00:06
資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は不動産投資の自己資金1000万円を1物件に全部入れるのは正解と題しまして、
仮にあなたが自己資金1000万円の状態で不動産投資をスタートするとします。 気に入った物件、気になる物件があって、縁あって購入することになったと。
その時に、その物件を買うために自己資金1000万円すべてを投入してしまうのが正解なのかどうかというところのお話になってきます。
はい、この自己資金を入れることと入れないことのメリット・デメリットがありますが、
今回は仮に自己資金が1000万円あったとして、それをすべて使ってしまう。 しかも1物件を買うためだけに。それを果たして正解なのかというところになってきますけど、
これ基本的に私の場合はバツか三角ですね。
つまり不正解。
もしくは、不正解までいかないけど、
あまり推奨はしない。お勧めはしないということですね。 詳しく見ていきましょう。
まず、そもそもの目的によると思うんですよね。あなたがどういった方針で今後不動産投資に取り組んでいきたいかと。
1物件買って終わりでいいのか。 2物件3物件ぐらいは欲しいのか。
あるいはできる限り可能な限りひたすら拡大をしていきたいのか。 これは不動産投資家によって方針が180度違うところですし、
あと正解不正解もないんですよね。 結局それを
どうしてそうする必要があるのかというところまで掘り下げていく必要があるので、 ここはその目標設定、目的にしっかり固めていく
ところになってきて、この話をしてしまうとまたテーマが別になってしまうので置いておくとして、
基本的には拡大していきたい場合っていうのは、 この自己資金1000万円しかないのに1物件を買うために全て投入してしまうというのは
バツですね。間違いとなりますね。 当然ですね、
温存しなきゃいけないんです。温存しないといけないので、やっぱり物件を買い進めていくためにはとにかく自己資金を温存と。
そんな中で全て使ってしまうと、次の物件を買うまでの時間が非常にかかってしまうと。
キャッシュフローを貯めていき、コツコツ自己資金が貯まるのを再び待つか、あるいは数年保有して、あるいはもっと早く
売却して、キャピタルゲインとかを得て資金を作れば、次の物件を買えるようになりますけど、
03:07
ただ、売らない場合はコツコツ貯めていくとなると、少し時間がかかりますので、拡大のスピードが遅くなってしまうと。
そうなった時、拡大志向の方にとっては自己資金を全部使ってしまうというのはバツなのかなと。
じゃあ中松さん、私は一部件しか買いません。拡大に興味がなくて、一部件買って終わりなので、それだったら全ての自己資金を使ってもいいじゃないですか、なんて方もいるかもしれません。
こういった方の場合でも、私はちょっと答えとしては三角かなと思います。
なぜかと言いますと、仮に一部件しか持たなくていい不動産投資、拡大したりとかたくさん借り入れするのは怖いので、とりあえず一部件だけ持っておけばいいよという方もいらっしゃると思います。
ただそういった方の場合でも、自己資金が1000万しかないのに全て入れてしまうというのは、
運営した後、購入して運営していく先で何か突発的な修繕とかが発生したときに、自己資金が全くない状態でそれを迎えるというのはかなり怖い。
新宿とか、本当に大規模修繕がやった場合、中古でも大規模修繕が完璧にやっていて、当面は費用がかからないとか、そういった物件ならこの限りではないんですけど、
基本的には不動産投資というのは突発的にお金がかかるということがどうしてもありますので、そうなったときに多少は手元に自己資金を置いておく、残しておくというのが大事なんですね。
いくら残しておけばいいんですかと言われちゃうと、それは物件の規模とか持っている物件の種類によって変わってきますので一概には言えないんですけど、
少なくとも1000万円の自己資金がある中でそれを全部使ってしまって、購入後にすっからか、数万数十万円しか残っていないという状態はちょっと怖いかなと。
だいたい自己資金1000万円の方が、今だと2026年の9月なんですけど、今お話ししているのが、例えば5000万円くらいのアパートをなんとか自己資金、有志で90%くらい引いてきたとしたら、4500万円の借り入れができるけど、500万円の自己資金を入れるじゃないですか。
ただそれだけじゃ終わりじゃなくて、物件を買うのに消費費用というものがかかってくるので、仲介手数料とか不動産取得税とか担保、有志手数料とかかかってきて、8%としたら5000万の8%なので400万と。
そうなると1000万あったとしても、まず物件買うのに自己資金に500万当てて、それ以外に400万円の消費費用を当てて、500足す400で900万ですよね。
1000万引く900万で100万、100万しか残んないんで、5000万くらいのアパート買って、手持ち100万でしばらく運営して様子見ていくというので、ちょっとギリギリだと思いますよね。
06:12
でもね、よほど5000万くらいのアパートだとね、規模的にも、仮にちょっと分かりやすくりまわり9%とか10%くらいだと、年間家賃4,500万くらいなので、部屋でいうと10部屋、エリアとか家賃帯にもよると思うんですけど、そんなに大きい物件じゃないのでね。
よほどのことない限りね、これでもあれか、ちょっと古めの物件とか買ってて修繕してなかったりすると、雨漏りが発生して屋上防水するのにとか修繕するのに数百万かかるとかね、怒りうるのでね、怖いかなってことですね。
100万しか残ってないと、こんな具合にね、1棟しか買わない場合でも自己資金めいっぱい使ってしまうのは怖いので、さっきの場合だったら5000万のアパート、融資90%でもちょっと怖いですよね。
そうなると、95%ぐらいの融資引いて4,750万ですよね。それで処刑費400万なので、4,750万の借り入れだと、自己資金5000万のアパート250万入れればOKで、そこに処刑費400万加えて650万ですよね。
1,000-650万で、350万残るので、このぐらい残しておけばなんとかなるかなってところなんですよね。こういった具合で、自己資金1000万、5000万のアパート買う場合でも、仮に一部件しか買って終わりでいいよって方でも、個人的にはこのぐらい残しておかないとちょっと怖いかなってところなんですよね。やっぱり1000万めいっぱい使っちゃうのは怖いと思います。
なので三角ってことを言いました。
ですので、不動産投資の自己資金1000万円を一部件に全部入れるのは正解ってところをテーマに今話してますけど、まず基本的に拡大施行の場合ならもう×ですね。
とにかく自己資金は温存。融資を可能な限りめいっぱい引いてやっていかないと拡大できないっていうところですね。
できるんですけど時間がかかってしまうってことですね。
インカム、キャピタルゲイン、売却ね。結局売却しちゃうと物件減っちゃうわけなのでね。
利益常用金とかお金って部分は残るのでね、そういう意味で拡大なのかもしれませんけど、基本的には売ると物件なくなってしまうってところはちょっとネックかなって思いますし、
売らないで拡大していくってなるとインカムゲイン貯まるのとにかく時間かかるので、やはりね、そういう意味でも拡大施行の方の場合は自己資金はとにかく温存しないとダメだっていうところが一つ。
09:08
私の場合は一部件買って終わりでいいですよって方、中にいらっしゃるかもしれませんけど、そういった方の場合でも多少は残しておかないとやっぱりね、購入後の運営ね、何があるかわからないのは不動産投資ですので怖いと。
ですので一部件買って終わりの方でも全部使ってしまうのは怖いと、少しは残しておかないとやっぱり怖いかなってところですので、やっぱり三角かなってところでした。
はい、ということでね、一昔前だったら本当にね、フルローンはもちろんのこと、オーバーローンなんかが引きやすい時代なんかだったら、本当に自己資金完全に温存したまま一部件二部件買っていってもちゃんと自己資金手元に残っている状態だったので、そういった拡大方法もできたんですけど、
今は本当に属性良い方でもね、やっぱり少し入れてくれって言われるケースが多いですし、そのレベルに達してない方の場合だと、100%の融資でフルローン引くっていうのはかなり難しくなってきますので、それがゆえにこの自己資金っていうのはとにかく貴重だとね、本当に貴重なので大事に使っていくと、
どうしても不動産として動かす金額が大きくなってくるので、ちょっと間隔が引いてくるんですよね。100万200万ぐらいならポンポン数字が変わってくるので、引いてきていいかなと思っちゃうんですけど、最初のうちはね、その間隔に惑わされないようにね、100万円ちょっと融資が変わるって言われた場合でも徹底的にまずはすぐに入って言わないでちょっと交渉してみるとかね、価格交渉とかの面でもそうですし、
あらゆる面において、とにかく自己資金、温存、念頭、基本的にはちょっと拡大1等で終わらない、2等3等ぐらいやりたいって人多いと思いますので、それちょっと念頭において話してるのもあって、自己資金ちょっと節約寄りの話してますけど、そのぐらい自己資金すごく大事になってきますので、うまく使っていくっていうのがポイントかなってところです。
はい、それでは不動産投資の自己資金1000万円あったとしたら一部件全部入れるのは正解かどうかをテーマにして今回はお話ししていきました。いつもいいね押してくれてありがとうございます。今回も中松がお届けしました。ではまた次回お会いしましょう。
