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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は不動産はいつ売るのが正解なのかと題しまして、売却のタイミングというところをお話ししていきたいと思います。
現在、2026年の10月ということで、権利なども上がっている局面なので、不動産投資これからどうなっていくのかなというのが、すごく良くも悪くも面白い局面に差し掛かっている印象なんですけど、
その中でも、売るタイミングですよね。いつ売るのが正解なのかというところなんですが、
まず個人的に、正解と聞かれたら何をもって正解かと言われると、やっぱり利益ですよね。
不動産投資で設けるためには、インカムゲインとキャピタルゲインですね。家賃収入を得るか、売却の時の売却益で設けるかの2種類あるというところなんですけど、
そのうちの売却の方で何をもって正解かというと、売却益をしっかり出す、利益を出すというところが正解ということになると思いますので、
つまり利益がちゃんと出ているタイミングで売れば、いつでも正解というところが私の回答というふうになりますね。
ですので、別に今売って、その時点で利益が出るなら今売っても正解ですし、
5年後、10年後持ってても価値が下がらないようなエリアとか物件であれば、その5年後、10年後に売っても当然正解であると。
むしろ利益が変わってくる、利益額が変わってくると思いますけど、いずれにしても利益が出る状態で売れれば正解。
逆に損失が出てしまうような場合は、というところも見ていく必要があると思うんですけど、
次に利益が出ない場面ですよね。赤字が確定してしまうと。
ただ、赤字がもう出てしまうような物件を持っていると、それを今売ったら負けなのかということを果たしてそうなのかというところも一概に言えなくてですね。
なぜかというと、その赤字の物件をこの先5年後、10年後持ち続けるとさらに赤字が拡大してしまうと。
もっともっと安くしないと売れなくなってしまうとか、どんどん損失が膨らんでしまうような局面というのもあるわけですので、
その場合は損失を最小限に抑えるという点においては、今売った方が正解なわけですので。
ですので、損失を最小限に抑えるというのもね、ある意味正解という風に言えるかもしれませんよね。
ですので、いつ売るのが正解なのかと言われると、なかなか難しいところなんですけど整理していくと、
まず基本的には利益が出るタイミングで売るのが正解だと。
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その利益が出るタイミングでも、できればなるべく大きな額になるタイミングで売るとより正解だとね。
だからといって利益が少ないタイミングで売ったら間違いかというと、そんなことはないとね。
利益が出てる時点でやっぱり勝ちですよ。
一方で、損失のすべてが不正解なのか間違いなのかというと、そういうわけでもないと。
なぜかというと、損失は出てしまってるけど、売ることによって次の物件を買うことにも繋がっていくってところが言えますのでね、動けるようになると。
また、今売らないとどんどん損失が拡大してしまって、より傷口が広がってしまうような局面もあるので、
その場合は、被害を最小限に留めることができたっていう意味ではね、
たとえマイナスであったとしても、売るのが正解っていう時もね、やっぱあるわけですのでね。
これ踏まえるとね、なかなか難しいかなとこなんですけど、
私の不動産投資に関するお話に共通して言えるのが、
まず基本的に不動産を買った時で80割決まってしまうところがありますので、
いかにして相場より安く買うかっていうところを徹底してほしいのを改めてお伝えしたいところではありますよね。
安くいかにして買うか。
買っておけば早々負けはしないというところですのでね。
前半の部分としてはこんな感じになってきますけど、
その次の中盤から後半にかけての今回のお話で、
いつ売るっていうところをもう少し迫っていきたいと思うんですけど、
利益が出ているという大前提の場合であれば、
当然利益が伸びていくような、より伸ばした方がいいと思いますので、
そこの見分け面なんですけど、ここがシミュレーションが必要になってきますね。
と言いますのも、
まず持ち続けることのメリットとしては、
インカムゲインの方がずっと入ってきますので、
ちゃんと家賃が入ってきて、
返済とか所費用とか差し引いても、
利益が残る、キャッシュフローが出る、利益が出る買い方をしていれば、
当然持ってれば持っているほどインカムゲインが積み重なってきますので、
長く持つことによるトータルでの利益というのは確かに大きくなると。
ただ、売却のタイミングというのはやっぱり難しくてですね、
例えば基本的には土地の値段が変わらないと、
その後建物の分がどんどん劣化してきますので、
不動産って土地建物で見たときは価値が下がっていくのが原則としてはあるんですね。
ですので、長く持てばインカムゲインや賃収には積み重なっていくけど、
売却価格というのは基本的には少しずつ下がっていくのが原則なんですよね。
そうなるとトータルのシミュレーションをする必要があると、
例えば10年後に売ると、
家賃分は積み重なっているけど売却益が下がってしまうと、
今売ると将来得られるであろうインカムゲインは得られないけど、
キャピタルゲインの売却益は10年後に売るより高く売れると、
そのトータル価格のシミュレーションですよね。
した上でどっちの方がいいかなところで天秤かけてやっていくと。
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当然あくまで予想の価格ですのでね、
相場がこの先どうなるかってところもわかんないので難しいところではあるんですけど、
多くの不動産投資家の方、中級者以上の方はこのあたりのシミュレーションをした上で、
今売るべきなのか、それとはもう少し持つべきなのかってところを判断しているかなと。
ただ傾向としてはあれかな、
売ると確実に今この瞬間はしっかりと儲かるわけですので、
それによって決算書が良くなって、
次の融資が受けやすくなるので、
拡大という点では売る先にどんどん、
儲かっている物件をどんどん売っていくっていうスタンスの人の方が一定数いるかなとこですよね。
持ち続けてほったらかしっていう家賃収入を得ていくっていうのも醍醐味ではあると思うんですけど、
だからこのあたりはどちらが正解かっていうとなかなか難しいところではあるんですけど、
どちらも正解ってところが一つ答えかもしれませんね。
あとは例外というかすごく良いパターンだと、
先ほど基本は建物は劣化していくと土地の値段は変わらないパターンを紹介しましたけど、
一部の値上がりしているエリアとか都心部とか人口が日本全体では減っているけど、
一部の地域では人口が増えているエリアとか需要が高まっているエリアなんかだと土地値が上がっているので、
そうなると建物は基本的に劣化してくるんですけど土地が上がるというケースもあるので、
そうなると建物が下がった分を土地値で上がった分で吸収して相殺されるので、
売却価格が5年後10年後も変わらないと。
場合によっては土地値も上がると。
それに連れて家賃も上がると、5年後10年後売ったにも関わらず高く売れるってケースもなくはないんですね。
すごく良いところに買っている、上手に買えているとそういったことも起きますので、
このあたりは結局はどういう物件をどのエリアで持っているかっていうところになってきますので、
ですので今回のお話の不動産はいつ売るのが正解なのかって言いますと、
一応その基本的な部分は前半お話しした通りなんですけど、
それを踏まえた上で話していくと、個別性と言ったらなんですけどね、
その人によってかなり変わってくると思っている物件のエリアと蓄年数とそれによって大きく変わってきますので、
値上がりしているようなエリアだったら、物件だったら今売っても儲かるし、5年後10年後売っても儲かるのでやっぱり価値ですよね。
一方で先行き不透明な時代になってきて、不動産も同じように価値が下がっていくようなエリアもありますので、
それが明らかに分かっているようなエリアの場合だと、確かに持っている間は家賃収入は得られますけど、
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売却価格が下がってきますので、それが明らかに分かっているようなエリアの場合だと、
今売った方がいいかもしれないっていう答えになってきますね。
持てば持つほどどんどん価値が下がってしまうので、
早く売らなきゃいけないという場合もあるので、その辺りも冷静に踏まえて見ていく必要があるかなというところです。
ということで、なかなか不動産をいつ売るのが正解なのかを見てきましたけど、
取り組んでいるエリアと、方向性とか目的によっても今売るべきなのか、それとも少し持つのがいいのかが変わってきますので、
一度自分の持っている保有物件と今回のお話を照らし合わせて、
どのタイミングでやるのがいいのかなというところを判断していくのがいいかなと。
個人的にはちょっと今金利も上がっているし難しい時期に来ていますので、
ある程度の現金を常に保有しておいた方がいいかなと、安全かなと思いますね。
昔と違って常にカツカツ現金がない状態が続いていると、
これまで以上にちょっと危なくなる局面が増えてしまうかもしれないので、
ある程度の現金余力を持った上で、次の手、その先の手を考えていくっていうのがより安全であり、
なおかつ攻めることもできるし守ることもできる形になりますので、いいのかなところです。
はい、いつもいいね押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
