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お聞きの皆様、お運ばんちは、現役リフォームプランナーの寸尺かんなです。
不動産界のまた続きになります。
前回、団地の話まで来たんですけれども、結局、この団地というのはですね、一箇所で最大の住宅の個数を供給できる、すごく良いやり方、効率の良いやり方だったんですよね。
これはですね、ただものすごく開発が必要ですよね。
例えば、新しい場所を安く土地を仕入れてですね、ここに大きな団地住宅群を建てるんですけれども、これを作るということは、この人たちが住めるように、駅というか電車とかバスとか、こういった交通機関も整備しなければいけないですし、
スーパーとか学校とか、いろんなここに暮らす人のために、いろんなその町全体が整備しないといけなくなるので、すごくお金がかかるわけですよね。
なので、千里ニュータウンのようにですね、個数に対して税金がたっぷり取れるエリアはすごく良いんですけれどね、採算が取れるというか、そういうエリアばかりではないわけですよね。
開発費がかかる割にはですね、それほど税収が望めないというエリアも当然出てくるので、この団地を建てるというやり方は、自治体によっては全然歓迎されないということも出てくるわけです。
このようにですね、エリアによってばらつきがあるので、必ずしもこういった大きな団地群が望ましいエリアばかりではないという事情があるんですけれども、
この公団側はですね、政府から目標となる個数を与えられてるんですよね、ノルマをね。
なのでこれを絶対達成しなきゃいけないというね、いかにも行政というか役所仕事だなと思うんですけれど、どんどん都心から離れた未開発地域をどんどん取得していき続けたんですよね。
このような政府と公団側の動きに反してですね、どんどん1970年代に入ってくると劣等改造ブームっていうのがあって、物価じゃなくて地価がどんどん高騰していったんですよね。
そしてもう一つは都心部に農村部から人口が移動するという、この人口移動がある程度落ち着いてくるんですよね。
なので必然的にね、この都市部にどんどん住宅を供給するという事業は停滞していくんですよ。
このように、社会的なもう需要がなくなってきているにも関わらず、国はですね、こういう土地取得、公団住宅を増やすための土地取得とか、事業開発自体はずっと進め続けるという矛盾が起こってくるんですよね。
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とは言ってもですね、結局需要がないので、もうこれはね、だって遠隔地に住宅開発をするということは、それだけ不便なところを開発するので、当然開発費にお金はかかるわけですよね。
そんなところは当然、お金も高くなるので、そんな高いところに不便な場所でね、高いところに誰も住みたくないので、結局人が求めているものと違うものを供給するということになって、需要と供給のバランスが崩れ、どんどんこの住宅供給とか住宅事業というのはだんだん停滞していくんですよね。
こうしてですね、前回もちょっとお話しした、戦争の頃から住宅供給を担っていた公営住宅にせよ、この団地とかを中心にやってきた日本住宅公団、どちらもですね、同じような末路をたどっていくんですよね。
便利な場所からどんどん遠隔地の遠いところに住宅開発をしていき、要するに普通の人たちが住みたいと思う場所にもう家がないという状態になっていったということで、ちなみにこういった政府が建設していった住宅開発というのは賃貸を中心としていたんですけれども、住みたい場所に住みたい家がないということになってくると、
しかもね、だんだん結局着工件数も減っていくということになって、もともと日本は良質な賃貸住宅、特に家族向けの賃貸住宅が少ないという独自の事情もあってですね、いよいよ持ち家を持ちたいという傾向が強まってくるということになっていくんですよね。
これはね、だから誰も持ち家をね、初めから持つことを奨励していったわけではなくて、なんとなくね、この戦争中から戦後のいろんな住宅事情、住宅なんで急いで家を供給しなければいけない、住宅開発をする。
いろんなそういう流れがあった中でね、微妙に人々の需要にうまく応えられない形で住宅を開発供給し続けてきたんですよね、国がね。
なのでここで求めているものがないとなるとね、おのずとメインストリームの中間層以上の人々は政府が直接供給する家ではなくてね、持ち家を取得するという考えを中心として民間の供給に結局向かっていくというふうになっていったんですよね。
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ここまでがですね、公営住宅および公団住宅っていう政府が住宅供給をした、賃貸住宅を中心とした住宅政策だったんですけれど、もう一つ大切な政府が公的な介入を行ったもう一つの柱がありますので、次はここについて触れていきます。
これは住宅金融広報になります。こうやってね、多くの人たちが一気に住宅を必要としているとなるとですね、誰も彼もがね、このやっぱり住宅は安い買い物ではないので、お金が必要になりますよね。長期で低金利で資金を個人に住宅のために供給するとなったときに、この当時はまだですね、戦争が終わった後一気に
例えば鉄鋼とか石灰とか、そういった産業にお金を回す必要があるので、民間の金融機関というのは個人に住宅向けの融資は、そこに回す資金はないだろうということで、政府が結局資金供給をする必要があるということで、この住宅金融広報というものが設立されたんですよね。
これは結果的にですね、政府が行った住宅政策の中で最も重要な柱と結果的にはなりました。
結局公営住宅、公団住宅、この2つはですね、計画個数に達することがなく、私立もしりすぼみで終わってしまっています。
なんですけれど、この住宅ローンに類するこの住宅金融広報は、個人の持ち家を建設するために利用されるということでですね、非常に大きな役割を果たしたんですよね。
これは設立当時はですね、ちゃんと審査が行われたんですよね。
ちゃんと政府が設けた基準に、ちゃんと適合している住宅かどうかという審査があって、これに対して低金利の融資をしてあげるというものだったんですよね。
これは上限金利が年5.5%、これは当時としては低金利だったそうですね。
これには多くの人が申し込みが殺到しまして、抽選だったんですよ。
これどれくらいの倍率だったかというと、13万以上の申し込みがあったのに対して6万個の融資契約があったというふうに記録されています。
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だから半分弱ですよね、の人が融資を受けることができたというものだったんですよね。
ちなみにこの住宅金融高校が設立されたのは1955年だったんですけれども、ここからですね、どんどんどんどん高度経済成長期になり、
1970年半ば以降になってくるとですね、いよいよ住宅建設っていうのは景気対策という目的がちょっと強まってくるんですよね。
そんな中ですね、どんどんどんどんこの融資を指定する件数も増えていった中で、デメリットも発生してくるようになるんですね。
それは借り手がどんどん増えたことにより返済ができないような人も増加していったという面があります。
いよいよバブル期が到来してまいります。
80年代半ばですね、この辺りで土地バブルがぶわーってあった後、一気に数年でこれが崩壊していくわけですね。
ここで多くの人がですね、土地を売られて購入したんだけれども、返済できなくなる人もたくさん出てきちゃったんですよね。
このバブル以降なんですけれども、金利は下落する、そしてグローバル経済で金融も自由化する、このような流れの中で民間の金融機関がいよいよ個人への住宅ローンに力を入れ始めるんですよね。
政府がやっている住宅金融広告よりもですね、安い金利でお金を貸せるようになったことにより、人々も住宅ローンを借り替えるという人が増えてきたんですよね。
このようにして、結局民間との競争に負けて淘汰されていくという道筋をたどっていきます。
もともとは民間の金融機関が個人で住宅を買いたいと思っている人に融資してくれない代わりの受け皿として設けられたシステムだったんですけれども、結局は低金利の時代になると資金調達がしやすくなったということで、
民間の銀行とかも住宅ローンに振り向ける資金がたっぷりできたということで、こういったところに営業をシフトしていって負けたという流れになるんですよね。
なんですけれども、この住宅金融高校はですね、そもそもの個人に住宅購入のためのお金を融資するという役割からですね、ちょっと役割を変えていくんですよね。
それはですね、融資業務を災害復興や密集市街地の住宅の建て替え、あとはサービス付きの高齢者向け賃貸住宅の建設というような政策的意義が高いものに関して、民間の金融機関に住宅ローン貸し付けの支援をするという役割に変わっていくんですよね。
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そしていよいよ皆さんおなじみのフラット35と呼ばれる事業が始まります。
これはですね、民間の金融機関が保有している住宅ローンですよね。
これを債権にして、この住宅金融高校、これは住宅金融支援機構という名前が変わっているんですけれども、ここが買い取って、この債権を買い取って、これを基にした住宅ローン担保証券を投資家に対して販売して、資本市場から資金調達を行うという制度なんですよ。
これが俗に言うフラット35と呼ばれるもので、民間の金融機関とこの住宅金融高校が協力して成り立っている事業ということになります。
この住宅ローンを証券化するというやり方は、2007年ぐらいにあったアメリカのサブプライムローンのやり方と一緒なんですよね。
これは結局やりすぎて大変なことになって世界的に大きな恐怖を引き起こすというような事態になりましたよね。
これによって民間の事業者の多くがこの事業からは撤退したんですけれども、住宅金融支援機構は主要な役割を果たしているという状況になります。
このように日本では長らくデフレ経済が続き、そして民間の金融機関が安い金利で住宅ローンを融資してくれるという制度が整っていたために、
2000年代以前は頭金を最低でも2割ぐらいは入れて、しかも高い金利で返済していくという形だったのが、
2000年代以降はさらに低い金利になり、そして頭金も差して必要ありませんという制度がだんだん緩くなっていくんですよね。
こうしたことによって若くてまだ所得が大してない層にも住宅は購入されるようになっていったという、
日本独自の住宅ローンの活用のされ方というものがあって、これによってさらに持ち入れ率が引き上げる役割になっていったということが挙げられると思います。
というわけで、政府が介入していろんな高段住宅を建てて、そして民間の金融機関がお金を貸す前に住宅金融広告という政府主導の住宅ローンも設けていたんだけれども、
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結果的に低金利時代、デフレがずっと長く続いたことによって、民間の金融機関が安くお金を貸してくれて住宅は購入できるような社会になり、本当に持ち入れ率が非常に高くなった背景がこのようなことだったという説明をさせていただきました。
続きは次回させていただきます。ごきげんよう。
