不動産の重要性と税金
メンバーシップのみなさん、こんにちは。このメンバーシップの放送も第7回、第6回ですかね、6回か、このシリーズをお話しして第6回になりますけれども、今まで過去5回放送を聞いていただいて、少しでもみなさんのお役に立っているでしょうか。
僕が父親を亡くして、いろいろやってきたこと、手続とかですね、相続の話とか税金の話とかが出てくる中で調べたり学んだり、こうしとけばよかったみたいなお話をさせていただいているわけですけれども、
今回はですね、不動産、土地ですね。土地は生前贈与しておいた方がいいのか、それとも亡くなった後に相続した方がいいのか、どっちが得なの、損しない不動産対策というお話をしていきたいと思います。
家族がしっかり残しておきたい財産、ナンバーワンは不動産ですよね。家にしても土地にしても価値が高いので、金額も結構高いので、税金の問題であったりもしますし、簡単に手放すこともなかなか惜しいというものになってくると思いますけれども、
この不動産、特に土地ですね、生前贈与と相続、どちらが税金的に有利なのか、そして損しない不動産対策のためにどんな判断基準を持っていればいいのかということをお話ししていきたいと思います。
今回は大きく6つのパートに分けてお話ししたいと思います。
まず一つ目、大前提として知っておいてほしいこと、それはですね、土地はですね、生前贈与にしても相続にしても、どちらの場合でも税金がかかるということです。
ただね、大きく違う点があります。それは、かかる税金の種類が違うだけではなく、それぞれに設けられている控除の大きさ、あと土地の評価のされ方、これがですね、生前贈与の場合、相続の場合でそれぞれ違うということを知っておいていただきたいということです。
二つ目のパートとしまして、生前贈与、生前贈与の方ですね、前回の放送でもお話ししましたけども、生前贈与にかかる贈与税は、基本的に非課税枠っていうのが年間110万円とかなり小額なんですね。
この110万円を超えた部分に対して税金がかかるんですけれども、贈与税はですね、その税率がなんと10%から最大55%と非常に税率が高いということです。
例えば、評価額3000万円の土地を一度に生前贈与しようとすると、贈与税はですね、軽く1000万円を超えてしまうこともあります。
贈与税はですね、金額が大きくなればなるほど税率がどんどん上がっていく累進課税の仕組みになっているからですね。
なので、評価額の高い土地になればなるほど、生前に一括贈与するっていうのは、税金的にはかなり不利になるケースがほとんどだということを覚えておいてください。
そして3つ目のパート。じゃあ一方で、相続の場合はどうかということです。相続の場合は贈与にはない強力な節税メリットがあります。
まず一つ目。これもですね、以前お話ししたと思いますけども、相続税の基礎控除というものが使えます。相続税の基礎控除覚えていらっしゃるでしょうか。
これは3000万円プラス600万円かける法定相続人の数という大きな非課税枠ですね。
例えば法定相続人が3人、配偶者と子ども2人の場合であれば、3000万円プラス600万円かける3で4800万円までは相続税がかかりません。
これはね、もう贈与税の非課税枠110万円と比べると比べ物にならないくらい大きいですよね。
そして土地の場合ですと、前回詳しくお話しさせていただきました小規模宅地の特例が使えるんですね。
ただし、条件がいくつかありましたけども、もしこの特例が使えるのであれば、評価額を最大80%も減額できるという強力な特例でしたよね。
例えば3000万円の土地であれば、評価額80%減ということで、評価額がですね、たったの600万円までに圧縮されるケースがあります。
こちらのね、適用の条件というのは前回の放送でもう一度確認していただけると助かります。
はい。だから税金面でいうと、もう相続で土地を引き継いだ方が圧倒的に有利になるっていうことですね。
はい。じゃあ4つ目のパートといたしまして、実は生前贈与の方が有利になるケースもあるよということを頭の片隅に置いておいてください。
例外的に生前贈与の方が有利になるケースがあります。
それはですね、将来土地の価格が大幅に上がる可能性があるときです。
お持ちの土地が、例えば非相続に亡くなられる方が持っている土地が将来再開発が進む地域にある土地であったりとか、交通の便がとても良くなる予定の土地、
例えば幹線道路ができるだとかね、お店が今後どんどんどんどん進入地ですか、お店が立ち並ぶような土地、
そういうところに土地をお持ちであれば、評価額が安い、今の安い状態で贈与しておけば、贈与税を安い評価額で計算することになります。
将来亡くなられてから土地の値段がどんどん上がった状態で相続すると、高い評価額での相続税になってしまいますので、
もしそういった期待のある土地であれば、生前贈与の方がいいという場合もあります。ただ、これは未来のことなので何ともわかりませんよね。
相続のメリットと注意点
そして、ケース2つ目としまして、複数年に分けてコツコツ贈与できる土器ですね。これは以前もお話しした歴年贈与、年間110万円の非課税枠を生かして、土地の一部を少しずつ贈与するという方法ですね。
これは知識分割といって、土地を物理的に分ける手続きが必要になるので、測量費用だとかかかりますので、現実的ではないかなという感じですね。
土地の分泌が必要だったりしますので、土器費用だとか測量費用、あとですね、毎年の贈与契約書とか、通帳の管理とかっていうのが必要になってきますね。
それが可能であれば、ちょこちょこ年間110万円以内の分泌っていうのをしてもいいと思いますけど、多分これはしんどいと思います。
今ちょっと思いついたんですけど、例えば山とかの土地を持ってたら、山とかの、ほんと田舎の奥の方の土地っていうのは評価がかなり低いので、110万円以内であればもうさっさとその時にっていうパターンもあるかもしれないですけど、
やっぱ測量費用だとか陶器費用っていうのはその都度かかってしまうので、やめたほうがいいかなって感じですね。
あとですね、ケース3つ目といたしまして、早めに名義を変えたい事情があるときですね。
例えばですね、こんなこと言ったらですけど、親御さんですね、先に亡くなられるであろう方が認知症とかを患う可能性があったりして、土地の名義変更とかそういうのはなかなか難しそうな状態に陥ってしまう可能性もあるので、
そういったときはですね、もうさっさと土地を売却して、子どもさんとかね、遺族が別の場所で家を建てる資金にしたいとか、あとその土地を貸し出したいみたいなね、そういう感じで早めにその土地を利用する、自由に土地を動かしたいっていう明確な理由がある場合は、
早めに名義変更、要は贈与ですね、を選ぶメリットはあるかもしれません。
そうですね。ただそういった場合もですね、上に乗ってる、もし上に建物が乗ってれば住宅ローンとか家財保険とか、そういったところの名義変更も同時にかかってきますので、その辺は注意が必要かもしれませんけども、
土地をね、とにかく上物がない土地だったりすると、早く土地を自由に有効に使いたいみたいなことがあれば、早めに名義変更をするっていう手もあるかもしれませんね。何がいいかっていう正解はないですけども、そこはですね、
ご親族の方同士でお話しするのがいいと思います。そして5つ目のパートとしまして、生前贈与を選んだ場合ですね、意外と見落としがちなリスクとかコストについてお話ししたいと思います。
まずですね、固定資産税の優遇が外れることがありますということですね。もしね、土地の上に建物が建ってた場合、住宅用地特例という固定資産税が安くなる優遇措置があります。
これに適用されているかどうかっていうのもね、あるんですけども、贈与で名義が変わってしまうと、翌年からこの特例が使えなくなる場合があるそうでございます。
あとね、毎年かかる固定資産税が高くなってしまうなんてことがありますので、注意が必要かなと思います。
あとですね、生前贈与、要は贈与の場合はですね、不動産の名義を変更するとき、不動産取得税とか、要は贈与される側ですね、不動産取得税、あと登録免許税など、贈与するとかかるコストっていうのが発生します。
ただしですね、あ、ちなみにですね、不動産取得税は土地、建物ともに評価額に対して3%かかります。
しかし、相続ならこの税金はかかってきません。
登録免許税につきましては、相続のときは評価額の0.4%かかってくるんですけども、贈与の場合ですと2%と、相続のときは5倍ですね。5倍かかってしまいますということですね。
はい、なのでね、これらの税金合わせると、土地の評価額によっては数十万円から、広大な土地をお持ちであれば数百万円になることも珍しくないそうなので、贈与の方が自由に土地を動かせそうとか、
あとなんとなく節税になれそうかなと思っていても、実はコストやリスクも大きいということでございます。
相続のメリット
はい、じゃあ6つ目のパート、結論といたしましては、基本は相続した方がいいんじゃないかと思います。
例外的に贈与になるのかなと思いますね。
そうですね、相続、僕もですね、父親が生きている間に税理士さんのところへ行って、自分が相続する側になったときに、土地と建物、実家の土地と建物の評価を見たときに、生前に贈与してもらった方がいいのか、それとも父親が死んだ後に相続というパターンがいいのか。
トータルの父親の資産ですね、それをざっくり頭の中に入れて、税理士さんのところに相談しに行ったところ、やはり不動産に関しては相続の方が間違いなくいいと思いますっていうお話を聞きましたので、
それもね、本当に生きている父親を連れて、父親が死んだ場合の話をしに行って、父親はね、面白くなかったかもしれませんけど、やはりね、残されるものとしては、本当に先々まで考えておかないと、本当にね、自分が損をしますのでね、
生きている親御さん、嫌かもしれませんけど、そういった死後の話をするっていうのは本当に大切だと思います。もしね、こんなこと言ったら、死んだ本人は何にもしてくれないし、何にも関係なくなりますから、本当に残された人間が、遺族がもうフルフルに動いてやらないといけないので、早めに相談した方がいいと思います。
ちなみに僕もですね、もうこれで父親の不動産を相続する、資産の一部を相続するっていうのが決まりましたので、今度この不動産、特に不動産なんかは、次の台にどう残していくかっていうのをもう今考え始めています。
僕には娘が2人いますので、どちらもね、お嫁に行くっていう可能性はあるんですけども、僕の子供であるのは間違いないので、最終的には、僕が父親から受け継いだこの不動産は、娘たちに渡るわけですけども、やはりね、この不動産を相続するというのは、本当に大切だと思います。
女性なので、娘なので、管理していくっていうのが多分すごく大変だと思うんですよ。
なので、娘たちが管理の手間をあまり負担にならずに、かつ娘たちに不労所得じゃないですけど、うまくお金が入ってきてっていうね。
しかも、僕が死んだときに、あんまり税金面で負担がかからないような仕組みを、ちょっと今からですね、もう少しずつ考えています。
その話もね、家族に話して、こんなことを考えて、そうすれば娘は負担にならないし、かつ、この不動産を利用して収入を得ることが可能かもしれないっていう、一応ですね、ビジョンだけは家族に話してあります。
これからもう少し具体的になってきたら、税理士さんにも相談して、どうやって組み立てれば、うまく税金を抑えて、かつ収入になるようなパターンを組み立てれるかっていうのを、数年後に税理士さんに相談しようと思っております。
前にもお話ししましたけど、本当にね、残されたものは売買ゲームにはならないですけど、どんどんどんどん積み重なって、特に税金面でかなり大きな負担になる可能性があるので、
今生きている自分たちが、どうやって下に受け継いでいくかっていうのを、2代ぐらい先まで考えておいた方がいいかなと思います。
はい、ということで、ちょっと最後はね、あの少し話脱線してしまいましたけども、今回はですね、土地は生前贈与と相続、どっちが得かというテーマでお話しいたしました。
不動産管理の重要性
まとめますと、評価額の高い土地はまとめて一括贈与すると、生前贈与すると贈与性が高いので、基本的にやめた方がいいんじゃないかなと思います。
あと、相続なら相続税の基礎控除や小規模宅地等の特例が使えるので、税金面で圧倒的に有利になるんじゃないかと思います。
ただし、将来かなり値上がりが期待できる土地であれば、今の土地の評価が安いときに名義変更とかですね、将来土地の価格がボーンと上がってから相続するよりかは有利な場合がありますよというお話をさせていただきました。
僕は税理士さんでも不動産卓権を持っているわけでもないので、いろいろ調べて、自分が経験して感じたことをまとめてお話しさせていただきましたけども、専門的なことは専門家に聞くかしたほうがいいと思います。
はい、ということで今日も20分となってしまいましたが、最後まで聞いてくださりありがとうございました。
