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はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現不動産事業課の京都のバーニング大家が、
ワクワクしていきよう!をテーマに、親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。 さあ、本日は9月24日の木曜日ですね。
連休が一段落しましたねー。 シルバーウィークが
遥か後方に見えるような気がします。 とはいえね、
今日とね、明日ね、 また精一杯頑張れば、
土日ですよ! ああ、もう遥か後ろに見えたシルバーウィークが、また前に迫ってきているような気がしますね。
いや気持ち次第でしょ? いけるんじゃないですか?涼しいし、めちゃめちゃ心地いいし、9月も末ですし、
いい時期やな、ほんま、最高ですね。
ずっと僕は、このシルバーウィークは、 遊んでましたわ。
仕事は目を瞑ってましたね。 メールはいくつかね、来ていることはもう目に見えてましたよ。
けど、グッとこらえてね、 仕事始まるまでは手をつけないということを決めてましたね。
不動産絡みに関してはね、いくつか、これは遊びの延長ではありますけど、 元気が出る親の会のファミリーキャンプとかね、控えてますしね、
今週末の土日には行きますし、 あとあとまた11月の28日かな、
岡山大谷さん、本当にこの方も人間性できてて素晴らしい方なんですけども、 京都にお呼びしまして、
京都観光のツアーみたいなことも企画している次第ですが、 そういったところの企画計画は進めてたり、
あとは元流祭っていうね、 兵庫県川西市と京都深谷岡市をつなぐ街おこしイベントですね。
こちらの計画なんかは期限迫っていることもあって、ちょこちょこっと進めたりはしてましたが、
基本的にはね、家族とゆっくり過ごす時間と、これもごめんなさい、自分が自己検査のために運動する時間は毎日確保してましたし、
結構寝ましたね。ゴロゴロしちゃいましたね。
これも一つの贅沢かなと思ってね。
すいません、ゴロゴロしてました。いい時間でした。
という感じで、妻も本当にありがとう。
結構そうだな、まあまあ仕事せえへんつってとはいえちょっと外の付き合いで外に出てたりとかもあったから、
わりかし家にいい時間もあったかなという気がしますが、
その間はね、本当に妻もやりたいことも我慢しつつね、
家の中で子供たちといろんな遊びをしてくれてたので、ビーズアートにすごいハマってたりとか、
アイロンアートっていうのかな、ビーズを詰めていってアイロンかけたら熱で固まるみたいなやつとか、
あと本当にお散歩連れてってくれて新しい公園を開拓してくれたりとか、そうやってましたね。
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本当にいつも感謝です。
言うてたらね、昨日次女ちゃんが熱を出しまして、
ご飯食べてたんですけど、本当に血皮の8割ぐらいエイッて吐きまして、
でも吐きそうって言うてくれるようになったんですよ、それがだいぶ助かるというか準備ができるので、
そのあたりにぶちまけることもなくね、吐きそう吐きそう言ってエイッて吐いたんで、お皿で全部受けて、
その後もうちょっと寝とき言うて、一応風邪かないやな言うてて、
でもまた食欲はあるもんで、お水飲んだり、ちょっとご飯食べるか言うて、
もうそこからバクバク食べ始めるんですよ、食欲あるやん、ええやん言うてて、
クレープ祭りしてたんですけど昨日は、おうちでクレープ作って、
ツナ、マヨとかね、総材系のやつから生クリームにフルーツをたくさん入れてのデザートを、
何作ってた?今、何の話?クレープをしてた?クレープ、そうそうそう、
食べて、2個、2個食べるやん言うてて、食べ終わって、はいこれも最後口入れーって、
潜っておいよー食べたなー言うて、またエイッてやってましたね、
うわうわ今日もあかんわー言うて、寝とき言うてて、夜中にまたなんか、
ね、早めに寝たんですけど泣き出したなー思ったら妻がまた熱測ってくれてたら、
うわ39度超えてるわー言うて、あーマジかー、
木曜日いつも言ってる小2日が休みやなー言う話をしてたんでね、
今日は1日家でゆっくり過ごすみたいですけども、
週末までには治ってほしいですね、ほんとね、もう、
大丈夫ですか?あのファミキャン参加される皆様方、
このバトンが回らないようにだけ、もう子供の熱ってほんまに、
このリレーはもう秋の運動会だけでええから、
完全にもうバトンリレーマジでいらんからーって思うんですけど、
そういう日々を過ごしておりますが、皆さんは元気でしょうか?
僕も妻もね、あと長男長女は今んとこ元気なんですけどね、
事務所さんはよ治ってよーっていう、はいそんな願いを込めての、
今週末楽しんでいこうぜって、はいそんなお話でございます。
今日も明日も上向いていきましょう。
ということで、本日の本題は、
キャッシュフロー、キャッシュフロー言うている間は、
っていうテーマでね、はい話をしていこうかなと思います。
はい、とんがったー、これなかなか、
とはいえね、あるんですよ、こういった格言が誰か言い出したんか知らんけども、
でも当初って、不動産投資始める最初ってやっぱキャッシュフローって言うじゃないですか、
CFっていうのはクッションフロアだけじゃないですよ、キャッシュフローのことを言うんですよ、
こっちの方が大事ですからね、
お金がいかに残るのか、ただこれをいつまでも言ってたって、
それは本質じゃないよっていうことについてお話をしてみようかなと思います。
さあ、本題に入る場にお知らせをさせてください。
10月の17日の土曜日ですね、はいこちら10月度の勉強会ということで、
私の先輩でもあります井上雄介氏に登壇していただきます。
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かっこ亀ということで、
サラリーマンされている時から不動産投資に取り組まれ、
本当一代からですね、このブラックの今の仕事をもういつかリタイアしてあるんだというモチベーションからですね、
土地から新築のアパートの建築に取り組まれていまして、
こちら年間2棟はコンスタントに建てていくという手法でですね、
現状は資産規模も30億円を超え、
そして今はもう新築のRCのマンションを建てたりとかですね、
着実にステップアップされているという、
ただ本当におごり高ぶらず、もう人隣は僕も大好きなんですけれども、
ここについてですね、
自分が一から始めるのであればどういうふうにやっていくのか、
今のこの指標においてどのように取り組んでいくべきなのか、
実際新築ってどうなんですかっていうところについて、
かなり深掘りをしてセキュララにお話をしていただくので、
これは現地開催のみになっています。
ズームございません、アーカイブ動画もございませんので、
ぜひとも日程を合わせた上で何より優先して、
10月17日土曜日会議の、
元気が出る応援の会議を昼からですね、
新大阪の会場を押さえてますので、
こちらご参加いただけましたら幸いです。
よろしくお願いいたします。
そしてそして11月の14日の土曜日ですね、
はいこちらは民泊情報、
もうポンコツハトコさん、
はいお話しいただきますんで、
これ事前に打ち合わせもしましたけどね、
もうネタはたくさんつきないよって、
もう参加者の皆さんからいくつかご質問いただいているのもあって、
でもうそれ全部こうぶつけていったんですけど、
まあそんなもんいくらでも喋れるよっておっしゃってたんで、
この今のね大阪で結構飽和状態になってきてるんじゃないかについての、
まあもうこの取り組みやったらいいんじゃないかっていう打開策とか、
はいもうそんなところがね思うところあるねんってね、
あるねんは違うか、
あの関東の方やから関西弁じゃないですけども、
はいちょっと僕のフィルター入りましたね、
ただもう本当やることたくさんあるよっていう、
このもう今コロナ禍に近いものがあるっていうね、
その考え方もちょっと興味あるな、
気になるなっていうところなんですが、
はいこれいかがでしょうか、
ぜひとも現地にお越しください。
これはねあのアーカイブ動画もありますし、
Zoomの配信もあるんですが、
ただ最後の30分はオフレコでお話しいただきますので、
これもぜひとも現地にお越しいただきたいという内容でございます。
11月の14日の土曜日です。
はいでは行きましょうか。
いやこれね、
チャシューロー残したいなっていう話は、
まあただ出ると思うんですよそういったお話が。
まああのまあ整理しますけど、
僕たち不動産投資家、
公家業っていうのはね、
物件をまあ現金で買うなり融資で買うなり、
まあレバレッジを利かして融資でお聞くっていう、
まあ方法もいろいろありますが、
とにもかくにも、
物件をまあ所有することです。
そうしてそれをまあある程度直し、
まあ最初からキレイかどうかは別としても、
貸すわけですよね人に。
で積んでいただいて、
そのお家賃をいただいて、
そのお家賃の中から返済をしていって、
手残りがあるわけですよ。
プラスあるいはまだお金残るね、
この積み上げで持って、
この経営していくというのが、
不動産賃貸業なわけですよね。
同士というよりも本当に事業だと。
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貸し出すことによって、
それを積んでいただく方がいらっしゃって、
そこで貸し借り賃貸という、
この契約が成立して、
でお金を残していく、
積み上げていくっていうこの事業ですよね。
だからこの積み上げの部分ですよ。
お金が残っていくよ、
貯まっていくよって、
もう貯金が増えていくよっていうこのステージ、
これがまあキャッシュフローですよね。
ここに目が行きがちなんですよ。
これちゃんと増やしていこう。
でこれ1棟やったら、
例えばじゃあ月ね、
まあこだて1個で5万円は残っていく。
これ2棟になれば10万円だよ。
で3棟になればまあ15万円だけど、
まあ3棟目はちょっと融資でいったから、
じゃあ5万円のうち半分は返済だよ。
で自主管理だから管理費用とかもほぼ変わらないから、
まあ2万5千円の積み上げだよ。
で12万5千円3棟で。
っていうような形でどんどんどんどん積み上げていくっていう形じゃないですか。
単純に言うと。
これをだから増やしていくっていうのがリスクヘッジにもつながるし、
1棟が空域になったとしても残りの2棟が支えてくれると。
これが5室とか10室とか20、50、100、200、300と増えていけばいくほど、
まあ安泰になっていくよねっていうこの考え方なんですよ。
ただし、この目先の利益っていうところにとらわれると本質を見失うよっていうのが今日のお話なんですけれども、
単純にですよ。
月々の手残りが残っているっていうのはまあありがたいお話です。
ただこれじゃあ5年もって具体的な数字で言いましょうか。
例えば月のキャッシュフローが10万円ですと。
10万円残っていきますと。
じゃあこれが10年としましょうか。
ちょっとわかりやすい数字で10年。
やったとしたら、
これ年間120万残るのが10年だから単純計算、いろんな経費とかも差し引いてもうなしにして1200万円
残りますよね。
1200万円を10年間残してくれたこれ優秀やでっていうその1棟アパートマンションがあったとして、
じゃあいざこれ資産整備で売りましょうってなったときに、
これ全然残済ね、残済と言いますか母貨で計算しようかな。
実際残っている土地と建物の価値っていうのがありますと、それが母貨だとしますよ。
だとしますよってかそうなんですけども、母貨の金額よりも高く売れれば利益が出る。
でもその母貨、建物って原価消却って毎月資産は目減りしていくんですけども、
ただこの土地と建物の価値、
現状のその価値母貨よりも安く売れてしまった場合は、これ損失になるわけですね。
じゃあそのマンション10年間で1200万円稼いでくれたけれども、
母貨の1500万円下でしか売れませんでした。1500万円で売りましたってなった場合、
これ10年間で300万円の損失になるわけじゃないですか。
っていうことです。
ここで着地するんですよ。ぶっ飛ぶんですよ。
そのキャッシュフローなんてものは売却の時に損をかましてしまえば。
っていうことですよね。わかりますかね?そのイメージ。それはそうですよね。だから、
高く売れなきゃ意味がないんですよね。
っていうことなんですよね。
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ここをしっかり抑えていこうっていうことが、この今年やかに支えられている言葉なんですよ。
キャッシュフロー、キャッシュフロー言うてる間は、
フフフフフって。ちょっともう加工するのが面倒だからあえて言いませんけれども。
っていうことでね。
じゃあどうするの?っていうことなんですけども、
まあこの考え方からもう一度整理すると、そのね、類型のキャッシュフローってのがありますよね。積み上がっていくもの。
で、これがじゃあどういうふうになるとプラスなのかっていうと、この類型の足していくキャッシュフローに
売却のその手残りが乗ってきて、
で、それまでに使った経費を差し引いてもプラスになるっていうんだったら、これ丸ですよね。
って言えるわけです。
そうそう、単純にね、類型のキャッシュフロー残ってます。で、売却は手残りが残らずに少し損ぶっこいたけれども、
まあキャッシュフローある程度残っているから、これプラスだよね。
いや、でも今までかけてきた火災保険やらとか法人税やったりとか、
もうそのかかってきた経費、修繕費用もだいぶ使っているから、もうこれを
差し引いたら結局マイナスだよねってなったら、その通しやらなかった方が良かったじゃないか。
この事業としては失敗だよねっていうこの考え方があるわけですね。はい。
じゃあ、これ、譜組存を抱えた物件ってなると、もう売るに売れないから、
次の物件も買えなくなって、身動き取れなくなるよねって。
で、さらにその銀行さん、金融機関さんから見ても、
この譜組存が多い物件を持っているってことはバランスシート、つまりBSですね、
においては評価が下がるので、
これ買うのはちょっと悪種になるんじゃないでしょうかっていうことです。
じゃあ、じゃあ、じゃあ、じゃあ、この次の一手ですね。
何を見て買っていくのかっていうことですか。
買う時点で出口価格を想定する。
で、買って終わりじゃないですよ。
これ市場ってやっぱり変わっていきますから、今だって金利も上昇してます、物価も上がっています。
不動産価格はどうですか?都心やったらまだ上がってるけど、地方やったら下がってきてるんじゃないですか。
買う時にはこの金額で売れるだろうなーって想定してたものがあるが、
今現状だったらどれぐらいで売れるのかっていうのは、少なくとも年に1回、毎年は
算出をして、今市場価格でこのぐらいで売れたという実績があるから、
これ不動産屋さんに聞けばわかりますからね。
で、この実績で持って、今残っている残済と母価、残済と母価は違うんですけど、
ちょっとここでもう話は割愛しましょうか。母価にしましょう。
土地と建物のその残った価値よりも高く売れるんだったら、まだいいから、持っててもいいかな。
ただこれよりもどんどん下がってきて売りにくくなるんだったら、
今年のうちに売った方がいいかもなっていう考え方ができるわけですよ。
出口価格を想定することと、毎年その母価と今売れるだろうの金額の差をチェックするってことが大事です。
で、持っている間ね、
購入するじゃないですか。
リノベーションをかけて、で、家賃を改定して、
これもだから家賃上げていくという考え方も非常に大事なわけですよ。物価も上がっているからっていうので、
上げましょう。そうすると売却益をもう少し多く見積もることができるので、
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じゃあこの金額だったら売れるなっていうことで、
回収したその利益、現金、でもってまた再投資を繰り返していく。
物件価格が下がっているんだったらそれまでに売り抜けて、
で、お金を回収した上で下がったところでまた割安な物件を購入していく。
この割安で買えているのかどうかっていうことを常に頭の片隅には考えておいてください。
これキャシューロー残るなー
っていう目先じゃないですよ。それ実際いくらで売れるんですかっていうところは常に考えるってことですね。
はい
よろしいでしょうか。まとめていきましょう。
キャッシュフロー。キャッシュフローっていうのをこれ軽視するわけじゃないですよ。
当然お金残ること大事ですけど、これもう極論で言うならキャッシュフローは仮にマイナスになったとしても
売却するときに大きく利益取れるんだったら丸っていう考え方もできるわけですよ。
返済がたったもう5年の期間しか借りられなかった返済比率120%だって言っても
イーリッチの物件が買えて1年後には売却益でドカンとそのマイナスの
キャッシュフローをもう吹っ飛ばすぐらいの利益が取れる物件なのであれば買いやし
こういう考え方もできるってことですよね。
なのでこの積み上げの目先の利益だけではなくていくらで売れるのかという出口の
金額を算出した上で毎年それはもう
ちゃんとリバランスをした上で
今やったらこの金額かな。で、僕はこのぐらい価値が今減ってきてるけどそれよりも大きく利益が取れるのかな
この辺りを常に算出するという癖をつけておきましょう。
こういったこともAIでね今はもう計算できるように表を作れるようにもなってきていますので
この考え方を実行するという目線を持って皆さんも失敗せぬように
この
業界からこの市場から退場しないということがめちゃめちゃ大事なんで
勝たなくていいただ負けないっていうこの考え方をね
実践していってください。これからもこういった発信は続けていこうと思ってますので僕自身にもね
言い聞かせている話でもありますので皆さんの少しでもプラスになれば幸いですということで
本日はキャッシュフローキャッシュフロー言うている間は
消させていただきました。はい強い言葉だ
ということで、明日はまたねあの1週間に1回の金曜日ですね
朝勝ライブやりますので是非とも皆さんお越しくださいませ
5時45分から開けております。初参加の方も大歓迎ということで
本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。それではまた明日
