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はい、フォーニッツ大山レイディオ、大山です。
いつもですね、東方のレイディオをお聞きいただきましてありがとうございます。
今回はですね、不動産賃貸業における成功者の事例ということで、具体的にご紹介してみたいなと思います。
はい、今回のね、その成功者の事例ということで、これ私じゃないですよ。
あの私の師匠のですね、杉田佳信さんのお話をね、ちょっとさせていただこうと思います。
はい、杉田佳信さんはですね、私が師匠と思って尊敬している方なんですけども、
現在ですね、不動産の方は21棟173室3テナントをお持ちだそうです。
で、家賃年収がですね、約1.2億ということですね。
で、税引き後のキャッシュロー、これ軽く4000万超えてるっておっしゃってましたね。
これもしかしたら5000万近くあると思うんですけど、ちょっとごめんなさい、詳細ね、ちょっと細かい数字は忘れてしまったんですけど。
で、そのですね、返済比率っていうのが、新築の物件をやりながらもですね、27.3%ということですね。
で、トータルの借り入れが、以前聞きましたところでは5億というふうにおっしゃってました。
で、ちなみにこの税引き後のですね、キャッシュロー4000万オーバー、低く見ても4000万オーバーということで考えると、
これはよく言われるメガ大屋さんとかね、そういう大規模な大屋さんが借り入れをたくさんして得るキャッシュローでいくと、
だいたい20億、25億とかね、それぐらい借りてる方と同じぐらいのキャッシュローをね、5億の借り入れで出してるということになるんですよね。
はい、で、これでね、私ちょっと何を言いたいかっていうのをね、この後ちょっとね、お話しさせていただこうと思ってます。
はい、で、それでですね、ちょっと杉田さん、この数字だけでもすごいんですけども、実はですね、
過去に飲食店をね、ずっと経営、20年間経営されてるんですよね。
で、不動産始められたのはここ10年ということで伺ってます。
で、その前はね、20年前からは会社経営をやっててということなんですけど、
過去に飲食店をね、ずっとやられてたそうですね。
で、その中では2店舗ね、飲食店を閉じたというふうにおっしゃってました。
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閉じたということですから、経営がね、うまくいかなくて借金を背負ってということになりますよね。
ぶっちゃけ小さい声で言います、億単位の借金を背負ったというふうに私は聞いております。
で、そこの借金を背負った状態から不動産を始めて10年で今の状況というふうになってるんですよね。
一台でね、そこまで一時はね、非常に苦しい状況から今のそういった状況まで築き上げたということになります。
本当にね、すごいなって私はね、思います。
私も13年ちょっとやってますけど、ちょっと全然ね、次元が違うなっていうレベルが違いすぎて、
ただただ驚くのトマソン系のね、面しかちょっとありませんけども。
これでね、ちょっとまあ私何を言いたいかと言いますと、
そういうマイナスの状況からですね、そこまでやることはできるということですよね。
で、いつも杉田さんが私に話してくださるのは、借り入れのね、多さが全てじゃないんだよということを言ってますよね。
確かに杉田さんが言うように新築をやりながら返済比率が27.3%って、
ちょっとパッと中身を知らないで聞くと、なんで27%で新築をやりながら返済比率がなってんだって思いますよね。
私最初聞いた時に意味わかんねえなと思ったんですよね。
で、よくよくね、杉田さんと話させていただく機会が多くて聞くんですけども、
まあ持ってます物件とか、そういった経営のね、賃貸経営のやり方をちょっといろいろ詳しく伺うと、
ちょっとこれね、ここから先っていうのはラジオを聞いていただいている方限定ということになりますけれども、
以前ね、ちょっと私もちょっとお話したと思う。今後どういうふうにやっていきたいかっていうことで、今ならどう考えるかっていうことでお話したんですけども、
杉田さんの場合はですね、大きい借り入れ、例えば新築の物件、
あとRCの大型の物件とか当然借り入れをね、当然しますよね。
あと小さいね、2000万円以下ぐらいの物件っていうのは現金で取得されてるんですよね。
で大体多いのが、一つ大きいRCの物件持ってるんですけど、確かほとんどが木造か重鉄だったと思う。
ほとんどが木造じゃなかったかなってちょっと記憶してるんですけど、
大きい借り入れの新築ですとかRCの物件とか当然借り入れを使いますけれども、
小さい物件につきましては借り入れなしにね、債務をコントロールしているということですね、全体のバランスを。
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基本的には木造の物件が多くて、原価消却費をうまく取って、それをね、キャッシュロケーを行っているということですよね。
なぜそういうふうにやっているかと言いますと、先ほどちょっと話しましたように、飲食店を閉じたことがあるということでね、
やっぱりうまくいかない状況とか、社会の流れとかいろんな世間の状況とかで、やっぱりそういう経営をやっていく中でやっぱりまさかの差かとか、
そういった部分を非常に意識されていますね。ですから非常に筋肉質な経営を行われていますね。
こういう状況を一台で築き上げるということで、非常に夢があるというか、
本当に杉田さん自体は経営をずっとやってこられて、税務の面とかですね、会計の面とか、やっぱり経営に関する勉強というのは非常にされているんですよね、本当に。
何でも知っているという、聞けば何でも返ってくるような、非常に本当に勉強されていますね、努力されているというのが本当にわかる方なんですね。
ですからね、私いつも不動産、このラジオとかツイッターでも言うんですけども、不動産賃貸業を始めるということは経営者になることですということで、私のツイッターのプロフィールの部分にも書かせていただいているんですけども、
ぜひそういう認識を持ってやられた方が、これから始められる方は当然いいというふうに思いますし、いつも私言っているんですけど、大きい借り入れ、数百、数千億という借り入れを行って不動産賃貸業というのは行いますので、
やっぱり覚悟があって、そういう覚悟のもとに取り組まないと、ひとつ間違えると事故破産とか、もしくは命を落としたりとか、そういうふうな悲劇にもつながったりということもありますので、ぜひやり方によってはそういうふうにできるということですよね。
ましてや、杉田さんは福井なので、多分金融機関の借り入れ融資の状況って非常に厳しいはずなんですね、私が思うに。
地方の地銀新金さんですよね。アパートローンとかっていうのは、多分首都圏とかでいうアパートローンとかっていうのは、あんまりそのエリアでなかなかないんじゃないかなと思いますね。
すべてプロパーで借り入れていると思いますし、そういった形でやられている方もいらっしゃいますということでですね。
ですから、たくさん銀行から借り入れなきゃ、家賃収入を増やしていけないということではないということなんですよね。
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堅実によく勉強されて、その中で収入を増やしていくことは、借り入れをたくさんしなくてもできるということをひとつご紹介させていただきました。
私もまだまだ財務改善とかそういうふうなことを勤めてまして、まだまだ私の場合はとても成功している方のレベルまで届いていませんけれども、
そういった形でより筋肉質で安全で、あと収益性も高くて、事業として取り組むということを今後私も勤めていきたいと思います。
はい、今日はですね、不動産賃貸業において成功されている方の事例ということでお伝えしました。
今ちょっとざっくり話した話になりますけど、杉田さんなんかは原価消却をとにかく意識してますね。
出ていかない経費、キャッシュロケーをやるということで、いつも杉田さんの話をされています。
そういった事例を今回はご紹介させていただきました。
いつも東宝のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
今回はこちらのほうで失礼いたします。ありがとうございました。
