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PitPaのザ・フォーカスへようこそ。
この番組は、時事・カルチャーシーンをテーマに、
取材・音声をもとにした、リアリティーあふれる情報を配信していきます。
こんにちは、フリーランス編集者で、ライターの八谷智子です。
このコーナーでは、様々なメディアで住宅関連の取材をしてきた私が、
不動産ローンに縛られずに、自分らしく生きるための不動産ハックを、
実践者の声とともにリポートします。
今回お話を伺うのは、1千万円以下の格安中古マンションを購入して、
お金にも暮らしにも余裕を持って生きている2人の女性です。
2人が購入したのは、それぞれ56平米と37平米、
キッチンやバス、トイレなども入れた、総面積35畳と24畳程度の
広々とした都心の中古マンション。
それが1千万円以下というのは、中古とはいえ破格です。
どれくらいお手頃かというと、東京23区中古マンション平均価格の半分以下の値段なのです。
住居費は家計の中でも大きな割合を占める出費、
だから半減すれば嬉しいですよね。
そこで今回は、1千万円以下の格安中古マンションを購入することをテーマに、
不動産の裏技で生活を豊かにする方法を探っていきます。
はじめにお話を聞くのは、大阪にお住まいの豊田さんです。
豊田さんは7年前の2013年、まだ彼女が独身で30歳だった時に、
所費用込みで870万円の中古マンションを購入しました。
広さは56平米、総面積35畳程度の駅地下物件です。
小さな子供が1人いるくらいの3人家族までなら、
余裕を持って暮らせるくらいの広々としたお部屋で、
大阪の繁華街梅田から電車で15分くらいと交通のアクセスも良好、
中古で購入当時築31年だったそうです。
そもそも豊田さんはなぜ30歳という若さでマンションを購入しようと思ったのでしょうか。
実際に買ったのは30歳になった年なんですけど、
20代くらいから、なんか漠然とした焦りじゃないですけど、
なんか不安感みたいなのがやっぱりあったんだと思います。
当時勤めていた職場で同じくらいの子たちがいて、
独身の人たちが多くて、
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三運用とかしなきゃダメだよねっていう話もいろいろしてて、
やっぱり職種的にもその後ものすごく昇給が見込めるかっていうと、
それはないなっていうのはもう見えてたので。
金融関係にお勤めの豊田さんですが、
購入当時お金に余裕があったということではなく、
むしろ将来の不安からお金を節約したかったそうです。
当時の豊田さんの年収はだいたい300万円台だったといいます。
30歳の女性の平均年収は315万円ですから、
多くの人にとってリアリティのある収入ですよね。
その中で思い切りの必要な女性単独でのマンション購入をされたというところが、
興味深いですね。
基本がズボラなので、
頑張らずに残す方法っていうと、
結局固定費を減らすっていうのが一番手っ取り早いなっていう考えになりまして、
固定費でじゃあ大きいものって何って言ったら、
一番大きな家賃で、
その当時の家賃が5万5千円くらいだったんですかね。
その家に4年くらい住んでたのかな。
4年間5万5千円払ったって考えたら、
いくらになるのって思って、
こんなに家賃に使ってたんだなって思ったら、
それを削減できたらすごい大きいよねって考えたんですよね。
トヨタさんの住んでいた月々5万5千円の賃貸住宅は高い方ではありませんが、
それでも1年間なら約66万円の出費になります。
4年住めば約260万円。
住宅費は必要経費とはいえ、
後には残らない出費と考えると確かに大きな金額です。
そこでトヨタさんは不動産を購入する計画を立てたのです。
自分のものにならない賃貸住宅に家賃を支払うのではなく、
自分の所有物のためにローンを支払っていくことを選んだのです。
しかもトヨタさんはたった10年でローンを完催し、
不動産を所有するという計画を立てました。
多くの人が家を買うということは、そこに数千万のお金をかけ、
35年払いなどの長期のローンを組んで、
月々10万以上の金額を支払っていくことと思っているのではないでしょうか。
その常識がひっくり返る計画ですよね。
実際には、今私がローンとして払っている金額、
管理費も込みにすると7万、8万逆ぐらいになるんですけど、
賃貸で借りたとしてもたぶん同じぐらいの金額になるんです。
じゃあそれを10年間済んだとして、同じ額がかかる。
でも10年後に私が売って半分戻せたとしたら、
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その借金は半額で済んだというのと同じことになると思ったんですね。
本当は8万かかる物件を4万で済めたんだって思ったら、
すごい得だなと思って、
実際その半分の部分が貯金として残せたって考えたら、
これはだいぶ割りがいいぞという風な考えになりまして、
じゃあ買っちゃおうっていう。
月々8万円弱という返済額は、
東京ならワンルームの賃貸でもよくある家賃ですから、
それほど重荷にならないところも嬉しいですね。
同じ条件の賃貸住宅の家賃と同等の金額を支払っていけば、
わずか10年で不動産という財産が一つ手に入るわけです。
ただしこの不動産ハックが成立するには、
安く買って高く売れる物件でなければなりません。
豊田さんはどうやってそんな物件を見つけたのでしょう。
彼女が物件探しで一番重視したのは何だったのでしょうか。
額は大きかった。
もともと普通の住処ではないので、
ローンも10年で絶対関西できる額というのでも、
絶対上は1000万までとしていたので、
もともとだったらそこの条件に当てはまっていない物件なんですけど、
そこにたまたま入ってきたし、
立地も絶対駅近辺とか自分の利便性もって考えていたのにも当てはまったし、
それでそんだけ安くなって、
ちょうどしかもタイミングが良くなったので、
円があるのかなと思って、
この物件はいいかもしれないなというふうに決めてになったのです。
もともと豊田さんの購入した家は購入金額よりも高い値段で売られていました。
それがオーナーの都合で大幅に値引きされていたという幸運があったそうです。
それを考え合わせても870万円という安さで購入することができたのは、
他に理由があるのではないかと思ってしまいますよね。
住戸でやっぱり蓄電数は見れないです、正直。
ただ私自身は、もちろんずっと住むならもう少し考えても良かったのかもしれないですけど、
別にそんなに蓄電数にこだわりがなかったのと、
今も結構好きなんですけど、当時DIYとかをしたいという気持ちもあって、
別に中もそんなに綺麗じゃなくていい。
変な話、壁紙とか汚れてても自分で這い替えたいなぐらいの気持ちで、
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リフォーム前提みたいな物件とかをよく見てました。
お金かければ希望がどんどん叶えていけると思うんですけど、
絶対的なところがお金はかけないというのは絶対あって、
目的として水の住処ではないので、絶対10年以内で返すものというのが大前提なので、
しかも10年以内で返し終わって、その後の状況によっては住み換えると思っていたら、
そこまで絶対理想の物件というものを求める必要もなかったですし、
それだったらその後に売ったり貸したりできるかなということも重要なので、
優先順位をつけて探すというのが大事だったのかもしれないです。
豊田さんが購入したのは地区31年のマンション。
鉄筋コンクリート増住宅の法定対応年数は47年と決められています。
実は法的に対応年数と決められている47年を超えても十分住める場合が多いのですが、
一般的に地区年数の古いマンションは建営されがちです。
豊田さんはそこは目をつむったのですね。
しかし豊田さんは実際に住んでみて、地区年数が立っている古いマンションであることに問題は感じていないそうです。
特にマンション、今はマンションなので、昔からずっと住んでいる方が多い、年配の方が多いマンションだったので、管理がすごくしっかりしていたのです。
こうした会社が管理会社を持っているので、ずっと一発してずっと管理もしているので、定期的にしっかり直してくださっていて、
その理事会に入って話をしっかり聞いたことで、こんなにしっかりやってくれているんだなというのもすごく思いましたし、
地区年数もう40年近くになっているマンションですけど、全然すごくしっかりしているなと思うので、地区年数で何にも不満はないですね。
築年数の古いマンションを買おうとしている人にとっては安心できるお話ですね。
ただ、豊田さんは築年数が経っていることは気にしない代わりに、どうしても譲れない条件もありました。
それが立地です。
立地はやっぱり通勤が便利かどうかですね。
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もともとは、やっぱり次の住処というつもりでは買っていないので、その後に売るなり貸すなりということができるっていうのが大前提だったので、
駅地下であることと利便性がいいっていうのは絶対で、そこに自分が通勤に便利であるとかっていうのが乗ってきて。
そうやって価格と価値のバランスを追求してマンション購入をした結果、実際に豊田さんの物件は今でも価値の高い売れる物件になっているようです。
今、同じマンションで、うちの部屋よりも全然広いんですけど、この間、1500、600万で売りに出している物件があったんですね。
それも何回か売りの広告を見たんですけど、最近見ないので、もしかしたら売れたのかなと思ったけど、
1,000万はもちろん言い過ぎですけど、実際に買った金額とトンパンぐらいになってくれたらすごく嬉しいなって思ってます。
ただ、そこまで行かなくても、やっぱりもう使っているので売るくなって、
この私が買った部屋の前の業者さんが古い状態で買ったのが600万ぐらいだったみたいなんですよ、当時見ると。
だからそのぐらいで売れたら万々歳だなとは思ってます。
購入から7年たち。
豊田さんは結婚してお子さんができてからも30歳の時に購入したマンションに住んでいます。
あと3年でローンは完採。
2人目のお子さんを妊娠中の今、近い将来に家を売る計画も立てているそうです。
若くして不動産購入をするのは、お金に余裕がないとできないと思いがちですが、
豊田さんのように若く収入も潤沢でない段階から思い切って不動産を購入したケースもあるのです。
無理しない金額の物件を買えば、10年でローンを返して40代以降は家賃がなくなる、
または住み替えて売却で利益を出すことも可能と考えるとメリットは大きいですね。
豊田さんの30歳の時の不動産購入の決断と37歳の現在のお話を総合すると、
節約のために不動産購入をするという豊田さんの考えは間違ってなかったということを
身をもって証明されていると言えるのではないでしょうか。
次にお話を伺う丸田さんも、独身30代で不動産を購入した女性です。
東京都在住で出版関係のお仕事をしている丸田さんは、
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10年ほど前、30代半ばの時に中野新橋駅から徒歩5分以内のマンションを購入しました。
約37平米、つまり24畳ぐらいで購入当時地区40年の物件。
価格はリフォーム費用を込みで1000万円だったと言います。
総面積24畳というと、1人だと広々、2人でも住めるぐらいの広さですね。
丸田さんの購入時も、潤沢に資金があったというわけではなかったそうです。
この頃はですね、全然収入も大したことなくて、貯金もたたま金をようやく出せる程度、
それ100万円ですけど、全然お金なかったです。
だけど、自分の周りの人たちがマンションを買い始めていて、
同じぐらいの年とかちょっと時の人とかなんですけど、
よくマンション買おうなんて思いますねっていう話をしたら、
今は別にそんな大してお金がなくても、貯金がなくても買えるものもあるし、
あと死んじゃったら返さなくていいからなんて言われて、そんなもんかなと思って。
丸田さんはマンションの購入についてすごく考えた上で行動したわけではなく、
賃貸で住んでいたお気に入りのエリアにたまたま手頃な物件が出ていたのがきっかけとのこと。
気持ちが動いてからはトントン拍子に購入に至ったそうです。
やっぱり一生の買い物だからって言って、ちゃんと調べる人はものすごく見たり調べたりして、
その家庭はすごく大事だと思うんですけど、
私としてはあまりそういうのも、月々今3万5千円とかのローンになっているから、
割と気軽な気持ちで手を出せたというのもありますし、
少しずつなら払えるから買ってみようかなっていうそんな軽い気持ちです。
月々3万5千円のローン閉催というのはかなりお手頃ですよね。
しかもマルタさんが購入したのは37平米、つまり総面積24畳ぐらいのマンションで、
その上場所は中野新橋という新宿にもほど近い駅地下物件なのです。
そのクラスのお部屋を賃貸することに比べてずいぶんと安いのではないでしょうか。
全然安いですよ。半額ぐらいだったんです。
その前に住んでいたところは本当に細長いワンルームの今より全然狭いところだったけれども、
たぶん全部で7万6千円とかだったかな。
それを思うとすごく安くなると思って、広くなるし、
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気に入らない部分もありつつも自分が納得した窓りとか床とか壁とか、
いろんなものを選んでから作れるからいいなと思って、
割と本当にここはいい条件で買ったんじゃないかなと思っています。
物件価格で言えばトヨタさんもマルタさんも同じ価格帯のマンションですが、
マルタさんの場合は同じ金額を35年ローンにして月々の返済額を抑えています。
月々3万5千円なら日々の金銭的負担が軽くなるので生活の自由度が増しそうですね。
ローンを早く返して身軽になるか、それとも少しずつ返して日々の生活を楽にするか、
それは個人の選択ですが、どちらにしても物件の価格が1千万円以下なら
ローンの負担はぐっと減ります。
しかしマルタさんの物件に関しても安さには理由があるはずで、そこは気になりますよね。
気に入ったポイントと妥協したポイントはどんなところなのでしょうか。
まず元々この中野新橋駅とても使いやすくて、立地が良かったんですね。
特に前にこの同じ中野新橋駅に住んでたんですけど、
その前の賃貸の場所よりもより駅に近かったというのが良かったので、まずは一般立地。
目を瞑ったところはやっぱりすごく蓄電数が古いので、
今リフォームになってますけどリフォームになる前の状態がとっても汚くて、
割と前に住んでた人も長くお住まいになってたみたいで、
壁がかびてたりとかしてたんですけど、
その辺は全部一回掃除してもう一回貼り直したりとかしたりしてます。
あとは古いが故に水圧が弱かったりとか、そういった点では不便がありますね。
あとエレベーターがないとかも不便なんですけど、それぐらいですかね。
豊田さんと同じように目を瞑ったのは蓄電数で、一番重視したのは立地なんですね。
また古いことに対するマンション本体の老朽化に関しては、丸田さんもそれほど気にならないとのことです。
10年住んだけど、意外にそんなに老朽化もせず、堅牢な造りで、水圧の弱さは前からずっとこのままですけど、
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匂いとかもないし、壁がちょっと古いんでマンションが。
この辺もどうなのかなと思ってたんですけど、全然雨風が染みてきたりとかそういうのもないし、快適に住んでます。
蓄電数が古くても堅牢な造りのマンションは、10年経った今も価値が落ちていないどころか価値が上がっているようです。
丸田さんのマンションの別の部屋は、以前1000万円だった価格が1500万円まで値上がりしているとのことです。
結構価格上がりましたね。
私が買った時は1000万円で、最近は1500万円くらいになっていて、下の私より後から入ってた人とかがパッパと売っていなくなったりしたので、
ちょっと焦ってどうしようと思ったことはありますけど。
売るのは今は考えてないんですけど、だけど駅から近いので、たぶん賃貸にした場合でも、
誰かしらはこう入るんだろうなという、近くに学校があったりとか若い人が結構多い街なので、
たぶん何かしら次の展開には行けるのかなっていうのも買うときは考えました。
今後もしマルタさんのライフステージが変わって、マンションを売却したり賃貸したりすることになっても困ることはなさそうです。
マルタさんにとっては一世一代の決心というほどでもなく、安いならばと気軽に購入した物件でしたが、
購入して10年経ってみると住居費を安く抑えつつ、売れる可能性の高い資産を手に入れたといえます。
また、自分の購入した部屋があれば、年を経ても気に入った街の住み慣れた部屋が確保できるという安心感も大きいですよね。
さて、今回の不動産ハックは1000万円以下の格安中古マンションを購入するでした。いかがでしたか?
日本は新築へのこだわりが強い国です。しかし世界を見渡すと中古住宅の購入は当たり前。
国土交通省から2018年に出されているデータを見ると、日本では中古住宅の割合が市場に売り出されている住宅のたった14.5%であるのに対して、
イギリスやアメリカでは売りに出されている家の実に80%以上が中古住宅です。
欧米では中古住宅をうまく住みこなす文化が根付いているんですね。
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鉄筋コンクリートでできた建物は作りがしっかりしており、メンテナンスを怠らなければ、物理的には120年持つという調査もあります。
また、実際に今回お話を伺った豊田さんの物件は購入当時築31年、丸田さんの物件は購入当時は築40年でした。
築年数が古いことで一番心配なのが、区体の強度、つまり建物本体の強さなのですが、
その点は震災などの災害の多い時代を経験したお二人とも、問題がなかったと言っていたのが印象的でした。
実際、数百万円を余分に稼いだり、節約したりするのは至難の技。
中古住宅を購入することで数百万円の金銭的余裕ができるなら、それは試す価値のある不動産ハックと言えるのではないでしょうか。
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それではまた次回お会いしましょう。
