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はい、フォーニッツ大山ラジオ、大山です。
いつもですね、東方のラジオをお聴きいただきましてありがとうございます。
今回はですね、最近見てきた物件についてお話したいと思います。
それではですね、今回は最近見た物件についてお話しするんですけれども、
直近でですね、先日ちょっと見てきた物件がありまして、
私神奈川に住んでるんですけど、なかなか私の自宅に近い部分っていうのは、
そもそも収益不動産がなかなか出てこない物件で、非常に高いんですね。
で、先日ちょっとあるポータルサイトを見てましたら、
自宅からですね、自転車で行っても15分もしないぐらい、
2キロから3キロぐらいのところに物件情報が上がってました。
地区30年ちょっと超えたぐらいで、5000万円以下で、RCの物件だったんですけど、
ちょっと見てまいりました。
実際ですね、積算とかいろいろ弾くと、
全然その半分ぐらいしか出ないような物件で、
でも自宅から近いのと、利回りがそこそこ9%超えしてたんで、
9.5ぐらいですかね、だったので、はまればと思って見てきたんですけども、
そうですね、やっぱりちょっとなかなか目線まで届かないなというのは正直なところですね。
その物件は個数が8個かな、あったんですけど、8個の一等物で、
なぜRCかというと、私がお付き合いできる金融機関さんの融資の目線で考えたときに、
RCの物件にどうしてもならざるを得ないかなと、
既存の金融機関さんの取引のあるところの目線で考えると、
そういった融資機関を考えると、RCの物件というふうな形で見ていた中で、
たまたま目についたんですけど、
やっぱり30年超えてる物件で単身ものだと3点ユニットなんですよね。
その当時、建築した当時にやっぱり収益不動産ということで、
利回り高くするために個数を稼ぐというような形で建てられた物件が非常に、
やっぱりこの年代って非常に多いなというふうに思います。
私自身もその3点ユニットという物件というのは、
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東海地方の英圏の主要都市の非常に利便性のいいところは持ってるんですけど、
そこについては非常に入居率も高くていいんですけど、
相手もすぐ入居を客気づけできるんですけど、
私の最寄りの駅から歩いて7分ぐらいの物件だったんですけど、
3点ユニットだと競争力がやっぱり弱いなと、
この利回りだとちょっとしんどいなというのがあって、
今回は見送ることにいたしました。
そうはいいながらも、実際この物件につきましては、
神奈川でこの数字なので、すぐ回転はつくかと思いますね、今の主況だと。
なかなか今の主況だと難しいなというふうにも感じました。
1月前ぐらいも、某林県の東海地方のS県のほうで、
同じようにRCの5000万円以下の物件で、利回りが14ぐらいの物件があったんですけど、
こちらはオーナーさんがもう相続された物件で、あまりやる気がなくてですね。
1部屋は火事、火災が起こってですね、ほぼ全焼したような形の1部屋ですね、内装のほうが。
そのままスケルトンの状態になっているような物件でした。
利回りはそこそこなんですけど、3築30年ぐらいの物件だったんですけど、
金融機関にそちらのほうは脱進させてもらったんですけど、
S県の中でも整理して2つ都市があるんですけど、
ちょうどその中間地点のエリアでして、場所も悪くはなかったんですけど、
なかなか金融機関さんの評価も伸びづらいという部分と、
あとはリフォームを4部屋5部屋かけなきゃいけなくて、
そのうち1つがもうフルですよね、スケルトンになっているわけですから、
重設から全部新設してということで、
かかる費用がね、ざっくり見て500万ぐらいかかるような物件でして、
金融機関さんにはね、大山さん再生物件とかやられているんでできるのはわかるんですけど、
本当にこれやりますかみたいな感じのことを言われて、
確かに言われてみるとそうだなと。
融資を使うにしても14%ぐらいで、
そこからまた費用がガツッと修繕費とかかかってというのを考えると利回り落ちますからね。
ということで、そういう部分を勘案するとですね、
こちらの物件も見送りました。
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なかなかね、私の住んでいる神奈川ですとか林県なんかでも、
今はね、物件の方がなかなかいいものが見つかりづらいなというふうにね、正直実感いたしました。
まあでもね、これもね、いつもサイトとか見てれば、
その変化というか相場の変化とか、
あといい物件が出たなと思ったときに気づいてパッと手を挙げれるかもしれませんけれども、
まあそういうのを見てないとね、なかなか気づかない部分とかっていうのもありますし、
もしくは見落としてね、先に気づいたときには他の人に持っていかれるとか、
そういうこともあり得ますので、
まあね、これは継続していくしかないのかなというふうにも思っています。
あとね、ちょっと前にもお話したんですけども、
近場でね、ちょっとこれは面白いかなというので、
まあ等規模をたどって、
オーナーさんに直接コンタクトを取るというのは一つだなというふうに最近はちょっと思っています。
近場でね、あまり大きい物件はちょっとね、神奈川ですと難しいと思いますので、
6個ぐらいとか、8個ぐらいのね、ちょっと手頃なものがあれば、
ちょっと見つけて、オーナーさんをね、当たってみて、
そういう交渉をね、してみて、
一般の市場には出てない物件の方が時間をかけても、
融資付けもそうですし、交渉も余地があるのかなというふうにも思いますので、
ダメ元で、そういうのもね、ちょっとチャレンジしていきたいなというふうに思っています。
はい、今回はですね、
大勢物件以外でね、オーナーチェンジの物件で、
最近ね、ちょっと試みてみようかなと思うことにつきましても、
ちょっとね、お話しさせていただきました。
はい、今回はね、以上で終了とさせていただきます。
いつもですね、東方のレイリオをお聞きいただきましてありがとうございます。
それではまた、よろしくお願いします。
