00:06
はい、フォーニッツのラジオ、大山です。
いつもですね、東方のラジオを聴いていただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
あとはですね、将来独立まで目指されている皆様。
それと、将来ですね、事業承継を行う予定の2人の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、しております。
はい、今回の放送ですけどね、公開収録ということで、収録ね、させていただきますね。
えーと、昨日ですね、私も、まあ、理事として満上に参加してますね。
ジャパン&ロードチームのね、行列のできる経営相談所っていうね、
質疑応答とか色々こうね、会があるんですよね。
で、ちょっと参加してましてね、まあ、とある方から、今の金利の上昇とかね、
まあ、そういうもので、キャッシュローンも物件も高いためなかなか得られないと。
まあ、そういう話の中で、まあ、どう考えるかとかね、いろんなそういう非常にためになるお話がいっぱいあって、
まあ、非常に勉強になったんですけど、
巷ではね、本当に今は不動産自体も高くて、銀行融資もなかなか融資が引っ張ってこれなくて、
で、なんか、やたらこう、買うことが目的になってね、希望を負うような、そういうね、方が非常に多いという話が出てましたね。
で、まあ、利益率もね、本当に低いんで、多分おそらくキャッシュローンもカツカツですよね。
今、政策金利なんかもね、1%上がって、で、まだこれから上がっていくでしょうから、
まあ、そういう中で考えるとね、なんかその不動産自体で儲かんないから、なんかサロンみたいな、そういうね、
まあ、そういうのが本当にあっちゃこちゃ、竹の子じゃないですけどね、
そういうね、サロンがほんと乱立してて、でも正直そのサロンをやってる主催者の方ですら、
あんまり財務とかそういうものに強くないような方がやってて、どうなんだという話がね、ちょっと出てましたね。
あんまりその行列のできる系相談所の中で出た話をね、あんまりするのは良くはないと思うんですけど、
03:05
ちょっとね、あまりにも気になる内容だったので、今回ちょっと私が思うことをね、お話してるんですけど、
やばいですよね、本当にね。
その主催してる方がね、やっぱ財務に強くないとか系のことをわかってなければ、
相当ちょっとね、やばいんじゃないかなと私は思いますよね。
あ、コスプレさん、おはようございます。
巷だよね、100室持ってサロンをね、自分のサロンを作って、そこに文化制じゃないですけどね、
そういうので、おそらくサブスクみたいにね、会費がいただいて、それを収入を得てということにね、やれるのが、
そういうのを支難してるね、人がいたりとか、そういうことで聞いたりしますよね。
要はその人たちが多分不動産でも儲かってないから、それをしないとね、食っていけないと。
単純に私なんかそう思うんですけどね。
で、その主催してる人がですね、善意か悪意かっていう話ありますよね。
自分はわかったつもりで教えられてるのかもしれませんが、あまり財務に強くない人が教えたところで、
結局その文化制の人はその方から教えてもらってるんで、
本質的なところがわかってなければ、その文化制の方もね、儲かってないと。
上が儲かってないんだから、その人が教えてもらって、その文化制の人が儲かるわけないよねっていう話ですよね。
不動産投資っていう目線で考えるとね、そういう目線の方ってやっぱり投資なんですよね。
経営とかじゃないから自分で工夫してどうするこうするっていうね、経営者の視点がないんで、
やっぱり、だから不動産を買えばなんとかなるみたいなね。
個数とか売上高とかね。私このラジオでよく言ってますけど、売上市場主義的なね。
そういう思考にもなるのかもしれませんね。
ちょっとね、これね、本当に気をつけた方がいいですよね。
名指しで言うのはちょっとあれなんで、ある程度、私のこの話してる内容を聞いていただいてさせていただければと思うんですけど、
なんかね、私が北海道行った時も、なんかそういうね、なんかサロンに入られてる方もいらっしゃるとか、いらっしゃらないとか。
ね、昨日話出てたのはね、どっか東海地方の方なんかもね、そういう話してた。
全国的にそういうのが何か乱立じゃないですけどね、してるんでしょうね。
06:00
まあなんか本来ね、目的って何なのかっていうのはやっぱり考えた方がいいんじゃないかなと思いますけどね。
おそらく不動産始められる方ってね、まあ例えばお勤めの方だったら給与所得以外にプラスアルファでね、
まあ過剰所得を厚くするという目的でね、不動産でやられる方が多いと思うんですけど。
まあそもそもね、数ばっかりおって、まあいわゆる売上高だけですよね。
でも実際に残る利益、残るキャッシュロー、これがもう薄いもので、得られる過剰所得が少ないということですよね。
だからそういうサロンを開いてやるっていう、なんか本末転倒というかね。
逆にこれって善意か悪意かってさっきちょっと言ったんですけど、
よくないね、文科生がまたよくない状況に陥りますよね、そういう方から教えてもらったんじゃね。
やっぱり本質的な部分をやっぱり理解してやっていくっていうことって大事ですよね。
この人がやってるから大丈夫だろうじゃなくて、まあそもそもね、習ってる人がうまくいってないかもしれないですからね。
だから個数とか売上高とか借入額の大きさとか、それが全てではないんですよね。
まあそれを私否定するわけではないんですけど、それが全てではないということですよね。
だからね、ちょっとね、今金利が上がってきて物件も高い状況で、
よくアパートローンとかで勢いよくどんどん買っていく方っていうのは、
この私のスタンドウェイフームでよく言ってますけど、
アパートローンって元利均等返済なんですよね。
元利均等返済で建物が中高でも買っていったりなんかすれば、
建物古くなれば当然家賃が下がってきたりとかね。
あと大規模修繕やらなきゃいけないとか、
5年10年経てば必ず大規模修繕ってやらなきゃいけないタイミングって出てきますよね。
ですから新築で経ったとしても、10年から15年の間に大規模修繕やらなきゃいけないんですよね。
そこの資金どうするんだとかね。
まあそういうのもやっぱりちゃんと考えなきゃいけないし。
で、元利均等で借りれば当然最初のうちは利息が多くて、元本の返済が全然進みませんからね。
だから薄くね、元利均等だと要はキャッシュローが出てるように見えるかもしれませんけど、
最初のうちはね、やっぱりガンガン私は元金返済していった方がいいと思ってるんですよね。
元本減りませんからね、元利均等だとね。
そのうちですね、例えば新築でね、建てたとしても15年経てばね、
09:00
建物付属設備の焼却が切れたり、木造なんかでも22年経てばね、原価消費が切れたりするんで、
そもそも焼却するものがなくなれば当然利益も大きくなりますんでね。
税金ばっかり払うようになりますよね。
で、税金払えばいいんだというね、
そういうサロンを支難してる方、サロンでね、やってられる方なんかは、
そういってね、利益を上げて税金を収めればいいんだという話ありますけどね。
そもそもやっぱり3割とかね、黙って税金払って外に社外流出してたのではね、
過所分所得なんて増えるわけないですからね。
その辺ですよね。
そういうのも分かってやっぱりやってるかということですよね。
なんでも借りれればいいよという話でもないと思いますしね。
あ、コスプレさん、ある種の資金調達ですね。
あ、これサロンの件ですよね。
うーん、ね、本当に、いやー、でもなんか発信力のある方とかね、
なんかコスを多く持ってる方のね、そういうなんか発信がよく見えちゃうんですかね。
あ、ティーティーさん、おはようございます。
ティーティーさん、本日も青池まで健康ウォーキング、サイクリングです。
おー、いいですね。
いや私もね、最近ちょっとウォーキングちょっとしてましてね。
もうなんか、ゴルフやけならぬ草刈りとあれですよ、ウォーキングで。
もう顔とか腕とか真っ黒ですよね。
ちょっとね、健康に利用していきたいと思いますね。
まあそういうことをちょっと思ってですね。
うーん、なんか、やっぱり勉強しなきゃダメだなーってやっぱり思いますよね。
あのー、やっぱ財務のことやっぱり勉強しないと、うーん、やっぱり経営者としてどうなのっていう話ですよね。
で、よく銀行に、まあ今日の放送でも挙げたんですけど、税理士さんとの付き合い方っていうことでね、
銀行さんに、融資の相談行くときに税理士さんとお越ししてね、
あのー、融資の相談するね、経営者の方がいらっしゃるとか、
この間銀行行ったときもね、やっぱそういう経営者がやっぱりいるって銀行員の方言ってましたからね。
でも、まああれですよね。銀行員から見たら、そもそも自社の経営について話せない経営者について融資するかって話ですよね。
これ、まあ私もそう思いますし、まあ自分がもし銀行員の立場だったら、
貸せないですよね、こんな自社の経営について話せない、財務に分かってない、数字に弱い、
そういう経営者に融資するかって言ったら、そりゃあ融資できませんよね。
うーん、だから結局のところね、そういう労力をやっぱり惜しむとやっぱりダメなんじゃないかなと思いますよね。
買えばなんとかなるとかね。それ全部現金で決済できるんだったらまだいいと思いますけどね。
12:06
まあ現金で決済して、例えばね、税引き前でもまあ経営率が20%、融資率5%、じゃあ残り75%が税引き後のキャッシュローで、
で、そこからまわったね、75%ぐらいが税引き後のキャッシュローだって考えると、
まあ56%とかね、それぐらい残るんですよ。
例えば家賃収入が1000万あれば、56%つか560万、税引き後、仮処分所得で残りますからね。
借り入れがなければね、そういうことですよね。
ところが偏差比率が50%、経費率20%、空出5%であれば税引き前で25%しか残らないんで、
税引き後でも18%ですよ。
だから、不動産をやるメリットってやっぱり借り入れを起こせることでもあると思いますけどね。
あるとは思うんですけど、やっぱりバランス感覚って非常に大事なんですよね。
だからよく言いますけどね、PL志向かBS志向かと、
まあそういう話で、私なんかはね、賃収いくらとかって言ってるのはPL志向だと、
そういう話をよくこのラジオでしてますけど、
まあ私から言わせると、やっぱりBSを意識すべきなんですよね。
先日銀行に行った時にも、やっぱり銀行の方もね、
PLって、ある意味、原価消費額止めたりね、
あの、薬品保証払ってなかったりしたら、あの、儲かってない会社だなって、
やっぱり、PLって必ずね、銀行さんもやっぱり引き直すんですよね。
給料いくら取ってるかって必ず見てるんで、むしろやっぱり銀行見てるのってBSなんですよね。
やっぱりこの間私、銀行員の方とね、新規の取引の銀行員の方と話してて、
まあその辺の話もやっぱりちゃんとね、銀行員の方とした方がいいですよね。
だからやっぱりね、経営者は財務に強くて、数字に強くならないといけないと、
勉強をしなきゃいけないということなんですよね。
そこは走るからやっぱりね、そういうね、サロンに入ったりとか、
なんかその数字の大きさだけ、そこに取られて、
それがいいのだと盲目的に信じてね、あまり良くない状況に陥ったりとか、
まあそういうこともあるのかもしれませんね。
まあちょっとね、固い内容というかね、出現の中にはあったかもしれませんけどね、
そんなことをちょっと思いましたね。
ちょっとね、15分くらいになってきましたので、
15:00
まあ今回は、昨日ね、JLTで行列のできる経営相談所ってあったんですけど、
まあその中で、あったね、
まあ今なんか全国でいろんなところでサロンとかね、そういうのがたくさんあるみたいですけど、
まああまり、なんていうの、数を追って、規模の大きさとかそういうところばっかり追って、
勢いよくやると、数字わかってないのにね、結構危険な状態でやられている方が非常に多いと、
まあそういう話をね、ちょっと耳に挟んだもので、
まあ私なりにね、ちょっと感じることをね、お話しさせていただきました。
まあそんな感じでですね、やっぱりね、数字に強くなりましょう、本当に。
投資でね、不動産を買えばなんとかなるとか、そんな話じゃなくて、
今のこういうね、経済情勢、銀行さんの姿勢とかね、国の日銀とかそういう政策とかもありますので、
やっぱりちゃんと学ばないと、やったはいいけど、物件買って喜んでいる場合じゃなくて、
物件買うのは目的じゃないですからね、やっぱりキャッシュローを得るということだと思いますので、
まあその部分がね、大事かなと思いましたので、つらつらとね、ちょっとお話ししてしまいました。
あ、小江戸晴翔さん、おはようございます。いつもお聞きいただきましてありがとうございます。
はい、そんな感じでね、ちょっとね、これ以上話すとね、出現が多くなりそうなんで、
この辺でね、今日はちょっとね、終わろうかなと思います。
最後までお聞きいただきましてね、本当にありがとうございます。
またね、貴重なお時間お付き合いいただき、誠にありがとうございます。
それではね、今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
