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フォーニッツ アマ レディオ 大山です。いつもですね、東方のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
あとはですね、将来独立まで目指されている皆様。 それと、将来ですね、事業処刑を予定してます2人の息子に残す
音声の記録ということで 収録ですね、させていただいております。
はい、今回のテーマですけどね、今回のテーマは 銀行融資がね、
つくから というのはですね、購入理由にはならないと。
まあそういうお話をしたいと思います。
はい、 以前ね、放送の中で解体病とかね、
そういうもののお話をね、私の経験のお話もさせていただきましたけども、 今回のお話は
金融機関さんが融資を出すから、これはね、必ずしも 購入理由にはならないんじゃないかと、そういうお話をしたいと思います。
この理由なんですけどね、私が思うところを ちょっとお話しさせていただきますけど、
まず、金融機関さんが融資を出せるか出せないかということで考えると、 これプロパーの話ですけどね、
銀行の時価評価ですよね、銀行の管理会計に基づいた評価で、時価評価がね、 ある程度出るのであれば、金融機関さんというのは融資を出す可能性というのは
非常に高いのかなと思いますよね。 ただし、金融機関さん自身もですね、銀行員の方も不動産屋さんじゃないので、
じゃあ本当にその家賃がね、その適正な家賃を把握しているかとか、 あと実際に取れる家賃がいくらなのかとか、
収益についてはですね、 まあ銀行員ですから、不動産屋じゃないんでね、やっぱりプロじゃないんですよね。
ですからそこの部分というのは正直なところ評価しづらいのかなと思いますよね。
まあ持ち屋持ち屋ということになるかと思いますけど、 ただまぁ銀行さんとしては、銀行の時価評価でまず
管理会計に基づいて評価した上、それにストレスをね、 0.7とか0.65とかかけたものであればおそらくね、
うまく回らなかったとしても、 その例えば軽倍とかね、マニー売却とかそういうところの売却をすれば、
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その債務を回収できるだろうと、そういう目線だと思いますね。 ですから、正当な収益のですね、その不動産の持っている収益制とかそういうものを
銀行が評価しているというよりは、 その債務者がですね、
うまくいかなかった時にその借り入れをね、 残債をいかに回収できるか、ここを金融官さん見てますからね。
だから相当ね、時価会計に基づいてですね、 ストレスをかけてみるわけですね。
例えば1億の物件があれば、銀行の単価と言われるもので言えば、 7000万とかね、
6500万とか、 その価格であれば絶対回収できるだろうと、
そこの金額まではフルローンでね、 銀行さんとしては融資できるだろうと、そういうのがいわゆるね、 銀行の単価と呼ばれるものですね。
ですから本来は1億の価値があるもの、 銀行のね、時価評価で考えると、
1億の価値のあるものを7000万しか融資しないわけですから、 取りパグれないよねっていうことですね。
で、残る足りない部分は自己資金で入れてくださいねと、 もしくは他の物件でのね、
担保、共同担保とかね、もしくは資本料がある工人さんであれば、 そこの分を補う分だけのね、自己資本があれば、
金融官さんとしては回収できるであろうと、 そういう目線になるのかなと思いますね。
ですから金融官さんはね、正当に、 その収益不動産の評価はできないと思った方がいいですよね。
不動産屋じゃないという話ですね。 ですからここの部分をよく理解した上、
彼氏も銀行が融資するから購入する。 まあこれは私は正解ではないのかなと、
彼氏もこれだけが見る目線ではないかなというふうに思いますね。 ということで今回はですね、
融資がつくからは購入理由とならないというお話をさせていただきました。
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ありがとうございました。