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はい、おはようございます。このチャンネルは元消防士、現動産事業課の京都のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は6月11日の木曜日ですね。
最近の居酒屋は、どこもかしこもQRコード読み込ませますね。
流行りですよね、あれ。
QRコードでご注目くださいって言われますよね、あれ。
1杯目だけね、口頭で注文を受け付けて。
2杯目以降はQR読み込んでくださいって言われてね。
ああ、また来たかいって読み込むんですけど。
もうすかさずLINE公式に登録必要みたいな。
あれはいい宣伝ですね。
もうその時だけのつもりで注文でQR読み込んで、その後もずっと宣伝来ますもんね。
今週はこれがお得みたいな。
何時までハッピーアワータイム、生ビール半額みたいな。
まあまあ近所やったらまだしも、そこそこ電車乗って行った場所でね、
もうあんま行かへんでいう店のやつが来たとてね。
あれは皆さんどうしてるんですか?
僕はもうようわからんからブロックをして、そのLINEをブロックをして通知を非表示かなんかにしてるんですけど、
削除しても来ますもんね。
あれどういう料金なの?
こっちが削除しても向こうは遅れるみたいなやつ腹立ちません?
ブロックせざるを得へんやみたいな。
なんかうまいことやってほしいな。
今ちょっと仕組み変わってるやんとしたらちょっと分かんないですけど。
でね、読み込んでこうやってやるじゃないですか。
で、ご飯とかもバーっと来るじゃないですか。
でも話に夢中になってきたらみんなやっぱほら、
自分のやつがお酒が減ってたらとか隣の人が減ってたらちょっと注文してあげてとか、
すいませんとか言うじゃないですか。
料理持ってきはたついでとか言うじゃないですか。
気軽としてください。そこは受けてくれよ!みたいな。
人によって変わる。
店員さんによって心よく、はい、かしこまりましたっていう人もいれば、
もうなんかもう、あ、お酒でキュって、あ、キュアでお願いしますみたいなやつもある。
教育ちゃんとしてくれ!ってね。
居酒屋ね、お酒とはうまくたちなんで行きたいですけど。
座席、皆さんどこ座ります?
なんかあの作法まだあんま分かってないんですよ。
神座下座みたいなやつ。
とりあえず入り口から一番遠い奥の角の席が神座でしょみたいな。
でもあれなんか額縁がかかってるような和の部屋やったらまた違ってたりするじゃないですか。
どっちが神下みたいなやつとかね。
でまぁまぁ奥入ってーだーとか言われてる。
今日はもうブレコで席がどうのこうのってこう言われるんですけど、
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僕奥あんま入りたないんですよね。
主催することも多いから奥の方とか真ん中のあたりとかって言われることあるんですけど、
あれね居酒屋でね席結構気使うときにね、
後から出やすいかどうかって大きい問題ちゃいます?
っていうのも、
僕トイレしかなるんですよねお酒飲んだら。
いやまぁただでさえこう結構貧乳気質なんですけど、
飲むとね適面ねほんまひどいときやったらもう10分に1回来たら鳴るときがね。
ほんまにひどいときは。
あるんですけど、
最近そこまでじゃないけどでもなぁ、
この席座ってもたら後々気使うなぁみたいな、
3,4人にあっすいません、すいませんすいませんってこう行く席あれなんとかできるかな。
あの幅ぐらいはもうちょっととっといてほしいな。
新築のあのキッチンで冷蔵庫置いたらこれキッチン立ってる人の裏通りにくいなっていう幅の設計はみんなしっかりするのに、
居酒屋もあそこの設計みんなしっかりしておいてほしいわって思うわ。
席があのビタンってこうひっついて横長にするやつとかも多くに入りづらいで、
この通路だけはちょっと残してここの机のところだけはちょっと離しとこうかっていうああいうのを気遣ってまするわ。
あと、あともう居酒屋ではないけどやっぱりこう人の車に乗せてもらって内見する時とかね、
物件見学会とか自分でまだハンドル握れてる時、
これもう人生と一緒やな。
自分でハンドル握れてる時っていうのは結構余裕があるんですけど、
人の車に乗せていただいてってなった時には、
これ何軒か見るけどこの後ちょっとトイレ休憩とかあるかなぁみたいな、
じゃあ次行きましょうか、ついてきてもらっていいですかみたいな、
はいはい、つってもうすぐ近くだからついてきて、
ついてきてってなった場合にこの車を引き離すわけにはいかないから、
すいませんちょっとコンビニに寄ってもらいますが言いにくいなぁとか、
あれだから主催者の立場やったら自分がそうでなくても
ちょっと合間合間にちょっと休憩やりましょうかっていうのを
企画せなあかんわって思ったりするわ。
唯一から病院で見てもらったことがあるの、
本当は健康有料児なんで手術も入院もしたことないんですけど、
唯一貧乳ということにおいて治したいなと思って通院したことがあります。
大学卒業したての時ぐらい、大学生の時だったかな、
結果薬とかもらったりもしたんですけど、
治らんと思って付き合っていこうと決めてね、
何の話してましたっけ僕、すっごい自分の弱点を晒してますけど、
でもこれも家族みんなそうなんでね、
うちのバーニング家はみんな貧乳一家だよ、
お酒ええもん付きやし、飲んだら飲んだら血かなるし、
だから僕は弱点はまず鼻炎持ちであること、
慢性鼻炎でずっと放たれてるっていうことと、
基本的にはお手洗いが近いよっていうことと、
QRコードで登録される公式LINEが一方的に送ってくる通知めっちゃ腹立つ、
が弱点。弱点?最後三つ目何?
ただの腹立つ話。皆さんなんかありません?
こういうあるあるみたいなね、分かるーって言ってくれたら嬉しいわ、
ということで便利にはなってきてるんですけどね、
やっぱり人のあれも温かみも欲しいわ、
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すいません言って、ちょっとお冷やいただけます?みたいな。
お冷やないからなメニューに。もうええか。
これ言い出したらキリないし。
ということで今日はちょっと居酒屋あるある的なところと
僕の弱点のお話をさせてもらいました。
ということで本日の本題は、
こだて投資はオワコンか?
ちょっとこだて投資についてあえてフォーカスをして
お話ししてみようかなと思います。
皆さん入りはね、ここから始めるんじゃないでしょうか。
僕も例外なくですね、ここから入ったってわけではないですけど、
やっぱりこだて、氷回りで、小ぶりで、DIY自分でやりながら
やった身ですから。今の時代どうなんだ?
っていうことについて僕なりの所感ですね。
答えどうこうではないんですけども、
ちょっと自分が今思っていることとか、
世の中的にはどうなんだろう?
っていうお話についてしてみようかなと思っております。
さあ本題に入る前にお知らせをさせてください。
今週バーツですよ。もうあさってですやんか。
早いな。
ちなみに、もうその13日のことも言おうと思ったんですけど、
今晩ね、6月11日の木曜日の今日の夜の21時。
夜の21時って言ったら夜の9時って言ったほうがいいかな。
AIの勉強会第3回目あります。
これね、だんだん最初8回でやるよって言って、
徐々に徐々に上げていこうかって言ってて、
もう第2回目においてクロードコートの話をしちゃったんで、
今日はまた参加者の皆さんの要望等も受けながら、
さらに前回のアンケート結果なども参照しながら、
少し踏み込んだ話だったり、
とにかく早いこと実用的なお話をしていけたらいいかなって思っておりますので、
お時間許す方はリアルタイムの配信は自由に見ていただけますが、
アーカイブ動画の残すところはスタイフのメンバーシップさん限定チャンネルの方に投げようと思ってますので、
そういう風なところで、ぜひズーム聞きに来てください。
ディスコードのAI関連チャンネルのところにURL投げておきます、この後ね。
今週末ですやんか、あさってですやんか、ちょっと今保留してましたけど、
6月13日の土曜日です。1店以内に1等物件購入された4名の方の知見を集結するというこの情報交換会、
現地来てください。
あともう懇親会も結局枠を増やしましたけど、あと2人ぐらいでもいっぱいいっぱいです。
なんでもう滑り込みでも申し込めるかと、もう閉じちゃいますよ。
もうマジでちょっと会場も広げてもいっぱいなんで、これ以上のもう無理です。
2日前に会場40人は変更できません。
40人の懇親会になりそうです。
懇親会のみの参加もいいですけど、できれば現地の勉強会の方、ぜひとも参加いただけたらと思っております。
そしてこちらはですね、アーカイブ動画の配信はございますが、
Zoomのリアルタイム配信はございませんので、ぜひとも現地へというところでございます。
そしてそして、7月11日の土曜日ですね、
こちらは僕のバーニングオヤの財務顧問を8年ほど務めていただいております、
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上岡氏に登壇いただきまして、
金融機関さんの評価が高まる融資を引き続けることができる決算書作りの基礎、
そして踏み込んだお話、こういった項目はこっちに移動した方がいいよねとかいう、
そういったところを掘り下げてお話いただこうかなと思っております。
さらに買える大屋さん、買えない大屋さん、この特徴についてというところもちょっと掘り下げてね、
お話してもらおうかなと思っております。よろしくお願いいたします。
さあ、では本題いきましょう。
こだて買ってますか、皆さん。
こだて投資ね、何がやりやすいって、
それこそ融資を活用せずとも、今手元にある現金のみで勝負できるよっていうところと、
ビジネスでも投資でも何もかもそうなんですけど、
スタートはスモールスタート、スモールリターンっていうところから、
ハイリスクではないと、ローリスク、ローリターンだよっていうところなんですが、
やっぱりこの小額から始めることができるよねっていうのが大きなメリットですね。
とはいえ小額からできると言ってもですよ、
数万円、数十万円っていう株式投資とはまた違って、
最低でもやっぱり300万円、理想は500万円ぐらいの資金から始めたいところではありますが、
とはいえとはいえ、一等ものが数千万円とか数億円っていう小規模化に関しては、
まだ不動産の中では小さい方じゃないですか。
っていうかっていうか、一軒家が300万円ぐらいで買えるなんてイメージ無くないですか、皆さん。
普通ね、いやいや夢のマイホーム屋言うて、
土地肯定、家建てて、いや住み始めるぞ言うて、この家で。
もう何ですか、クレーンしんちゃんだって広島言うてますよね。
まだローンが33年残ってるのにとか言いますやんか。
のうちは300万円で買えないでしょ。
っていうことを考えるとね、
そういった価格帯の中古住宅っていうのは世の中にはいくらでも出回ってるんですよね。
僕の感覚値としてですけど、
10年前に僕始めてるんですよ。
2015年の9月に初めて一等物件を購入するところから始まっていて、
その翌年ぐらいかな、
にこだてを始めて二軒購入するっていう、
一等行ってからこだて行くっていうちょっと変わった入り方ではあるんですけども、
現金で購入してましたと。
当時で170万円で購入し、
20万円ぐらいでDIYをし、
中階手数料とか含めると200万円ちょっとぐらいに仕上がりましたけれども、
そこを5万円で貸すというところからですかね、始まっているんですよね。
なのでもう利回りは30%超えるような形からスタートしたんですけど、
ここ最近は、
なかなか利回りが渋いねっていう感覚ですね。
利回り渋いっていうのは、
そこそこの利回りではあんまりみんなが見向きしなくなってきたっていう感覚があります。
正直、昔だったら12、3%でも引き合いがあって、
利回り15%やったら誰でも買うでしょ、誰か買うでしょっていう感覚はあったんですけど、
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今オーナーチェンジでですよ。
もうすでに入居者さんがついていて、
購入して何も手をかける必要がなく家賃収入が入ってくる物件にもかかわらず、
普通にポータルサイトを検索していて、
利回り17%の物件が出てますからね。
これで3ヶ月売れ残ってんの?みたいな。
もう3ヶ月前に決断してたら、
その3ヶ月分の家賃もいただけますやんみたいなやつが、
ゴロゴロとまでは言わないですけど、あるんで。
いや、これ感覚はちょっと鈍ってきたなって思うんですよね。
でもって、空室のこだての価格は下がってると思います。
だって100万円台のこだてだってポータルサイト探せば、
場所にこだわらなければですけど、いくらでも出てきますし、
それこそ100万円切るような物件だって出てきますよ。
もちろんめちゃめちゃ返品なところやったり、
すごい修繕費用かかるなっていうのはありますけど、
でもね、僕が始めた10年前やったら、
そんなん検索してもなかなか出なくて、
だって覚えてますもん。
一番安い値段で僕230万円っていうのを見つけて、
それを差し値交渉して170万円で買ったっていうのは、
はっきり覚えているので、
っていうことを考えると、今は探しやすい時代になったというか、
こんなところで賃貸付くのかなっていうのを思ったとしても、
その賃貸付けのノウハウとか、DIYのノウハウとか、
動画とかだってどんどん情報って蓄積されていくわけですから、
検索したら何でも出てくるじゃないですか。
情報はもう素人思えば簡単に知れる時代になってきちゃった、
情報に価値ないぜっていう、そんな状況なんですよね。
じゃあそれこだて終わったのかっていうと、
僕はまだまだ可能性あるし、
結局スタートは僕こだてじゃないかなとは思ってます、今のところ。
ざっくりモデルケースの話をしますけども、
もしあなたが年収500万円のサラリーマンをやったとしましょう。
手通りで言うと、社会保険料などのいろんな保険料とか、
扶養工場、いろいろ差し引いたりとかあって、
大体年間390万円ぐらいやったと。
ということで、そこから生活費を差し引いて、
年間頑張って頑張ってね、
100万円は貯金できますっていうことをやったとしましょうよ。
100万円をこだて通しに回せたとしたらですよ、
1棟目の物件、価格300万円、
現金なのか一部フリーローンなのか、
有刺でもいいんですけども、
現金300万円で購入しましたにしましょうか。
わかりやすくね。
DIYとかリフォームは自分で安く直して、
50万円で済みましたよと。
初期費用がね、中回転数量ぐらいで見ときましょう。
とりあえず30万円ね。
380万円かかりましたのところ。
で、家賃6万円だとしましょうよ。
すると年間の家賃は72万円ですよね。
で、そこから固定資産税とか管理費とか家債保険費で
いろいろね、運営費用、
まあまあ管理は大体自分でするかなというイメージですけども、
まあ、わかりやすくね、
波数で12万円を引きましょう。
すると、年間って残り60万円ですと。
じゃあ、家賃が72万円で総投資が380万円、
これが表面利回りで18.9%に仕上がるよ。
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まあ20%ちょっと切るぐらいで仕上がって。
で、手残りベースでも実質15%残るよ。
実利回りで15%ぐらい。
これって全然今の時代でも狙える数字なんですよね。
そうなんですよ。
300万円で安い物件もあるので、
それを50万円ぐらいで直せるっていうノウハウが
今溢れてるんですよね。
じゃあ、こっからどんどんどんどん
もう仮にですよ、
もう現金のみで増やしていこうって考えると、
1投目年間60万円手に入りますよね。
で、ここで最初に言いました。
あなたが100万円頑張れば貯金できるよってなると、
年160万円は残せるんですよ。
すると、2年半で次の物件、380万円の種銭が貯まるんです。
種銭が正しい言い方らしいですよ。
種銭が。
なんか、あれ聞いたことありますわ。
ボイシーのサウザーさんが種銭、種銭って。
種銭っていう人はサウザーさんいっぱいやって
っていうのをニーノさんから一回聞いたことあります。
余談でした。
種銭380万円が2年半で貯まりますよ。
そこから2投目を同じ条件で買いましたってなると、
2年目ぐらいには1投目から60万円っていうのと、
さらに2投目も同じく60万円入ってきます。
本業2年分で200万円の貯金。
すると、また次1年ぐらいで3投目とどんどん買っていけますよってなるわけですよ。
どんどんこれを雪だるま式に増やしていけば、
ざっくり試算で5年目で4投目ぐらい。
で、家賃年収が220万とか280万円ぐらい。
すると10年目で7投ぐらいは買えて、
家賃年収だけで年間400から450万円は残してこれるよ。
だから毎年100万円の貯金と、
総額380万円ぐらいで利回りは19%とか20%弱ぐらいのやつを買っていくことができれば、
10年で自分のサラリーマンの手残りの分身ぐらいは作っていけるわけです。
というのを数字はあえて入れてしまうと音では伝わりにくいところはありますが、
今のような説明で現金のみでいくとしても300万円ぐらいで利回り20%弱で仕上がるような物件を購入していくことができるならば、
10年で自分の分身を作るは誰だっていけるっていう風に僕は思ってるわけなんですよね。
これについて再現性非常に高いと思うんです。
の中でね、じゃあもうそれでやっていこうって思うかもしれないですけど、ただ落とし穴。
スムーズにずっとそれが入り続けるっていうだけではないので、
こっから入居のために色々と広告費用を払ったりとか、
直したつもりでしたけど給湯器が壊れたとか、エアコンが壊れちゃったとか、
いろんなところでまた修繕費もかかってきたりもしますよと。
当然退居だってありますし思ったよりも、
うわ、勝手に猫飼われてたとか、めちゃめちゃ飼ってるやんみたいなところで戦っていたりとかもあるわけなんで、
スムーズにこれが達成できるわけではないということは覚えておきましょう。
その上でね、今色々と利回りが渋いような時代になってますと、
ただ安いこだても増えてますと、
当然だって物自体は残っているのに人口は減少していってるわけですから、
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空き家はどんどんどんどん増えてくるという試算に間違いはないわけですよ。
だからこれから参入する人は現金でこだてを購入するやり方はもちろん大事です。
ただ、その先を見据えた時にやっぱり一等ものというところ、
同じ労力をかけるのであれば、
さむこだて1個2個3個って積み上げていくより、
他人資本を利用して金融機関さんからの融資を活用した上で、
レバレッジを効果して大きな一等ものを購入することができれば、
さらにステップアップが望めるし、早く目標に到達することができるわけなんですよね。
じゃあそこどうすんねん。
ってなった時にあさっての勉強会来てよね。
っていう話です。
皆さん4人が4人ともこだてから入っているので、
そこからどういったものに踏み出したか、このリアルはこの日しか聞けませんのでね。
厳密に言うとアーカイブ動画買えば聞けるようになるんですけども、
そこは熱量の問題で現地来てよっていうお話でございます。
そこについてもまた皆さん、
講師陣の皆さんが掘り下げてお話ししてくださることも受け合いですので、
ぜひと皆さん現地の方にお越しいただければと思っております。
ということで、まだまだこだて投資オワコンじゃねえよっていうお話と、
今現状僕が思っている、
こだてだいぶ値段も下がってるけど、
利回りみんな渋くなってきてるなっていう裸のお話をさせていただきました。
まあね、いろんなやり方あれど、
その時代時代においての戦略の取り方。
有志を受けるにしてもノンバンクってどうなん。
ノンバンクから入ったら次はチリンとか引けへんようになるからやめといた方がいいよっていう情報は
ほんまなんですかっていうお話も13日は聞けると思いますので、
皆さん高くお期待くださいませ。
では明日また金曜日ですので、
朝勝ライブ5時45分からやります。
部員の皆さん寝坊なきように。
初めての方の参加も大歓迎でございます。
ということで、本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。
それではまた明日。