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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や趣向をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は不動産投資の安い物件には必ず理由がある。 その理由をどう見抜くと題しまして、
相場より安い物件を買えれば不動産は勝ち。 それは常々私が言ってきていることですけど、
その際に相場より安い物件というのには何かしら理由があるので、 その理由をちゃんと見抜いた上でアプローチしていくというのが必要不可欠になってきます。
その見抜き方、もっと言ってしまえばそもそもその理由ですよね。 どんなものがあるのかというのを順を追って見ていきたいと今回は思います。
まず安い物件のその安い理由ですよね。 これで大きく分けると実は2つありまして、とても分かりやすく分けることができまして、
一言で言ってしまうと買う側ですよね。 買う側の私たちにとって都合が良い理由なのか都合が悪い理由なのかこの2つに分けることができます。
同じ安いでもね都合が良い理由なのか都合が悪い理由なのかというところでまず分けることができまして、これ一体どういうことなのかというふうに見ていきます。
まずね、買い主にとって都合が良い理由。 それで安くなっている場合を見ていきます。
分かりやすいのは売り出しさんが売り急いでいるケースですよね。 何らかの理由があって早く物件を売ってお金が欲しい現金が必要だと。
単純に早く売るためにそのためにはどうしたらいいかというとやっぱり安くするのが一番早いのでね。 これが理由で相場より安く出しているという場合ですね。
これは本当に買い主にとっては都合が良いです。 何でかというと全然物件として問題ないわけですよね。
何ならちゃんと魅力があって価値があって大丈夫な物件。 ただしそんな良い物件でも相場ってものがあって、
例えば1億円ぐらいで出せば3ヶ月か6ヶ月ぐらい時間をかければ1億円で売れると。 しかしそれを1ヶ月以内で売りたいとなると、
もうこれ値段下げるしかないんですよね。 下げることによって、下げるとやっぱり買える人が増えるのでね。
特にその業者であったりとかパワーのある現金買いできるような上級不動産投資家とかそういった方が手を挙げてくるので、
ちょっと思い切って8000万円ぐらいにしちゃったりすると、さすがに1ヶ月以内でサクッと売れたりしますので、
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こういった売り急いでいる、買い主からすると別に何かネガティブな理由じゃないわけですよね。
買える人からすれば、むしろラッキーこんな安く買えてって風になりますので、
売り急いでいるような物件というのは買い主にとって都合が良い理由かなってところになりますよね。
あと単純に何で安く出てる場合かを見ていくと、
売り主さんが物件自体に興味がないケースなんかも結構安くして売っちゃってる人多いかなってところですね。
例えば分かりやすいのが相続かな。
お父さんかお母さんかが不動産投資やってて、やられてたけどそれを相続された方ですね。
多くはお子さんなんですけど、全く不動産投資に興味がないと。
不動産賃貸経営のほどこしも受けてないと。
手ほどきですね、ほどこしじゃなくて。
不動産賃貸経営の手ほどきも受けてないと。
そうなると、いわゆる関心がない興味がない状態ですので、
さっさと売ってしまいたいっていうので安くして売りに出してるケースもありますよね。
あと安く出てる場合っていうのは、やっぱり仲介の値付けですかね。
値付けがミスしてるケースですね。
不動産屋さんも基本的にプロなので値付けミスはしてないんですけど、
そうは言ってもスキルがない不動産屋さんっていうのもいますし、
あとはそもそも査定が難しい物件っていうのもあるんですよね。
これ、ちゃんとした不動産屋さん、例えば5社とかにね、
価格の依頼・見積もり・査定でお願いしても、
ちょっと査定が難しい物件の場合っていうのは値段が割れるんですよね。
その中には結構安く査定してくるところもいるのが出てきますので、
そういったところだけにね、初め声かけて、そういったところにしか声かけなかったりすると、
相場より安い値段で売りに出されてしまって、
早く売れると思うんですけどね。
狙って値段安くしてるわけじゃなくてね、
こういう仲介の値付けがミスで値段が安く出てると。
その結果、誰にとって都合がいいかと言えばやっぱり買い主ですよね。
顔側からすると、なんでこの安いのって時に、
単純に仲介の値付けがミス、それだけが原因であれば、
物件としては全然問題がないものを安く買えるってことになりますので、
この場合も買い主にとって都合がいい理由で安いっていうところになってくるかなと。
ですので今、不動産投資の物件でね、
安い物件には理由があるってところなんですけど、
一つ目の特徴としては、やっぱり買い主にとって都合がいい理由で安くなってるケース。
売り主さんが売り急いでるとか、不動産賃貸業に興味がないとか、
あとは仲介の値付けミスですね。
こういったものが原因で安くなってる場合っていうのは、
買い主さんから取ってすれば、とにかく都合がいいと。
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これ以上ない良い理由なので、安心して安く買ってくださいってところですね。
さて一方で、後半の買い主にとって都合が悪い理由で安くなってる場合ですね。
ここがやっぱ大事かなってところですし、
そこをどう見抜いていくかっていうところもポイントになってきますので、
具体的に買い主にとって都合が悪い理由というのは、
一口で言ってしまうとネガティブ材料ですね。
それが原因で安くなっていると。
例えばその入居者の中に何か問題を起こす人がいるので、
あとアパートとかマンションの近隣ですね、土地とかの近隣でトラブルが起きているとか、
建物自体に何か問題があるですとかね、
貸しですね、建物に貸し問題があると。
あとは再建築負荷とか、普通に単純に超古いとか、
入居率がめちゃくちゃ低い前空などとかね、
いわゆるネガティブ材料と呼ばれるものですけど、
そういったものがあるから安くしてるって場合ですね。
これは都合が悪い理由ってわけじゃないですけど、
そういう理由で安いんだねっていうところになってくるので、
これらは基本的に乗り越えなきゃいけないわけですね。
こういったネガティブ材料であるから理由で安いものっていうのは、
買った後にそのネガティブ材料を自分が背負い込むことになるので、
こういった場合は自分でそれを乗り越えられる人じゃないと買わない方がいいっていうところが一つですし、
あと見抜き方はそんなに難しくないと思いますね。
中間会社とかがまともなとこだったらちゃんと書いてあるかな、
毎足販売図面にある程度そういったことは書いてますし、
あと問い合わせたタイミングとかでもまともなとこだと自分から言ってくれますし、
あえて聞かないと言ってくれないっていうところももちろんいるんですけど、
そこは積極的に聞いてみるとこですね。
別にそんな聞き方も難しくないと思いますね。
例えば入居者さんの中でトラブルを起こしている人いませんかと、
聞かなかったら言わなかったけど聞いたら教えてくれるってことは結構ありますので、
聞いてみたら実は対応している人がいますとか、
これはあれかな、流石に言うかな、すぐ分かりますのでね。
ただ、難航室の方が近隣トラブルを起こしていることがありますとか教えてくれるかもしれませんし、
あと、こだてとか小森のアパートとか、何でもいいんですけど、
実は隣に住んでいる方がすごい気難しい方で、
アパートのあれにもとにかく口出してきていることが何度かありまして、
なんかってことも聞いたらヒアリングすれば出てくるかもしれません。
あと、建物自体、何らかの瑕疵と言ったらなんですけど、
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水漏れとか外壁にひび割れているとか、
こういったのは見る、聞く、調べるっていうのはちょっとこれはやる必要があるかなってことですね。
ちょっとこれは難しくなってくるかもしれません。
ちゃんと現地を見た上でどこまでやるかなんですけど、
だから古いものを買うときほど古いものの目利き力が必要になってくるので、
このあたりはそのあたりの物件を買いたいという方の場合は、
直すスキルの以前の段階として、そもそもどこかがおかしいところを見抜く力ですね。
しっかり身につけておく必要があるかなとかですね。
簡単にできることといえば、空いてる部屋に行って水ちゃんと出してみるとか、
ビー玉転がしてみて傾きないかとか、
ちょっと古典的な方法かもしれないんですけど、
そういったところでも馬鹿にできないと思いますのでやってみると。
あと再建築負荷とか、すごい古いとか全空とかっていうのは、
これは聞くまでもなく情報としてわかりますので、
そういったところをちゃんと把握しておくと。
ですので、理由を今回の音声のテーマとしては、
不動産投資の安い物件には必ず理由があると。
その理由をどう見抜くというところでしたけど、
実はその理由自体はそんなに見抜くのは大変じゃないと。
どっちかとそれよりも、
この安い物件の理由の種類をちゃんと押さえておくっていうところの方が大事かもしれません。
大きく分けると、買い主にとって都合がいい理由で安い場合と、
買い主にとって都合が悪い理由で安い場合の2つがあると。
都合がいい理由で安い、どんなものがあるかというと、
単純に売り主さんが売り急いでいるとか、
不動産地に対応に興味がないとか、
仲介の値付けミスとかですね。
こういった場合は物件そのものには全く問題がなくて、
単純に物件以外のところの理由で安くなっているだけなので、
これはもう買いですよね、ところです。
一方で買い主さんにとって都合が悪い理由、
影響が出てくるところが理由で安くなっている場合、
いわゆるネガティブな材料があると、
入居者や近隣トラブルなどがあると、
建物に問題がある再建築負荷、超古い前空など、
このあたりはネガティブ材料が理由で安くなっているわけなので、
ちゃんとそのネガティブ材料を超えるだけの対策をしておかないと、
買った後に痛みが見えるというところなので、
それを踏まえると、やっぱりあれですね、
整理して話せば自分でも思うんですけど、
良い物件を買いたいですよね。
単純に良い物件が、
いわゆる買い主にとって都合が良い理由で安くなっている物件、
これを見つけてきて買った方が楽なのかなというところが、
ポイントかなと思いますね。
ネガティブ材料を自分で解決できる、
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自信があるならこっちやったら、
こっち系はよく売りに出ているので、
それに手を出してやっていくのも良いと思うんですけど、
待てる方とか、じっくり時間をかけて物件を探してきる場合は、
良い物件がポジティブな理由で問題のない理由で安くなっているのを、
サッと買う。
すぐ買えるような状態にしていくというのが大事なのかもしれません。
はい、それではね。
いつもいいね押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。