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フォーニッツ・オヤマです。いつも東方のradioを聴きいただきましてありがとうございます。
今回は、不動産の売買契約時の契約不適合責任について、お話をしたいと思っております。
今回のテーマは、契約不適合責任。
この言葉は、不動産賃貸業をやられている方は、最近なじみのある言葉ではないかと思います。
少し前までは、貸し担保責任という言葉がよくあって、売買契約の時にそのような言葉がたくさん出ていたと思います。
今は、契約不適合責任という言葉に変わっています。
民法が改正されて、契約不適合の内容については、
1つ目が物の種類、2番目が物の性質、3番目が物の数量、4番目が権利の4つに分類されているということです。
例えば、エアコンを購入したにも関わらず、他社のエアコンが現地に届いたというのが1番目の物の種類です。
2番目が物の性質ということで、例えば売買契約の対象の建物に不具合があったという場合です。
3番目の物の数量については、例えば売買の数量が嘘というか偽りがあったということになります。
4番目の権利については、売買契約の対象となる不動産に定当権が設定されて、これが抹消できない場合とか、そういうのが契約不適合責任という部分が生じるということです。
ただ、購入した建物については、自殺があったことが発覚した場合には、物の性質の契約不適合に該当するということです。
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物の性質ですね。心理的過失ということに該当します。そういうことになるということです。
この契約不適合の中で、請求権とか、該当した場合に請求した場合の請求権についてお話ししますと、まず一つが利口追還請求権というのがありまして、
先ほど言いましたね、物の種類とか物の性質、物の数量、権利のいずれの場合も買い主は売り主に対して利口の追還を請求することができるということなんですね。
ただし、購入した建物でも自殺があったことが発覚した場合には、建物を修繕したりとか補修しても、心理的過失というのは取り除くことができないため、利口の追還はできないというふうに書かれていますね。
これが一つ目ですね。利口追還請求権というのですね。
2番目が代金減額請求権というのがありまして、売り主が利口の追還に応じてくれない場合ですね。
先ほど言いましたように、物の種類、性質、数量、権利のいずれの場合でも買い主は売り主に代金を減額するように請求することができるということですね。
購入した建物で自殺があったりした場合、これが発覚した場合には、買い主は代金の減額請求をすることができる。
こちらが代金減額請求権と言われる2番目のものですね。
もう一つですね。3番目。損害賠償請求と解除ですね。
こちらはですね、売り主が利口の追還に応じてくれない場合に、代金減額請求では契約の目的を達成することができないということで、
買い主は売買契約を解除したり損害賠償請求をすることが可能になるということですね。
損害賠償の範囲は信頼利益のみならず、利口の利益、例えば転売の利益まで含まれるということですね。
これ以上3つ、そういう請求権とかそういうものをお話ししました。
非常に難しいですよね。
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面積特約については、昔で言う貸し担保の面積、責任の請求、面積特約は有効ではあるんですけど、説明がなければ無効になるということになっているようです。
特約によってですね、契約不適合責任を面積することも可能なんですけど、
売り主が契約不適合を知りながら買い主に伝えなかった場合には、これを契約不適合責任から逃れることはできないということですね。
消費者契約法が適用される場合には、面積特約が制限されることもあるということですね。
実際、不動産の実務の中では、契約不適合責任も不動産の引渡しを1年で制限することが多いようですね、実務としては。
特約を結んでいることが多いということですね。
これもですね、契約不適合責任を一部面積とする特約として有効とされているということですね。
非常に難解というか難しいですよね。
売り主への通知期間制限は、不動産売買の実務では1年以内ということで、物の種類、物の性質の契約不適合責任については、
買い主が契約不適合を知った時から1年以内に売り主に通知しなければならないという期限が設けてあるということですね。
ただ、物の数量とか権利の契約不適合責任については、契約不適合を知った時から1年以内という期限の制限はないということです。
また、不動産の引渡し時から10年経過した場合には、消滅事項によって契約不適合責任がなくなってしまったということですね。
不動産の引渡し時から10年間は、物の種類とか物の性質の場合には、契約不適合を知ってから1年以内であれば、契約不適合責任を追求することが可能ということですね。
不動産の売買の実務では、1年以内に、先ほど言いましたように制限していることが多いということですね。
非常に新しい概念で分かりづらい部分も結構あるんですけれども、こういった民法の改正によってそういう内容に変更されているということをご理解いただければと思います。
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今回は少し難しい内容ですけれども、法律・民法の解説ということで、書籍に書いてあるものを引用させていただきました。
私も売買の時にこの内容って聞くんですけど、なかなかピンとこなくて、書籍を見ながら私は今ちょっとなんとなく理解できてきたようなところがあるんですけど、
この辺もぜひ一度わからない方はググったり、法律に関する書籍とかを見ていただいたり、そういうのもやっていただいた方がいいのかなということで、今回ご紹介させていただきました。
いつも東方のレイディを聞きいただきましてありがとうございます。
今回はこちらのほうで失礼します。ありがとうございました。
