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はい、フォーニッツ アマ レディオ 大山です。
いつもですね、東方のレディを聞いただきまして、ありがとうございます。 はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、
始めようという皆様。 あとはですね、将来独立まで目指されている皆様。
それと、将来事業処刑を行う予定の、2人の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、今回のテーマですけどね、今回のテーマは、
高く売れれば、と言うけれど、ということでお話したいと思います。
はい、今回のテーマですけどね、
これ、一都三県でよく聞かれる話かなぁと思うわけですね。
高く売れれば、みたいなね、まあそういう川山業というかね、まあそういうところですよね。
で、一都三県においてはですね、不動産の賃貸業というと、今の現時点のね、資金を考えますと、
まあ相当自己資金を入れないとね、キャッシュローってなかなか回るものでもありませんよね。
まあ保有期間、返済を進めていって、残済が減っていってね。
で、まあ最後は自分のものになると、銀行の借り入れも減ってと。
もしくは、あとはね、途中の段階で売却してみるとね、売却益が、キャピタルが取れると。
まあそういうイメージなのかなと思いますけどね。
で、まあこれ一つね、注意すべき部分というか、あるかなと思うんですよね。
で、この高く売れればっていうのが、これがね、非常にちょっと私は厄介だと思うんですけど、
あの、まあ、所有者ですよね。いわゆる売り手側が売却したいという価格。
まあそれと、実際の市場の実勢の価格。
まあここをやっぱりしっかり抑える必要がありますよね。
借りがないかどうかということですね。
で、現時点でその市場の実勢価格で売却することができれば、まあ大きくね、キャピタルを得ると。
まあそういう考えなんでしょうね、おそらくね。
まあ私はですね、基本的には保有して、で、まあ物件の原価証却が切れたりとか、
まあその他ね、まあいろんな事情があって売却ということは考えたりもしますけれど、
基本はやっぱり長期保有と、まあそういうことで考えてますので、
まああんまりね、これをメインでということではないですけどね。
で、まあこういったね、一都三県でよく見られるような、あまりインカムが得られないような物件というのは、
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当然保有期間についてはコストがかかりますよね。
管理費とか維持費とか、あと固定産税とかね、あとまあ借り入れの利息などのコストが当然かかるわけですね。
まあそこの分を支払って、まあ手残りがあればまだいいですけどね。
これがマイナスになってくると、そもそも東京の価値のある物件を持っててもどうなんだって話ですね、持ち出しが発生すれば。
売ればね、高く売れてキャピタルが得られるというところは、
まああくまでやっぱり持ち続けられるということが大前提になるわけですよね。
で、もしかしたらバブルの時のようなね、大きく値崩れを起こしてしまうことすら、まあ場合によってはなくはないですよね。
基本的に今のインフレの時代を考えると、まあそう簡単に値が下がるということは、まあ想定できないかもしれませんけど、
あくまで高く売れることを前提にね、やっていると、逆にキャッシュ、キャッシュローを得られないのに、まあ大きな資金を投じてということになりますので、
そういった状況でね、物件を取得し続けるということは、キャッシュローを得られないのに対して、あの借り入ればかり大きくなって、総資産が大きくなるわけですね。
で、いつも私がお話しているように、総資産をコンパクトにして、より収益性を上げていくという、まあ銀行の格付けに基づいた考え方だと思うんですけど、その逆転した考えになりますよね。
キャッシュローを得られないのに、総資産ばかり大きくなって、銀行の格付けを落とすばかりになってしまいますので、やはり特に潤沢な資金がね、資金力のある法人さんとか、まあそういうのであればまだいいかもしれませんけど、資産性の高い物件を買うというのは目線としてはね、なくはないと思いますよね。
大きく事業で稼いだそのお金を、まあ東京とかね、そういったところの資産性の高い物件に監禁するイメージで、まあそういうことをやられる方はいるでしょう。
ただし、初めて初期の段階の方がこれをやってしまうとですね、キャッシュローは得られないばかりか、逆に銀行の格付けを落としてしまうことになってしまいますので、やっぱりこの辺はね、初期の段階についてはやっぱりキャッシュローを重視しなければいけませんし、投資するエリアというのもやっぱり非常に重要ですよね。
最初から東京でやっていこうというのは資金力のある方だったらまだね、話は別かもしれませんが、まあ例えば私も1階のサラリーマンでしたけど、そういう方がやるとね、立て続けに不動産を規模を増やしてスケールアップしていくというのは難しいですよね。
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これも考えながら、実際に取得するエリアだとか、資金計画、資金調達、こういうのも踏まえながら、やっぱり不動産の賃貸業を考えていくべきかなと思いますね。
はい、ということで、今回はですね、高く売れればと言いますけど、ということでお話しさせていただきました。
いつもですね、東のレイディを聞いていただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
またですね、希少なお時間ね、こちらのレイディをお付き合いいただきまして、誠にね、ありがとうございます。
それではね、今回はこちらの方で失礼いたします。ありがとうございました。