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こんにちは、大山です。いつも東宝のradioをお聴きいただきましてありがとうございます。
今回は、利益に関する重要な項目をお話したいと思います。
これまで、私のstand.fmで、損益計算書上での利益というのは、5つありますよということで、お話をさせていただきました。
1つが、売上総利益ですね。いわゆるあらりと言われる。
2番目が、本業で稼ぐ営業利益というものですね。
あとは毎年安定的に利益をいくら稼げているかということを見る経常利益ですね。
あと、特別損益をですね、足したり引いたりしたもの。これが税引き前の当期準利益となります。
これに対して税金がかかりますけど、こちらの税金を加味したものが、税引き後の当期準利益ということで、
この5つの利益がありますよということで、以前のstand.fmでもお話しさせていただきました。
その利益に関する重要な項目として挙げられるのが、原価管理とかですね、原価消却とか、
こういった部分になってきますけど、まず原価管理という部分でちょっとお話ししたいと思います。
不動産賃貸業で言いますと、製造業だといろいろ仕入れの原価とかそういうものってあるんですけど、
不動産賃貸業においては、おおむねこの辺っていうのは原価管理というのは、やっぱりリフォームとか建築工事、
その辺の工事費とかそういう部分になってくるかと思います。
その原価管理という意味で言いますと、材料費とマニングですよね。
実際にこの工事をやるのにいくらかかるのかという部分をしっかり抑えて、
それプラス協力業者さん、建築業者さんの経費とかそういうのもありますので、
そういった部分でコストをしっかり把握して、過剰な工事費にならないようにという部分は管理する必要があるかと思います。
それと利益に関する重要な項目としては、原価消却費というのがあるかと思います。
不動産地引退業におきましては、設備ということになりますけどね。
こちらについては、建物とか設備の価値が1年間でどれだけ減りましたということを表す金額ということになりますよね。
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ただ、こちらの原価消却につきましては注意しないといけないのが、買った瞬間にそれは費用にはならないということなんですよね。
1年単位でどれだけ減価するかという部分に消却するのかということが原価消却費ということになりますけど、
例えば不動産地引退業で、私なんか再生物件をちょっとやってますので、取得してそれがすぐ原価消却費を取れるかというと、再生してきちっと地引退に回して、そこからがスタートになって原価消却のスタートになるということですよね。
だから、買った瞬間に原価消却費がスタートするというわけではないということは理解する必要があるかと思います。
あと、原価消却費につきましては、建物は原価消却できますけど、土地は価値が減らないものという考え方で原価消却は取れないということになりますので、皆さんご存じかと思いますけど、その辺は理解しておく必要があるかと思います。
ただ、原価消却費というのは出ていかない経費ということで、不動産地引退業におきましては、大きな経費というのは借り入れの移速と原価消却費、二大経費というふうに言われますので、そこを管理することも非常に重要かと思います。
あと、利益に関する項目としましては、固定費という部分がありますよね。
この3つ目の固定費というのは、不動産地引退業で言うと、例えば水道工熱費とか、毎月毎月かかってくるものがありますよね。
ですから、例えば電力が今自由化になってきて、これまでは東京電力しかダメだったというのが、いろいろコストを安く抑える方法もあるかと思います。
また、管理会社さんによっては管理費を安くしてくれるところもあると思いますし、そういう固定費を抑えていくというのも利益を上げていくための重要な項目と言えるかと思います。
ただ、これ協力業者さんとかそういうところ、そのコストを削減したから、漁産安くしたからいいかというと、そうでもない部分もありますので、その辺はさじ加減が必要かなというふうにも思いますよね。
そういったことで、利益に関する重要な項目、3つ目はそういう形ですね。
この利益を増やす方法というのですけども、やっぱり一番は仕入れ減価というふうに言われますけど、不動産賃貸業でいうと不動産の取得価格、これが一番重要かなと思いますよね。
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当たり前ですけど、安く取得する、それ以上のものはないんじゃないかなと思うぐらいですね。不動産につきましては取得時点で勝負は決まるというふうに私は思っておりますので、そこの部分を強く意識する必要があるかなというふうにも思います。
今回は利益を上げていくための重要な項目ということでお話をさせていただきました。
いつも東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
