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はい、本日はラジオ大山です。
いつも東方のラジオを聴いていただきましてありがとうございます。
今回のテーマは、タテ浜物件のリサーチということでお話したいと思います。
ゴールデンウィークということでね、少し時間があるなと思って
日頃からお付き合いのあるタテ浜の大屋さんなんですけどね。
ちょっとお茶でもしませんかということで、お声をかけさせていただこうと思ってね。
その方は長らくお付き合いしてますけど、私の屍の物件というのはあまりご覧になられていないなと思って
昨日ね、私の神奈川に持っているチクールのアパートとね、東京とかに持ってますRCのマンション
これをちょっと案内させていただいたんですね。
その後にちょっと時間がありそうだったんでね、一緒に行っていただいた方の
タテ浜にお住まいでね、タテ浜の物件をお持ちだということで
場所を教えていただいて、一緒に二人で回ってみたんですね。
その時ちょっと感じたことをお話したいと思います。
私の主戦場というか、そういうのって東海地方と北関東なので
正直神奈川はね、今はもう1棟しかないんですね、一物件ですね。
3DK×6個プラス135平米の大きな木立て、これが一つですね。
これは地区30年超えている木造になりますので、田舎にある物件になります。
それとあと東京とかのね、M市にあるRCマンションで
これがね、2DK×6個の、購入した時は地域20年でしたけどね
もう10年以上経って、今30年超えてきたところですけどね
そのマンションをね、見ていただきました。
一番最初に見ていただいた木造のアパートって
取得時点でね、2018年に取得しましたけど
利回りで17.6とかそれぐらいでね、取得した物件で
ちょっと分け有り物件でね、神奈川では小利回りと言われる物件で
近くにですね、競合の収益物件がないためにね
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相手もすぐ埋まるんですよね、田舎なんですけど
そういう物件と、あとその東京とかの物件についてはね
収益物件にしては珍しくてね、2DK×6ということで
これもちょっと家賃を上げようとしてるんですけど
なかなか待機がなくてということで
そういう物件をね、ちょっと見ていただきました。
これは地区20年の利回り9%で買ったね、RCの物件です。
たぶんその当時としても収益性についてはね
結構良い部類だと思いますけどね。
いずれもオーナーチェンジなんで
再生した物件でもないんでね、満室でもあるので
外からチラッと見るぐらいしかできなかったんですけど
だいたい立地とかね、場所とかそういうものは見ていただけたのかなと思いますね。
そこの部分につきましては、良いも悪いもなくて
どういう目線で購入したかとか、そういう感じで
お伝えさせていただいたんですね。
これ、経営者おのおのがね、どう感じるか、どう考えるか
どう判断するかというところがあるので
良いも悪いもちょっとないかなと思いますけどね。
昨日ですね、お会いした方の、もともと立山のご出身でね
不動産を始めた頃はね、やっぱり他県にもちょっと持ってたんですけど
割と最近はね、他県の物件を処分されたりしてね
ぎゅっと立山の方にこう、ドミナントみたいな感じでね
やられてる方で、やっぱり収益物件ですからね
ある程度キャッシュローが生まれるような物件を購入しようと思うと
やっぱりチクフルになったりとかね、しますけどね。
やっぱりね、思ったのが立山って
いや本当になんか平らなところが少ないかなと
平らなところはベラボに多分ね、収益物件も高いと思われるんですね。
まあ横浜、立山市内のね、ティークとかエッチクとかね
ケークとか、まあいろいろこう、たくさんね、区ありますけど
だいたい坂道とかね、丘の上とか、まあそういうものって
リッチでね、収益アパートって多いですよね。
昨日見据えていただいた物件なんかもね、やっぱりそういうところにあって
っていうのもありますし、そもそもやっぱり車でアクセスするのに
道路も非常に狭いとかね、まあそういうところもありますし
以前ね、私もずっと前ですけどね
収益物件情報をいただいて見に行ったらね
駅からずっと延々と歩いて、車が寄りつけないようなところとか
まあそういうものなんかも本当に多いですけどね
あの立山市内なんかはね、本当にこう
綺麗なね、土地の平らなところの物件って本当に少ないなって思いますよね
まあなかなかちょっとね、あの田舎親の私としてはですね
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土地が広かったり、あのそういう物件ばかり取得してますんで
結構その坂の上に上がった物件とかね
まあそういう道路の、全面道路が細い物件
まあ横浜なんかこれ普通だと思うんですけど
いやえれいとこだなって、やっぱ横浜って違うなと思いますよね
まあその方なんかはね、もともと横浜のご出身なんで
多分そういうところってあんまりね、違和感なく
あの物件はね、見られて管理されて、まあ高稼働してるようでしたけどね
やっぱりところ変わればっていうのはね、本当にありがあるなというのを感じますね
まああの今回のお話というのはですね
まあ立山なんかはね、本当に神奈川県内でもやっぱりそういう坂道であったり
丘の上にね、木立とか、もしくは溶壁ですよね
あの造成して、コンクリートで溶壁、コンクリート溶壁のね
上に立ってる木立なんかって本当にたくさんありますよね
でうちの長男がですね、あの仲介の店舗で働いてますけど
1年目はですね、ベッドタウンのT区
あと2年目、3年目はですね、ターミナル駅のオフィスが多いね、エリアから
ちょっと広域にね、案内してましたけど
で、つい先日ね、長男が東横沿線の店舗に移ると
人事でね、移動になるということを言ってましたけど
やっぱりね、この東横沿線も非常に道路が狭かったりしてね
車が行けないようなところがあって、歩行者とかね
そういう方しか通れない細い道とかね、あると言ってましたし
案内するのにもですね、物件に行くまでに近くまで車は寄りつけないので
5分とかね、ちょっと歩いてコインパーキング車を止めてね
お客さん案内したりとかっていうことを言ってましたけど
1年目の時のT区よりもね、2年目3年目とかね
そっちで案内してたK区とかの方が
やっぱり道路が狭くて、とてもじゃないけど自分は住みたくないなとかって
長男なんか言ってましたけどね
長男なんかも、うちの自宅なんかは神奈川県大地区の田舎のところなので
道路もある程度広かったりするんで
やっぱり立山ってね、偉いとこだなと
街の部分はね、偉いとこだなっていうことを言ってますけどね
やっぱり不動産ってね、所があればっていうことがね、本当ありますね
今回のお話は、何が良くて悪くてっていうわけではありませんが
やっぱりエリアによってね、全然物件も違えばっていうのがありますね
そんな感じで、最近はね、私はね
始めた当初は私、神奈川の瀬戸市の方に主役のアパートを取得して
そこは割と平らなところだったんですけど
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その後もですね、地方で物件とか取得してますんで
だいたい土地の広い物件、土地の評価以下で持つとかね
そういうとこを意識して購入してますけど
そもそも要益物件とかっていうのを購入したことがないので
よくね、東京とか神奈川とかね、要益物件とかなんかいろんな話ありますけど
そもそもあんまりそこを意識したこともなかったっていうのがあったんで
いろいろ見てみるとね、勉強になりますね、本当にね
物件ってやっぱりたくさん見た方がいいなというのをね、ちょっと感じましたね
雑貫ということでね、今回はお話しさせていただきました
いつもですね、友のレディを聞いただきましてありがとうございます
またですね、コメント欄にもですね、頂戴しましてありがとうございます
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら
ぜひグッドボタンいただけますとね、大変嬉しいですね
またね、励みともなります
それではね、今回はこちらので失礼いたします
ありがとうございました