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はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現、不動産事業課の京都のバーニング大家がワクワクしていきようをテーマに、親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は11月9日の月曜日ですね。 朝起きてきた時に
子どもたちと椿が、こたつに、ぐるっと、くるまっているのを見るとなんだか幸せになる。
はい、そんなバーニングでございます。 あれですね、あの厳密に言うと、朝起きてきた時というか、僕が一番に起きるんですけど
外に運動しに行ってね、ランニングとかして、帰ってきて、ただいまーと、おはようー、いつも一緒に言うんですけどね、その時に
ぐるっと、くるまっている姿を見るんですよね。 なんで、これはね、なんか
ちっちゃいハムスターたちを見てるみたいな感じですね。 なんでね、もうこれはね、そこに一緒に入りたい。
本当にいいですよね。もうこたつ伝道師になりたい。ね、ずっといいな、言うてるから。
そうですよ、皆さん起きてきたらまずどうします?朝起きてきてからのルーティンというか、まずその目覚ましで起きている人、
目覚ましかけてますよーって言う方、手を挙げていて、あ、まあまあ多いですよね、じゃあ目覚ましなんかかけません。
パラパラですよね。あんまりね、サラリーマンの方とかお仕事されてる方はだいたいかけられてるんじゃないですか。
僕は朝かけるんですよ。4時50分にかけてるんですよ。ずっとこれ変わらずですね、リビングで鳴り響く目覚まし時計の音で、
ああ、今日も来るか、言うて、行くんですよ。でもって、そこからね、本来であればね、もう顔洗って、
初期片付けて、洗濯物をね、ドラム式洗濯機から出して、で、朝のラジオ体操を行って、
で、このラジオの配信を行い、運動するみたいなルーティンなんですけどね、はい、もうここでこたつ出てくるわけですよね。
そこにクッとか入ってしまうと、抜け出せない2度寝です、みたいなことですよ。
あれ、どうしたらいいかな。あかん、もう今日1回潜り込んだろってなったら、もうね、1時間ぐらいは普通に2度寝しちゃいますね。
そんなわけで、本日も6時43分に今お届けしております。はい、収録しております。
ですよ。なんかね、あの、不動産、やっぱりやってると専業応援の方もね、たくさんいらっしゃいますが、
目覚ましかけないっていうね、方もいらっしゃいますね。
自然に目覚めて、で、自然に仕事始めるか、朝からジム行くかとか、ゴルフ行くかとか、そういう仕事をしてる方もいらっしゃいますけども、
僕はこっちのやり方が向いてんのかなっていう感じですね。
あの、そもそも無理やりこう起こされるってことについても、13年間ずっとね、鍛えられ続けてましたから、
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夜中のね、2時だろうが3時だろうが、ピー、この音ですよね。
これでね、出動、火災指令みたいなやつね。
飛び起きるっていう、もう体悪いわ、あれは。
0-100で飛び起きるっていうやつね。
全力でまた階段駆け上がってダッシュして、ね、あの、火点を確認しに行って、火点とか言ってたな、懐かしいな、今。
言ってみたけども、そうっすね、火災現場のあの日元のことを火点とか言ってましたけどね。
そういうのに比べれば自分の意思で自分がやりたいことをこう過ごすためにね、
僕だったら今朝の部活みたいな、朝活ライブは金曜の朝にやってますけど、
普通に5時30分から階段駆け上がりの練習をね、やったりしてますからね。
ほんと自分の興味を持つことをこうやってれば仲間って集まるもんやなっていうのを思いましたね。
はい、というようなそんな過ごし方をしている毎日でございますよ。
なんで皆さんはどうですかね、朝起きてきて。
僕はほんと仕事してる間は1分でも長く寝てなかった、ほんとに。
ほんとに寝てなかった。
ギリギリはまがみしてないですよ。
朝なんで下回ってないかもしれないですけどね。
いつも僕はもう発信やってますから。
逆に言うとこんだけよく喋れてる方でしょ。
起きてすぐ今もう20分ぐらいで喋ってますけどね。
ということで、はい。
寒くなってきました。
が、もう一回言っておきましょう。
あの、こたついいですから。出してください。
そこでヌクヌクしてたらもうね、冬も快適に過ごせるっちゅうもんで。
昨日は長女ちゃんが、みかん三つ目言ってましたね。
三つも食べて。晩御飯の後に。
ご飯もうちょっと食べよ。
体黄色くなるで、言ってましたね。
あの、みかん食べすぎたら体黄色くなるでは関西のおっちゃんおばちゃんが言ってるやつですか?
ならへんけど、絶対ならへんけど言うよね。
体黄色くなるとか言ってね。
だから食べすぎんなよってことですよね。
夜中に口笛吹いたら蛇出るで。
ちがうちがう。
言うてろ言うてろ言うてろ。
あれも誰が言い始めたの?
ほんまにね。
口笛吹いたら蛇出るで。
アラブのコブラシじゃないやん。
コブラシって何?
蛇使いしちゃうか。
はい。
今日もとりとめのナイゼンダートークでございます。
機嫌よく過ごしていきましょう。
さ、ということで、本日の本題は
管理会社さんとの打ち合わせやってますか?
賃料の見直し、そして空出率アップの対策に向けて。
はい、こういったテーマでお話をしていこうと思いますが、
昨日はね、ちょっと僕夕方に遠方の物件の管理会社さんと
ズームですね。
オンラインの打ち合わせを1時間ほどやってました。
遠方に物件持たれてる方ってどれくらいいらっしゃるんですかね。
っていうかこの遠方という定義も難しいですよね。
じゃあ車で1時間圏内が地下は?
でも1時間ってまあまあ行けますからね、車で。
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じゃあそれを外れると遠方なのか?って言っても。
正味1時間かけていくか2時間かけていくかって
なんかそんな誤差みたいな気もするんですけど、
まあまあまあまあ、ここについてね。
自分がなかなかパッとね、現地に行けないようなところで
管理会社さんとの連携をね、どういう風にやっていくのか
っていうことについて、今の現状のところも含めて
お伝えできればと思っております。
さあ本題に入る前にお知らせをさせてください。
11月の14日、もう今週末になってきました。
はい、こちら民泊のポンコツハトコさんに
梅田までお越しいただきましてお話をいただく内容は、
今のこのご時世で関西の民泊、どういう風にやったら
うまくやっていけるのか?まだまだチャンスはあるのか?
逆に言うと撤退するこのラインっていうのは
どういう風に見極めるべきなのか?
こういったところについて深くですね、
掘り下げてお話をいただこうと思っておりますので
ぜひ皆さん現地までお越しいただけたらありがたいです。
ZOOMのリアルタイム配信とアーカイブ動画の配信もございますが
こちら現地でね、ぜひとも皆さん質疑応答を盛んに行っていただけたらなーって
嬉しいなーっていう風に思ってますので
11月14日ぜひとも梅田の会場までお越しください。
概要欄の方、申し込みページ貼っております。
そしてそして、12月の12日ですね。
こちらも年末、もう今年最後のうちの勉強会になってます。
これも現地までお越しいただけたらって思ってますが
会員の方のみではなくてですね、
初めての方でも参加大歓迎でございます。
1年間の棚卸し、今までこういった今年はこんな活動してきたよーってことを発表していただいて
来年はこのようにやっていきますっていう宣言を含めてね
やっていただこうというそんな会になっております。
実践報告会、そして大忘年会、こんな会になってますね。
ぜひとも参加者皆さんが発表者です。
任意なんですけどね、絶対にこれ発表前で10分以内だと思いますので
やっていただけたら嬉しいななんて思っております。
よろしくお願いいたします。
あと1名だけいけるんですけども、締め切っちゃおうかなという気もします。
11月28、29日の京都合宿です。
不動産合宿、京都観光ですね。
岡山大谷さん、新野さんがちょっとね、残念ながら不参加になりましたが
その代わりと言ってはなんですけども
大津社長が参加してくださることになりました。
みんなで深い話をいろいろしていけたらいいなって思ってます。
もし初日だけとか2日目だけでも参加したいという方がいらっしゃったらね
連絡いただけたら嬉しいです。
はい、ということで行きましょう。
管理会社さんとの打ち合わせ。
僕は前々から指摘されてたこともあるんですけど
遠方の物件になればなるほど気持ちがちょっと遠のくみたいなね
遠距離恋愛向いてないみたいなね、あるんですよ。
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やっぱり近場やと結構ね、力入れて何とか入居促進しようっていう活動をやったりとか
綿密に管理会社さんとやり取りしたりとかで
高い入居率を保つことができてるんですけど
やっぱり遠く離れれば離れるほどに
物件にかける情熱というのかな、下がってしまうというのかな
どうしたって現状を正しく把握しきれないというのはあるんですよ
具体的に言うと空室がありますと
空室が仮に3部屋ありますってなった時に
いつに抜けられて、いつ現状回復に入って
どこに鍵が設置してあって
いつで案内できる状況なのかっていうのを
正しく判断しなきゃいけないわけじゃないですか
空室の間っていうのは電気と水道もオーナー負担で契約をしておいて
要は入居希望者さんが案内で内覧来られたときに
電気点かないってなったら薄暗い部屋を見てたって
なんかね決められないじゃないですか
ちょっと暗い部屋嫌やなって思われてもったいないでしょ
なので電気は開通しておく
さらに言うと前の入居者さんが撤去されて
照明がない状態だったら
いくら電気を通電しててもダメなわけやから
シーリングライトとか
これはモデルルームかというかね
理想を言えばステージングもできればいいですけど
そこまででなくとも
照明をつけておくってことは重要じゃないですか
ただこれがパッとつけに行こうって言ったって
片道2時間かかりますよ
往復4時間ですよっていうのに
照明だけつけに行くっていうのは
コスパ悪いじゃないですか
コスパっていう言い方は相手しますけれども
やっぱりそこは費用対効果って考えるわけじゃないですか
どうせ行くんやったら管理会社さんと
じゃあ現地で打ち合わせをするとか
でもこの周辺環境をしっかり見直して
雑草が生え過ぎてないかなとか
ゴミ置き場は綺麗に保たれてるかなとか
他の空室の部屋も全部チェックをしてこようとか
客付け業者さんに回って
なんとか入居促進の営業活動を行っていこうとか
こういうのを1日かかりでやったりするわけなんですけど
こういうふうに
ちょっとしたことをやるためにも
エネルギーいるわけですよ
あれだこれだって全部計画をしてってなると
もういいかなって後回しになっちゃう
こういうことなんですよね遠方の管理っていうのは
僕はそう思ってるんですよ
だからこそこの管理会社さんとうまく連携をして
現地でやっていただくっていうのが
非常に助かるんですよね
じゃあ僕は実際機能その打ち合わせっていうので
どんなことをやったかっていう話なんですけども
まずさっき言ったみたいに
その空室の状況を正しく理解する
この部屋はどうですか現状回復終わってますか
こちらはどうですか
現状回復終わっているけど問題があるところはありますか
基本的には綺麗になっているけれども
この部分がもうちょっと錆がすごく出てきているので
塗装したほうがいいかもね
だから普通に戻すっていうところまでできてるけども
プラスアルファのところここもやったほうがいいでしょう
っていうようなところを提案として聞きました
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それが出てきたのであれば
実際にリフォーム屋さんに依頼をかける
っていうところまでやりますと
あとはこれも大事なところなんですけど
空室が長く続いているということは
何かしらやっぱり改善しなければ
動きが出ないということじゃないですか
なのでそこについて
家賃の設定のすり合わせ条件のすり合わせ
これを行いました
具体的に言うと
僕のその物件が4階まである物件で
エレベーターなしであると
ってなると当然やっぱりね
一番上の階って家賃ちょっと下げたほうがいいわけですよね
これちょっとマンションアパートの考え方ですけど
1階はちょっと値段安いっていうパターンもあれば
場所によっちゃ1階が一番高いってこともあるんですよ
僕のその物件に関しては
いろいろとヒアリングを行った結果
一番1階を高くして
2階は1000円下げ
3、4階をさらに1000円下げ
要は1階から言うと2000円下げるっていうような設定にしてます
これを整えました
バラつきがあったのでこれを統一しましょう
という話をしました
女性の方やったら1階よりも2階のほうがいい
洗濯物がさらされるのがちょっと嫌だっていう考え方もあれば
オートロックとかやったら
ある程度心配ないかもしれないですけど
2階以上が女性は好まれるとかもあるじゃないですか
あと角部屋のほうが高く撮れるとか
この辺を自分の判断だけではなくて
現地で長年経験を培ってこられた
仲介さんの意見、管理会社さんの意見を
素直に取り入れて
それをいかに反映するかっていうことが
大事な打ち合わせの内容になるかなと思ってます
あとは設備の関係とか
モニター付きインターホンに変えたほうがいいであったりとか
Wi-Fiを無料で設置できると
入居がかなり促進されるよっていうお話であったりとか
この辺の打ち合わせですね
設備をどういうものを付けるのかっていうこと
あと条件
この条件っていうところも
昨日結構いろいろ打ち合わせまして
AD広告量を今何ヶ月に設定しているけれども
なかなか反響がないのであれば
少しADこれを上げましょうかと
これ何かというと
結局仲介業者さん、客付業者さんが
現地を案内した時に
やってくださってありがとうございますという
お礼の金額ですね
仲介手数料とは別途
広告掲載するにも手間かかりますし
物件の状況とか
現地に写真撮ってきてそれを掲載するとか
手間かかるわけですよ
人を動かしているわけですよ
これに対して制約いただきました
ありがとうございますのお礼の意味合いの費用ですね
これは広告量といいますか
これを1ヶ月ないし2ヶ月とか
キャンペーン中につき3ヶ月にしましょうかと
この年内に決めていただければ3ヶ月お支払いしますよ
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であれば仮に家賃が5万円のお部屋だとして
広告料1ヶ月だったら5万円
税別だったら5万5千円お支払いしますと
ただここ頑張って制約すれば
3ヶ月いただけるんですか
じゃあ11万5千円いただけますと
違うな
15万
16万5千円ですよ
3ヶ月分だったら
5万円3ヶ月分の税込みだったら
16万5千円ですと
これ頑張るじゃないですか
売上3倍変わってきますから
だから優先していただけるというのがあるんです
ただねこれねやっぱ諸刃の剣で
効果は高いけど
これをあまりにも上中下っていうのかな
状態化してしまうと
普通にしてしまうと
これまた空室になった時に期待高まるわけですよ
あの物件開いた
ちょっとまた広告料3ヶ月もらえるんちゃうって見たら
あのキャンペーン終わったら2ヶ月ですよと
じゃあもうちょっと広告料高いところ頑張って切り目を
なっちゃうので
長期で保有する物件は広告料をあまり上げない
で他の対策で入境を促進する
っていうのがね大事かなっていう風に僕は思ってます
あとはこの3ヶ月っていうこの設定における
その残りの1ヶ月分を自由に客付け業者さんに
設定いただくっていうこともねやってますね
具体的には1ヶ月のフリーレント
1ヶ月目は家賃無料ですよっていう風に
入居者さんファーストで条件をつけていただくとか
あとはそうですね初期費用として
家賃保証料の最初に1ヶ月かかるけど
これをもうオーナー負担してあげますよ
っていうやり方にしてあげるとか
あとはその辺の条件はもうすべて
お支払いいただけると入居者さんが
あれば広告料として3ヶ月目でもらっていただいて結構ですよ
ここを自由にお任せしますっていう
そんな風にね昨日は話し合いましたね
他にもペットは可能にしてるけれども
じゃあ何匹まで可能なのか
大型犬はオッケーなのか
猫ちゃんはあまり多刀買いは室内が荒れてしまうので
ワンちゃんやったら3匹までいいよやったりとか
1匹あたり2000アップにしますか
いや今1000アップでいこうかなとか
そんな形の話をして議事録にまとめてまた共有をし
っていうようなそんな作業で
昨日1時間くらいいろんな細かい
厳密な打ち合わせをしてきたっていうことでございます
というところで遠方でもね
しっかりとコミュニケーションが取れていれば
現地管理は正しく進むのかなとは思ってますね
皆さんもいかがでしょうか
やっぱり近場で物件を増やしたいっていう方もいらっしゃると思います
ドミナント戦略っていうのもすごくいいと思うんですよ
一極集中の戦略っていう意味合いでは
ただ僕は初期の段階ではやっぱりキャッシュフローが残る物件
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売り上げしっかり出して
手元に残る資金を積み上げていける
そういうのであればあまりエリアにこだわらず
少し広い目で見てしっかり数字で判断できるような
そして現地の管理会社さんと
綿密に打ち合わせをできて
やり取りしやすい方と巡り合える
そんな会社とやり取りできるっていうのが
非常に重要なファクターというか
判断要素になってくるんじゃないかなって思いました
そんなわけで少しでも皆さんのお役に立てれば幸いです
ということで最後になりましたが
HHQレスキュー
今日はレスキューの日
妻に言われると忘れてたわ
今日レスキューの日やんか
今日の昼12時30分に
妻がカスミンとライブやります
これ聞いてあげてください
これ最初に言うときはな
ということで今日も楽しくいきましょう
皆さん日の下には要注意だぜ
ということで本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう
それではまた明日
