金利上昇でALTERNAはどうなるのか
Beyond Saving, Beyond Investing, ALTERNA RADIO
はい、みなさんこんにちは。今回は、オルタナラジオ番外編投資の超スキマ話ということで、私ちょる子がMCを務めまして、三井物産デジタル・アセットマネジメント通称MDM代表上野さんに根掘り葉掘り質問していきたいと思います。よろしくお願いします。
よろしくお願いします。
なんで番外編をやろうと思ったかと言いますと、緊急企画ですね。最近金利が上がっているということと、あと不動産価格がかなり高くなっている。この先、不動産指標が悪くなるんじゃないかというようなネガティブニュースとか不安なニュースが結構増えてきたかなと。
実際私自身も、ALTERNAに3800万円投資させていただいておりますので、ALTERNA大丈夫なんだっけっていうのを改めて教えていただきたいなと思いまして、今日緊急でカメラを回していますという状態ですね。
大体再生回数のためには不安を煽りまくればいいわけですよ。危ないですよ、下がりますよみたいな。
今日は上野さんにずばり、不動産指標に逆風が吹いたときにALTERNAはどうなるのというご質問をとことんぶつけていければと思っております。どうぞよろしくお願いします。
今日はご納得いただけるまで帰れませんということなので、後ろ深夜まで開けてあります。
ありがとうございます。お忙しいところ、いろいろ教えてください。
今日ALTERNAのポロシャツ着ていらっしゃるんですね。
さっき着替えました。
私も着ればよかったな。
まず全体の不動産指標から聞きたいんですが、ちょうど先週の金曜日に日銀乗り上げが決まりまして、値先1.25%となったかなと思うんですけども、
不動産指標自体は、これはネガティブになっていくんですかね。
不動産価格を左右する金利と賃料
不動産の価格が下がるという状況を決めるというところをお聞きしたいです。
トピック2つあって、今の絶対値としての不動産価格どうですかという話と、そこが金利が上がることでどうなっちゃうのという方向感の話だと思うんですけど、
不動産全体をひとくぐりにするのはやや乱暴な気もしてまして、
株ってどうよって言われても語りようがないじゃないですか。
確かにバリュー株とグロース株違いますからね。
おそらくですけど、今中心的にちょっと高いんじゃないのって言われているのってどっちかというと都心の投資用の不動産だとか、
個人間で売買されているような不動産の価格について、やや製薬価格が下がっているだとか、
価格が落ちているんじゃないかみたいな話はありますよね。
その話と、不動産ってものすごく幅が広いので、株もそうだと思いますけど、
オルタナが対象にしているみたいなプロカーで売買している不動産の世界観って、
同じ不動産という単語ですけど、やっぱりちょっと違いはありますよね。
その辺はちょっと分けてお話をしようかなと思うんですけど。
ありがとうございます。そもそもプレイヤーが違うから、ひとくぐりにしていいんだっけというところから。
そうですね。
互換しあえるところは、例えば個人で買いたい不動産の場合だとすると、
割高かどうかって、株で難しいじゃないですか。
6万円台って高いの安いの?って言われても、うーんみたいな。
例えばマンション買いますって時に、それが高いのか安いのかって、
単なる割り算で、この辺だと2億円くらいするんですけど、
2億円のマンションで普通に周り考えたら、家賃負担で60万円くらいになるわけですけど、
70平米とかのマンションが、それを高いと思うか安いと思うかっていう割り算からすると、
なんとなく高いのかな安いのかなみたいなところは見えてきたりはしますよね。
それ自体で取引否定されるのかっていうと、個人の相場の見方もありますし、
株もそうかもしれないですけど、夢とかロマンとか入るじゃないですか。
わかりますわかります。不動産は進めるから余計ですよね。
株と全然違うのが、市民性とか言い出すじゃないですか。
市民性みたいな、全然わかるんですよ。
所有欲みたいな。
あれは俺のっていうのが入ってくるっていう。
言いたいとかね。
そうなんですよ。これ株にはないですよね、世界観として。
それを割高とか割安とかっていう世界観とは全然違う世界の中でやってる話なので、
人が口出す話でもないかなっていううちもしますんで、
ニューヨークでも夢とロマンが詰まってるんだったら行きゃいいと思いますし、
現実的に考えてどうですかって言うと、合理性から考えたらないからやめとけって話だと思うんですけど、
人によって結構違うなと思うんですよね。
今結構騒がれてるのはそちら側の話。結構夢とロマンが乗っかりすぎちゃってるところがあるんですけど、
プロカーのマーケットと個人さんの中でいくと、
我々みたいな機関投資家、会社のライセンスを持ってやってる会社としては正直夢とでも追い求められないですよね。
なるほど。
キーワードとしては多分規律だと思うんですけど、
自分たちの判断としてどうかっていうのもありますし、
過去リーマンショックを経ていろんなものが厳しくなったりするんですけど、
いろんな目が入ってますよね。
銀行さんから当然ローンを借りる時に、銀行がどんなふうにこの不動産を評価してますかっていう目線も考えなきゃいけないし、
大人でも不動産鑑定評価学っていうのを使ってますが、
あれも値段付けに対して価格が立とうかどうかっていうのを第三者の目で入れてるわけですね。
価格目線でいうといろんな人の目が入った上で、それが全部揃わないと決済っていうかそこまでいかないっていう意味では、
かなり夢ロマンのプラスアルファの部分は乗っかりづらい構造に、
事実上になっちゃってるところがあるので、
僕が申し上げたメカニズムがちょっと違ってますね、みたいなところはそこで結構差分が出てくるかなと思いますよね。
それだいぶ違いますよね。
多分銀行さんが貸し付けをそもそもしてくれるっていうのはかなり割引いてますもんね。
そうですね。
これも最初からそうだったかというと、
昔の本当の80年代、90年代のバブルってむちゃくちゃ貸し込んでたわけじゃないですか。
その後時間がたって、一回いろんな反省があったはずですけど、
リーモンショックの前は、例えばですけど、不動産の鑑定評価額あるいは取引価格に対して、
僕が知っている経験上一番マックスの割合って110%ぐらい融資してたんですよね。
そうなんですね。
100億の不動産を買うのに、なんで110億の融資が出るんだと思うんですけど、
それぐらいある種ちょっと規律が弱い時代もあったと。
今はそこがかなりルールが厳しくなっていて、
せいぜい7割ぐらいまでしか融資が伸びないので、
銀行さんが評価された金額に対して、7割が事実上の条件みたいな中で投資をしていく。
そうすると、先ほどの2億のマンションじゃないですけど、
これには夢とロマンがあるから、この金額はこうなんだって言っても通じない。
その世界の中でやらなきゃいけないというところは、
一般的な不動産全般について語られがちですけど、
個人で別にお金がある分にいくらでもいいよ、投資できるよというのとは違う世界として見なきゃいけないところがあります。
なるほど、ありがとうございます。
この話だと、例えば金利上昇になったから、
より評価に対して厳しくなるとか、
あとは貸ししぶられたりみたいなこととか、
逆に担保を増やしてほしいとか、そういう話っていうのは出てくるものなんですか?
金利が上がることで、
一つには我々の世界でキャップレートと言われている不動産に対する要求利回りのベースって、
やっぱり金利なんですよね。
金利があって、それにプラスアルファは不動産のリスクプレミアムというか、
不動産特有のリスクプレミアムとしてこれだけ、
結果的には利回りこうだよねっていうのがまずあって、
今日はちょっと難しい話をしても大丈夫ということで、
株でもそうだと思いますし、不動産も、
結局その金融的な商品の値段って、
将来キャッシュフロー、将来入ってくるお金をどんだけ割引率で戻していきますか?
っていうその集合体の合算値ですよね。
そうすると、家賃変わらないとしても割引率が高くなってくると、
事実上価格は落ちていく方向になってくるので、
金利が上がりますってことは不動産の評価が少し下がっていく方向に行くだろうなっていう部分はあります。
ベースとしてはその考え方自体は変わらないということですね。
実際に、もともとオルタナを始める前に一度上野さんとお話をさせていただいていて、
金利が上がったタイミングでは、むしろ賃料を上げやすくなるっていうお話もされてたかなと思うんですね。
実際にオルタナを対象としている不動産っていうのは、現在稼働中の不動産じゃないですか。
それについて言うと、その賃料に関してはどうですか?
そういった意味では、金利上昇イコール不動産ネガティブっていうのは片側の側面しか見てないというか、
確かにリスクで、将来キャッシュレートが悪くなった時に金利が上がったら安くなっちゃいますね。
結果的に不動産としては下がっていくんじゃないですかってあるわけなんですけど、
でも金利を上げているってことは、上げている背景としてはインフレがあったり、
文化高があったり、もしくは景気が良かったりみたいなところがあるわけですよね。
そうすると、おっしゃっていただいたように、家賃は少なくとも上がっている局面ですし、
不動産価格自体も上がっているのがあるわけですよね。
そうすると、金利が上がったら自動的に不動産価格が下がりますっていうよりは、
シチュエーションによっては、どっちの力が強いのかなっていうバランスで決まっていく世界ですよね。
中国銀行の方々も、当然急ブレーキを踏みたいわけじゃないので、
急ブレーキ踏んだら不動産どこどこが経済崩壊しますから、そんなことはしたくないわけですよね。
踏み方もガンっていうよりは、じわじわと様子を見ながら踏んでいかれるわけで、
日本の景気自体を冷まそうと思っているわけじゃないでしょうから、
バランスを見たときにどっちの力が強くなるかなっていうのは個人の読みだと思いますけども、
少なくとも金利が上がるイコール価格が下がるだけで見ていると、やっぱり判断は間違いじゃないかなと思います。
なるほど、ありがとうございます。
じゃああれですね、日本の不動産全般っていう見方はかなり乱暴っていうよ。
何でもかんでも下がっていくみたいなのは結構乱暴かなと思います。
ありがとうございます。
今のお話すごい大事なのは、景気がいいからそもそも金利を上げるんだよねっていう話はすごい大事なことかなと思っていて、
ベース足元やっぱりインフレっていうのが基本続くっていう風に一応見ているので、
それで今一旦調整はあれど、基本路線は上向きでいいんじゃないかなっていう風な見方は一応してはいます。
ただ一方でオルタナっていう商品性で言ったら一部借り入れもやっぱりしているので、
分配金自体が減ってしまうんじゃないかとかそういったところはちょっと気になっているところですかね。
分配金の構成でいくと家賃がまずあって、それ以外には今度コストとしては一番大きな金利ですかね。
あとは物を管理している中で修繕費がかかったり税金がかかったりするわけなんですけれど、
この構造自体プラスマイナスが入り混じっているので余計分かりにくいんですよね。
確かに。
金利自体は最大のコストですし、オルタナの各ファンドによって金利の見直しのタイミングって違うので、
長いやつだと半年ぐらいで見直してますかね、短いやつだと3ヶ月ぐらいで見直してるわけなんですけど、
そうすると見直しのタイミングごとに待望といわれるベースの金利が上がったりすると、
それが直接配当のコストが増えていく方向になるので、
今例えば4%で予定しているものが3.8になったり3.5になったりみたいな可能性っていうのは頭に置いておかなきゃいけないリスクですよね。
かたや家賃が上がっていきますみたいなところが当然金利を上げていく局面の中ではありますよね。
コストのところは税金はそんなに変わらないですけど、やっぱり管理コストが上がっている部分があるので、
金利と同じく上がっていく、それはどっちの作用が強いんだっけっていうところが配当に関して言うと見直さなきゃいけないところです。
なるほど、ありがとうございます。
そうするとでも多分管理コストが上がるってなるとやっぱり賃金を上げますっていう形には動きとしてはなっていきますよね。
そうですね。オルタナの物件も家賃が変動しているものと固定されているものがあるので、
それによってもタイプが分かれますよね。
なので全部が全部家賃を変えられるわけでもないですけれども、物によっては家賃側で取り返す、当たり前ですよね。
物価が上がっているのですみません、家賃を上げてくださいって皆さん家賃の中で、
多分ご自身の住宅の中で言われていることだと思いますけれども、同じことを当然やっていますので、
マイナスだけじゃなくてそれをカバーするために家賃側に展開していくみたいなのも当然アクションとしてあります。
なるほど、ありがとうございます。
自宅と投資用物件の買い時
ちなみにすごい私ごとで恐縮なんですけれども、最近自分で今不動産を購入しようとしておりまして、
都心電気地下だったら価格が下がりにくいという意見も聞くんですけれども、
一方で今は高すぎるから待った方がいいんじゃないかという意見も、
まだ下がる、ここから下がる局面だから待った方がいいんじゃないかという意見もあるんですけれども、
上野さんだったら今買うか値下がりを待つかってどういう、何を見て判断されますか?
これもね、本当に不動産の取引って早く買った方がいいっていう人と今高いからって両方いるじゃないですか。
聞きたい聞きたい。
周り多分無責任な人いっぱいいると思うんですけど。
確かに確かに。責任は絶対と別に自分で取らなきゃいけない。
自分には関係ないから。
そりゃそうですよね。
でもね、なんか価格の問題じゃないんじゃないかと思うんですけど、
株と違って買いたいと思った時に買えるものじゃないじゃないですか。
分かります、そうですね。
その買えるっていう機会があること自体が実はそんなにないわけですよね。
確かに、そうだ。
誰か買っちゃったらその先多分何十年かその人使いますから。
その横でいいんだったら買えますけど。
これしかないっていうところがやっぱり判断の中でいくと、
価格よりも優先されるんじゃないかって言ってはしますけどね。
なるほど、確かに。
いくら出してもいいからとかそういうことじゃなくて、
もともと求めてる条件のものがあったらもうそれは買いなさいっていうことですね。
そこをもうね、惚れちゃったらしょうがないんじゃないかと。
それをさらに安く買えたらより良いとは思いますけど、
これは個人間の売買でもブロカンの売買でも一緒ですけど、
価格を下げてまで売るかっていうと相当事情がない限りは
その交渉に応じる必要ないじゃないですか。
間違いないですね。
この5000万で売りたいって言ってるのに4500万で差しにされても
5000万でしか売らないって断られたらおしまいですよね。
せっかく欲しい物件が見つかったのに。
それはやっぱり2つ揃えばラッキーですけど、
欲しいんだったらしょうがないんじゃないですかって
その価格で納得したら自分で買うしかないですよね。
なるほど。
それって多分相場とは本来的には関係ないというか、
取引の事例とか周辺考えたら通常5000万くらいで売買されてますは
参考としてはありますし、売り主も当然それを見ながら出すわけですけど、
すでに店に6000万付けるとか7000万付けるとか勝手じゃないですか。
分かります。
売り主さんの事情ですね。
そうですね。
5000万で買いたいって言っても誰か強豪がいた時には
その人が5500万って言ったらどうしよう、
6000万払うかなみたいなことになっていくわけじゃないですか。
優先順位は買えるんだったら、買えるというか買うチャンスがあるんだったら
価格はどうでもいいとは言わないですけど、
買いたいと思うところが最終戦で、
その次に価格としてどうかなみたいな。
用途によると思うんですけど、
投資用の場合は必ずどこかで資金回収というか、
回収しに行かなきゃいけないので、
当然価格にも規律を働かせなきゃいけないんですけど、
ご自宅ですよね。
そうです。
ご自宅の場合は究極ずっと住んでない。
高いか安いかよく分かんなくなってくる。
何十年か経つと。
そこが夢とでもの世界だと思いますけど。
なので価格だけを理由に先送りするとかは、
居住用の不動産に対して言うとあんまりなさそうかなと。
なるほど。
自分がこれがあったって思ったら、
もうGOで大丈夫ってことですね。
例えば、逆に投資用の物件を考えるときは、
もうちょっと待った方がいいというジャッジになりますかね。
投資用の場合はオルタナでもそうですけれど、
入口の価格を間違えてしまうと修正の仕様がないですよね。
もう取得単価変えられないですよね。
そうですね。
そこに夢とでもが乗っかった価格を入れた瞬間に、
次にもっと大きな夢とでもを持っている人を探さない限りは
エグキットできないので、
それって相当しんどくなりますよね。
そこはやっぱり現実的な価格も夢とでも一切排除して、
5年先、10年先で売却するとしたら
大体誰だったらどなたにいくらくらいの価格で出せるかな
みたいなのを頭に置きながらやりますよね。
そこはやっぱり仕事としてやる投資の仕事と
ご自身の半分趣味も入って買われるものの差分だと思います。
なるほど。すごい分かりやすい。
自分のところは別に夢が入ってても大丈夫だし、
人生がとかで期待値が乗ってても別に問題ないってことですね。
最後はその差分に納得すればいいわけですよね。
そうですよね。
そのために払ったんだと。
うち老化だから一家みたいな考えですよね。
そうは言ってもどこかで売らなきゃいけないとか、
何かの担保に出すかもしれないみたいなことを考えたときには、
当然その山奥の方に住まれる方もいらっしゃいますけど、
流動性は高いであろう都心あるいは駅地か場所でいうと
そういう感じですかね。
建物だとあとは仕様がいいわけですけど、
それは少し入ってくるかなみたいな。
だから不動産の投資を、
例えば自分で個人でやるって考えたときには、
リッチを一番見るところになるんですか?
マクドのリッチはそうですね。
不動産としての価値って僕らの中で言ってたりしますけど、
単純に言うとその土地の都合単価、
それは20万円のところよりは2億円の方が当然その…
都合単価20万、はい。
20万って僕の別途の自宅とか20万とか25万なんですけど、
よりは銀座とかで数千万、場合によっては数々あるんですけど、
その方が流動性はありますよね。
あれって流動性が高いから都合単価って高くなるんですか?
流動性もありますし、その場所を使いたい人が多い。
そこに繁華祭って言いますけど、そこにたくさん人が集まる。
結果的に貸すにしても借りる人はいますし、
借りたりしてみませんかって手が上がる人も多いですし、
当然金額が大きいので買える人っていうのは限られるわけなんですけれど、
やっぱり希少性っていうのは一番、
さっき話した通り買いたくても買えないっていうところが一番大きいところでいくと、
不動産としては一番見なきゃいけないってことです。
すごくいいお話ですね。
結局株との違いって供給料が限られてるじゃないですか。
1個しかないです。
そうなんですよね。
ハルミフラッグがいっぱいあるかもしれないですけど、
でもやっぱり都心の土地自体の供給料の少なさっていうのは本当にすごいなと思って、
今見てましたね。
ずっと家欲しいって言って、今1年以上経ってますから。
そうですよね。
僕もなんだかんだ結構時間かけて探しましたけど、
原野みたいにね。
どこでも空いててここって選ぶだけだったら、
価格変動を見ながらね、
ここそこかなみたいなやってきますけど、
空いてないですからね、そもそも。
ないです、そうなんですよ。
本当になくて、そもそも売り物が全然出ないっていう問題が直面してましたね。
不動産市場と海外投資家の評価
あるとしたら、
私は家族が不動産投資をやってる人だったので、
ちょっといろいろ聞いて、
路線化より高く買うなっていうすごい謎の人がいたんですよ。
そもそもあるって。
路線化は厳しいですね。
路線化は厳しい。
でもそうなってくると、
本当に蓄50年か、
蓄50年か人が死んでるか、
そういうレベルですよ、本当に。
蓄50年はまあですけど、
人が亡くなる、心理的過死ってやつですよね。
それ入るとね、やっぱり嫌な人は嫌ですよね。
本当にそれぐらいしかなかったですね。
なんて大変なんだろうと思いましたが、
自分で買うんだったら、
あったらそれでっていうのは大変勉強になりました。
あと不動産の取引価格が市場に左右されますみたいなところって、
半分あってますけど、半分あってないんじゃないかなと思うんですけど、
株の場合は明確に市場があってそこで価格が決まるじゃないですか。
不動産って1個しかないっていうのもありますけど、
そうすると所有者も1人だけなんですよね。
そうすると確かに相場で高い低いっていうのはあるんですけど、
その人が、もしくはその会社さんが何かの事情がない限りは売らないじゃないですか。
お金が困ってないりゅうりゅうとしてる人が、
わざわざ不動産の相場が下がったからって、
金額下げて売るかっていうと、
売る必要何もないですもんね。
本当にそうなんですよ。
持ってるんですから。
逆にファンドでもそうですし、個人の方でもそうですけど、
何かのご事情で返さなきゃいけないのができるとか、
ファンドであればその借りの期限があってそれが延長できないとか、
そういったところに追い込まれてくるとだんだん交渉力をなくして、
しょうがないから万歳する方向に今行くので、
それはもう相場とは関係なしにやっぱり下がったりします。
いわゆる市場のメカニズムと実際の取引で働いてるメカニズムが、
株とは全然違うところで動いてるなっていうところが、
結構大きいんじゃないかと思いますけどね。
結局一番最初のお話になったプレイヤーが誰なのかっていうところが、
すごい大きいですよね。
見てて思いましたけど、
それこそ去年から探してるってお話したときに、
じゃあどこ欲しいかなって思ったら、
南青山か銀座か虎ノ門か日本橋。
またすごい記憶しかない。
しか買いたくなかった。
しか買いたくなかった。
いいとこですね。
全く下がらないんですよ、当然ながら。
売る人が売る理由がなければ、
その人に行くかそうばかとか言ったところで、
YouTube見ました?みたいな。
太田さんは下がってるし。
全然プレイヤーが違うと思って、
暴落いつ来たんだよと思うと、
すごい怒ってるんですよ、私。
暴落してない。
早く銀座の土地安く買わせろよ。
YouTube水着ですよ。
ああ。
そこは株とは全然メカニズムが違うと思うんですね。
ありがとうございます。
裕福なんだなと思って、
そもそも今所有してらっしゃる方がすごい裕福で、
かつそれこそ三井不動産さんのパークコート系とか、
行くのすごい話聞きにくくて楽しくて、
定期借家70年とかそういう話を聞くんですよ。
土地代を押し払いをして、
毎月のランディングコスト、
修繕積み立て金と解体費用も加算できて、
ランディングコスト10万円から15万円ぐらい押し払いもして、
っていうような感じで、
土地持ってる人偉すぎと思う。
土地持ってる人すごい偉い。
ご先祖様ありがとうございます。
いやいやいやすごくないですか、これ。
え?みたいな。
土地持ってるだけでこういうことになるのかと思って、
あんまりしもじもいじめないでくれって思いましたけどね。
日本の相続税高いんで。
3代でゼロになるはずですから。
いやでもみんな法人化してますからね。
アーッとすごい怒ってます。
あとは陶器的に不動産の市況を支えてた要因の一つとして、
海外投資家がすごい買ってたっていうような話もあったかなと思いまして、
海外の投資家さんの規制も入ったかなと思うんですね。
海外投資家さんはそもそも日本の不動産の何を評価してたのかなっていうのがまず一つと、
あとは例えばもし円高になったときに、海外に資金流入が流出しちゃったときに
影響を受けやすいのかどうかとかもちょっと気になります。
ここも多分個人としての外国人。
タファン買ってますみたいな位置であると、
いわゆるプロの基幹投資家さん、大体アメリカが多いですけど、
米系とかアジア系のプロの投資家さんで動き方が間違ってそうな感じがしますが、
共通する項としてはやっぱり円安っていうのもありますし、
日本って、僕もアメリカの西海岸に住んでるときに
日本の木造2階建てのアパート借りてましたけど、
当時で100平米ぐらいで家賃が4000ドルだったかな。
今多分もうちょっと上がってるんで5000ドル近く。
そうすると、僕が住んでたときは80円だったんで30万円ぐらいで見てたんですけど、
今倍ですから60万円ですよね。
ヒエリコンバレーってアメリカのどいなかですから、
どいなかの木造のアパートが家賃60万ってはって思うじゃないですか。
分かんないですけどね、ちょっと広そうだなと思いますけど、広そうじゃないですか。
上2階、僕2階建ての2階に住んでたんで、
グースってでっかい鳥が着陸すると150くらいにガンって。
えー、木造。
で、なんか変なスナボコイみたいなのがパラパラパラって。
それが60万ですよ。
すごいですね、さすが。
そうか、アメリカはその家賃がすごい高いって思ってましたけど、
でもそもそもニューヨークが異常に高いだけなのかなって。
ニューヨーク高いです。アメリカどこも高いですよね、中央都市は。
あと一番高いのはシンガポールだと思いますけど、
シンガポール平均で100万超えるじゃないですか。
だからいろんな中在院がいそうな場所の中で行くと、
そして東京の家賃って高いように思いますけど、
比較するとむちゃくちゃ安く見える。
それはもちろん為替の問題もありますけども、
クオリティに対して、ホテルとかもそうですよね。
このクオリティでこの値段で泊まれるの?この値段で住めるの?
みたいなところは、彼らからすると相当割安に見える。
今は特に円安の局面で、円高に触れればさらに追加でプラスされば乗っかるわけじゃないですか。
こうやって言うと、不動産投資ってどこでもいいわけではなくて、
国によっては急に収容されたり。
怖い話だ。
そもそも経済規模が違っていて、
300億円投資したいです、そんな物件ないです、みたいな国も当然あるわけですよね。
日本ってその辺が物凄く整っていて、規模感ある投資ができますし、
法制度もしっかりしているので、権利として投資していた物が急になくなるみたいなことは当然ないわけですよね。
これ実はある国ありますからね。
そういう意味での安心感みたいなところもあって、
海外の基幹投資家さん、
割安感座とか治安の良さっていうところで、
アジア圏が多いのかもしれないですけど、
特に東京とかに投資をしたい方がいるんだろうなと思うんですよね。
やっぱりそう考えると、そもそもやっぱり割安なんですね。
世界的に見ると、品質、物のクオリティに対比すると、
物凄く安い価格で取引されているのが日本の不動産だと思います。
都市で考えてってことですよね。治安も良いし、
全部でも安い気がしますね。
日本人からすると、それに安いのに見合った所得しかもらっていないので、
あまり安い感じはしないんですけど、
どれで収入をもらっている人からすると、
日本の例えば家賃だとか、日本の不動産化学文化って当然安く見えますよね。
それはそうだな。
例えば300億っていうお話、今されたじゃないですか。
例えば300億くらいの規模の不動産を買いたいんだよねっていう相談があったときに、
300億だとどれくらいのものになるんですか?
アイコニック仕事名のホテルが200億円くらいじゃないですか。
あれは建物だけで、下は借地なので建物だけで200億。
直近やらせていただいた品川の案件が400億円くらいなので、
あのサイズ感、規模感で投資をしたいとなると、
あんなイメージですね。
ああいうのが欲しいっていう形で言われるんですね。
最低でも数百億円、場合によっては4桁億円の投資をしたいみたいなところが、
投資の効率を考えたら、一つ一つのプロセスにかかる作業とかって同じですから。
確かに。
ちこまごまくやってられない。
あまりそこを言いにくいですけど。
そうですよね。
機関投資家の人からしたら、機関投資家の人って本当にすごいお金を利用していらっしゃるから、
それに対して物件の取得とかデューデリーとかするのに、
同じコストと労力をかけてできないですよね。
極端なしで10億円から1000億円のエドがやるプロセスと全く同じなので。
そりゃそうなんですね。
どうしても金額が大きい人たちは大きく従いますよね。
ただそんなに物件が3桁億円の中盤、後半ってそんなにたくさん動いてるわけではないので、
あまりエリボでもできないなと思います。
このあたりって大きいサイズが欲しいっていうのは、
そっちの方がアップセルを狙いやすいっていうことなんですか?
結果的にやっぱり不動産の取引枠で申し上げると、
2桁億円前半までは結構個人さんいらっしゃいます。
個人の富裕層で何十億円ポンと買っちゃう人って結構いますよね。
50億円を超えてくるとだんだん個人ではしんどくなってきて、
誰もが知っている有名な経営者の方々とか行きますけど、
そのままちょっと置いておくといらっしゃらず、
ファンドで行くとやっぱり3桁億円はまず欲しいかと。
直近4,000億円か5,000億円かのリールの話がありましたけど、
そこまで今度大きくなっちゃうと、
対応できる人が少なくなっちゃって、
逆に動かしにくくなっちゃう。
100億円から500億円くらいまでの間が一番取り扱いやすくあるんですよね。
そこが一番好まれるし、流動性もあるし。
見てる人も多いですし、
自分が買ったり売ったりする相手方の数も多いので、
一番取り組みやすいなと思います。
ありがとうございます。
ALTERNAの配当と元本割れリスク
ここからは教えていただきたいのは、
金利のお話に一回戻りまして、
金利が上がったら一律に不動産が下がるというような話でもないし、
物件の収益力とか、
あとは誰が買っているかというのも、
プレイヤーが考えなきゃいけないというのも大事なことかと言うんですが、
実際にオルタナの商品に対する影響はどうなるのかというのが気になってきます。
そういう意味では繰り返しの部分はありますけれど、
さっき申し上げたみたいに、
配当金のところは今分配金3%から5%くらいを脱出していますけど、
あれはやはり家賃低い金利なので、
金利が上がってくると多少上がるかなと思って、
バファーで積んでいる部分はあります。
収入サイドとかコストゲインでカバーされる部分もありますけど、
コストが増えていくのは今の局面だと間違いないと思うので、
そこは配当に影響がありますというふうに捉えておいていただいたほうがいいかなと思います。
あとは上げ幅ですよね。
何気に10%の世界って来ないと思うんですよ。
来たらごめんなさい。
いやいや、まあないんじゃないですかね。
なんとなくあるじゃないですか。
いやもう円400円とかじゃないですか、ドル円。
そしたらね。
前回の利上げって、
緩和が80年代から90年代にかけて正確に6%まで上げたんですかね。
あの時と今は全然経済環境が違いますけど、
結構な短期間の間に1年ちょっと内に6%近く上げて、
それは当時の判断としては正しかったんだと思いますが、
結構急ブレーキになり、
ブレーキ踏むメリットよりもダメージの方が大きくなっちゃったみたいなことが起きたわけなんですけど、
そこから踏まえても6%はないわなと。
あったとしても0.5から1ぐらいが今のところ想定される幅かなというふうに思います。
逆に言うと収入が、例えば4%のこの間やらせていただいた案件だとすると、
そこから金利が1%上がるってことは逆に投資家がもらえるのが1%減るってことなので、
仮に比率にもよるんですけど、
金利が1%上がったらざっくり4%の配当が3%ぐらいなんのねぐらいの感覚で思っていただければ、
そんなに大きく外さないのかなと思います。
ありがとうございます。
ちなみに不動産を売却もするじゃないですか。
大体5年間運用するとして。
この不動産市況がもしあんまり良くないなっていうタイミングだったら、
元々コロナの時とかは1年間売却活動を延長するっていう話を聞いたんですが、
この感じだとどうですかね、ご所感としては。
ちょっと古い話になりますけど、
僕はリーマンショックの時はリートにいて、リートの運用会社で財務担当をやってたんですね。
その時に我々のファンドって、
借入比率が10%もいかないぐらいの水準で抑えてあったんです。
すごいですね。
いろんな経緯があってそうなったんですけど、
そこ話しながら見ると全然違う国境で。
わかりました。
ただ、リーマンショックが来た瞬間に我々の借入比率が10%しかないってことは、
借入力ってむちゃくちゃあるわけですよ。
そうですよね。
そうすると不動産が安く買える、たくさん買えるんであれば成長のチャンスだっていう風に思ったんですけど、
結果的には一切安くもなかったですね。
えー、そうなんですか。
それは何でかというと、さっきのお話に戻りますけど、
売る人も売る理由がなければ伸ばしちゃいいだけなんで、
それ嫌かー。
延長しますよね。
で、金融機関がそれに応えられる体力がないともう融資が続かないので、
強制的に売却をしてください。
価格が思いっきり下がりますっていう、
よくあるYouTubeの話になっていくわけなんですけど、
金融機関が体力があったんで、金融はたぶんたくさん引き上げられたと思うんですけど、
時間の利益、経験の利益は延長できたわけですね。
そうすると、よっぽど困らない人以外は値段を下げてまで売らないんですよね。
で、その時に得られたのは、結局、さっきのご自宅の話と一緒ですけど、
普段のマーケットだと世の中に出てこないものが、
価格はそんなに変わらないんですけど、
実際に売りに出されていて、
普段だったら絶対に手に入らないものが買えました、みたいなのがありましたが、
安く買えたというぐらいならなかったんですよね。
逆に今度は、期限が来たらどうするんですか?なんですけど、
やっぱり期限の延長をしばらくとって、
それはどうもそうですし、ファンドを投資されている皆さんに
ご同意いただく必要があるんですけれど、
これ今、万歳して、価格いくらでもいいですからっていう状況に持っていくのは
全然良くない話だと思うので、
そこから1年の延長があるものがあれば、5年の延長をとっているものもありますけれど、
少し期間を長くとって、ゆっくり追い込まれずに
相手先を見つけるという方向に持っていったほうがいいと思います、みたいな話を
おそらくその場面で、かなり危機的な状況になっているのであれば
させていただくかなと思います。
これはとても良いお話ですね。
今日聞いて良かったです。
結局、プレイヤーが違うということはすごく大きいですし、
4月にpeabodyとご一緒させていただいた時とかの話の時って、
大幅な下落した時に、
やっぱり不動産ポートボリューを30%入れておくと、
下落のクッションになるというお話があったと思うんですけど、
まさにこれですね。
だから、金つかみをどれだけしないかというのと、
お金持ちの人が好きなものを選ぶというのがすごい大切そうな。
そうですね。皆さんが好きそうなものを。
そうですよね。やっぱりこれ信任性かな。
夢とロマンとか乗っかってない。
お金持ちが好きなものが分からなくなっちゃいましたけど。
共通の趣味が皆さん同じようなものがお好きであれば、
そこの価格は正当化されますからね。
なるほど。すごい勉強になりました。
逆に、実際にどういう条件が重なった時に、
オルタナだと厳しくなるんですか?
私は今この話を聞いた時点で、
もうオルタナ大丈夫だと思ったんですよ。
何でかって言ったら、既に運用、安定稼働してるっていう。
それでも実需なんで、
パンデミックが起きた時に厳しくなるかなとか思ったら、
逆にでもそれはレジデンスは大丈夫だよねっていうので、
結局オルタナ内でのポートフォリオを考えれば
特に問題ないかなっていうのは個人的な感想としてあります。
かつ、基本的に扱っていらっしゃるポジションサイズも大きいですし、
あんまり危なくないというか、
物件がいいですよね、簡単に。
そのあたりでみんな好みそうなものを選んでるのかなっていうのは凄い感じ。
そうですね。
投資の入り口の価格よりも、
最終的に売却する時に、
誰にどう売れますかっていうストーリーが
作れるか作れないかっていうのは最大の分かれ道なんですよね。
夢とロマンディー行くとそこが外れちゃうので。
自分が好きなやつ買ってください。
前提としては、
みなさんが通常の環境で意思決定ができます、
通常の環境でお金集めができますっていう前提が成り立っている限りにおいて、
これは絶対に売却ができる、
絶対にというと怒られますけど、
ほぼ売却の改善性があるよねっていうものが
まず対象になっているってことがありますよね。
それがもしリマンみたいなやつが起きて、
みんな何言ってるかよくわかんなくなりましたみたいな時は
延長して伸ばすわけなんですけど、
そこが入り口としてまずありますので、
そんな変なことしないっていうのは一番大事ですかね。
その上で、銀行さんのローンって結構大きな
僕らの意思決定の役割を占めているので、
銀行さんがきちんと話が通じて、
こういう場面であっても、
ローンの条件もかなり細かく決められているんですよね。
専門的な言葉になりますけど、
ESCRとかって入ってくる収入、
昔はインターレストカバレッジでしょって言ってたんですよ。
支払いの利息に対して収入が何倍ありますか
っていうので決めてたんですよね。
そうすると利息が払えてるんだから
別にその融資って効率が良いでしょっていう発想から、
最近は元本返済までひっくりめて、
想定の元本返済までひっくりめて、
収入が入らなきゃいけないこと何倍ありますか
みたいなやつでテストを受けるんですよね。
それは決算機ごとにテストを繰り返されて、
一回テストしてヒットしたら
ジャパン客だとちょっと厳しいって。
何段階かの段階を経て、
最終的には強制的に売却をしてください
って言いに行くわけなんですけれど、
そのセットアップがまずあるんですよね。
そういう話を銀行さんとしている中で、
最終的には銀行さんが強制回収代みたいなことになってくると、
僕らとしてはかなり追いかかるところになるので、
十分な時間を設けて、
この話が通じない銀行さんとはお手引きしないわけなんですけど、
さすがにこの物件でこれくらいの時間があったら、
もし仮にコソッとテナントが抜けましたとか、
何かあっても回復できますよねっていう時間事故を取った上でやってます。
それでもダメだったらしょうがないってことなんですけど、
それはよっぽどのことなので、
そうじゃない条件にセットしておいて、
何かあった時でもちゃんと対応できる時間をセットしている。
かつ入り口の段階では変な条件だとか変な価格で入らないみたいなことを
トータルでパッケージングしておくと、
うわ、やっべーみたいな。
明日からどうしようみたいなことになりにくいと思ってるんですけど。
なるほど。ありがとうございます。
この時って、もともと商品設計する際と、あとは融資を引く時って、
賃料の上昇とかっていうのはそもそもコミでお話とかってするんですか?
まあ、本来はしないかなと思うんですけど。
事業計画っていうのは取得する前にも出しますし、
取得した後もリバイズをしていきますので、
そこはお互いの目線は揃えているところがありますし、
根拠のない挙げ方をしても意味がないので、
官邸の評価がもう同じようなシナリオを描きますけれど、
挙げがゼロではないですけれども、極端な挙げで入れているケースはないですね。
それもやっぱりリーマンの時の反省ですね。
引きすぎちゃうみたいなところですね。
そうですね。
もうその価格の上昇を正当化するには、
賃料を上げるしかないとか、賃料の成長率Gっていうやつですけど、
あれを置いて価格を上げていくしかないみたいな時に、
なった結果、ちょっと痛みが前回の危機の時には生じたんですが、
その反省も踏まえて、とりあえず今が最適なところなんでしょうみたいな、
それがものすごく格安の賃料が今設定されていて、
何年か先にそのテナントさんが定期借家契約で追い出す権利があり、
家賃を上げられるんだったら、そこは別に合理的に見込んでもいいと思うんですけど、
今普通に考えて相場のものを急に1.5倍にするみたいな、
そういう人によって、そもそも通らない仕組みなのでないですよね。
ありがとうございます。ここからもう少し踏み込みまして、
オルタナは金融商品であり、投資商品ということで、
元本保証ではないと思うんですが、
実際に元本割れするってなった時にはどういったケースになるんでしょうか。
ですので、いろんな策を講じましたが、
結果的にはファンド期限が来た段階で、
自分たちが望む価格では売却できなくなり、
例えば100億円で買ったものを80億円で売らなきゃいけなくなった時には、
元本割れが生じますよね。
そこまでの5年のファンドであれば、
4%でずっと運用していたとすると、
20%は20%で配当としてありますので、
そこはクッションとして機能する部分もありますから、
客投資いただいたものが最終的にどうなりますかということに対して、
物件の売却存だけではなくて、
もう一度配当を足し戻した時に最終トータルリターンがどうなるかということですね。
考えるといいということですね。
分かりました。ありがとうございます。
リーマンショックの時に実際に価格が下がらなかったというお話があったじゃないですか、
そこに関しては基本的に、
御社に関しては問題ないかなと思うんですけれども、
例えば不動産クラファンとか他の事業者さんで見る時には、
発行体の体力みたいなところを考えるといいですかね。
そうですね。
リーマンショックの時は本当に発行体というか運営会社がどんどん…
そうですね。連鎖的にということだと思うんですけど。
なくなったりみたいなのもありましたので、そこはやっぱり大事は大事ですし、
銀行さんとの取引関係においても、
銀行さん側も守る会社、守らない会社みたいなやつが選別が起きたりはしますので、
どっち側にいるかみたいなところも大事ですよね。
今日の本当のテーマは繰り返しのお話ですけど、
扱っているものによってそのものに対して本当に融資がつくのかどうか、
お金が集まるのかどうかみたいなところは、
住んでいる世界というかどのゾーンの不動産を扱っているかによって、
価格の決定のメカニズムとか取引のメカニズムが違ったりしますので、
ワンネットマンションとかになってくると全然違うメカニズムになってくる。
そうですね。
それとやっぱり違う世界観の中でやってますよね、
というところはご理解いただける必要があるかなと思います。
ありがとうございます。
鑑定評価額の見方
例えば新しく募集を開始したときに、
まず最初に見るべきところってどこだと思いますか?
今の局面でですか?
今の局面で申し上げると、
そうですね。
オルタナに関してですか?
オルタナに関してですよね。
配当は引き続き重要なポイントではあるんですけど、
この場面において配当だけで見ていると、
やっぱり投資の本来的なストーリーを見失う可能性があるかなと思っていまして、
ちょうど今10年国債が3%前後。
皆さん3%?
そうですよね。
ですけど、国債ってよくも悪くも10年後に
100万円で出たら元本は100万円でしか返ってこないわけじゃないですか。
そこに別にインフレ調整入らないですよね。
そうすると価値としてはめべっているんじゃないかという見方もできるじゃないですか。
不動産の場合は価格、元本そのものが変動する。
悪い方に行ったら下がるんですけど、
ずっとインフレが続くと思ったらそこって上がっていくわけですよね。
そこも含めて考える必要がありますよね。
そうすると一番追い風を受けるのって、
結局さっきおっしゃってた銀座、日本橋、
もう強烈な追い風で行くところなのか、
無風で終わるところなのかによっても変わってくるので、
場所、土地そのものがどんな風が吹くのかは、
単純に見回りが高い低いというだけで判断するだけじゃなくて、
誰がどう考えてもここって発火性が強いのか、
趣味みたいなのかによって見たてが変わるだろうなと思います。
勉強になります。ありがとうございます。
単純に灰灯だけを見るとかじゃなくて、
どういう人が利用しているかという解像度で見てあげるのが当然のことですね。
年そのものの品質、規模感もある程度、
土地指針の頻度とか流動性には影響するので、
ある程度まとまった年であればそれなりに動きますけど、
そのあたりは僕らも当然スクリーニングは膨大にある案件の中から、
入ってくるものを全部お伝えしているわけではないので、
かなりのものを見送って選んでいますけど、
その中でもそれぞれの方の目線で見ていただくというのは大事かなと思います。
ありがとうございます。
鑑定評価学の考え方について教えてほしいなと思っています。
募集しているタイミングの時に、鑑定評価学というものがあるじゃないですか。
それが年に2回、第3社の鑑定評価。
そうですね。鑑定士さんもしくは鑑定会社ですけども。
鑑定士さんが見てくれて、鑑定評価学が変わるというところだと思うんですが、
これって今の時点で何か変化があったりとかするんですか?
一般のとしては金利が上がると、要求リターンが上がってくるので、
鑑定評価学もマイナス方向に働くというのはあり得る話ですかね。
鑑定会社さんによって見直しのタイミングが、毎日見直しているところがなくて、
3ヶ月、6ヶ月、1年のサイクルで見直しをするので、
どこかのタイミングで、いわゆるキャップレートというやつですね。
割引率が金利上昇の結果上がるみたいなところもなくはない話だと思います。
そうすると、家賃が変わっていなかったとしても、割引率のパーセンテージが上がると、
鑑定評価学が下がる方向には行きますかね。
ありがとうございます。この界隈に疎くて申し訳ないですが、
例えば、不動産鑑定士さんが鑑定評価書を作ってくれますと、
それが例えば100億円で出たものが売却するときに80億円になったりするんですか。
物件の固有の事情で、元々過去にあった事例でいくと、
一頭借りされていた商業施設のメインのテナントさんが退居されて、
後々入ってきた人たちが、元の家賃では払えないねということで、
100億円払っていたものが80億円になりました。
そうすると自動的に80億円になります。そういうのはあるんですけれど、
そういうケースでない限りは、鑑定評価学自体も、
価格の考え方自体が今のワンショットだけというよりは、
長期で見た時にどうですかという意見なので、
時々刻々株のようにボロティリティ高く動くというのはあまりなくて、
一回意見を出したら、基本的には維持しているわけではないですけど、
長期目線で見てどうですかというふうにご判断されているのは間違いないかなと思います。
ありがとうございます。
売却価格って必ず確約されるわけじゃないじゃないですか。
その鑑定評価書を元にして売却価格というのが決まるものなんですか。
売却価格とおっしゃっているのは不動産の売却価格。
そうです。
通常のセカンダリのナブとはまた違って。
そうです。
鑑定評価学自体は業界の中で、
我々も鑑定会社さんっていろいろいらっしゃるんですけど、
業界の中でよく起用されていらっしゃる会社さんを、
僕らもリストを作ってこのリストの中から選んで使おうねと決めていますので、
彼らの目線は他の投資家さんが考えるときに、
売買するとしたらこれぐらいの金額だよねという目線であることは間違いないんですが、
必ずその金額で売買できるかというと、
それはまたちょっと違った話になってくるので、
買いたい側の熱量もあれば、売りたい側の我慢の比べみたいなところも当然ありますので、
あくまで目安ですけれども、
実際に売買されている金額はそんなに大きくはずれないですかね。
ただ鑑定を取ってから時間が経っているもの、
我々だと5年とか10年のファンドなので、
そこまで古いものはないですけど、
最近夢がある話としては、
結構昔JDとか買ったやつが、
長くの時を経て鑑定評価額の2倍強で売れましたみたいなやつがあって。
すごい。
すごいなこれ。
それぐらい逆に言うと世の中がどんどんどんどん動いていき、
当初取った鑑定価格と実績が乖離して、
鑑定価格がそんなに大きく動かさないので、
そんな金額で売れました。
とにかく買った人もおそらくですけれども、
誰もが知っているプロの都市家さんというよりは、
ちょっとロマンを感じて買われている方が買ってらっしゃるんじゃないかなと思いますけど。
なるほど。
そういった事例もありますよね。
ありがとうございます。
不動産の考え方って、
路線化、工事価格、あと実績価格。
あると思うんですけど、
鑑定評価額っていうのはどれに近いものなんですか?
鑑定の目的にもよりますけど、
お店で使っている鑑定評価額は取引実績に限りなく近い発想ですね。
なるほど。
じゃあ目的によって結構変わってくるものっていうことなんですね。
そうですね。
なるほど。
今不動産を買う時に自分はそれをやった方がいいのかなとか、
家知るっていうのがあるじゃないですか。
自分の住所を入れると勝手にいくらぐらいだっていうのを出してくれるみたいなのを。
サービスを入力して見たりとかして、
それで買って大丈夫かなとかいろいろやってます。
めちゃくちゃ電話くるんですよ。
ご自宅は幅があると思います。
鑑定さんの出す値段にも幅があると思いますし、
実際の取引のときにもさっきの印象がとか、
夢が乗ってくる部分があるので、かなり幅があります。
我々は売り棚で扱ってるみたいな不動産、プロカーでバイバイさせているものは本当に差が少なくて、
鑑定との差もそうですし、
同じく例えば入札になったとして、
皆さんこの物件を買い使わせてあげてくださいという価格を出したとしても、
本当に金差に収まるぐらい皆さんの目線がほぼほぼ揃ってたりしますよね。
じゃあそんなにズレはないですよね。
いろんな人の目を通しているというお話もありましたけど、
そういうのも含めて、銀行融資とかも、
そういうところも見るとちょっと安心感、材料にはなりやすい。
そうですね。
銀行さんがどこから買い入れしてますかみたいなやつも、
開示はさせていただいてますので、
どこどこ銀行がお金を出してるのねっていうところは、
そこの価格評価が目を通った上で入っているということで、
もちろん鑑定も入ってますので、
加えて我々の判断というところがありますから。
一人余間で投資できませんというところは、
結構切り抜いた仕組みじゃないかなと思いますけどね。
ありがとうございます。
J-REITとALTERNAの違い
ここまではかなりリスクの話を中心にお伺いしてきたと思うんですけども、
逆に例えばJリートだったりとか、
実物不動産など他にも不動産のアセットクラスってあると思うんですけど、
オルタナーを選ぶメリット・デメリットって、
上野さんから見たメリット・デメリットってどういうところでしょうか。
ずっとJリートをやってたんで、
一番底との対比みたいなやつが、
この商品の特徴を付けるところかなと思いますし、
Jリートでいいじゃんっていう動意見も当然あるので、
どうぞJリートにされてくださいでいいと思うんですけど、
配当を目的にしたっていう意味では、
オルタナーもJリートも基本的には同じですよね。
一方でJリートって、
ほとんど金利によって価格付けがされてるみたいな、
まさに今日のテーマですけど、
金利が上がったら価格が自動的に下がっていく。
金利が上がり気楽してるんですよね、今Jリートね。
それって今不動産を投資してるノリとちょっと違うところはないですか?
こんだけ不動産上がってんのに、
何で下がってくの?みたいな逆になっちゃってる。
先行事業にするにしてもやりすぎ感はありますね。
常にナブ倍率を一倍割ってるっていう認識でいます、Jリートは。
過度に金利に対する連動性が強くなってしまっていて、
せっかくこんだけ不動産って上げしようになってるところなのに、
価格の面ではそれが反映されてないっていうところが、
これも語り始めたらものすごく長い話なので。
作ってる側ですからね。
作ってたからこそですよね、それは。
市場の評価というか、プライシングのメカニズムが、
そこの市場はちょっと個人的な意見としてはずれてるんじゃないかな。
実際の感覚ともやっぱり合わないなっていうところが、
一番クエスチョンがついてるところ。
本来であれば持ってるものはそんなに悪くないはずですし、
竹林を建てるとは言ってもまだ20年、25年ぐらいなんで平均にすると、
全然不動産としての競争力がある中で、
あんなにナブ倍率が下がるところまで、
過小評価されなくてもいいんじゃないかなと思いますが、
逆に言うとそういう環境に置かれてる金融商品なので、
配当メインでありつつも元本が、
そういうふうなちょっと実際と感覚がずれるみたいな動きをしてるところは、
どっちがいいかっていうところが本当に皆さんのお好みなので、
こっちが絶対にいいですっていうのは申し上げられないですけれども、
個人的な感覚からするとなんかちょっと変だよなみたいな。
それに対して言うとおるたなは上場商品ではないので、
優等生はないんですけれど、
実際の不動産取引、実際の取引価格に応じて、
キャピタルゲイン、ロス両方と決まってるっていう意味では、
自分で不動産の現物を投資してる感覚に限りなく近い、
上も下もですね、感覚で投資できるんじゃないかなと思います。
長い子供兄さんに提供してほしいですね。
本当そうですよね。
ありがとうございます。
実物不動産との違いだとどうお考えですか?
実物不動産は皆さんが投資されてらっしゃるやつと、
なんていうんですかね、シンプルに言うとサイズ?
あるいはリッチ?
ここの差が一番大きいんだと思うんですよね。
動くメカニズムも当然違ってくるので、
僕じゃあ個人で不動産投資しますか?って言ったらまずしないです。
なんでかっていうと、自分が欲しいものって数百億円規模のものだから。
面白いですね。いろいろ見てきたからこそ、
欲しいって思うのが個人のサイズがおかしいですね。
個人で数百億、数千億持ってたら多分やりますけど。
ただの一時サラリーマンとして、
サラジメ大屋さんとして不動産投資しますか?って言ったらしないです。
したいと思うものがないから。
はい、面白い。ありがとうございます。
上野さんから見て、これ投資したいな、欲しいなって思う実物不動産ってどういう特徴があるんですか?
一緒ですよ。銀座に欲しい。
誰が考えても、ここって処分できますよね。処分というか売却できますよね。流動性ありますよね。
この今の流れからすると、将来的にキャピタルゲインも取れそうだし、
配当も上がっていきますよねっていうストーリーを描ける安心感のある投資をしたいわけですよね。
投資だからですね。
ワールドウィンマーションのこの部屋空いたらおしまいですみたいな。
この一本足多方みたいなやつは当然したくないので。
だからこそ個人ではやらないかなと思いますけど、よほどの視力がない限りにおいては。
なるほど、ありがとうございます。だからこそオルタナはやってらっしゃいますよね。
オルタナはそうですね。オルタナはそこはサイズ感を個人の方に10万円かな。
だけど物分けしてリッチだったりクオリティは譲らないみたいなところが面白いバランスだと思っています。
そういうのを作りたくてこの会社でサービスを作ってきたわけなんですけれど。
あれだったら自分でやってるっていうのはありますけどね。
いいかなと思ってやってますけどね。
Jリートの時はご自身で投資されてたんですか。
Jリートは途中まで金償法がなくて。
インサイダー取引の対象外だったんですよね。
取引できたんですけど途中から、当たり前ですけど個別銘柄なんで、
インサイダー取引の対象になりまして、自分で作ってるやつは自分で買えなくなっちゃったんですよね。
悲しいですね。せっかく自分で生み出してる。
そうですね。だから投資できなかったですね。
そうなんですね。
上野さんのポトフリーは聞いたことないんですけど、Jリート今だったら何買いたいですか。
不動産がお好きですか。
年にもよると思いますけど、定年までの道のりの方が今まで来た道のりよりも近くなっているところからすると、
あんまり元本ロスというかリスク取ってどんどん資産を増やすというよりは、
じわじわ増やしつつ減らないことにシフトしている世代だと思うんですよね。
そうすると現物に近い不動産投資、クオリティが高いものってその両方を叶えてくれるので、
ちょこちょこ配当もらいつつ、資産価値も上がっていくみたいなところがあるので、
そういった意味ではオルタナに限らずですけど、こういうタイプの商品って自分のストライクゾーンにも入りますよね。
ありがとうございます。
もしJリートや実物不動産との違い、オルタナに合う方、合わない方など、過去のオルタナラジオやオルタナコラムでも解説しているので、ぜひそちらをご覧ください。
ありがとうございます。めちゃくちゃ面白い。
ちなみにオルタナで商品を作る側としても、たくさんの物件を見送ったというお話もされていらっしゃったじゃないですか。
その見送るのと、これは良いって思う判断基準ってどういうところにあるんですか。
そうですね。途中まで数えてましたけど、今年間で何兆円入ってくるのか分からないぐらい、莫大な量入ってきますけど、
みんなで会議してやっているケースはほとんどなくて、自決しているメンバーの目線ってほぼ一緒で、ストライクボールの判定は結構明確に出ますね。
先ほどの話の繰り返しになりますけど、やっぱり投資した後、流動性があるといいますか、ちゃんと売却して回収ができるものであるかどうかという部分と、価格の部分。
物についての良し悪しはそんなに迷いはないですね。
価格については、こういう環境で金利も上がっていけば経済機も良くなっています。
テナントさんの状況だとかをちょっと調べてみないとなっていうものもあれば、これすごくいいよねっていうものもありますからね。
直近だと、皆さんにも提供させていただいている銀座のホテル。
あれはコロナ禍で公募する前に買うときには結構大きな議論がありまして。
当時コロナが真っ最中だったので、泊まる人なんていなかったんですよね。
ホテルの家賃がものすごく下がっていたタイミングで、不動産のリマイルとしては確か2%前半ぐらいだったんじゃないですかね。
そのリマイルでも本当に買うのかどうか。
だけども、アドレス銀座4丁目株式記者の裏みたいなやつって、リーマンのときに安くは買えませんでしたと一緒ですけど。
ああいうタイミングだからこそ買えた物件。
普通のタイミングだと誰も売らないですよね。
気象性あるよねと。足元のリマイルは低いんだけれど、通常期に戻ったときには倍近くのリマイルが多分出るよね。
そこを公募ハンドの前にはプロの投資家さんにも入っていただいて、同じ船に乗っていただいたんですけど、そこは結構苦労しましたけれど、やって良かったやつですからね。
すごいお話。ちなみに銀座の案件は即完売。
超人気案件で抽選パンパンに。
ありがとうございます。
注目されるサブマーケットのオフィス
ちなみに上野さんが個人として、今後ご自身で不動産に投資をするとしたら、何を買って何を避けっていう基準ってあるんですか?
大前提、先ほどの話ですけど、数百億円持っているという話の中で、今今の環境で申し上げると、今やっぱり投資妙味というか、すごくトレンドが来ているのはオフィスビルなんですよね。
オフィスビルって今東京の中心部の家賃って月坪10万円か?みたいな。
昔、人間の生産性から考えて5万円以上は払えないはずだって言ってたはずなんですけど、物価、生産性そんなに上がったのかな?
一桁前後半の家賃が出始めてますね。
どの会社でもみんなそんな家賃払えるのかっていうと当然払えないので、もう少しスペックを落としたくない、場所はちょっと離れてもいいので価格帯がお手頃なところを探してますみたいなニーズって結構東京の中では多かったりして、品川のオフィスとかまさにそういうスナリオに向かっているやつなんですけれど、品川シーサイト駅っていう、品川の駅とはちょっと違うところですけれども、物自体は2000年代前半に建てられたしっかりしたビルで、
家賃価格帯で言うと2万円いかないくらいですかね月坪。もうちょっと上げても広いフロアプレートって言いますけど、基準階面積って1フロアあたりの面積が大きいところがいいじゃないですか。
ペンシルビルでね、10坪10階建て上げも100坪1日目です。あれから多分400坪ぐらいあるはずですけれど、ああいうビルを求めるニーズが強くて、その家賃上昇が結構強く見込まれる、そういうところは今オフィスが注目されている理由で、10万円のオフィスビルというよりはどっちかというとちょっとサイドマーケットにある、まだ割安感あるかな、上げる値があるかなみたいなオフィスが今ホットになってきてますけれど、
その辺を狙ったりしてますかね。
わかりました、ありがとうございます。
テーマは未来永劫大丈夫っていうよりは、やっぱり自由自由によってちょっと前であればホテルが上がってましたし、今ちょっとホテルの家庭につかんでできたので、消費費率は引き続き悪くないんですけど、今今だとサブマーケットにあるオフィスビルみたいなやつが今目を見上げるかな、その辺はやっぱりテーマによってタイミングタイミングで入れ替えていったりします。
オフィスビルなんでこんなに格強なんですかね。私はオフィスビルすごいいいなと思ってみてまして、株に関してはそこを中心に見てますけども。
真ん中が高すぎるんじゃないかと思うんですけどね。
なるほど。
結果的に建て替えされてますよね。真ん中のオフィスビルの大橋があったり、日本橋の大橋があったり。もともとそんなに家賃水準高くなかったはずですけど、建て替えられたことによって家賃が急激にバッグ上がります。
元いた人がその場に入れないんだとすると同じような雰囲気を探して違う場所に移るしかないです。
違う場所はやっぱり新築でその値段は合わないので、元あったビルにテナントさんが移ります。テナントさんが出られた時に家賃上げができますみたいなところが今起きている構図ですよね。
どこまで続くのかは何とも言えないですけど、オフィスビルもやっぱり建築なんか同じく高いんで、そんなに中心部以外だと合わないですよね。
今もう一極なんでしょうね。もう中心部ばっかりですよね。みんな戦略がそうなりましたね。不動産会社さんも。
そうですね。作るコストがどうしても高くなると、貸すのも高くしなきゃいけない。貸すのを高くしようとするとそんなに離れた場所ではできないので、さっきの日本橋何回も出てきますけど、どうしてもその辺になってきますよね。
それから取り残された人たちをどうするかっていうマーケットも当然存在する中でいくと、そこの今流れがオフィスビルの盛り上がりに繋がってきている。
不動産投資で見るべき融資環境
なるほど。すごい勉強になりました。ありがとうございます。実はもともとこれは私の疑問を払拭されるまで帰れませんっていう企画ではありますけど、
私はもともとというか結構前半のうちにこれ大丈夫だなって思っちゃった。
下がりますよ不動産って。
結局プレイヤーが違うっていうことは本当にネットにずっと置かなきゃいけないことだなっていうのはすごい思いますね。
世論の暴落するぞ暴落するぞっていう話じゃなくて。
今日何回もお話ししていますが、やっぱりメカニズムって大事じゃないですか。株は株で当然メカニズムがありますけど、不動産売買は不動産売買でメカニズムがあって、いつでも買えるわけじゃないです。
会いたい取引です。その辺はやっぱり作用の仕方が全然違うところがあって、今お話しされている暴落メカニズムみたいなやつで、結構株のメカニズムをそのまま不動産に持ってきている感じもするんですけど、それはちょっと違うんじゃないですかって感じします。
過去のリーマンショックのお話もすごい勉強になりました。結局実需というか、プレイヤーが違ければ下がりもしないっていうことはすごく大切なキーワードかなと思いますし、やっぱり自分の思経管で考えると、やっぱり金余りだなっていうのを感じますね。
そうですね。一番警戒しておくべきは銀行さんの体力といいますか、金利というよりはお金がちゃんと回る状態になっているのかどうか、そこが止まっちゃうと本当にみんながピタッと止まっちゃうので怖いわけなんですけど。
これはあれじゃないですか、知人を見るときにも結構大事だなと思うのが、ちゃんと担保取ってるか取ってないかとか、もうね知人さんによってパラッパラなんで、そこいうところですよね。で、御社の場合はどこから借り入れしてるっていう話もちゃんとオープンにしてらっしゃるから、そこは調べれば出てくるかなというような感じですかね。
なので結構、やっぱり今日こういう時間を作っていただいて本当に良かったかなと。
じゃあこちらこそイシュー上げていただいてね、確かにそういう動画とかニュースもいっぱい出てるんで、皆さんがどうなのどうなのみたいな、下がっていくのみたいな。
今不動産なんだっけみたいなところはやっぱりこう大事なところかなと思って、まずそのマーケットの歪みをどれだけ取っていくかっていうのがねすごい投資家としては大事なことだと思うので。
そうですね、毎回必ず言うとリスクがないわけじゃないんで。
原本保証じゃないですからね。
リスクあるんですが、みたいな。
分かった上で何に投資してるかっていうのを解像度を高めていくっていうのはすごい大事なことですね。
ありがとうございます。
オルタナラジオ番外編投資の超隙間話、ここまでありがとうございます。
この動画が面白かったという方はぜひチャンネル登録とグッドボタンをお願いします。
番組への感想質問は概要欄のGoogleホームからいただけると嬉しいです。
また三井物産デジタルアセットマネジメントが提供する資産運用サービスオルタナについてもっと知りたい方は番組概要欄にサービスサイトのURLを掲載してますので、ぜひそちらからチェックしていただけると幸いです。
上野さん今日はありがとうございました。
こちらこそありがとうございました。
