00:08
こんにちは、お山です。いつも東方のradioをお聴きいただきましてありがとうございます。
今回はですね、コメント返しと雑談ということで、お話をしようかと思っています。
それではね、コメント返しの方をさせていただきます。
まずですね、第159回で、今回も真面目にコメントのお返しというところですね。
こちらの方にコメントをね、頂戴しましたのが、だがしかしたかしくんですね。
この回はですね、コメント返しの中で、たかしくんがコメントいただいたのは、
私の所有する物件でね、一棟もののRCのマンションなんですけど、
区分で売却をしませんか?というような問い合わせがありましたということをね、
言った件なんですけど、地区33年のね、RCのマンションなんですけど。
初めてのね、私もね、10何年やってますけど、そういう問い合わせだったので、
こういうこともあるんだなということをお伝えした回に対してコメントをね、
頂戴して、コメント返しをさせて頂いて、コメントを頂戴したという。
ちょっとややこしいですけどね、頂いたんですけど。
たかしくんからは、失礼いたしましたと。
で、地区33年はまだまだヤングですねということで。
これ私がコメントをね、地区33年なんてまだ私の中では、まだマシな方だよみたいな感じのね、
コメントをした時に、こういうコメントをね、頂戴しました。
ちょっとネタなんでね、私実は地区年数浅いやつも持ってますんで、
地区古いやつもありますけど、どうしてもね、私の場合は再生してる物件とかっていうのが地区30年代のね、
古いやつとかなんで、そういうイメージあるかと思いますけど。
一応ね、地区浅いやつも持ってますんで、一言ね、お付け加えすると。
ということでたかしくん、ありがとうございました。
でもね、地区33年まだいけますよ。
ということで、まだまだいけると思います。
ありがとうございます。
続きましてですね、第160回ですね、
こちらの方が賃貸借契約についてということで、
お送りした件ですね。
皆さんね、ご存知かと思いますけど、
契約の中でね、普通釈迦契約と定期釈迦契約の説明をね、
ちょっとさせていただいた回になります。
僕やおんさんからね、コメントを頂戴しまして、
最近はですね、定期で契約しており、問題がなければ更新をしますので、
ご安心くださいと事前にお伝えしています。
03:00
ということでね、コメントを頂戴しました。
定期釈迦で貸しているんですね。
自動更新というか、更新をしているということなんですね。
なるほど、そうか。
いろいろ考え方あると思うんですけどね、どっちがどうっていうのはね。
分かりました。ありがとうございます。
これちょっとね、私も勉強になりますね、こういうお話を聞くとね。
私なんか普通釈迦で大体基本的にやってますんで。
なるほど。
ありがとうございます、ぼっぽえさん。
続きましてですね、第163回ですね。
客付中会に案内される物件にするためにということで放送した回ですが、
こちらの方はですね、外回りですとか、教養部、あとバルコニーとかね、
あと専用部においても大きなコストをかけた利本もしなくても、
維持管理の仕方で客付けの方も中会業者さんの方が案内しやすい物件になるのではないかということでね、
そういったお話をさせていただいた回になります。
ぼっぽえさんからね、コメントを頂戴してます。
放送を聞いて、まだまだできることがありましたので、私の空室にも採用していますということでね、やります。
そうですね、結構色々ね、意識してやってみると意外とできることも結構あるなって私もね、
自分で放送しながらね、思いましたよね。
それが全て私ができているかというと、できていない部分もありますので、
そういうとこは意識しながらちょっとね、今後も進めていこうかなというふうに思います。
はい、今回のね、コメント返しの方は以上となります。
皆さんね、コメントを頂戴しまして、またいいねもね、頂きましてありがとうございます。
はい、それとですね、今日は雑感というか雑談ですけど、
先日ですね、私の最近の近況の話をね、ちょっと放送させていただいたんですね。
その中でちょっとね、原価消却の勉強をしましたということをね、ちょっとお話しして、
原価消却って、その福利の効果ってすごいよねっていうお話をね、実感してますということをね、
改めて自分の持っている不動産の中でシミュレーションし直したときに、
こんだけインパクトあるんだなということをね、お話ししたんですけど、
実はですね、ちょっとそれもそうなんですね、原価消却もそうなんですけど、
もう一回ね、私も税引き後のキャッシュローとかちょっと出した中で、
やっぱり改めて感じたことがありまして、ちょっとそこをね、
一つもう一点付け加えさせていただこうかと思ってまして、
よくね、税引き前のキャッシュローとか、税引き後のキャッシュローとかっていってね、
06:00
いろんなシミュレーションとかね、購入時点での皆さんちょっとね、
不動産の評価の仕方ってあると思うんですけど、
今はね、私は銀行評価、担保の面では銀行評価、銀行担保評価額ですよね、そこの部分と、
あとやっぱりキャッシュロー把握するということで、
税引き後のキャッシュローについてこだわってね、私の方はちょっとやってるんですよね。
で、私のね、現在保有してます物件につきましても、そういうのって全部シミュレーションして、
一覧にして出してるんですけど、
で、先日のね、お話で改めてね、原価消却をちょっと精査する中で、
もう一回ね、いろんなパターンでシミュレーションをね、ちょっと私もしてみたんですよね。
それで感じたのが、やっぱりこれ税引き後のキャッシュロー額っていうのをこれ出さないと、
やっぱ税引き前のキャッシュロー額って、あんまり正直言うと役に立たないかなっていうのが実感でね、
ちょっとありましたので、ちょっと今回お話しするんですけども、
やっぱり税引き後のキャッシュローを出さないとですね、
これやっぱり私なんかは、先日言ってた内容でいくと、
税引き前と税引き後のキャッシュローの取り方って買い方にもよるんですけど、
建物の比率とかね、そういうものとか原価消却の取り方にもよるんですけど、
すごいやっぱり税引き前のキャッシュローよりも税引き後のキャッシュローが、
著しくちょっと低いんですよね。
以前私も税引き前のキャッシュローしか出してなかったんで、
税引き前のキャッシュローを見て、これならOKだと、
キャッシュローが出るから購入しようという感じでね、
以前も購入したんですけど、
改めて税引き後まで出してみると、金額はね、
あまりにも税引き前よりも金額が低くて、
税引き後はですね、この数字だったら買ってないなーっていうことをね、
思っちゃったりするんですよね。
正直それ私の実感としてありましたので、
今回ちょっとね、雑貫ということでお話をしているんですけど、
原価消費額の取り方で、例えば木造であれば、
個人であればね、長期譲渡という目線でいくと、
6年経って売却とかね、資産の組み替えとか、
そういうことも考えられるかと思うんですけど、
そうなるとね、6年で原価消費額を取ったりということになるんですけど、
もちろん原価消費額が取れる期間と取れない、
その消費額期間を超えたものとは全然キャッシュローも変わってきますし、
そういったトータルで見てね、
税引き後のキャッシュローまで出さないことには、
やっぱり本当に手元に残るお金っていうのは、
資金っていうのは、やっぱり実際把握できないなっていうのは、
09:01
本当にすごく痛感しますね、私はね。
逆に言うと、これまでここまでね、私は去年までやってなかったので、
まあよくぞここまで生き残ってたなっていう、
ちょっと正直なところそういう感覚すらね、ちょっとありまして。
ですから、ぜひね、このレイディを聞いていただいている皆様には、
やっぱり税引き後のキャッシュをきちっと出して、
収支を把握した上、購入をするという、
購入の検討をするということをね、ぜひやっていただきたいなと思います。
そうしないと、やっぱり税引き前だけだとね、
手元に資金が残るなと思って買ったはいいんだけど、
実際残らないよっていうことになりかねませんので、
ぜひご自身での、今持たれている、保有されている不動産につきましても、
そういう税引き後のキャッシュローまで出されて、
というのをお勧めするというか、これはやったほうがいいですね、はっきり言って。
実際にですね、税引き前のキャッシュローの中では、
返済管理金という、仮入れ金の返済というのがありますけど、
そこではね、税引き前のキャッシュローで出てきますけど、
税引き前のキャッシュローの中で出てこないのが、
減価消却費とかですね、返済利息とか、この辺が出てこないんですよね。
ということは、やっぱりそれを返済利息とかね、
減価消却費を把握していないと、
税引き後のキャッシュローが出てこないということになってきますからね。
また、実質キャッシュローの算出するには、
減価消却費と返済元本ですよね。
それとあと、税引き後の利益を加味して、
税引き後のキャッシュローが出るという形となりますので、
そこの分が税引き後でないと抜け落ちてしまうということになりますよね。
ということで、やっぱり税引き前キャッシュローでは、
片手落ちだなというふうに私は感じております。
税引き後のキャッシュローの出し方につきましては、
私のTwitterですとか、このスタンドFMにも、
過去に税引き後のキャッシュローの出し方ということで、
リンクを貼ったりしてアップしたりしてますので、
そこの税引き後のキャッシュローの出し方の動画とかもリンクを貼ってますので、
ぜひこちらを見ていただいて、
税引き後のキャッシュローを把握していただければというふうに思っております。
ということで、今回は税引き後のキャッシュローの大切さということで、
私の雑貫もお話しさせていただきました。
今回は以上で失礼したいと思います。
それでは失礼します。ありがとうございました。
