻に行って買ったみたいな。
本とか読むっていうか、論理的に考えるとそうだし、
それを論理で理解してる人は多いけど、
それを実際にできるかって言うと、
踏み切れない人って結構多いなと思うんですよね。
僕も今中盤ですけど、
30前半の時にマンション買ったほうがいいのかなと
考えた時があったんですけど、
明らかに賃貸よりは、
ちゃんと考えれば効率的だし、
論理的には得するってわかってるんですけど、
とはいえその意思決定をなぜ今しなきゃいけないんだみたいな時に、
金額感みたいなものだったりとか、
あと選択肢が結構、
ちゃんと探せば多いじゃないですか選択肢自体は。
多分そこに対しての脳のCPUが足らなくてできなかったんですよね。
最近で言うと、
ここ最近はマンション買って、
それなんでかって言うと、
前のポッドキャストで話した気がするんですけど、
レッドラインの存在というか、
期限の有限性みたいなのが自分を後押してくれたんだなって聞いて、
今僕メルカリにいるんで、
マンションとか借りるためにローンとか借りることもできるんですけど、
それもいつまで続くかってわかんないじゃないですか。
自分の生き方って別にずっと同じ会社に勤めてるわけじゃないんで、
そういう時間の有限性みたいなものっていうのが一個あったっていうのと、
あとその指標の問題も結構でかくて、
今どんどん上がってるんですよねマンションって。
知ってる人も知らない人もいると思うんですけど、
2013年くらいから都心のところを含めて、
条件がいい物件、僕らが言うと流動性が担保できる物件って、
どんどん右肩上がりで上がってるんですよ。
基本的にはずっと上がってて、
今2020年でオリンピックとかあるとそこから下がるとか、
これから人口がどんどん減っていくんで、
これからマンション価格が暴落するっていうような人もいるんですよね。
でも僕は基本的に今後も維持もしくは上がるっていう風に
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賭けてるとか思っていて、
特に流動性が高いようないい物件は、
今後どんどん上がっていくっていう時に、
待てば待つほどあの時買っていけばよかったっていう風に、
自分の予想が当たってるんだったら、
なるだけだなと思ったんで、
既に上がってるから、
本当は6年前に戻れればその時買った方が良かったってなるんですけど、
多分6年後にそれをまた同じことを思うだけなんで、
チケット伸ばしても。
なので早い方がいいのかなっていう風に、
思った時は買い時みたいな感じ。
僕は場所がいいマンションとかっていうのは今後も上がると思ってる。
そうなんですよ。
結局マクロの話ばっかりで人口が減るからとかいうのって、
マジで無意味というか、
マーケット見るセンスねえなっていう感じで、
結局ミクロというか、
ミクロというかもう少し切っていった時に、
その極在で何が起きてるのかっていうのが、
市場のインサイトじゃないですか。
例えば東北の人口ってものすごい減ってるんですけど、
仙台だけ微増してるみたいな、
結局集まってるんだよっていう話とか、
東京に抜けるか仙台に集まってるみたいな話とか、
結局仙台は土地の価格が上がってるとかって、
本来はそれをマクロと呼ぶべきなのに、
もうちょっと上のレイヤーで、
いやもう日本だめだから下がれよみたいな。
そうですね。
人口は減るとか言われてますけど、
それも結構ミクロに見ていくと全然違って、
都心自体は多分2025年とかまで人口が増えるし、
それも結構区によって違うんですよね。
2030年とかまで人口が増え続けるっていうのもあるし、
あと人口って話もあるんですけど、
マンションって多分人口数よりも世帯数の方が、
結構支配的な要因の部分もあったりとかして、
結構そういうのを見ていったりすると、
ミクロに局所的なところで見ていくと、
人口減少だから下がるとかって全然関係なかったりもするし、
あと多分人口動態で結構マンションの暴落を語る人って多いんですよね。
あと海外の投資とか、
それってあくまでデマンド側の話でしかないかなと思ってて、
マンションはサプライ側の論にも結構強かったりとかするんで、
価格とかは特にそうですね。
本当そうですね。
基本的にマンションのデベロッパーって、
昔は結構数多かったんですけど、
リーマンショックでかなり淘汰されて、
かなり過剰状態なんですよね。
だからその残っているプレイヤーってすごく体力もあるし、
独占状態なんで、
なんかその強いんですよね。
だから彼らの論理で価格を下げたくなかったら下げないっていうのは、
結構まかり取るような思考化にもなっていて、
今は建材価格とかもしくは工賃とかもどんどん上がっていったりとかして、
その辺の論理で言うと金額が下げられる理由があまりないので、
ディマンドとサプライ両方を見ても、
全体で見るとわかんないですけど、
利用性が高いような地域で暴落するっていうのは、
あんま味方としては違うかなっていう。
そうですね。
今回マンションの話をして、
なんと終わりを迎えました。
意外に叩いてますね。
ありがとうございます。
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お願いします。
バイバイ。
