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はい、フォーニッツ アナレディオ、大山です。
いつもですね、東方のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
あとはですね、将来独立まで目指されている皆様。
それと将来ですね、事業処刑を予定してます、2人の息子に残す音声の記録ということで収録ですね、させていただいております。
はい、今回のテーマですけどね、今回のテーマは、融資がつく物件が良い物件なのかと。
まあそういう内容でね、お話ししたいと思います。
はい、タイトルの通りですけど、これも銀行目線と我々の賃貸業目線ということで、2つ見方あると思うんですよね。
で、まあ、宅堅業者さんみたいに売って買ってで利益を上げてというものでなくて、あくまで賃貸業でね、インカムという目線でね、こう考えた場合には、やっぱりキャッシュローって非常に重要ですよね。
特に税引き後のキャッシュローということで、まあ過所分所得、これがね実際に手残りということになってきますので、
やっぱり税引き後のキャッシュローをね、賃貸業の方は得たいと、まあそういう目線ですね。
それと、かたやですね、銀行についてお話しすると、まあ極論を言うとですよ、銀行さんって、まあ別にその貸したお客さんが大きく儲けようが、そんなに儲かってなかろうがね、
まああんまり関係ないというかね、ちょっと乱暴な言い方になりますけどね。
要は銀行さんとしては有したお金、まあこれはきっと耳を揃えて毎月毎月返済してもらえるか、まあここのことを言っているわけですね。返済能力が大事だと、まあいつも言ってますけどね。
だから債務償還年数とかキャッシュロー額とかね、まあそういうものが大事で、あとは安全性ですね、自己消費率とか、まあそういうことを重視するわけですね。
で、銀行さんとの目線って今言った話なんですけども、まあよく言うね、黒字があとか3期連続の黒字があってね、よくまああのユーチューバーの方とかね、まあ不動産系、あと税理士のね、まあユーチューバーの方なんかも、まあ黒字、黒字、黒字みたいなね、なんかそういうことをこう言うじゃないですか。
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まあもちろんね、黒字であればいいんですよ。ただし、あの格付けにおける定量評価で考えた場合には、3期連続の黒字っていうのは、まあ収益性ということになってきますけど、そこの部分の格付けの指標って129点のうちの5点しかないんですよね。
5点ですよ。かたや、先ほど申しましたね、返済能力という部分については、債務、償還年数、あとキャッシュ漏額、あとインターレスト、ガバレジレシオ、これだけでもう55点あるんですよ。もう半分近いんですね。129点のうちのね。
だからいかに返済能力を重視するかというのはわかりますよね。まあこれに自己支援の部分とかね、足していくと、もう半分以上、まあ7割とかね、6割とか7割とか、まあそういうのを占めるわけです。
ですから、いかに金融機関さんが大きく儲けを出すことよりも、貸したお金をきちっと返してくれるか、まあここの部分を重視しているかということがわかりますよね。金融機関さんの目線はそうなんですよ。
だからそもそもやっぱり融資がつくというのと、賃貸業のキャッシュ漏を得るというのは目線が全然違うというのはやっぱり理解した方がいいですよね。
ですから、まあ言い方を変えるとですね、我々はキャッシュ漏を得たい。で、銀行としてはきちっと返済できる資金力があればいいと。まあそういうことですよね。
結局、銀行としては融資するのに、担保・評価とかそういうのも重視しますので、キャッシュ漏も資産性もある程度、やっぱり両方大事なんですよね。キャッシュ漏だけでもダメですし、両方ですこれは。
まあそういうことをちょっと思ったりしますね。ですから、やっぱりバランスってすごい大事なんですよね。どっちかに偏りすぎてもダメですね。
まあ一都三県とかで資産性というのは東京とかね、行ったりしますけど、これキャッシュ漏出ませんから、出ない場合は持続けることすらできませんから。
だからどっちかに偏った考えではなくて、両方バランスを取っていく必要があるわけですね。で、足りない部分は自己支援を突っ込んで、自己資金を突っ込んでね、バランスを取っていくということになってくるわけです。
ですから、融資が付くから、銀行さんの目線と我々のね、賃貸業の目線とは違いますので、融資が付くからは購入理由にはならないということなんですね。
融資が付くからこの物件はいい物件かというと、そうとも限らないということですね。もちろん両方いい方がいいですけどね。
まあそんなことをちょっと思いましたので、お話しさせていただきました。
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いつもですね、東のレディオを聞いていただきましてありがとうございます。またですね、コメント欄にもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
またね、コメントとかね、ご質問とかありましたら、ぜひコメント、ベータをね、いただけましたら大変嬉しいですよね。
最後になりますけどね、こちらの放送にですね、最後までお付き合いいただきまして誠にね、ありがとうございます。
それではね、今回はこちらので失礼致します。ありがとうございました。