エピソードの導入
おはようございます。このチャンネルは元消防士、現駆動産事業課の京都のバーニング大家がワクワクしていきようをテーマに、親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ本日は2月25日の火曜日ですね。
はい2月も最終週、火曜日。
3連休終わりね。
今日から学校、そしてお仕事の方も多いと思いますが。
もう予定ね、あと4日行けば土日。
もうこの土日は3月ですからね。
はいはい、もうこれも言うのもあれですけど、やっぱ早いですね。
1月は行く、2月は逃げる、3月は去る、なんて言っても早いって言いますけども。
もう寒さもピークはぼちぼち超える頃じゃないですか。日ごもなんか長くなってきましたね。
いや、この時間帯もまだ真っ暗だった気がしますけど、今6時20分に撮っておりますから薄明るくなってきて。
まず、もうね、皆さん悔いなきよう毎日過ごしていきましょうね。
うちのね、最近のね、子供事情を毎朝喋ってるわけですけども。
8歳の長男くんの成長ね。
昨日は僕がランニングを夕方にしてきたんですけど、
それ自転車でね、ついてきてくれたんですけども、
最近寒いからもう外走るのも嫌だなんて言ってるんですが、
もう週1回ぐらい一緒に行こうぜって誘ってね、手袋しながら自転車でダウンコート着て、
あんまもう運動する感じちゃうやんか。
僕はもう長袖こそ着てましたけど、ランニングのね、もう格好でね、もう外寒いけど、
行きまして、近所の運動公園があるんですけど、
そこにね、高い鉄棒があるんで、そこでちょっと懸垂もしようかなと思って、
何週かこう、ちゃんとちょっとガチでね、
いつも子供と合わせて走ってたらね、もうほんともうジョギングですよね。
なんですけど、自転車でついてきてくれるということで、自分のペースで走りに行ったんですが、
その運動公園のね、外周走るときにちょっとした坂道があるんですよ、上り坂が。
で、まあそこでちょっと僕が突き放しちゃうわけな、自転車ちょっとしんどいじゃないですか、坂をね。
で、1周目はちょっとそこで放したなーって思ってたんですけど、
この2周目にかかるときに、しっかりついてきたんですよ。
うん。
ああ、なんかすごいな。
何やったらもう上り坂で抜かされたんですけど、
ええ、さっきはついてこれへんかったのに、いけるなーって言ったら、
いや、ちょっと考えて。その上り坂しんどかったから、さっき同じフェイスで行ったら、上り坂しんどいから、
その上り坂に差し掛かる直前のまっすぐのところで、自転車で6段変速できるんですけど、
4段でちょっとびゃーって加速していって、上り坂差し掛かってきたら、
2速に落として回転数がって上げたら、その勢いのままで登りきれることがわかった。
めちゃくちゃ考えてるやん。
おいおい、8歳。8歳小児王。めっちゃ考えてるやん。
なんか嬉しくなりましたね。
こうしたらこうできるんだ。うまくいかなかった時にこうやったらこうできるのかって言って成功体験を積み重ねるみたいなことを自分で考えてやってくれたことが嬉しいと思って。
嬉しいっすよね。こういう瞬間ってなんか親の喜び感じますよね。
夜も将棋やったらもう3連敗ですよ。勝てない。
父ちゃんこの時な、これな、このフ取らへん方が良かったで。これ取らへん方がなんかこっちはやりにくかったわ。
そうなんですか。もう指導されてるもん。もう指導されてる。そんな感じよ。
いや、成長著しいからもうこれも楽しみやなと思ってね。
そんなね、うちの長男くんね。
すっごいなんか、最近ようはもうアップロボット君答えてくるやん。黙っててあなた。私の時間なんでこれ。
そんな長男くんがね。うちのジジョちゃんまだ1歳ですけどね。
僕なんか喋ってんなぁと思ってなんか本でも読んであげてんのかなぁと思ってよく聞いてたらね。
ジジョちゃんジジョちゃん。
ジジョちゃんはプーチンかゼレン好き。どっちが好き?
いや1歳児に聞く質問ちゃう。
ロシアとウクライナの大統領のどっちが好きかの質問絶対その1歳児答えられへんから。
何を言うとんねん。いつも新聞読んでるから興味あることなんか知れんけどそれを1歳児聞くな聞くな言うて大人見とんないって大人ぶっとんのかなと思って言うてたら。
うん。
ジジョちゃんゼレン好きが好きだって。
いや答えんのかい。
うちの子供ら全員賢か。
質問の内容
さあということで本日の本題は質問回答をさせていただきます。
最近よくいただけるのはありがたいことですね。
今回のテーマはちょっと過去一難易度高いようなことなんですが僕なりの知識を持って回答させていただこうと思っております。
端的に申しますと移転登記がなされなくて帰ってきてしまって残金決済現金がすべて返ってこないというリスクはありますかというお話なんですけれども
こちらについて回答させていただきます。詳細にあっては告知の後。
ということで本題に入る前にお知らせをさせてください。
今週末ですね3月の2日の日曜日これは本当に無料参加という形なんですが
この僕の元気が出る親の会の会員さん特にファンパスご支援いただいていました方々を優先に募りましたらですね4名の方が集まりました。
また不動産関わらず自分の好きなことをとことん語ろう発表会っていうのねもう遊びですよこれは楽しみでやりますから僕もねサブカルは世界を救うラジオで好きなことをねとことん語っていこうということでもう毎週じゃないわ各種やってますけども1年以上続いているわけですよはいそれをもう大人たちが率先して好きなことを語り尽くしてもみんなで拍手喝采しあってですね
それを今後子どもたちにもやっていただこうって今年はちょっとそれも考えてるんですよ子どもたちが主役になれるような勉強会をやろうぜっていうこともやってますからそれのちょっとねお試しということでここをこういう風にしていったらいいんじゃないかという改善点を洗い出しも含めてやりますから3月2日日曜日の夜の8時から10時までぜひとも皆さんご参加くださいませズームでやります
やるタイム参加もありますしアーカイブ動画も残そうと思っております はいそしてですね3月の15日の土曜日こちら元気が出る
大谷の会の2月堂のんのん3月の勉強会ということで チートデイマンさんにお越しいただきましてこれから不動産をねまあ始める方もそうですがすでに
も始められていて特に子立てから一頭もに踏み出すのにちょっと足踏みしているって いう方はぜひともお聞きいただきたい
デイマンさんにと音アパートね持たれてますがどちらも全空物件購入している 持ってるアパート全部全空から始めると僕聞いたことない
根性しかないですもういやもう根性だけでやれるもんでもないしねそれやっぱテクニック いるわけですよそれをどうやって融資を受けて購入するのかっていうことも含めてねはいそしてその
あたりとやっぱりね気持ちめちゃくちゃ大事ですから テクニックも大事ですけど気持ちも大事もうここでカツを入れていただきたいなんていう方はぜひ
とも現地大阪までお越しいただきたいです ただ3月15日がに行って合わないという方は後日1ヶ月間のアーカイブ動画配信も行いますのでそちら
ご確認くださいませ そしてですね2月22日なっちーさん子だった勉強会しましたがこちらも3月1日の夜の
23時59分ギリギリまでですね受け付けておりますからよかったらこちらもご覧ください ませ概要欄の方にですねこれサンプル動画も今回から来るようなさんが作ってくださったんです
はこんな内容なのねっていうのが3分ぐらいねわかるような内容になってますので そちらもぜひともご確認いただけたらと思います
はいじゃあですね本題の方入っていきましょうか ご質問いただきましたちょっと匿名希望さんということで読ませていただきますねはい
いただいたご質問について 質問させてください
今回初めてアパートを購入する運びとなりました そちらのアパートは現金購入です
売り主の高齢男性が施設に入っておられるため代理人である奥様が移転登記申請に 立ち会われます
そのため現金での購入が条件でした 自主登記であるため資料作成のみ司法書士に依頼する形となりますが私の知り合いの
司法書士は本人確認ができない状態で代理人 この場合は奥様ですねが移転登記するのは
犯罪収益移転防止法に当たる可能性があるため受けることができないと言われ ました
そのため仲介不動産から紹介された 司法書士の先生にお願いすることになるかもしれません
本日契約で念のため手付きの200万円を仲介不動産が預かることをお願いし契約を してきました
ご本人さんが預かるではなくて一旦仲介不動産屋さんが預かるということですね はい
移転登記申請を提出し残金をお支払いすることになります 移転登記が受理されずお金が返ってこないリスクがあると思われますでしょうか
またこのような移転登記のご経験はございますか お忙しいところを添えでいますがご教授いただけますでしょうかよろしくお願い致します
リスクと対策
なかなかちょっとややこしそうな内容のご質問ですよね まあ端的にまとめますと今回ご購入されるアパートの所有権移転登記がこれ
本人さん売り主さん本人さんが施設に入っていておられない 手続きできないから代理人の奥さんが名義で
申請をするんですけど移転登記申請するんですけどそれが受理されなかった場合に支払った
物件代金がそのまま持ち逃げされちゃって帰ってこないということありえますかっていう 質問
ですね 記憶にも新しいですけども地面子たち
もうネットフリックスでも去年もいやー僕もハマりました2回フライ見ましたよ のパターンみたいな恐れってことですよね
これはねー リスクゼロとは言えないっていうことがまず結論になるんですけども
いやー街面子たちね見られた方だとわかると思うんですよこれねあの不動産の売買契約 っていうのはまず2段階に行われることが多いわけです
まず売買契約というのを結んでその際に手付金を払います その後に資金繰りをきっちりと行った上
もしくは例えば相続登記とかいろいろね整理整えた上で売買契約日とは別に引き渡し の日程というのがあるわけなんですよ
この時に残金決済現金残りの分手付金は重当されますからね売買代金に残った お金を支払って
さらに売り主さんはそこで州 収益物件ねまあ購入するときは移転登記
これを申請する必要があるんです なので残金の支払いと移転登記の申請が同日に行われることなんですよ
だからここから2週間ぐらいかかるんですね移転登記が完了する期間が で無事に登記が完了したらその連絡があり後日
その登記簿が届くわけですよ 権利書が届くわけですよねこれを持って無事に完了しましたなんですがこのタイムラグ
で無事に移転登記が行われなかった場合何らかの不備があって 登記受け付けることができませんでしたと法務局から連絡を受けた場合に
もう一方の要はこの目的しか達されないわけですよ 現金を受け取った売り主は ok そこで高飛どっか行っちゃいました買い主側はあやっと建物を手に入れた
土地も手に入れたって思ってたら登記できひんかったのってなったら何も手に入れる ことができない上に現金を失っちゃうというリスク
これはまああり得るんですよねうん じゃあこれをどう回避した方がいいのかということなんですけども
本人確認を確実に行いましょうということなんです はい
いやそうっすよねー ね家人免死たちでもあれも巧妙に仕組まれた罠ですけどいやそんなドラマの話だけ
あってね思ってたり家は大手の仲介会社通してるから大丈夫やってそんなことはないん ですよね
まあまあこれを今回のちょっと県にねまあ置き換えまして 解説していきましょうまあ僕なりのなんでこれも100点ではないと思いますが思いつく
限りのことねお話しさせていただきます まずその移転登記が受理されずにお金が返ってこないリスクについてですがえっとね
これ3点あります1点目ねまずその売り主の高齢男性の医師確認が適切に行われているか ということが重要で
売り主産施設入所されているということなのでそれが認知症で医師能力がない場合だっ たら売買契約は自体が無効になる可能性があるんですけども
ちゃんとしたその法廷代理人と呼ばれるのが奥様になっていることが重要でその場合 は正式な委任状っていうのが必要なんですよね
じゃあこの正式な委任状っていうのがどういうことなのかっていうことにつながるんです けどこれが2つ目にあたります
公証人役場を通してのその 委任状であることが必要であると
所有権移転登記のリスク
公証人で委任状調べていただいたらちゃんとね日本公証人委員会だったかな そういうところがまたされている日永田も出てきますこれっていうのはご本人さんの
その印鑑証明書とセットでちゃんと2部作成をしてっていうものなんですけどもこちら を準備する必要がありますよということですね
なのでこれをちゃんと司法書士の先生が作ってくださった方がいいんです でも本当に慎重な司法書士さんは受任そういうのを受けるのを避けるケースもあるという
な事実ですとそこで3つ目なんですけど 売り主さん本人の本人確認のために施設に入っておられるんであればその施設へ訪問する
とかね公証人による確認を行う等で きっちりと本人の意思が通じているということを確認する
これによってもリスクは低減できますよ まあ施設に連絡をするっていうねまぁことは一度やってみてもいいのかなとは思います
ね心配なのであれば特に初めての場合ですからこのあたりをちょっとね 行っていきましょうそしてね僕自身の経験についてなんですけどまぁ移転登記ねこれ
代理人さんで行ったことありますありますね でもうその時はちゃんと双方で買い主売り主側で司法書士の先生等しましたしきっちりとその
公証人の代理にまあ要は正式なその代理人委任状化 これを作ってもらってやりましたねで手付きもし払いましたし引き渡しの時に残金決済で
移転登記も申請も行いました結果としてはちゃんと正式に行われたのでその土地建物 込みでねちゃんと購入することができたんですが
要はここにおいてですねやっぱりその本人確認僕はそこまでは考えてなかったけど まあ今思えばそういうリスクあったのかなぁとは思いますねでもその時も大手のね
結構財閥系の仲介会社通したから大丈夫かなという思いもあったけどその代理人か 委任状ねー
いや公証人のちゃんとした委任状ということで確かに印鑑証明もつけてくださってたんでそこで 信頼したというのはありましたが
不安ですよね最初の場合はねちょっと気になるのがこのご質問者さんが自主登記のため 資料作成のみ
使用助手に依頼する形となりますがっておっしゃってるんですけどこのややこしいパターンで 自主登記絶対やめたほうがいいですよ
今からでも間に合うんだったらちゃんと小数の先生任せましょう 任されてると思うんですけど自主登記ですかこの場合でね
多分手付金で200万円それが1割だとしたら多分物件代金も2000万円ぐらいだと いうふうに予測しますかねー
いやそれはちゃんと小女子の先生とした方がいいですね自主登記もしあるんだったら 本当に何も問題ない場合の現金口に500万円以内とかもそういったものを自分の勉強の
ためにやるのはいいんですがいいんですが僕は自主登記あまりねおすすめしないです ちゃんと登記手数料を支払いしてでもちゃんと消費者さんにお願いした方がいいと思って
いてでまぁこれをね消費者さんにずっとお願いし続けることによってその司法書士 の先生から物件をね
紹介していただけるってそんなルートを確保できるなんていうまあそんな 副産物もあるのでまあまあとはいえねもう最初1回くらいでいいんじゃないかな
うーんっていうふうにまあ僕はもうちょっと余談でしたはいそれも外れますが 今のようにですね
宅建業者と手付金詐欺
持ち逃げされてしまうというリスクがゼロとは言えないけど本人確認もきっちり行うということ と司法処置の先生を信頼して行うということと
あともう一つねまぁ中海会社さんが 更新番号1番ってなるとちょっと不安ですよねこれね
宅建業者さんですよ中海業者さんということは これが5年に1回更新するので
一度更新すると2番でまた10年経って2度更新すると2番へ 3番っていう風になっていくんですよこれ一番の場合だったらその手付金詐欺とかね
いうのもあり得ていろんなところでこう手付金だけもらってもドローンしちゃうって 会社って簡単にね組織変更できてしまうのでそういった場合
でも手付金詐欺ばっかりやっているような 会社もあるにはあるんですよ
だからちゃんとそこ信頼を受ける更新何度もしているような会社さんだったらそれをね もゼロにして信頼を失ってで事業員さんも全部そんな飛ばしてしまうようなことはしないという
風な認識でね見ることができますので万が一それであこれやばい手付金詐欺だなんて いうふうに思いましたらもうその会社さんが宅建協会なのかの場合だったらその協会
にすぐに申請をして1000万円までだったら保証されるというのがねあの宅建業法上認め られているんですがこれを早い者勝ちなんですよ
先着順で保証されるというふうに決まってるんですよ すぐに動き出すということが重要になりますねそういったことも一応調べておいてみてください
はいということですですね今日の質問だいぶ慎重になりましたが 大丈夫とは思うんですよ
大丈夫と思うんですがやっぱりその本人確認きっちりされているのか委任状がちゃんと 交渉人を通した交渉に役場を通したね
正式な委任状であることが大事ですしその司法書士の先生も含めて仲介業者も含めて きちんと裏を取ってねこれまで事業実績とかそういうことを
ご指針で調べていくことが重要じゃないかなと思いますはい 検討を祈るしかないですね僕としては
なんですけどねまあまあの一応その施設にちゃんと本人差が入所されているかって いうことも確認しておいてみてくださいはいそういったことを条件にしてね進めて
いかれてはいいのではないかなと思います 何事もね不安になる前に今回も契約を済ませてからのまあご質問やったんでもしそういうのが
これ大丈夫なんですかっていうのがあればこういった相談できる間柄の方とかにね 相談してみることも大事じゃないかなとは思います
はいご検討お祈りいたします またこういったご質問ありましたらいつでもご相談くださいませできる限りね今回も機能をいただいた
質問やったんですけど早い方がいいかなと思って今日 撮らせていただきましたはい今日の放送もいいねと思いましたらいいねボタンポチッと
よろしくお願い致しますそして僕のまあ回答が必ずしもあの正解とは限らないので ちょっと他の音相談できるような間柄の方がいらっしゃったら一つでも
多く意見を取り入れていったらいいんじゃないでしょうかということで本日も皆さん ワクワクと楽しく元気にいきましょうまたご質問を受け付けておりますそれではまた
明日
