00:01
お聞きの皆様、おはこんばんちは、現役リフォームプランナーの寸尺かんなです。 今日は不動産シリーズの続きになります。
今日はですね、中高市場がどうしてあまり日本ではメジャーにならないのかっていうね、ことを少しお話ししようと思います。
これはね、例えば海外で比較しますと、海外の場合はこの家そのものを売ろうと、例えば私がした場合に、このね、売買の取引と何の利害もない専門家がちゃんと調査や検査をしてくれるんですよね。
このインスペクションの結果が、ちゃんと配管が古くないかとかね、窓の立て付けがとか断熱性がどうだとか耐震がどうだとかということ全部、本当に取引の利害がない調査機関が調査したこの結果をもって、売買契約の際にですね、
価格の判断基準にちゃんとなるっていう風になってるんですよ。なので、ちゃんとね、この自分の不動産売ろうと思ったら、ここの手数料は必ずかかってくるんですよね。
その代わり、ここの調査結果は、ちゃんとこの家にはこれだけの、今こういう状態ですと。だからこの状態がこんだけ良いということは、それだけこの不動産は資産価値がありますよとか、逆にも全然もうボロボロでね、
配管ももうガタガタ、もうこんだけリフォームを絶対ここを買おうとなったら、リフォームは絶対しなきゃいけないので、その分ここの不動産価値はこれだけ下がりますよとか、そういったことの目安にちゃんとなってるんですよね。
ところが日本にはこういった義務はないんですよ。家を売ろうと思っても別に自分でスペクション、インスペクションを個別に入れて、調査結果をちゃんと持ってですね、
不動産会社にこういう状態の家を売ろうと思うんですけどどうでしょうという義務はないんですけれど、逆に言うとですね、日本の今のこの中古市場っていうのはすべて不動産仲介業者たちの売りやすさ、取引の打結がしやすいかどうかっていうことの根付けがメインでなされてるんですよね。
この家が状態が良かろうが悪かろうが、大体このエリアでこの広さでこの築年数であればこれぐらいだっていうね、これぐらいだったら売りやすいということを仲介業者の判断で価格の根付けがされているというのが現状なんですよね。
それともう一つ補足なんですけれども、この不動産屋さんというのはこの仲介をして手数料をもらうことで、それが利益になっている商売なので、当然自分のこの一つの不動産会社の中でですね、売り手と買い手がマッチングすれば、両方売り手からも買い手からもそれぞれから手数料がもらえるので、二重に美味しいという風になっているんですよね。
03:00
となるとですね、本来であればこの例えば寸借家長が家を売りたがっているというこの売りの情報とか、もしくは購入したいと思っている人たちの情報とか、こういったことはですね、こういう中古市場の中で広く共有されていてもいいと思うんですけれど、こういったこともですね、自分のところで囲い込んだ方が二重に手数料が取れるということで、
あまり公開しないというか、共有しないということもよく行われていて、これは囲い込みって言うんですけれども、あまりバランスの良い市場とは言えないというような事情もあったりします。
ちょっとこういった中でですね、一方ですね、ちょっと話が変わって、今2000年代に入ってからなんですけれども、都心部の中古マンションを中心にすごく売れるようになってきたんですよね。ここはもうすごく売る人も買う人もいっぱいいるし、よく儲かるんで、今不動産仲介業者というのはすごいここを熱心にやってるんですよね。
これは何でかっていうと、すごく根付けがしやすいんですよね、マンションっていうのは。要するに駅近かどうかとか、広さとか築年数とか、そういったことですごく価格を標準化しやすいので、ここが例えばですよ、本来で言えばこのマンションに住んでいた人がね、すごいタバコ吸うヘビースモーカーで、部屋中がヤニだらけで汚いという家とね、
前の人が非常にいい状態で住んでたっていうことになるとね、ここでそこの不動産の価値っていうのは変わってくるはずなんですけれども、実際はほとんど値段実は変わらないんですよ。
汚かったらちょっとリフォームかけなきゃいけないので、その不動産屋さんにかかる手数料、だからここをまた売りに出すときに、前住んでた人が汚くしてた部屋はね、全部きれいにリフォームをかけないといけないので、そこの手数料はかかってくるっていうのはあるんですけれども、実際にこの部屋を売ろうと思っている人にとって、資産価値が大きくその状態によって変化するってことは実はないんですよね。
で、今これがマンションの状況で一方ですね、これこだてを中古市場で私が例えば売却しようと思った時には、実はマンションほど簡単ではないんですよね。
リーマンショック以降は特にマンションに比べてこだて住宅は売りにくくなってるんですよね。
これは何でかっていうのがね、ちょっといろいろ理由はあると思うんですけれども、前回ちょっとお話したと思うんですけれど、今やっぱり日本の家の作り方にやっぱり問題があるんですよ。
すごくカスタマイズしてしまっていて、その前の持ち主の色が付きすぎる家を建てまくってきてるわけですよね。
自分が青い外壁が好きだからと言って、青い家をバーンと住宅地の中に建ててしまっていたりとか、ここまでのことをしなかったとしても、多くの分譲の分譲地のこの5件、10件、連なって立っている家とかでもですね、外壁とかみんなバラバラだったりしませんか。
06:15
これは数は絞ってるんですけれど、この4種類の中から1つ自由に選んでくださいとかっていうのをやらしちゃってるんですよね。
これによって隣近所の家と全部バラバラの外壁だったりとか、窓のサッシの色が違うとか、こういうことで自分だけの家だと、私だけの大切な家みたいなね、そういうポエムで今まで住宅を売ってきたという背景があるので、マンションと比べてやっぱり前の持ち主の色が付きすぎてる家が多いんですよね。
こうなるとやっぱり中古市場に出てきた時に、なかなか売りにくいっていうことも一つの理由としてあります。
次にですね、こういう中古物件の話から、この住宅ローンの話をね、ちょっとしたいんですけれども、結局日本のこのように、中古住宅そのものの質に基づいた価格付けをしてこなかったこと。
個々の住宅が、どういう状態かっていうことを元にね、融資をしてこなかったということがね、長い目で見た時に、すごいね、弊害が起こっているなっていうこともね、ちょっと合わせてね、ご説明したいと思うんですよね。
これはね、どういうことかというと、金融機関ね、銀行とかですね、こういったところが住宅を取得したい人に、住宅ローンということでね、融資をする場合ですね。
例えば、私が住宅ローンを申請して融資を受けるとなった時に、月々私がこのローンを返していく際に、これを滞らせる可能性ありますよね。
職を失ってね、首になって支払いができなくなったってなった時に、これをですね、銀行の方はね、貸し付けていた方の銀行は、最悪ね、私からこのローンが回収できなくなった場合に、この家にはこれぐらいの値打ちがあるから、これをまた自分たちで売却すればこれだけの資金が回収できるなとかっていうね、こういった融資の際に、
こういった算段がね、できるようになるんですけれども、日本のようにですね、この不動産の価値がですね、もうその売ってる最中が一番値打ちがあって、買って鍵穴に鍵を通してガチャッと開けた瞬間にゴンとね、もうゼロになるみたいな、こういうその不動産の根付けの仕方をしている国ではですね、
もうね、あの全然、要するに資産価値がないものに対して、銀行は融資を下ろしているわけなのでね、こうなってくると、じゃあ何をもとにね、融資を出すかっていう話になってくるんですよね、これだから融資っていうものの本来の意味合いでいくと、
例えばですね、どこかの会社が起業すると、そして銀行に融資を申請した場合にですね、ここの会社はおそらくこういうものを扱って、これからどんどん伸びてくるだろうなと、大きな会社になっていくだろうなと、そうなったらこれだけの利子が回収できるなっていうね、そういったことの見通しがあるからこそお金を貸し付けるという、本来は融資っていうのはそういうものであるべきなんですけれども、
09:28
日本の場合はですね、この資産価値が全くないものに融資を下ろすわけなので、じゃあ何を見てお金を貸すかというと、必然的に人を見てお金を貸すっていうことになってるんですよね、この人っていうのは本当にこの人は誠実そうでね、真面目そうな人だから毎月ちゃんと返してくれるだろうなとかね、そういったことで見てるわけではなくて、
この人は大手企業で働いているサラリーマンだから、毎月ちゃんと必ず返してくるなとか、そういったところだけを判断基準にしてるんですよね、現状ね、本来であればこの住宅そのものにも資産価値があるとするならば、これを売却した売却益も込みで返済計画が立てられるんですけれども、
そういったものは前提としていないので、人が住み続けてちゃんと返し続けると、ここの部分だけでお金を貸すっていうスタイルなわけですね。
このような形なのでね、これはだからまあ言ってみれば、リボ払いと同じですよね、住み続けてずっと分割で家賃を払うようにしてずっと払っていくというスタイルが日本の融資、住宅ローンのスタイルだというのがね、ちょっとね特殊だなっていうところがありますよね。
このやり方ですとね、どうしても固い職業ね、サラリーマンみたいな月給制で必ずお給料がちゃんともらえて、厳選聴取とかもちゃんとして、明確に給料が把握できるような職業の人しかなかなかね、この住宅ローンを申請できないという状況がありますよね。
住業でめっちゃくちゃ稼いでたとしても、給料が入らない月もあればね、ガップリ入ってくる月もあるみたいな、そういうばらつきがある仕事の仕方をしている人とか、そういった人は必然的に住宅ローンを得られないというような弊害もあったりして、ここはねちょっと不動産の話から若干ずれているようなんですけれども、
住宅取得できる人が、ここでちょっとね、サラリーマンに偏っているっていう問題点はあるなと思ったんでね、ちょっとここにも触れさせていただきました。
はい、というわけでね、今日はこれで終わって、またね、次回不動産シリーズちょっとしばらく続くと思います。よろしくお願いいたします。ごきげんよう。
