「元気が出る大家の会」リニューアルのお知らせ
はい、おはようございます。このチャンネルは元消防士、現動産事業課の京都のバーニング大家がワクワクしていきようをテーマに、親父親子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ本日は5月4日の月曜日ですね。 元気が出る大家の会だおがリニューアルしてますよ!
というお知らせです。 僕の主催しております元気が出る大家の会だお
という形でディスコードの方でですね運営しているんですけども チャンネルがねまぁちょっととっちらかってるなという感じがありまして
前進のリフレイム動産キャンプの形からですね まぁ一応もあの4月から新しい形で元に戻していこうという形でですね一応はもう月学生
というところは取っ払ってまあ毎回の参加の度に月学会 参加費ですねをいただくような形で運営していこうかなというふうに思ってまして
でもそこからいろいろこのチャンネルもですねディスコードの中でいくつか分岐してるんです けれども
まあちゃんと整理したいなと思いながらなかなかこういうの後回しになってしまってできなかったんです けれどもちょっとそれをねあのまあ昨日一昨日あたりで整理をしてましたよ
ということで一度ご覧になっていただきたいなっていうはい思いでございます 皆さん良ければあのざっとねこれ見ていただきたいんです昨日もねあのたたたってこういくつか
のチャンネルの方に僕も投稿もしましたし 今日はねあの月曜日でしょ
朝の7時に 大喜利部屋っていうのをみんなの広場というカテゴリーの中で大喜利部屋ってチャンネルをねあの作って
るんですけど そっちの方であの僕がちょっと作成してみました
クロードさんで作ってみましたね大喜利ボットっていうのが 動いてくれるはずなんですけれども自動投稿ですね
自分でその大喜利のネタを不動産絡みのものとかそうでないものとかなんか時期の ものとかね季節柄のこととかをランダムに割合をある程度終わりやってるんですけど
普通の話題をこう25%ぐらいとか動作の割合35%ぐらいとかあとアレとこれと みたいなこうやってるやつをね
投稿してくるにどうなるかなぁと思ってちょっと僕も後ほど楽しみにしているんです けどもそんな部屋があったりとか雑談部屋なんかね雑談ラウンジ
不動産投資の一応専門コミュニティとも言いつつもそうでない方々もですね皆さん楽しんで 一律楽しんでいただけるように不動産以外の話題も ok ですよっていうお部屋を設けていたりとか
まああとはオフ会飲み会企画なんかも募集していくようなチャンネルね設けていたり 他にもねあのざっくりカテゴリーで言うと
はじめにっていうところまずこちらから読んでくださいっていうまあ開放というか8階速 ですね
うんを書いているところと皆さん加入されたら必ず自己紹介のところに自動的にそこに 通知が飛ぶようにもなっているんですけど
あとはディスコードの使い方ヘルプという配布ができてますとこの始めにまずはこちら っていうカテゴリーがありますよね
次に運営からのお知らせ 僕がのこの毎日スタンド fm を喋っていることの日刊スタンド fm ようやくっていう形で
ですね できればこのパッと見た時にその内容がわかるようにタイトルの方も端的にね
まとめるように改変したんですけれども まああのこれもどんな内容で毎回ね20分ぐらいとか僕も喋ってるんですけど
もそれがちょっと一目でわかるようにようやくもなるべく毎日ね 投稿していこうかなと思っていますと運営からのお知らせ
このチャンネルこういうふうに使ってくださいよっていうのもあの木の投稿もしてます のでどんな使い方をしたらいいかわからないこういったところはどこにしたら
いいのかわからないっていうことがあればこちらの方から聞いていただけたら嬉しいです そしてアンケートですね皆さんがまあ一刀物持たれているのかこだてばっかりやられているのかこれ
からはねえっと力の進捗を気にしておられるのかシェアハウスとかをやってみたいっていう のかっていうことをある程度こう聞いているようなアンケートになりますこれも
まだ回答してないよっていう方はいらっしゃればぜひともご回答いただけたらと思っています で先のみんなの広場
カテゴリーですねはいと不動産投資の相談部屋というカテゴリーも設けてましてここは6つの チャンネル6個ですね
設けてます疑問何でも投稿はいこれは本当にあの初心者の方もこんなん聞いてもええのかなー っていう方全然気にしなくていいですからこちらの方にあの答え
質問を投げかけていただきましたらまあ僕も含めて誰かしらが回答をくれるような そんなチャンネルになってますので何でも聞いてくださいよ
いう部屋ですそして情報共有部屋 これ良かった話とか失敗した話
いうのを共有し合いながらですねああそういうことがあったんだああなるほどあその 情報でで知らなかったなぁとか
あーそんな失敗かなるほど自分もちょっとそういう分野やろうと思っていたからこれは 気をつけた方がいいなっていうそんな情報共有の場にできたらいいなーって思って
ます で今日の活動報告これもちっちゃなことでもいいですからまぁ一つ何かねあの文章でもこう残し
て過剰書でも何でもいいのでやっていただけたらまあ1日の振り返りにもなりますし 明日何やろうかなっていうそれの整理にもつながると思うので
気軽に皆さん投稿していただけたらありがたいです で今月の目標はいこれもねあのまあ月の始めまあ何でもいいんですけど僕の場合
やったら今 1個投稿しました一刀購入の有償確定して無事に吹き受けるってやつ
はい1個ねもうあの確定してる奴があるんでで有志の後日の条件のみっていうところに 言ってるまでのやつがあるのでそれを確定させたいな
でえ次は一刀は売却物件案件を確定させたい ね一つぐらいはこれ売れる話をもう確定させたいなぁと思ってその動きに注力して
いきたいなっていう話 と家賃値上げの通知を実写条件の該当全世帯に配布完了するぞ
っていうことと あと ai を活用して1日1生成物の成果を積み上げていくぞ
これ何かしらちょっと形にしていこうかなっていう 昨日もそのディスコの整理というのが一つの成果物かなと思っています
とは妻と平日ランチデートに行くこれは ちゃんと時間作りたいのでね
年間の目標にもしてますが毎月必ず行きたいなっていうことでこれを叶えます そんな風なあのところを宣言していただけたら嬉しいなと活用してもらえればありがたいです
であと2つね diy の情報共有 スティングさんも早速投稿してくださってましたどんなちっちゃなことでも結構ですのでみんな
頑張ってなっていうのを思えるだけでもですね明日の活力につながるんじゃないかなと思っ てますね僕があまりね
diy を日々やっているわけではないのでなのでほんのちょっとしたこととかで触ることも あるんですけど
この辺共有いただけたらありがたいなそして最後はね ai 活用情報 これも僕は最近用意をはまってやってるんですけどもこんなことやったようなことやった
よっていうことが少しでも皆さんなんかアイディアにつながればいいなと思ってこの 共有していこうと思っておりますはい全部を全部ここに説明していくのあれなので1回
よかったらちょっとこのチャンネルの方がこんな風に整理されてるやんとかこんなチャンネル できてるなぁとか
こんな風に使ったらいいのかっていうことが参考になればいいですしはたまた皆さんから の方でもですね何かこういうふうにしてもらったらもっと使いやすくなるよっていうアイディアがあれば
教えていただけたら嬉しいなぁと思っておりますということで今日は ちょっと前段投稿を通してですね
皆さんに元気が出る親の書いたを新しくなったからちょっと見てみてっていうご案内させて いただきました
ぜひとも皆さんのいいねスタンプ1個でもいいので押していただけたらありがたいです ということで本日の本題は
減価償却終了時のデッドクロスの恐怖
喧嘩焼却が終わった時にやってくるよ テッドクロスの恐怖
こちらをテーマに話してみようかなと思います 名前だけでね
プロレス技みたいですねデッドクロス出たーデッドクロス ねこれ怖いですよでも案外こう理解できてるようでできてなかったりするでしょうから
まあいろんな本にも書いてはあるんですけどもちょっと改めて整理をねしてみようと思っ てこの話ピックアップしてみましたさあ本題に入る前にお知らせをさせてくださいもうね
俺に行く中なんであんまりこう曜日感覚わかんないかもしれないですけど今日は月曜日 今週末です土曜日5月の9日土曜日に物草大谷市に東海で登壇していただきます
本当にねあの公園にさせていただいてましてですね いろんな人脈をつないでいただけたきっかけはもう物草屋さんから
そしてまあ何か行き詰まった時だったりとか本当に何か これからどうしようかなっていう時なんか本当に相談させていただけるような熱い先輩ですしね
これからの指教を見据えながら不動産としてどういうふうに規模を大きくしていくのか まあ規模を大きくするだけでは正義ではないよっていうことも含めてですね
ご自身でも今は本当にこだての diy をされたりとか シェアハウスの運営レンタルスペースの上から民泊からそして基本的には土地を仕込んでから新築
アパートの建築ここのマニアックさも本当すごいですからね新築アパートの物件 物件見学会だけじゃないかそれもちろんやられてるんですけれども
自分で図面を書いたりとかある程度ボリュームチェックができるような知識の共有勉強会 っていうのも開催されたりしてますのでほんとこの人つなぎの部分とかですね情報の深掘り
というところの意識がものすごく強いなぁと思ってまして僕はいろいろとここから あの間の物草さんからまだ
ばせていただいているところがたくさんありますんでよかったら皆さん現地の方で 知見を共有していただけたらなんというふうに思っております
今現状ぶち当たっている壁失敗の件なんかについても共有していただこうと思っております ので皆さんのプラスになること受け合いですぜひとも現地へお越しください
アーカイブ動画とズームの配信もございますが現地の方をお勧めしておりますよろしくお願い いたします
そしてそしてですね5月の23日の土曜日は梅田の大屋さんフェスタというそんなイベント がありまして皆さん無料で参加することできますのでよかったら遊びに来ていただけたらと思って
ますそしてブースのですねお手伝いも募集してますのでボランティアとかで本当に 1時間ぐらいとかでも結構ですね
もしよかったらちょっと顔出していただいてまぁみんなで談話雑談しながらですね 来られたお客さんに元気が出る応援の回ってこんな回なんですよっていうことをちょっとね
みんなでお話しできたりしたら嬉しいなと思ってスタッフさんもしあの いらっしゃいましたらご希望の方いらっしゃいましたら直接ご連絡いただけると幸いですよろしくお願い
いたしますそしてそして6月13日ですね この土曜日に関しては1年以内に一等物件購入された方の勉強会
はいこれ共有していただく4名の方がですね登壇していただきます 昨日もですねあの皆さんにちょっとプロフィールの依頼をしまして早速4名中も3名の方も
集まってきたので今週中には崩壊できるかなぁと思っております またうちのあのスタッフさんの方にはですね募集ページの作成を依頼かけていこうかなと思ってますが
ますのでこちらの方6月13日土曜日も開けておいてくださいよろしくお願い致します はいでは本題入っていきましょう
原火焼却だってあんまり聞いたことないじゃないですか 馴染みあんまないでしょ
僕はその本業の時に一応消防士の仕事をしていたので ある程度ねこういうあの火災原因調査とかやるとこれ産出したりするんですよ
ね建物が燃えてしまった時に電化焼却がいくらいくらでこれはもう残火が今いくら ぐらいになっているんだとか
燃えたものがね何年後経過しているものであってあと何年の価値が残っているんだとか こういうね原火焼却表みたいのもあったりもしたのである程度
ご知識はあったんですけども皆さんがね触れていかれるにあたってですね 不動産その特にご自身で住まれる物件ではなくてね
中駅不動産を購入してそこから利益を得ていくというこの不動産投資の入り口で 入られている方も多いと思うんですけどもここは落としちゃいけないよっていう
税務の関係はめちゃめちゃ大事ですね税金の知識 いやこれ身につけていきましょう
ざっくりと原火焼却というと土地建物で購入した時に 土地っていうのは価値は下がらないものと言われています基本的にもちろんその固定資産税の
評価額として3年に1回は見直しをされて下がっていくとか 逆に上がるっていうね評価の見直しってのがされるんですけれども
この税制面でいうところで言うとこの原火焼却っていう毎月 価値がめべりしていくということは起こらないんですよね
一方でこの建物というものに関してはその建物の一応対応年数と呼ばれているものが ありますよ
ざっくり木造だったら22年軽量鉄骨だったら 暑さにもよりますがおむね27年そして鉄骨重量鉄骨と呼ばれるものは34年で
RC物件鉄筋鉄骨鉄筋コンクリートですねが47年というふうにま決まってますと その期間でもって毎年その建物価格がめべりしていく
22年木造だったら新築で22年間をかけて最終的にはゼロになるっていうような考え方 があるのが原火焼却の考え方ですね
で例えばですよ不動産投資でその税制面がお得になるという考え方でまぁ22年 対応年数がもう経過してしまっている木造
これを購入したらですね これまあその経過してしまった時のまた計算式っていうのはあるんですけれども
4年間でこれすべて消化するわけなんですよ この原火焼却っていうのはこの4年間ね今計算していると法定対応年数引く経過年数
はいこの数字に経過年数かける0.2 っていうのはかけるでこれを待たすっていうね
それ勘弁法ってやり方で残存対応年数を出すっていうねまぁそういう計算式があるんです けど
ざっくりと要はもう経過してしまっている木造にあっては4年でじゃあ 土地が2000万円建物2000万円あったとしましょう
で建物2000万円でもう22年経過している木造のパートだったら年間あたり ざっくりと500万円減価していく
これは外に出ていかないお金なんですけど 税制上は500万円毎年マイナスにできるよっていう考え方なわけですよ
これによって利益が圧縮できるので税金面でお得だよねっていう話 だからここをうまく活用していくと節税効果にもつながりますねっていう
そんな考え方なんですがまあこの細かい話を言うとね その金利っていうのももちろん
そこは節税にもつながって経費につながるんですけど元金の部分 元金と利息で言うと元金はを実際お金は出ていってるんだけどそれは経費には
できないよ でその利息の部分に関しては経費にできますよ
ただし土地を取得した分にかかる利息に関しては これはもうかとはえっと損益通算できないようとか
あるんですよね給与所得からはこう引けないようとか細かいルール日出すときに ないんですけど
要はこの減価消却が完全に終わってしまったタイミングここがここが怖いよ これがまさにゲットクロスなんだよっていう話なんですよ
さっきの例で言うとまあ2000万円が4年間でゼロになるから年間500万円が実際お金 は出ていっていないけど
常募上はマイナスにできるよただここが終わって5年目に突入した瞬間に この500枚のマイナスが消えちゃうわけです
ということはつまりその収益の部分から 500万円の利益が出ていた場合今までやったら総裁できていた500万円の経費がなくなって
しまうから利益分に対してしっかり所得税がかかってくるよ で元金管理の返済はずっと変わらないにもかかわらずこの減価消却という費用が終わって
しまったがために利益がドンと出ますそこに対してしっかり所得税がかかってくるよ つまり常募上は黒字にもかかわらずお金は実際はめべり知ってしまっている
というこの状況が デッドクロスという現象なんですよね
税務って難しいね難しいんですけどここしっかり抑えておかないといけない じゃあですよこれが起こらないために何が必要なのかということを抑えていかなきゃいけない
事前にシミュレーションをしっかりしておきましょう この物件購入した場合土地と建物の比率がこんなもんだから建物の価格はこんなもんで
で実際に何年をかけて原価消却していくのかこの時点においてこの原価消却費っていう のがなくなってしまうから利益に対してどれだけ所得税かかるのかな
税金かかったとしてもしっかりプラスでキャッシュフローお金が残ってくるのかなって いうことをシミュレーションした上で購入しないと
ただの節税目的でまあ僕のラジを聞いている方でねあんまりいらっしゃらないとは思います がだけで考えているとこれリスキーだよっていう話
はいこの事前にシミュレーションをしましょうねということが一つ そしてもう一つは購入時に土地と建物の比率をしっかりと売りにさん
a 仲介さんと話し合って決めるということですね この原価消却費を大きく取っていこうね所得でなるべく払わない方向で持っていくんで
あれば購入者さんとしては建物比率は大きいに越したことがない でも売却するオーナーさん側からすると建物比率は小さい方が
建物がグッとこう減ってしまっていると価値が減ってしまっているとボカが少ない っていう状況で売却駅が大きく出るとこれに対してこれも上等所得税上等税ですね
長期上等とか短期上等とか言いますけど上等税がかかってくるよっていうことなので 売る側は建物比率は小さくしたいですよね
土地が高く売れたとてそこに対して税金がかかってこないという考え方になりますから そうこの考え方が相入れないのでそこをしっかりと事前に建物比率を決めていきましょうそれが
大事ですよということですね はいこのあたりをちゃんと自覚をしながらですね
あとはの個人事業主からちゃんと法人に早めに切り替えておくって法人で購入するって いうこともありますね
まあ類似進化税制度っていうのでこの売却駅が大きく出ていった時にですね まあ個人の実行税率の最大は55%で非常に高いですけれども法人の場合であれば
まあ33%が上限ということになってきたりですね ありますから
そのあたりの考え方をどう考えていくのかっていうところですね これをまあ考えていくということも非常に重要ですので
事前準備ですね あと知識ですねでも実際はもうやってみなきゃわからないところはあるので
大きな物件をドカンといくよりも小さな物件を積み重ねながら実際この税務処理というのをやっていって
実際こんな風にお金って動いていくんだなっていうことを経験積み上げていくことが重要では ないでしょうか
不動産投資家がね物件どんどんどんどん購入していかないともう止まれないよって言ってるのは ここも一つの起因ではあるんですよね
そうなんですよいや今年で今回原価消極終わってしまうからその マイナスも相手また作るためにまた原価消極取れる中古の物件買うなあかんわーって言うて
貼るのはこういうところなんですね はい
勉強を日々していきましょう今日はちっちゃちっちゃっとねあの知識のまあ ブラッシュアップというか復習みたいな放送になりました
はい僕も整理しながら今回もですねあの勉強ちょっとしつつ 改めてお話をさせてもらいましたが
まとめと今後の展望
またこんなリクエストとかがありましたらいつでもお受付しておりますということで 本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう
それではまた明日
