飯田康博さんの不動産経営コンサルタントとしての仕事
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経営者の志
こんにちは、こえラボの岡田です。今回は、不動産経営コンサルタント、飯田康博さんにお話を伺いたいと思います。
飯田さん、よろしくお願いします。
はい、よろしくお願いします。
まずは、自己紹介からお願いいたします。
はい、株式会社アイデザイン企画代表の飯田康博です。不動産経営コンサルタントとして活動しております。よろしくお願いいたします。
よろしくお願いします。この不動産経営コンサルタントというお仕事は、実際的にはどんなことをされてらっしゃるんでしょうか?
はい、結構不動産業と言われると、皆さん結構想像されるのが、買う人と売る人をつなぐ商会業をされている、不動産仲介という仕事をイメージされると思うんですけども、
私はそこの分野ももちろんやってるんですけど、メインにしてるのは不動産アパートとか、家とか、相続して受けた家とかですね、
そういったものを持っている不動産の悩みを解決するということをメインにしております。
例えばそういったオーナーさん、どういった悩みがあるんでしょうかね?
私のオーナーさんのメインの方っていうのは、地主オーナーさんという方なんですけども、仙台から引き継いだ建物とか土地がある方です。
特にそこで、今問題だったりとか流行りになっているのはサブリースというですね、建物が何億もやっぱり1億2億とか建てることになるので、
そうすると多額の借金を背負うから結構オーナーさんが心配になるんですね。
なのでハウスメーカーの方で、じゃあ私たちが家賃を保証しますよ、30年とか保証しますよっていうので、
それでオーナーさんが安心して建物を建てましょうというのがこのサブリースというものがあります。
これサブリースにすると家賃が保証されるので安定して入ってくるから、すごい良い仕組みかなと思うんですけど、何かいろいろ課題はあるんですか?
本当におっしゃる通りでですね。
最初は本当にオーナーさんも不安が解消されるということで、すごくこの制度自体が広まっていますし、この制度自体は悪くはないんですけども、
ただですね、実際こう紐解いていくと、全然入居者さんが入っていかないような過疎地の地域だとか、
なんでこんな建物5億も10億も建てちゃったのっていう建物だと、最初の蓄電数が新しいうちはいいんですけども、
建物が古くなると入居者さんも最初は10万円払ってたものでも入れ替えがあると次8万円で入ってきたりとかする。
そうするとサブリースの業者さんも蓄電数が古くなると、
いやもうオーナーさんちょっと毎月この家賃払っていけないから下げさせてください。
下げるのをダメだったらうち撤退しますよっていうふうに梯子を外されちゃうんですね、オーナーさん。
そうなんですね、じゃあずっと30年ぐらい保証されてるって思ったのがいきなり解約されるっていう場合もあるわけなんですか。
全然あります。
あるんですね。
もう30年オーナーさんとしては保証されてるつもりでいたんですけども、実はそれは仮初めの姿で、
法律上もちゃんとこれはですね、ちょっと話を長くしなっちゃうと簡潔に言うんですけども、
サブリースの業者さんも法律に守られてるっていう立場になってしまうので、
いつでも辞められますし、家賃を減額で協議をすることができる。
そうなんですね。
でもオーナーさんはだからそうですね。
そういうルールのもとでやってるので、撤退とかもあり得る。
ただオーナーさんはそういうふうに感じてなかったので、どういったことだろうっていうふうになるわけなんですね。
どうしても立てるときのきっかけで、やっぱりアパートを建てましょうっていう提案を受けますから、
そこであれ?なんか立てた当初とちょっとあれ?違うかなみたいな。
どうしてもそういうふうになっていきがち。
なのでもう頼みの綱がそこの会社さんしかないので、そこの会社さんが言ったことに全部従うしかなくなってしまう。
で、それで結局高い修繕費を払っていったりとか、もう家賃の減額にも本当は嫌なんだけども、
イエスとイヤザルを得ないっていうようなもので、結構苦しんでるオーナーさんが多いんですよね。
サブリースによるアパート経営の課題
そうなんですね。これ飯田さんはどういうふうにサポートされてらっしゃるんでしょうか。
はい、ありがとうございます。まさに困っていている事務所のオーナーさん、特にアパートオーナーさんで、
何が問題かというと、経営という観点から見た時に、ご自身でハンドルを握ってないんですね。
ご自身が建てられた物件が客観的に見て、入居者さんに選ばれる物件なのかどうかとか、
入居者さんがどのくらいの家賃で入る物件なのかとか、そういったものを客観的に見ることによって、
サブリースっていう仮初めの保証を取らずに、仮にサブリースの保証がなくなったとしても、
ちゃんと経営をやっていけるような形に取れれば、それが一番収入としては安定していくものなんですね。
でもなかなかそういった一人立ちして経営していくのが心配だよという方がいるので、
私がそこに伴奏することで、サブリース業者さんから言われた金額が、
例えば外駅修繕が1000万円ですよと言われても、実際見積もりを他で取ってみると、
600万円とか700万円ぐらいで済んだりとか、家賃の減額も別にせずとも、
本当は問題がなかったりとかするので、そういった一般的な情報とかを、
私の方では今まで経営をポーサルしてたので、お伝えすることができます。
そうなんですね。何かこういった方たちのサポートを始めるきっかけっていうのも何かあったんでしょうか。
はい。もともと私も不動産管理会社っていう、街のよくある不動産屋さんにずっとお世話になってたんですけども、
埼玉県にあるんですが、そこでやっぱりオーナーさんの経営にちゃんとサポートをしっかりしてくれる人がいないということで、
結構私はその中でも、オーナー様から管理を真剣に預かる仕事、管理をお作りする仕事をしてたので、
結構それで税務のこととか、銀行の金融機関の話とか、収支とか、オーナーさんのマーケット、不動産アパートのマーケットとかもずっと調べてたんですけど、
オーナーさんが毎回よく口にするのが、いや誰にも相談できる相手がいなかったんだよねって、
すごい本当に苦しそうな、誰にも相談できる相手がいなかったというふうにアパートオーナーさんはおっしゃってたんですね。
飯田康博さんのビジョンと将来的な目標
最初はその話聞いたときに、いっぱいいるじゃないですか、不動産屋さんも税理士さんも銀行の方もいっぱいお付き合いされてるはずなのに、
実はその経営っていう観点を見たときに、全部その業界が縦割りになっちゃってるんですね。
なのでトータルでサポートできる人がいないから、相談できる相手がいなかったということをおっしゃってたので、
じゃあやっぱりそういったところに担い手になろうということで、もう完全に独立をしまして、今は経営コンサルタントっていう形でお仕事をさせていただいております。
そうなんですね。この番組は経営者の志という番組ですので、ぜひ飯田さんの志についても教えていただけるでしょうか。
はい、ありがとうございます。私がミッションにしているのは、誰にも相談できる相手がいなかったと悩むオーナーさんをゼロにすることというのが、私の中でのミッションにしております。
その中でまた経営の理念もありまして、契約がゴールじゃなくてスタートであることということと、あとは相手が儲かることで自分が儲かるということ。
あとは財産を一つも売ることなく次世代に象徴することという、この3つを経営の理念として、その理念に基づいて活動と行動していくということを考えております。
オーナーさんもいろいろ資産はあったとしても、いろいろ毎月出ていったりとかそういった費用がかかってくると、やっぱり不安になってくると思うので、そういうのをしっかり相談できるというところはすごく安心されるんじゃないかなと思いますね。
本当にそうですね。最近あったケースとかでも、やっぱり銀行さんに借り替えだったりとか金利を値下げすることもできるケースもやっぱりあって、でもそういうのオーナーさんもやり方がわかんないし事業計画も作れないので、
私の方でもマーケットをちゃんと調べて事業計画書を作って、銀行さんに提案することで金利の値下げができたりとか、そういうこともやっておりますし、収支のアップもやってます。
本当に工夫しようと思えばいろいろ手段はあるんだけど、なかなかそれを一人でやろうと思ったら大変なので、それをご相談できるようなお仕事になっているということなんですね。
おっしゃる通りです。
今後はどういう風な方をサポートしたりとか、どんなことをやっていきたいというような将来的なビジョンっていかがでしょうかね。
私の考えている、やっぱり一番、今もっかこの3年から5年ぐらいはサブリースっていう、さっきの一括保障のところで苦しんでいるオーナーさんの相続の悩みですとか、
アパート経営の悩みをまず解決していくということを大事にしていきます。
その後には、最終的には、やっぱりこういう、今って金融のリテラシーは結構高まってきて、お金のリテラシーがなかなか低いとみんな言われて、それを学んでるんですけども、
不動産リテラシーがなかなかまだまだ定着してないんですね。
なので、私としては将来的にやっぱりこの不動産リテラシーも高めていくということで、誰もが豊かに暮らせるこの世界を作るっていうのが最終的なゴールになります。
はい。ぜひね、今日のお話を聞いて、不動産のオーナーの方とか、ぜひ相談してみたいなという方がいらっしゃいましたら、
このポッドキャストの説明欄に、飯田さんのホームページのURLを掲載させていただきますので、ぜひそこからお問い合わせいただいて、ご相談に乗っていただければなと思いますね。
はい、ぜひぜひ。無料で相談は最初に乗りますので、ぜひぜひよろしくお願いいたします。
はい、お問い合わせいただけたらと思います。今回は、不動産経営コンサルタントの飯田康博さんにお話を伺いました。飯田さん、どうもありがとうございました。
はい、ありがとうございました。
