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はい、フォーニッツ大山レイディオ、大山です。
いつもですね、東方のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
はい、今回はですね、建物の修繕の周期とですね、各費用の目安ということで
外部ですね、外壁とか屋上、あとは共用部の設備関係、こちらについてね、お話をさせていただきたいと思います。
はい、外部とかね、共用部の修繕の目安ということでなんですけど、まず第一にですね、外壁とか屋根の補修とか塗装とかっていうのは
規模も大きくなって、コストも大きくなりがちになります。
特にね、外壁、屋上関係は水がね、漏水すると建物の、これはRCでもS造でもね、木造でも主要構造物に腐食を汚して
非常にね、構造部分をダメージは受けるということになりますので、特に防水とかね、そういった部分には非常にね、外壁の改修のタイミングとか、よく検討する必要が出てきます。
はい、それではね、個々にちょっとお話していきますけれども、まずね、屋上関係ですけども、屋上のね、防水の改修はですね、
だいたい新築の場合には防水のね、メーカーとか施工業者の防水の10年保証というのがあるんですけども、
だいたい改修のタイミングとしては、8年から15年、アスファルト防水とかね、ウレタン防水とかいろいろありますけど、
だいたい、そこを目安にしていただければと思います。私も施工してたね、肌間隔で言うと15年ぐらいはね、平気で持つかなというふうには考えてますけど、
大規模修繕やるタイミングとしてはそれぐらいでね、考えていただければと思います。
で、露出防水の場合でもですね、費用に関してはちょっと幅がありますよね、アスファルトだとか、いろいろ防水の使用によると思いますが、
4,000円から平米8,000円ぐらいというようなだいたいコストがね、かかるとみられております。
これは6屋根の露出防水の場合になります。
あと、傾斜屋根の塗装、屋根の塗装につきましては、だいたい周期がね、10年から20年という形になります。
だいたいこちらのもののかかるコストとしましては、平米2,000円から4,000円ぐらいが目安かなというふうに思います。
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またですね、外壁のほうですけども、外壁の塗装とかね、タイルの補修とか、そういう部分ですが、周期としては10年から20年ですね。
だいたい費用がですね、平米あたり1,500円から3,000円ぐらいですね、という形で目安としていただければと思います。
大規模修繕をやる場合というのはね、こちらの今お話した屋根と外壁、だいたい今ご紹介した周期でいきますと、
10年から15年、もしくは20年という形で、10年から15年ぐらいですよね。
こちらの大規模修繕やるような、だいたいタイミングになってきまして、屋根と屋上と合わせてやるパターンがね、足場を組んだりすることもありますので、
いっぺんにやることが多いのかなとは思います。
はい、ちょっと参考としていただければと思います。
それとですね、あとベランダ廊下、階段等につきましてですけども、
まず鉄部の塗装ですね、鉄骨階段とかそういうのの塗装ですけど、
こちらの方の塗装の頻度としましては、周期としてね、だいたい5年から10年という形で考えていただければと思います。
で、コストの方がですね、だいたい小当たり3万円とかね、4万円とか、そういう感じでね、なりますかね、ベランダとかね。
シングルとね、ファミリーでちょっとね、バルコニーのね、広さとか変わってきますので、そういう部分でコストの幅があるということですよね。
あとベランダのね、ベランダ、あと廊下とかの防水の処理ですけども、防水工事の方が、
だいたいこちらの方も屋上なんかと同じように10年から20年という形ですね。
で、シングルとファミリーありますけど、だいたいね、小当たりシングルの場合には5万円ぐらい。
で、ファミリーの場合は7万円ぐらい、7万円前後という感じが目安になるかと思います。
あとですね、建物の給排水設備ですね。
排水の給水配管とか、排水のね、配管の更新の周期ということになりますけれども、
こちらがね、だいたい30年から40年ぐらいという形になりますかね。
で、給水に関しましては、費用がね、だいたい小当たり40万ぐらいですかね。
排水に関しましても、35万から40万ぐらい小当たりね、かかるというふうに言われています。
私もですね、築売の築35年から40年ぐらいのね、RCの物件を持ってますけど、
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できる限りね、配管の設備に関しては、新しめのね、更新されてるとか、
もしくは、そんなにダメージのないものという形でね、取得する際には意識して購入するように私はしております。
ちょっとね、余談でしたけど。
そういうことで、給排水の設備の更新というのは非常にちょっとコストもかかりますし、
ここでトラブルが発生しますと非常にね、室内の方に大きな影響を及ぼして、
入居者さんにも迷惑をかけたりとか、そういうことにもなり得ますので、
ちょっと気をつけていただければと思います。
あとですね、エレベーターですね。
エレベーターのついている物件とかは、だいたいですね、周期としては30年から35年というふうに言われますね。
エレベーターもね、物によるんですけども、人数がね、乗れるね、人数がいろいろパターンありますので、
あと非常用エレベーターとかね、そういうのだと大きいカゴもね、
新商社が入ったりするようなものによってグレードがちょっとありますので、
費用も幅が大きいんですけど、1台がね、1000万から1500万という形とだいたいね、目安としてしていただければと思います。
エレベーターの方のね、回収につきましても、
私ね、ザネコンでやってるときは元セコーのね、業主さんに回収工事依頼するパターンが多かったんですけど、
いろいろちょっとお話を聞くと、独立系のね、そういう回収するメーカーさんというか工事業主さんがあるみたいですけど、
積み分けをね、きちっと契約する際に、もし独立系の業主さんと契約して工事を行って回収する場合には、
積み分けをですね、きちっと確認した方が、こちらの方がね、よろしいかと思います。
おそらくコスト的には独立系のね、そういうエレベーターのセコー業主さんの回収の方が圧倒的にコストは安いと思うんですが、
元セコーとの責任範疇、契約、受け入れ契約の中でどこまで、どちらが責任を持ってという部分はね、明確にされた方がこちらの方がよろしいかと思います。
あとエレベーターにつきましては、法改正が結構頻度が多いんで、いろんなね、個々にちょっと法律巡報をするということでね、
確認申請とかもエレベーターの場合には取ったりとかね、場合によってはありますので、そういった部分をね、ちょっと気をつける必要があるかと思います。
あとですね、貯水槽ですね。貯水槽の取り替えにつきましては、これもね、物件の大きさによって貯水槽のものの大きさも大きく変わってきますので、
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というのがあるんですけども、まず取り替えるね、周期としては15年から30年ぐらいというふうに言われてますよね。
費用もね、先ほど言いましたようにちょっと大きさが変わってきますので、外部に設置する場合は大体1台というかね、1物件につきまして300万円。
小さいやつだとね。大きいやつだと600万円ぐらいかかったりということがありますので、
これはもう業者さんに見てもらって、そういう形の専門業者さんに依頼する形となりますので、見積もるときはそういう感じで価格をね、大体想定していただければと思います。
あと消防設備につきましてですけども、自動火災放置設備ですね。自家放置と言われるもので、大体周期がね、10年から20年と言われてます。
費用がですね、大体5階建ての30個ぐらいのマンションとかだと、1棟で150万から200万ぐらいということに整備するようにかかると言われております。
あと消火器ですね。こちらのほうも5年から10年という形に周期はなっております。
費用のほうは1本につきまして5000円から1万円ぐらいという形となります。
一応ね、外部と供用部に関しまして、設備の更新のタイミングとか一般的な費用についてお話ししたんですけれども、こちらも標準的な設備の仕様ということでお話をさせていただきました。
またですね、建物の立地とか環境、利用状況によって、この辺の劣化の度合いというのも進行が早いものとか遅いものとか、修繕のタイミングも長くなったりとか、スパンが短くなったりとか、そういうことも十分にあり得ますので、その辺ちょっとご理解いただければと思います。
地区売るのね、ぶどうさんとかお持ちの方は、大規模修繕とか設備の更新の時期とか見ながらね、こういった部分をちょっと予算としてね、現金というかその資金を用意しておく必要もあるかと思いますので、ご参考にいただければと思います。
はい、今回はね、こちらのほうで失礼します。ありがとうございました。
