00:07
はい、フォーニッツ アワレディオ 小山です。
いつもですね、東方のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、今回の放送ですね。今ですね、今季3頭目の大規模修繕をやっている物件の方にね、行ってきたんですね。
現地進捗具合とかね、9月結構雨が多かったんで、なかなか工事できない日も多くて、今どんな感じかなと思って見に行ってきたところなんですね。
で、ちょっとね、これ私ミスっちゃったなっていうのがね、見て思ったんですよね。
何かと言いますと、色の選択。これがもうちょっと濃い色を選べば良かったかなっていうのがね、ちょっとあるんですね。
これあの、大体同じ仕様でね、私あの外気修繕、今季ね、やってるんですよ。
濃い、なんて言うんでしょう、焦げ茶とクリーム色っていうかアイボリーっていうかね、そういうツッとんで、大規模修繕ね、やってるんですよ。
で、東海地方の物件なんか本当に私のイメージしてる通りの出来栄えで非常に良かったんですね。
来た感とも悪くない感じで、いい感じにできたんですね。
で、客付けなんかにもそれがね、影響して上手くいったんじゃないかなと思ってるんですけど。
今日ね、ちょっと見に行ってきたんですけど。
ただ、ちょっとね、色がね、明るかったかなと思ってね、これ私のミスだなと思ってね。
悪くはないんですけどね。悪くはないんですけど、ちょっと濃い焦げ茶色にした方がね、こうなんか質感というか、そういうのがあるのかなと思って。
ちょっと今見てきたんですけど。
ただ、見方を変えるとですね、これ結構濃い色って、外壁の塗装ってね、紫外線で劣化するんで、やっぱ白っぽくなっちゃうんですよね。
で、今回今日見に行ってきた物件というのは、前はね、濃紺の外壁だったんですよ。
で、特にツマメンとかの外壁についてはですね、紫外線でも最後、大規模集団に着手する前って真っ白になってたんですよね。
とてもなんか、元が濃紺の色かっていう、想像できないぐらい真っ白くなってたわけですね。
だから、あんまり濃すぎてもね、またそれはそれでちょっと白っぽくなったりするんで。
03:00
で、今回3物件やりましたんで、紫外線とか西日とかそういうのもあって、テストじゃないですけどね、試験的にいろいろ見るためにはちょうど同じ時期にやったというのもあるので、良かったのかなと。
ちょっとこれ経過を見ていこうかなと思ってますね。
私、ゼネコン時代によく建物の部材とか設計事務所さんとかに選んでいただくために、色とか色決めとかしてもらうんですよ。
で、結構カラーサンプルってものすごい小さいやつなんで、よく新築とかやられてる方はお分かりだと思うんですけど、結構意外と建物建った時に、あれ?なんかちょっと印象違うなってことって起こりやすいんですよね。
今回のやつも濃い色選んだつもりだったんだけど、思ったより明るいなっていうのが今見てきた印象なんですよね。
これもちょっと経過を見ていきたいなと思いますね。
だからできればベニヤ1枚ぐらいの少し広い面積で、いくつか2つ3つぐらいカラーサンプル作ってみて、これっていう風に選んだ方が確実は確実ですよね。
あとその塗装の色についてもですね、艶ありと艶消しっていうのがあって、私が東海町でやった物件なんかで艶消しのやつを使ったんですよね。
したら変な光沢がなくて安っぽく見えないんですよね。
ちょっとチックな感じになって、結構これすごい良いなと思って、今回も艶消しにはしてるんですよね。
これはちょっとオススメじゃないかなと思いますよね。
もちろんRCの塗装なんかするときは、だいたい艶ありのものとか選ぶことも多いのかもしれませんけど、今は艶消しの方が良いかなっていう気がしますね。
光沢があるとどうしても塗った感というか、やった感が出てしまうかなというのが個人的には思ったりしますね。
これも個人の好みにもよるところもあるのかなと思いますけどね。そんな感じで思いますね。
なかなかこれも難しいな本当に。何度も何度やってますけどね。
あと場所にもちょっとよるかもしれないな。光の当たり方とか、周りの、例えば今行ったところは国鉄さんに管理いただいてるね。
温泉郷の町の物件なんですけど、周りが非常に森というか林というか、木々が緑が青々してるところなので、
06:00
そこに建っているアパートなので、また印象も違うかもしれないですよね。そういうことを感じましたね。
塗装屋さんなんかも少し話がずれますけどね。塗装屋さんなんかもある程度会社組織でやってる方はまだ良いんですけど、
今年のNASAの影響でね、塗装屋さんって結構個人事業主の方って多いんですよね。
結構このNASAの煽り行くって、個人事業主でやってる方が、結局材料が自分のところに入ってこないんで工事ができないっていうことが結構あったらしくて、
今お世話になってる塗装屋さんなんかにも聞きますけど、その個人事業主の塗装屋さんが配業されてる方も非常に多いって聞きますよね。
材料も高ければ人件費も高いし、そういったインフルエントもあってね、価格も上がってるでしょうし、材料があるない、そういうものも含めて、
いろんな変わってきて、大変な時代になってきたなって思いますよね。
これと同じように、大屋の立場として見れば、家賃を高く取れるように慣れれば、それが一番良いんですよね。
ただ、東京都内の23区内とかは家賃は上げれる傾向で上がってるんでしょうけど、
あと、うちの長男がね、だいたい賃貸の仲介の店舗で働いてる東横沿線とかはね、やっぱり神奈川でもいい場所なので、新築立てると結構いい家賃ね。
法人契約とかで取れるみたいですけど、同じ神奈川でもね、そんなに家賃上げれない場所っていうのも横浜でもね、結構あるんじゃないですかね。
横浜の方に物件持ってないんで、ちょっと定かではないですけどね。
パッと見てる感じではそういう気がしますよね。
ただ、家賃を上げれれば一番それがいいんですけど、廃墟に繋がらないような努力っていうかね、そういうものはやっぱりしていきたいなと思いますよね。
あまりコストをかけずとも、IoTを導入するとか、高いボックスつけるとかね、室内の物押しとか、いろいろね、そんなにコストはかけずともお客様にできることをやっぱり考えていけば、他の物件とは差別化ができるのかなとちょっと思ったりしますけどね。
ただ、私の場合は最近ね、ずっと線位面積の広いファミリーの物件をずっとね、取得し続けてるんですよね。
09:03
始めた当初は本当に1Kとかね、1Kプラスロフトみたいな、そういういわゆる典型的な単身ものを買ってたんですけど、
利回りが高い数字で買ってもですね、結局回転も多くて、なかなか意外と手元にお金が残らないなということは本当に始めた当初感じてたんですね。
まあそういうものもあって、線位面積が50平米とかね、50何平米とかぐらいの物件をね、2DK、2LDK、3DKとかね、3LDKとか、そういうものを昨今はね、ずっと取得してますね。
そんなにね、利回りって無茶苦茶超高利回りとかいう形じゃないですけどね。
まあそういう感じでやってますね。
あと地方なんでね、駐車場がないとやっぱり話にならないんで、やっぱり土地の広い地区売りの、最近では重鉄とかね、物件とかそういうものを転んで取得してますね。
だからあんまり何ですかね、単身ものじゃないんで、1月2月に開いて3月までに決めなきゃとかね、まあそういうのはないんですよね。
もぐらたたきのようにね、大挙があればまた入居付けしてと、どうしてもそうなりますけどね。
あとなんか最近ね、私すごく感じるんですけど、日本の方って正直そんな給料にね、今のインフレのあれが反映できてるとはちょっとなかなか思えず、やっぱ日本人って今貧しいですよね正直ね。
あのちょっと尖った言い方すると。
で結構もう、アパート賃貸の物件に住むのがちょっと大変で、実家に戻られたりとかね、まあそういうのもよく聞きますよね。
なんかそんな感じでね、今の世の中をね、世の中の祝辞というかそういうものが見えてるのが今の賃貸のね、まあそういう状況でもあるのかなというのを最近ねすごい感じますよね。
ただまあ、賃貸業って本当これ最近思うんですけど、インカムってありがたいなーってつくづく思いますね、本当に。
金利が上がってきてとかね、いろいろね、ありますけど、借り入れとかね、税金の部分とか、減価省額とか意識しながらやっていけば、まあさほどね、規模を追わなくてもある程度インカムってね、得られますんでね。
出ていくお金をコントロールした方が早いっていうのは一つありますよね。
まあいつも私のラジオでね、お話してる部分になるわけですけど。
でなんか逆にその1と3件あたりの物件だとどうしてもね、均衡の評価ってやっぱどうしてもそんなに出ないんで、当然キャッシュローも得づらいということはね、なりますんで。
12:16
まあ売った時にね、高く売れて大きなキャピタルが得られると聞きますけど、これもね、わかんないですよね。
これまでずっと右肩上がりで上がってきたかもしれませんけど、まあちょっとね、次買う人が融資がつかなければ、なかなかね、価格がそのまま維持できるのかっていうのがあるんで、なかなか難しいとこですよね。
で逆になんか最近私思うんですけど、買取再販のXで前ちょっと見たのかな。
買取再販の業者さんなんか結構、あの在庫がね、吐けなくてっていうのをちらっとね、Xのコストで見たんですけど、結構やっぱ売りづらくなってきてるんじゃないかなっていうのがなんか思いますよね。
価格下げないと売れないと、まあそういう目線であれば、在庫がね、溜まってきてなかなか吐けないということになるとね、価格下げて売るっていうことになるでしょうから。
これもね、買取再販ってなんか一発が大きいから、まあいいのかなと思いますけど、でもまあ反面、そういうね、リスクもあるのかなっていうのは本当に思いますよね。
まあちょっと私、あの、業者ではないんでね、業者さんの本当の立場でのあれがわかりませんけど、まあパッとなんかこういろいろイメージするとなんかそんな気もしなくもないですよね。
まあそんなことをね、ちょっとね思いましたね。
はい、えーと、12分?13分くらい話しますかね。
あー総鉄さん、こんにちは。
あー富野さん、こんにちは。
まあ、あのー、買取再販とかね、あのー、まいっと3軒くらいだと、うーんまあ高く売れればって言いますけどね、本当に高く売れればなんですよね。
想定にしか過ぎませんからね、実現利益っていうね、よく杉田さんなんか言うんですけど、それとはちょっと違うからね、やっぱりだからインカムを得られるっていうのがやっぱり一番ありがたい気がしますよね。
まあ結局あのー、いっと3軒で高く売れるからとか言って、結構キャッシュローカツカツで買った場合っていうのは、結局私の目線から見るとやっぱりソースさんばかり大きくなるわけですね。
対してインカムが得られず、借りれ額ばっかり大きくなるようであればね、多分その先で融資とかって、まあ詰まりますよねっていう話になりますよね。
どっかで売却しないと多分きついかなっていうのはね、ありますよね。
15:08
そういうことはやっぱり賃貸業をやっていく中でね、感じますし、本当にこの昨今のインフレでだいぶね、表現良くないかもしれないですけど、賃貸業でも結構奮いにかかってきているようなね、そういう気がしますよね。
アパートロインとかちょっとわかんないですけど、プロパーなんかで融資つく方とそうでない方、二極化しているのはもう明確ですよね。
私、日頃お世話になっているね、売買の仲介でお世話になっているね、業者さんなんかに聞くと、やっぱりね、融資がつかなくて流れる物件すごい多いって言ってますね。制約にならないものが。
本当ここ半年、1年ぐらいすごい増えてきたとかつって。だからその契約結んだんだけど、本当に最後までわかんないと。融資が確実な方はいい物件もあってくるでしょうけどね、そうでない方はなかなかね、大変なのかもしれませんね。
だからやっぱりきちっと契約していくという目線が、私は大事なのかなと思っているんですけどね。
はい、ということで時間も15分ぐらい経ちましたので、今回はこちらの方で終了とさせていただきます。
外域集団の色決めって結構難しいかなという話と、昨今の状況を見て、私が感じる雑感ということでお話させていただきました。
いつもですね、トモのレイディを聞いていただきましてありがとうございます。またですね、コメントにもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。またね、励みともなります。
はい、ということでお休みのね、貴重なお時間、こちらのレイディにお付き合いいただきまして誠にありがとうございます。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
