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はい。 こんにちは、radio。お山です。
いつもですね、東のradioを聞いて頂きまして、 ありがとうございます。
今回のテーマはですね、不動産の賃貸業で独立していく為にはということで、
今回は雑談みたいなお話になりますけれどね、 させて頂きたいと思います。
先日ですね、とあるね、私の仲良くさせて頂いている社長とランチをしてまして、
会社経営とかね、賃貸業について色々お話をさせて頂いたんですね。
その中でちょっと出てきたお話をね、 ザックリしたところをお話させて頂きたいと思います。
一緒にランチさせて頂いた社長さんというのは、 ちょうど年代的にも私と同年代でということで、
建設業を事業会社をやられている方で、 その事業会社で得た利益を不動産に変えていくみたいなね、
そういう形をとられている方なんですね。
割とね、畜振りのアパートとかこだてとかそういうものを取得しては、
結構ね、がっつり手をかけて、 自身の会社が建設業だということもあって、
がっちりリフォームをして高い家賃を取りに行くようなね、 そういう戦略をとられている方がいらっしゃるんですね。
よくよくお話を聞いたらですね、 家賃年収も私と同じぐらいのね、家賃年収なんですね。
ただね、最近ちょっとその社長が思うのが、 その社長としてはですね、建設業はどうしても今も人手不足とか、
あと自中している仕事の方も結構単価を安く、どうしても受け終わざるを得ない、
そういう状況もあって、できればそちらの建設業の方は徐々にコンパクトにしていって、
賃貸業の方を柱としてね、 やっていきたいと、そういうお考えだったんですね。
そういったところを考えたときに、 今、家賃年収としては私と同じぐらいあるんですけど、
じゃあその建設業の方の会社が仮に無くなったとした場合に、
不動産だけで食べていけるかというと、 あらやだちょっと不安があるということをおっしゃってたんですね。
その社長さんはね、地元の知人さん、親近さんからね、 ほぼプロパーで毎回毎回融資していただいて、
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ほぼフルレバーとかそういった形に近い形で、 大きくレバレッジをかけてという感じですね。
あと建設業で儲けた利益を現金を不動産に変えていくということで、
修繕なんかも結構現金を突っ込んでやられている方なんですよね。
大体聞いてみると、返済比率が50%を超えているということだったんですよね。
税引き後のキャッシュはこれぐらいでとかという話をされていましたけれども、
やっぱり神奈川でその方やられていますので、 利回りにしても10%とか11%とかあればいいほうかなぐらいの感じで、
そういった中では、やっぱり収益性が低い物件エリアだと、
やっぱり不動産だけで独立して食べていくというのは、
ある程度規模を買っていかなければ難しいという側面はあるかと思うんですよね。
私もセミナーの際にいろいろ自分の資料をまとめてみたんですけど、
借り入れのない物件で、私がだいたい税引き前のキャッシュ量で、
1100から200で税引き後で950万ぐらいだったんですよね。
そちらは借り入れがありませんので、ほとんどストレスなくということで、
それプラス借り入れをしているわけですけれども、
こちらのは自宅とかリフォームとか全て含めても2億ちょっとという感じなので、
そんなに大きくはないんですよね。
物件にしても100室ぐらいなので、
サボで家賃年収にしても大きくはありませんけれども、
得られるキャッシュフローというのは、ある程度普通に生活していける分だけは
得られているのかなと思っていますよね。
ざっと計算してみると平均利回りでだいたい23%とか4%とかそれぐらいだったんですね。
その中では主にここ5年ぐらいでは再生物件を中心にやっていまして、
その分の利回りも高いという部分もありますが、そういった形になっています。
あと大きな借り入れの物件を近年は処分してという形で、
より借り入れを小さくしてという形で、
借り入れが小さくなるとどうなるかというと債務償還年数とか、
債務償還年数というのは有利主債を営業利益と原価償却の和で割ったものということになりますので、
当然借り入れ額が小さくなれば債務償還年数なんかのスコアも良くなるわけですよね。
自己支援比率なんかも相差が小さくなりますので、
相差がコンパクトになれば自己支援額は変わってなくても、
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自己支援比率は向上するということで、
銀行からの評価も上がってくるわけですね。
そういうところを意識しながら私自身はやっています。
おかげさまで今は金融機関さんから、
本当に融資を受けたい物件についてはプロパーでご相談させていただいて、
プロパーで融資していただくということになっているというのも、
そういったところを意識しながらやっているところかなというふうには自分では思うわけですね。
ですから何でも変えればいいというものは、
私はちょっとあまり賛成できなくて、できる限り、
当然不当産ですから、どうしても創始産が大きくなる傾向にはなるわけですね。
借入額も大きくなったりとかということで、
その中でもバランスをとりながら、
銀行さんから評価される財務体質に持っていけば、
プロパーで融資していただくということも全然できるかと思います。
逆に言うと信用不詳協会付きとかと言われる場合には、
初めての取引の場合には、
どうしても金融関さんってどこの馬の骨かわからないような顧客に対しては、
取引実績がなければやはり信用不詳協会付きでということで、
言われたりすることがあるかもしれませんけれども、
2件目以降は実績として残ってくるわけですからね。
より健全な財務体質をしていけば、
プロパーで融資していただくということも可能なんですよね。
ですから、よく昔メガおやさんとかって言われる方で、
10億借りて2000万のキャッシュロー、
これ税引き前ですかね、とかって言われてましたけど、
全然10億なんか借りなくたって、
私なんか2億ちょっとですけど、
それ以上のキャッシュローは得られるわけですよね。
ですから、やっぱり経営について学ぶということと、
いかに社外流出しないかということを意識していくことが、
より手元に大きくお金を残すための手段だと思いますし、
一つの戦略だと思いますよね。
よく言われるキャッシュロー経営ということになってきますけれども、
こういうところを意識すると、
私はいいんじゃないかなということで発信をさせていただいております。
ということで、今回はこちらので失礼いたします。
ありがとうございました。
