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はい、こんにちは、ラディオ。
大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来独立まで目指されている皆様。
あとはですね、将来事業処刑までね、行う予定の
息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただきたいと思います。
はい、えーと、今回の放送ですけどね、公開収録で撮っていきたいと思います。
えーと、そう、えーと、今回ね、何をお話ししようかなと思ったんですけど、
私、このスタンドEFMラジオの中でね、よくお話ししてるのが、
捜査をね、極力抑える努力をした方がいいかなということでね、お話ししてるんですよね。
で、その中でやっぱり非常に重要なのって、私、原価消却とかね、そういうのが非常にやっぱり重要かなと思うんですよね。
あ、江之沢さん、おはようございます。長谷さんですね。はい、よろしくお願いします。
えーと、この総資産はね、極力抑えるっていうことで言うと、不動産の賃貸業って、基本的には不動産を取得して、賃料収入をいただくと。
まあそういう形になるんで、基本的にやっぱり不動産を買えば買うほど、総資産って大きくなるじゃないですか。
で、そうだな、分かりやすい事例でちょっとお話しすると、
この、よく私言ってるのは、例えばオーナーチェンジの物件でね、1億の物件とかあるとするじゃないですか。
で、土地と建物が分かりやすく5000万ずつの評価のものだとしますよね。
オーナーチェンジで1億の物件が1つ。
それと、まあ私なんか、どちらかって言ったらもう全空とかもうボロボロ、半分も入ってないような、
まあそういう物件を購入したりするんで、それをね、割安にこう取得するわけですよね。
で、自分のところで直したりとか、まあそういうことをするわけです。
で、例えばその仮にね、もう一つの事例が5000万の物件だとしますよね。
ただし、ものすごい屋根も玉砕してるとかね、中も全部スケルトンにして直すとか、
まあ過去にそういう物件もやってたりするんですけど。
で、5000万の物件なんだけど、相当ボロボロで全空ですと。
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で、修繕費もね、3000万、4000万とかね、まあ5000万とかもしかしたらね。
まあそういうものかかる物件と、これ皆さんどっち選びますかということなんですよね。
で、あの、まあ私だったら間違いなく後者なんですよね。
で、同じようにね、例えば5000万の物件購入するとするじゃないですか。
で、土地建物比率とかね、そういうもので考えると取得時点ですよ。
で、まあ2500万ずつぐらい、土地と建物のね、取得価格ということになると思うんですけど。
で、まあ残りね、後者の場合には3000万、4000万、また5000万とかね、修繕費とかっていうので、
まあ一括でこうね、修繕費として損金計上するわけですね。
で、これ、あの、長保状ということで考えると、
あの、まあ一番最初に話したやつをAとしますよね。
で、後に話したやつをBと考えると、
Aは原価消費額とって最後の母価、建物1円とかね、建物付属設備とか、
まあ構築物とか母価1円だったりすると、
まあ5000万のね、土地の母価ということになりますよね。
で、Bの場合には、あの、建物とか、まあ建物付属設備とかのね、
まあそこの部分の2500万もやっぱり母価1円になります。
で、結局残るのは土地の母価2500万ということになりますよね。
まあ同じような規模、同じような価値のね、物件を取得したとして、
じゃあ、同じ価値があるのに、AがいいのかBがいいのかってことですよね。
証拠上では、Aは最後5000万、で、Bは2500万ですよね。
であれば、やっぱりね、安く持ってる方が、実体BSと私よく言いますけどね、
銀行の実体BS上で見たときには、圧倒的にBの場合には、
まあもしそれがね、仮に銀行の評価で5000万ある、土地の評価5000万あったとしたら、
含み益があるというね、いわゆる妨害資産という見方になりますよね。
まあそういう部分をやっぱり意識してるんですよね。
だから、やっぱり原価消却とか、今回お話しているBのパターンというのは、
まあ修繕費で一括で落とす方もいれば、原価消却、地産計上して原価消却と、
まあそういうことを考えられる方もいらっしゃると思うんですけど、
まあいずれにせよ、最終的に調合上の価格はそれだけの数字になるということですね。
だから私の場合にはね、取得する場合にはBの方を考えるわけですね、まず。
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まあそういうことを積み上げてやっていくと、
よく私この実体BSというお話をさせていただくんですけど、
銀行さんから見たときに、要は評価以下で割安に持てているということになりますよね。
まあそういうことをずっとやっていくとですね、
その妨害資産が1億だったり2億だったりとかね、
まあそういうことになっていくわけですね。
だからやっぱり原価消却とかそういう部分って非常にやっぱり大きくて、
ここの部分を意識しないのはね、
不動産やってる人の中でどうなのかなってよく私こういう話しますよね。
最近ではサロンの話なんかよくしますんで、
そもそも不動産の賃貸業の中で原価消却の話をしないね、
サロンの主催者の方がいらしたら、
それってどうなの?みたいな話をね、私してるんですけど、
まあこういうことなんですよね。
やっぱり託資料っていう言葉もね、ありますからね。
ちょっと前にね、タックシールドの話って、
こちらのレイディオでお話したこともあるんですけど、
そこ分かってるかどうかですよね。
だからよくいろんな方が全国でセミナーとかいろいろやられてるのをね、
見聞きしますけど、
結局そういう方の思考ってやっぱり託資で数多いゲームになってるという感じですよね。
私なんかは、ジェルティン杉澤さんなんかもそうだと思うんですけど、
私なんかはね、やっぱり総資産を極力抑えようとしてますよね。
私なんか今、神奈川のあるチリン産では総資産ってだいたい4億ぐらいなんですよ。
負債については収益増産とかね、
あと自宅とか借り入れの修繕費とか私なんか結構あるんで、
そういうのも借り入れがトータルしても2億ちょっとなんですね。
収益増産に関しては1億4千か1億5千ぐらいしか借りてないですからね。
その代わり修繕費が借りてる額が大きいってことになるんですけど。
考えるとね、銀行の時価ベースで見たときに、
純資産って私2億近くあるってことですよね。
帳簿上では違いますよ、数字が。
当然、今言ったようなことをやってるんで、
銀行の時価評価ベースの実体比ですと帳簿上の数字は当然違うわけですよね。
こういう部分を言ってるんですよね。
あまり内容が伝わるかどうかわかりませんけど、
こういう部分を意識してくると、
こういう説明をすれば金融関さんからは高い評価をいただけるはずなんですよね。
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だからよく決算書だけ銀行さんに出して、
ご融資してくださいと、
いやそれじゃ足りませんよっていう話を私よくこのラジオでしてるんですけど、
こういう部分とかね、もっと突っ込んだ話をやっぱり金融関さんにしてるわけですね。
やっぱり金融関さんの評価を知るというのも非常に大事だと思いますしね。
もちろん大山線としては、
貸所分所得を上げていくという目線でやってます。
かといってそれだけでも足りなくて、
やっぱり銀行さんの目線を知ることっていうのも非常に大事ですよね。
だからどっちがじゃなくて両輪なんですよね。
両方大事だと思います。
だからやっぱりその会計的なところとかですね、
財務に強くなるとか、こういうことって非常に大事なんですよね。
よく不動産のね、やってる方の中には、
不動産始めてね、そういうのは後から勉強すればいいんだっていう方って、
結構いろいろ見聞きしますけど、
これ私に合わせると逆なんですよね。
そのさっき言ったね、今回の事例に2つ挙げた物件の取得の仕方にしても、
それ最初で決まってますからね。
だから最初からやっぱり勉強した方がいいわけですよ。
まあ最初から勉強した方がいいに越したことはないんですけど、
まあ並行してでもですね、そういう勉強というのはやっぱりやっていくべきだと私は思うんですよね。
だからやっぱり無策でね、不動産どんどん買っていくっていう考えてる人は、
不動産って創出産業みたいなもんなんで、病院とかホテルとかと一緒なんで、
どんどんどんどん創出産は大きくなりますからね。
だから創出産を抑える努力をやっぱりした方がいいんじゃないかっていうのが私の考えなんですね。
はい、まあそんな感じで10分くらい話したんで、
まあ今回は創出産をどうやって抑えるか、
というか創出産をどう抑えるかという努力をする必要があるんじゃないかという話をさせていただきました。
いつもですね、東野レディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメント、いいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思いましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
またですね、休日のですね、朝、貴重なお時間ですね、こちらの放送にですね、最後までお付き合いいただきましてありがとうございます。
またですね、YouTubeポッドキャスト、地道にフォロワーさん増えてきました。
少しですね、これもなんかスタンディフェンはね、そこそこフォロワーさんいるんですけど、
YouTubeをね、ちょっと増やして拡散してね、こういうキャッシュロケーとかをね、学んでいただける方が増えてくると、
まあいいかなということでね、コツコツやっております。
ぜひチャンネル登録ね、いただけますと大変嬉しいですね。
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でまたね、これまでね、チャンネル登録いただきました皆様ですね、本当にありがとうございます。
それではね、今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。