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本日、大山レイディオです。いつも東方のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
この番組は、ハイクラススパリリゾートのサンセットビラ、損害保険のことならアトラス株式会社、株式会社ベストエージェンシー、
生命保険のことならアイコンタクト福井、子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、それとフォーニッツLLC、以上各社の提供でお送りします。
今回のテーマは、不動産賃貸業において歪みを探そうという話をしたいと思います。
私は不動産を始めてから13年になりますが、今、不動産に参入している方が非常に多いです。
その中で、物件の数もそんなに多くなく、参入者が多いということで、不動産も購入がうまくいかないという方もいらっしゃるかもしれません。
過熱している状況が続いているかと思っています。
そういった中でお話ししますと、不動産賃貸業をやっていて、儲かっていない方は普通に売られている、問題のない物件を購入しているのではないかといろいろお話を伺う中で、
不動産の収益を上げていくには、普通とは何らかの歪みを見つけないと、利益を継続的に上げていくのは難しいのではないかと考えています。
普通に考えて問題がなくて、誰もが欲しいような物件というのは相対的に価格も高いですし、利回りも低いということになります。
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収益性が低ければ、もしかしたら借金を重ねていって、物件を購入していって、剥離ですけどそれを積み重ねていって、借り入れ額が大きくなるということになります。
そういった点からも歪みをついて、より収益性を高く筋肉質な形で運営していくというのが、不動産賃貸業においては大事だと考えています。
ではその歪みって何だろうという話になりますけれども、名ありの物件ですよね。一手間加えるような、手をかけなきゃいけないような物件。
そういうものを見つけるのが、大きく収益を上げるための部分じゃないかなと思っています。
名ありの物件といっても、例えば自分で手を加えて解決できるものなのか、もしくは物理的に難しい話なのか、立地とかいろいろあると思うんですけど、工夫次第でやり方次第で十分に賞賛はあるのではないかなと思っています。
実際に私も最近は再生物件をやって、手間のかかるものをやって収益を大きく上げるという手法をとっております。
また先ほど言いましたように、特に問題もなく普通に売られているオーナーチェンジの物件とか、それを私は否定するわけではありませんけど、
例えばサブリースの付いた物件を購入したりすると、あまり収益は大きく上がらないかと思うんですね、一般的に考えて。
私以前やったのはサブリースの物件を、それも利回り15%くらいで出ていたんですけど、サブリースを解除して全部家賃を引き直して再度募集をかけ直して、利回りが19%とか前後くらい、19%超えるくらいですね。
稼働を現在もしているような物件とかもありますので、そういった歪みをつくっていうのは非常に大事なことかなと思っています。
キャッシュローが少ないからといって借金を積み重ねて、手残りのキャッシュを増やそうというふうな形で考えても、借り入れがどんどん大きくなって膨らんで、逆に言うと自己支援比率を下げてみたりとか、そういったところにもなってしまいますので、
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一つ不動産を探す上では、何かひと手間を加えて改善できるものがあれば収益を上げていけるかと思いますので、そういう目線も大事かなと思っています。
今回は歪みをつきましょうというお話をさせていただきました。
いつも東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねをいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらのほうで失礼します。ありがとうございました。
