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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
一応ですね、東京のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、今回も公開収録で撮っていきたいと思います。
で、あの、今回放送でね、取り上げたいのが、建物の話をちょっとね、
したいと思います。たまには建築屋的なところでお話したいと思いますね。
で、あの、昨今、あの、本当に、熊本とかの地震に始まりね、
で、先日は千葉とか、あと北陸ですよね、富山とか福井とか石川とか、
まあそういったところで、ゲリラ豪雨、ゲリラ豪雨じゃないな、戦場降水隊とかそういうものでね、
まあ非常に地震であったり、天災、まあそういうものって非常にこう、本当に多いですよね。
まあ日本全国どこでも、まあそういうのってあるかなって思うんですけど、
ちょうど千葉のね、戦場降水隊のあのゲリラ豪雨の時、
ちょっと私ね、群馬の車を走らせててね、やっぱ同じようにすごいことになってたんですね。
これやばいと思ってね、アンダーパスのあるところはもう避けて、
まあそういうとこ行かないようにちょっと気をつけたりなんかしましたけどね。
なんかあの、まあ不動産オーナーとしてはやっぱりそういう部分ですよね。
あの、まあ建物を持ってたりなんか、アパートをね、持ってたりなんかすると、
そういう地震とか、まあそういったゲリラ豪雨によるね、冠水とか、
まあそういう被害ですよね。まあそういうの非常にちょっとね、気になるところですけどね。
でまあこれについては、やっぱり火災保険、地震保険ですよね。
でここの部分がやっぱりね、ちょっと掛け金をね、安く済ませようとか、
まあそういう目線ではなくて、やっぱり掛けるところはやっぱりちゃんとね、保険ですから、
掛けておかないとまずいですよね。
ね、購入する時の物件が、そういう保険料を安くして何とか収支が回るとかね、
そういうのだったら、まあもちろん差し値はするはもちろんなんですけど、
例えば有識感伸ばすとかね、まあ頭木入れるとか、
まあ家賃高く取りに行くとかね、なんかいろいろ考えればいい話であって、
まあ火災保険、地震保険をケチるところではないというのが、まあ私の考えなんですけどね。
それで、まあ今回のその建物のお話、ね、さっきの天災とかそういうのも含めて出てきたんで、
まあ建物の話をすると、まあ私はゼネコンに20年間勤めてましたんで、
まあ建築家なんですよね。
ただ、あの私建築家なんですけども、やっぱりあの建物において一番やっぱりすごい重要なのって、
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あのまあ電気設備ですよね。
まあ電気系統と給配水設備、
まああとガスとかね。
まあなんかその設備がやっぱり、一番やっぱりこう生活するためのね、大事な部分であって、
まあこれなくして、まあ建物ってね、機能しませんからね。
この部分って私非常にやっぱり建築家ですけど、そう思いますね。
まあ極論言うとですね、建築は箱にしか過ぎないという、まあねそういう考え方なんですよ。
まあこないだのJLTのね、杉田塾長プロデュースの新築アパートのですね、
オンラインでのライブ配信とかがあったんですけどね。
まあそれで杉田塾長なんかは、例えばスイッチの数とかコンセントの数とかね、
位置とか、まあ照明の取り付ける位置とかね、めちゃくちゃこだわっているんですよね。
で、生活する人が便利なように配慮した、そういうね、ことをね、常に考えられていましたね。
非常にやっぱり勉強になりましたしね。
で、やっぱりそういうのを考えてもですね、その電気設備とかそういうものって非常にね、
私は大事だなと思ってるんですよね。
私もですね、ゼネコンに20年間勤めてまして、
サラリーマン時代にはですね、当然文庄マンションから、
そうですね、オフィスビルから学校建築とかね、
あとは館長のなんとかセンターとかそういうのがありますよね。
そういうのから温水プールとかね。
私鉄のですね、駅舎とか、都営地下鉄のね、地下鉄の駅とかね、
工場とかね、本当にありとあらゆるものは大体やったんじゃないかなと思うんですけど。
ただね、ゼネコンが施工する物件って、大体RCが非常に多くて、一部S造とかなんですよ。
で、実は私、ゼネコン時代に木造の物件で施工はしてないんですよね。
施工はしてませんけど、やっぱり建物の原理原則というのはそんなにね、変わんないんで。
まあ、理論的にはわかりますよね。
ただまあ私も新地下アパートをやってるわけではないので、
そういう観点で見るとね、アパートオーナーという観点で見ると、
まあ知らないことも当然ね、あるのかなとは思ってますね。
それでやっぱり思うのがですね、木造のアパートとかって、いわゆる木ですよね。
そういう物って季節によって乾燥収縮とかね、そういうのがあるんですよね。
昔、私も文城マンションなんかやってる時の木枠とかですね、
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例えばフローリングとか木材とか使ってるやつって、
必ず木って季節によってね、冬とか夏とかで、
全然縮んだり、もしかしてねじれたりね。
木の芽とかってよく言いますよね。
そういうのでやっぱり必ずそういうのって発生するんですよね。
だからよくフローリングの音鳴りとか床鳴りとかっていうのをよく言ったりするんですけど、
あれ、時期によってね、鳴る時と鳴らない時っていうのがあって、
それはフローリングのタネットのですね、あれになってるところが、
こう競ってきてね、乾燥収縮とかそういうのによって、
それで音鳴りが発生したりするんですけど。
だから構造的に床が不具合があって危ない状況かというと、
そうではないんですよね。
理論的に言うとね、そういうことですよね。
木についてはそういうものですけど、
なかなか一般の方からするとね、
文庄マンションとかの内覧会とかに立ち会ってると、
そこの部分ってやっぱりなかなか理解されなくて、
当然その建築の施工をする職人さんとか業者さんがいらっしゃいますけど、
当然許容誤差っていうのもあるわけですよね。
例えば木立を付けようとしたときに、
例えばその木立の上部のところと下のところとね、
隙間がちょっと違ったりとかね、
そういうのって当然あるわけですよ。
枠自体も厳密に言えば何ミリかね、
反ってたりとか、そういうこともありますんで。
時期によってはそうやってね、
乾燥収縮によってまたね、動いたりとか、
そういうことありますんでね。
ゼロタッチっていうのはまず不可能なんですよね。
そういうのがありますよね。
あと、RCの建物について言うと、
コンクリートって、
要はコンクリートって、
コンクリートの材料っていうのは、
いわゆる水、セメント、あと砂利とかね、
混和材とかいろいろ混ぜて、
撹拌して、それをコンクリートとして、
現場内のコンクリートということで、
施工するわけですけど、
これもですね、基本的には水が多いんで、
コンクリートを脱水したときから、
徐々に徐々に水が抜けていくんですね。
乾燥していってね。
特に初期の段階でですね、
外気とコンクリートの内部の温度差が大きければ大きいほど、
それがひび割れにつながったりなんかするんでね、
施工者としてはその温度差を極力なくすために、
例えば陶器の外気が低くなるときと、
コンクリートを脱水した直後っていうのは、
コンクリートを脱水するとね、
コンクリート内で温度が上がりますんでね、
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発熱して上がりますんで、
例えばブルーシートとかで、
地下の部分でしたら、
屋根状にブルーシートあって、
その中でジェットヒーターを焚いて、
コンクリートの内部と外気というか、
その周りの空間の温度差を極力減らすわけですね。
そうすれば急激な乾燥収縮が低減できるということで、
暗くは減るということなんですね。
そういうことなんですよ。
コンクリートも脱水して直後の2,3週間、1月が乾燥収縮が一番激しいんで、
効果するためにね。
ただ実際には、1年、2年、10年とかという形でずっとね、
水って抜けるんですよ。
乾燥するためにね。
だからコンクリート脱節し終わって、
内装が仕上がって、
コンクリートの水分が全部抜けているかというと、
そんなことはなくて徐々に、
最初の頃がね、やっぱりね、
水の抜ける度合いというのは激しいんですけど、
徐々にやっぱり抜けていくんで、
ある意味コンクリートの乾燥収縮によるクラックというのはね、
ヘアクラックというのはやむを得ないところもあるわけですよね。
ただ施工者としては、そのクラックが大きいとね、
そのコンクリート内の鉄筋が錆びちゃうんでね、
構造的にそこの部分がっていうのがあるので、
やっぱりそこを管理するということになるわけですね。
コンクリートなんかもね、結局、
大工さんに型枠を立ててもらって、
そこにね、その前に配金とかしてね、
そこにコンクリートを脱節しますんで、
やっぱり人がやってることなんで、
さっきのね、木の話じゃないですけど、
ゼロタッチって難しいんですよね。
で、コンクリートを脱節するための型枠大工っているんですけど、
その型枠ですら、セパレーターというところでね、
飛び跳びでピッチで型枠を支持するね、
空物を使うんですけど、
そこの部分の締め付けの度合いとかによって、
もしくはコンクリートもね、
速圧とかって結構かかるんで、
型枠のベニヤ自体がね、
はらんだりとかそういうことだってあるわけですね。
だから人のやることなんで、
ゼロタッチ、本当に真っ直ぐというのは、
厳密に言うとはね、難しいですよね。
PC版とかじゃない限りね。
で、よくコンクリートのマンションでも何でもいいんですけど、
スマ側で昔よく、
ラスタータイルっていうテカテカしたタイルとかね、
そういうものが今からどうですかね、
3、40年前流行りましたけど、
そういう建物で西部浴びた時にテカテカね、
外壁がうねっているように見える建物って見かけませんかね。
それって実際に具体は真っ直ぐではないってことなんですね。
多かれ少なかれ出込み引っ込みがあるってことなんですね。
だからタイルにそういったね、
特に光沢のある昔流行ったラスタータイルは、
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そういうものを拾っちゃってね、
デコボコ見えてしまうというのがありますよね。
よく文庄マンションの茶色の外壁のタイルってね、
そのタイルも焼きの色によって、
茶色一色じゃなくていろんな真鱈にね、
そういったものを貼ってますけど、文庄マンションとかね。
それなんかはそういう具体の精度をあまり目立たないように、
そういう色使いというかね、
そういうタイルを使ってるというところがあると思いますね。
厳密に言えばタイルだって真っ直ぐじゃないってことですね。
鉄骨のALC版とかに貼ってるタイルは、
ALC版ってのは工場製品なんで真っ直ぐなんでね。
ほぼそういうものってないんで、
例えばS造の建物でタイル貼りの建物が西部浴びたとしても、
そういうのって少ないですよね。
そういううねってるようにね。
テカテカあっちゃこちゃタイルが向いてるようには見えないってことですね。
だからALCの場合は、在来広報の場合にはそういうことはあり得ますよね。
そういうのがありますね。
あまり建築的な技術的なところを話しても、
ちょっとね、私のラジオね、あまり受けないですよ。
で、受けを狙ってるわけではないんですけど、
聞く方が多いのかなと思ってね。
だいたいインプレッションというか、
いいねとか多いのが銀行融資の話であったり、
財務商標とか経営についてのお話をさせていただくんですけど、
建築のネタは本当にいいねつかないですね。
たまにはこういう話をしてもいいのかなと思ってね。
ちょっと雑談的にやってますけどね。
建物もね、RCって眼鏡ではあるんですけどね。
でも私は木造とかね、重鉄の方が基本的には好きですね。
それは経営という目線で見た時もね、
原価消費が早いというそういう目線とかね、
ありますんで、そういうところかなと思うんですけどね。
あとRCってね、RCのマンションとか所有するとなると、
やっぱり、そもそも木造とか鉄骨に比べて見回り低いですよね。
焼却の期間も長いです。
固定産税非常に大きいので、儲かんないですよね。
本当に儲かんないと思います。
結局あとですね、最後出口ですよね。
買う時に売る前提では買いませんけど、
でも売ることも意識して買うというのが
やっぱり私は最近思っているので。
RCってどうしてもね、
本当に修繕して修繕して持ちきるのか、
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売却の、この二択にならざるを得ないですよね。
現実的には。
ところが木造とかだったらね、
古くなればリノベーションしたりね、外役直したり、
そういうことをやって、また再利用してもいいと思いますし。
本当に建物の構造的にダメな場合には、
一旦建物を取り壊して、再度建築してもいいですし。
もしくは、最後取り壊して、
宅地としてね、土地として売却するというのも一つでしょうし、
その他にもいろいろ可能性というのはあるかと思いますので、
選択肢があるという意味でも、
私は木造とか鉄骨とかの方がいいと思いますね。
鉄骨の場合には、やっぱりアスベストですよね。
アスベストは、今どうですかね。
私が現役でやってたのが11年前までなんで、
その当時、30年くらい前の物件とかもあるかなと思ってね、
例えば事務所ビルとかだったら、床のPタイルとか剥がした時とかね、
スレートとかそういうものがあったら、
必ず試験に出して、
で、含有しているかどうかということを気をつけるんですけど、
やっぱり一番アスベストを気をつけなきゃいけないのは、やっぱり石面ですよね。
鉄骨ですとやっぱり吹き付けの、そこの耐火フィギュアに
昔は使われてましたので、
40年、45年くらい蓄です。
これはちょっとアスベストが入っている可能性がね、結構高いかなと思います。
ただし途中ね、回収してそういうものを一回アスベストを撤去したりとかしている話は別ですけどね。
だから蓄電数でね、大体入っているかな、入っていないかなというのはね、
試験をやるんですけど、大体想定してましたよね。
アスベストってね、結構大変なんですよね。
専門業、アスベストっていうのは、あれですよ、石綿の方ですよ、耐火フィギュアとかね。
要はアスベストでも、飛散するものと飛散性のないものって大きく分かれると思うんで、
その飛散性のある方がちょっと厄介かなと。
で、撤去するのにも専門業者さんにやってもらったり、
参拝として処分するにしてもね、参拝というか、
それは別のね、一般の参拝とは違うところで処分しますので、
コスト面も非常にかかりますしね。
やっぱりその建物がアスベスト入っているものだと工事するときってね、
告知周りにしなきゃいけないんで、
で、やっぱり専門のね、そういった撤去を業者さんにお願いしたりとかっていうことがあるんでね、
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ちょっと厄介ですよね。
まあ、そんなことを考えますとですね、
朱液土産を買うと考えた場合には、
今の私の目線だとやっぱり重鉄がいいかな。
木造だと今ね、チラッとさっき話した火災保険とかね、上がってきてますし、
で、やっぱり、例えば中古の木造の築20年ぐらいのやつでもね、
ほぼ新築並みで、なかなかに周り低くてね、
収益性という面で見ると、なかなか回らないですよね。
自己資金とかね、そういうものを入れないとね。
で、考えると重鉄の30年前後ぐらいが、
一番バランスが取れるというかね、
購入に値する可能性が高いのかなと思ったりしますね。
まあ、いろんなね、不動産もやる方によってね、考え方っていろいろあると思いますんで、
だいたい規模が大きくされている方ってね、
RCの一等ものの大きいものをね、継続的に融資を受けるという意味でね、
ある程度、担保評価が出るような物件も購入されることが多いのかなと思いますね。
何百室とか持っている方はね。
まあ、そりゃそうですよね。
RCだと上に伸ばせるんでね、個数が多くなりますからね。
だいたい何億とかっていう大きい物件はね、
札幌なんかもそうだと思いますけど、RCが多いですよね。
逆にさっき言ったようにね、私なんかは今重鉄とかが良くて、
あとキャッシュ買いだったらね、
こだてとか小ぶりなアパートだったら木造がさっき言ったようにいいかもしれないですよね。
2000万以下ぐらいだったらね、私もキャッシュで買ったりすることあるんで、
まあ、そういう目線もありかなと思いますね。
だからやっぱり不動産やるにも選択肢を一つっていうのじゃなくて、
いくつか持ってた方がいいですよね。
買うことに一生懸命皆さんなりますけど、
その先でどうするかっていう、やっぱりそういう将来のね、
どうする、こうするっていうのはやっぱりちゃんと考えながらやった方がいいですよね。
売らないんだっていう人もね、分かんないですよね。
個人経営なんかやってて、原価職が切れてきてキャッシュ量悪くなってきたら、
絶対資金効率を考えたら売却した方がいいわけですね。
別に私、宅券業者さんじゃないんで、売ることを推奨するわけではないですけど、
資金効率の面を考えると、売却を考えた方がいいですよね。
先に手元に現金をね、税引き後で10年分とか置いておけるのであればね、
それに借り入れがあれば、売却することで借り入れ減りますからね。
倉産がギュッと縮まりますんで。
で、キャッシュが増えるわけですから、銀行から強化される財務体質になってきますからね。
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まあ、そういうことをちょっと思いますね。
あ、やばいな。ちょっとね、20分も話しちゃいましたね。
雑談レディーですよ。
あ、わらさん。建築の話。ありがとうございます。
いや、そうなんですね。木造の件はわらさんに聞いた方がいいですね。
もう、自然素材とかね、そういうこだわった建物をね、やられてるんでね。
そうなんですよ。またわらさんとはね、ちょうどカナエの実家に行く途中なんでね、
寄らせていただきたいなと思いますね。非常にいいところで、私も大好きなところですね。
空港名称のところで。そんな感じですね。
ちょっとね、まとまりのない放送になってきたんでね。
ちょっと今回はね、建物についてね、ちょっとふと思ったことをね、雑談ということで。
まあ、細かく言えばまだいろいろありますけどね。
まあ、賃貸業目線での建物というところについてね、今回ね、お話しさせていただきました。
いつもですね、東雲のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいね、ありがとうございます。
またコメントレターね、いただいたりなんかするとね、非常に嬉しいですよね。
あとね、そうなんですよ。私、スタンドFMを今YouTubeにアップロードしてるんですよ。
で、なんとYouTubeのですね、登録者数11名ですよ。笑っちゃいますよね。
もう超弱小ですね。YouTuberってすごいですよね。
これ私スタンドFMね、フォロワーさんって2000超えてるんですけど、
これYouTubeね、スタンドFMのデータをRSSで連携してアップロードするようにしてるんですけど、
全然増えないですね。まあ、ポッドキャストだからね、そういうもんなのかもしれませんけど、
気が向いたら、気が向いたらじゃないですね、ぜひチャンネル登録お願いします。
モチベーションにつながるかなということでね、思いますので、ぜひお願いできたら嬉しいですね。
はい、ということで今回もですね、貴重なお時間ですね、雑談でいいようにお付き合いいただきまして誠にありがとうございます。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
