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こんにちは。不動産相続の専門店、えほん不動産。 そして、ビジネスノートで即読なら学園前スクールを運営しております船越道のりみっちゃんでございます。
今日も聞いてくださってありがとうございます。 今日はね、税制改正大綱についてですね、今日解説をしたいなと思うんですけれども、このまさにね、不動産を使った相続税対策に対してですね、もう激震が走っております。皆様ご存知でしょうか。
でも業界の方はうんうんともう首がもげるほど頷いていらっしゃるでしょうし、なんとなくね、なんかそんなニュース見たなみたいなね、方もですね、具体的にどういう内容なのみたいな方もいらっしゃるかなと思うので、このね、不動産を使った相続税の対策、今まではどうだったのか、そしてこれからどうなるのか、じゃあどうしたらいいのかっていうところですね、今日ギュギュッとまとめて解説をしていきたいなというふうに思います。
わざわざね、税制大綱までちょっと見てないけども、なんかニュースで知ったと、なんかちょっとやばいらしいみたいなね、そんな情報ね、お持ちの方もいらっしゃるかなと思うので、ぜひぜひ今後のね、打ち合わせ商談、それからご自身の相続税対策のお役に立てていただければなというふうに思います。
はい、それではね、まずはスポンサー様のご紹介です。野の山正隆さんです。ありがとうございます。正隆さんもね、関連する業種なのかな、建設業のオイトナンでいらっしゃる、今度ね3代目で継がれる予定のね、正隆さんでございます。愛知県知立市の方でね、野の山建設という会社さんの次期社長でいらっしゃいます。そんなね、正隆さんがスポンサーをしてくださいました。
で、正隆さんのチャレンジは来年2026年4月6日、石川県金沢市、金沢市文化ホールにてですね、中島優子さんの講演会を開催されますので、ぜひね、4月6日です皆様、北陸の皆様、特に4月6日、まだ空いていると思いますので、ぜひね、予定を空けておいていただいて、この日は金沢の方で中島優子さん、そしてね、正隆さんのメッセージを受け取っていただければなというふうに思います。
優子さんの方はね、もうみんなの夢を叶えると、夢を叶えるプロがですね、あなたも夢叶えるんだよと、こうやったらいいんだよということを教えてくれます。それにはフォロワーが何万人とかいるわけじゃないと。確実にですね、自分の強みをちゃんと分析して、そしてそれを発信すればですね、ちゃんと信頼が得られる、ちゃんと信頼感のある関係をフォロワーさんと築けて、たくさんのフォロワーがいなくなって、ちゃんとビジネスにできて夢叶うんだよと、こういうことをね、まとめて発信してくれます。
ぜひそんな講演会参加してみてください。ということでね、4月6日、正隆さんの主催、金沢市文化ホールでございます。皆様よろしくお願いします。正隆さん、ありがとうございます。
はい、それでは本題に参りましょう。今日はですね、相続対策でございます。皆様、そのね、ど真ん中にあるこの不動産を使った相続対策が大きく変わる、もうそういうね、変動の時代に来ておりますと。
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でね、経緯を言いますね。過去、現在、未来というふうに今日はお話をしていくんですけれども、過去を見るとどうかというと、まずね、相続対策といえば、もう一丁目一番地がやっぱり不動産だったんです。今もそうなんですけどね、不動産なんですね。
これどういうことかっていうと、評価と時価が大きく違うっていうのが不動産の特徴なんです。何のことって話なんですけれども、相続税を評価する、相続税を計算するときね、計算するときっていうのは、財産がいくらなのかっていうのを出さないといけないですね。その財産の値段かける何%が、ざっくり言うと相続税になるわけなんですけど、じゃあその財産の値段ってどうやって値付けするのって話です。
例えば現預金ね、銀行に預貯金がありますってなったら、この預貯金、例えば1000万円ありました。これの評価は1000万。これ簡単ですよね。株とか債券とか、いわゆる金融資産も簡単です。株を2000万持ってました。この評価は2000万です。これも簡単ですよね。
なんですけど、不動産だけが結構難しいんですね。というのは不動産っていうのは、一物四貨とも五貨とも言われる。どういう意味かというと、一個の物件、不動産に対してお値段が四つ存在するよ、五つ存在するよっていうのが、この一物四貨って話なんですけど、どれを取るよという話になるわけです。
この一物四貨、簡単に言うと、まず時価。売買する値段ですね。売ったり買ったりする値段はいくらですか。これが時価です。そして二つ目、工事価格っていうのがあります。工事っていうのは公に示される価格ですね。これは例えば国土交通省から示されたりとか、あるいは都道府県から示されたりするんですけども、要はね、公にだいたいこれぐらいで流通しているらしいという値段を出されるわけですね。
これが工事価とかいうものなんですけども、この値段があり、そして路線価っていうのがあります。道路に対して値段がついていて、この道路に面している土地はいくらですみたいな路線価っていうのがあり、さらに固定資産税を計算するための固定資産税評価額みたいなものがあるということで、ざっくり言っても四つぐらいの値段が存在していて、それぞれ違うんですね。バラバラなんです。
じゃあどれとんのという話になってきて、結果的に相続税とか贈与税を計算するときには路線価を採用します。大体これが市場価格の7割ぐらい、8割から7割ぐらいというふうに言われていますということなんですね。
なので今お気づきの通りですけども、例えば5,000万円で売り買いできますという土地、自家5,000万円の土地だとしたら路線価は3,500から4,000万円みたいな感じなんですよ。大体7割とか8割ぐらいになっているというのが路線価になっています。
なのでもうこの時点でちょっと安なっているのお分かりですよね。この土地をもし売却してしまって、5,000万円で現金を持ったまま相続しちゃうと、5,000万円×何%の相続税になるんですけど、でも実際これ保有したまま、不動産のまま持っていたらそれだけで評価額は3,500万円とかになるわけだからめべりするわけなんですよね。
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1,500万円くらい同じ価値を持っているんだけども、相続の計算上はめべりする。これが自家と評価の違いになります。もっと言うと、ここに例えばアパートを建てましたとなるとさらに値段が下がっていくみたいな感じなんですよね。極端に言うと4割とか4割5割ぐらいまで自家から言うと値段が下がる、評価額が下がるというような仕組みがあるんですね。
建物についても同じことが言えて、1億円でアパートを建てても評価額は5,000万円ですみたいな世界なんです。なので1億円キャッシュで持っているぐらいだったらアパートを建てちゃいましょうみたいな、こういう節税の仕方があるわけなんですね。マンションを買うとかも同じです。マンションの評価額も実際に売り返される値段よりグッと評価額が低かったりするので、そういう意味で相続税の節税に大きく影響するということで、
この不動産を使った相続税の節税というのがいわゆる相続節税の一丁目一番値だったわけです。特に2億3億と資産を持っている、それ以上の資産家の方は不動産を使わざるを得なかったんですよね。ところがここが変わりつつあるというのが今現在で、ちょっと遡るとマンションを使った極端な節税というのができなくなったんですね。
マンションって土地が少ないんです。特にタワーマンと言われるめちゃめちゃ背の高いマンション。一軒で数百個とか入っている、何十階とか50階とかあるタワーマンションだと地面が小さい割に上に建物がいっぱいあるんで、土地の持ち分って建物の持ち分に合わせて割り振られますから、数百軒で小さな土地を分け合うみたいな形になるので、あんまり土地の持ち分がないということは評価額があんまりつかない。
でも場所はね、例えば都心の一等地とかだとめっちゃ高いわけですマンションって。じゃあ売り返する値段はめっちゃ高いんだけど評価額が低いってなると、例えばですけど3億円でマンションを買うんだけれども評価額は5000万みたいなことがあり得たわけですね。これすごい圧縮じゃないですか。相続税から考えると。
だから現金をたくさん持っている資産家の方は3億円持ってなくなるぐらいだったらマンションに変えて5000万の評価のマンションにして、それでなくなって。なくなった後に相続をしてから売却して現金化する。そうすると相続の時は評価5000万で通過しているけれども、その後売ったら3億円の現金化ができますという、こういう相続の瞬間だけをくぐり抜けるという節税ができたんですよ。
例えばアパートを建てるとかもそうなんですよね。空き地のアパートを建てるとかも空き地のままだとめっちゃ高い評価だけどアパートを建てちゃうとめちゃめちゃ評価下がって、しかも借金までするとマイナスみたいなね。こんな感じの節税ができていた。今もできるということなんですけれども、まず第一弾としてこのマンション、タワーマンによる節税がグッと抑えられました。
実際売買された値段の1割とか2割の評価になっている極端な節税はちょっとまずいぞということで売買価格の6割までに抑えようということになったんですね。これが去年の話になります。
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これ去年からこの話がスタートしていて、タワーマン節税オアコン化みたいな話になったんですけれども、まだ言うても売買価格の6割までは見てくれるということだから4割分は減らせるということなのでまだまだ節税としては有効なものであると。
ところが、これが2026年の税制改正大綱にさらに厳しい内容が盛り込まれたんですね。これ10分話してようやく今本題にたどり着きつつあるんですけど、今日話し切れる気がしないので明日にまたがります。この話は明日にまたがります。もう途中ですけど言っておきます。
この税制改正大綱に何が書かれたかというと、亡くなる直前に明らかに相続対策ということで購入した不動産とか、さらにタワーマン以外にもいろんな節税方法があったわけなんですよ。
例えば不動産を証券化することによってめちゃめちゃ評価を下げるみたいなこともできたんですね。例えば売買価格は1000万円で売られているあるマンションの持ち分、これを例えば1億円のマンションを10人でそれぞれ持ち分持ちましょうと。
10人が権利を持っていると。そこでその1億円のマンションを貸したことによって出た収益をみんなで分け分けしようみたいな。これ不動産の証券化っていう、ざっくりとそんな感じなんですけれども。
この1億円のマンションの評価の10分の1を自分が保有するだけだから評価がめっちゃ安いみたいなね。こんな評価が受けられたわけなんですよ。でも得られるメリットはもっと大きいぞみたいなね。なのでその売買される値段ってのはめっちゃ大きくなると。
評価額に対して時価の乖離がすごかったんですけれどもこれもタワマン節税とは別だと。タワマンってのはあくまでタワマンを自分で保有したらこれは6掛けになるけれどもこの証券化したものに関してはまだ規制が及んでなかったんですね。
なので規制されてないから時価、売り買いされる値段と実際その10分の1を持っているということに対する評価っていうのはめちゃめちゃ差があったけど一旦それはまだ認められていた。でもこれもちょっとまずいよねって話になってこれにも規制が入ります。
それからアパートを自分の土地に建てたみたいなのもすっごい相続税の圧縮につながる評価の圧縮につながるんですけどこれもちょっとまずないかということでこれも規制がかかるようになります。
どれぐらい規制がかかるかというとなんとですね時価、売買価格の8掛けまでで評価しますよというそういう話になります。
おっととこれ相当な増税になる可能性がありますよねということです。
でねちょっと今日話し切らないのでただめちゃめちゃ厳しなったなっていうのはなんとなく雰囲気としてつかんでいただけました。
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売買価格の8掛けで評価するようにしようってなった。
これすごい増税になるんですね。
もともと2割とか3割の評価を得てたものが売買価格の8割に評価がアップするってことはほとんど節税にならないっていう話になってくるんですね。
ここが非常に変化するポイントになりますと。
でちょっとね今日長くなっちゃったので明日ですねここの詳細、実際税制改正対抗に具体的に何が書いてあるのかということ。
これねわざわざ原点を見てない方もいらっしゃるかもしれないので税制改正対抗にはこういうことが書いてありますと。
でなおかつ今後ねじゃああの全部バツンっていつからなんてこれいつからスタートするのって話もあるし、
温情措置はないのかみたいなねことも含めてですね明日解説をしたいと思いますのでぜひね明日の放送もお聞きになってみてください。
ということであの長くなっちゃったので前後編になりましたというお話でした。
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はいというわけでコメント返しのコーナーです。
たくさんのコメントありがとうございます。
国家資格を8日間で取得しましたという放送にコメントたくさんいただきましたありがとうございます。
あーちゃんパープルランドのあーちゃんありがとうございます。
みっちゃんそんな少ない学習時間で合格すごいドンおめでとうありがとうございます。
そして速読が作用しているとはオラはまだ速読間もないから本はまだ読んでないがみっちゃん先生からも教わりたいドンということでぜひぜひお待ちしてます。
はいそしてよりさん毎日ありがとうございます。
みっちゃんおはようございます。
合格おめでとうございます。
速読効果を実証ですねありがとうございます。
よりさんもね速読頑張っていきましょう。
ほんとね今ね新しいチャレンジ集でお忙しいと思いますけれどもねまたまた引き続き速読効果をね一緒に体感していきましょう。
はいそしてぺこのすけさんありがとうございます。
賃貸不動産経営管理士試験合格おめでとうございます。
ありがとうございます。
忙しい中素晴らしいです。
嬉しいありがとうございます。
ということでねそんな試験に合格したという放送にたくさんコメントありがとうございます。
そして昨日の放送です。
よりさんありがとうございます。
みっちゃんおはようございます。
今賃貸マンションに住んでいるのでなるほどと思って聞いております。
福田萌恵さんを好きになっちゃったのねということでありがとうございます。
はいちょっとね親近感がすごいです。
同じ試験を受けたんだっていうねこの嬉しさありがとうございます。
そしてね有名な方が受けていただけると資格自体の認知も広がるしね。
ヤフーニュースのトップにはですね難関資格に合格と。
難関資格ちょっと嬉しいな。
難しかったのね。
ちょっとそこも嬉しかったです。
ありがとうございます。
はいそしてですねちょっと前の放送7月ぐらいの放送なんですけれどもね。
こちらにコメントをいただきました。
ありがとうございます。
イム先生ありがとうございます。
とてもわかりやすいお話でしたということでね。
この時は感情数字感情というね相続対策コンサルタントの価値という私の仕事のこんな仕事をしてるんだっていうようなお話をねさせていただきました。
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本当にありがとうございます。
でもこの時もねなんかいつもね本当に同じような話を僕はしてるんですけれども。
そうあのなんだろうなお客様ねもうそうだし僕もそうだし人間というのはそもそも感情で動くもんだということですね。
ただ納得したり理解したりするのには数字が必要だと。
結果的には入り口は感情でも納得したりするのは数字。
そして意思決定はやっぱり感情でするということなのでここがとっても大事なポイントだというお話をさせていただきました。
なのでねよくねその相続財産にも感情があってみたいなお話も先日しましたけれどもやっぱりそうなんですね。
僕ら人間が必要なのはそういうことで結局感情なくていいんだったらある意味AIでいいわけですよ。
でもそうはいかないっていうのがねこの相続の現場の話だと思うので是非そこにね僕ら人間が関わるメリットとかね人間が関わる意味というのがあるのかなと思っています。
ということでイム先生本当にコメントありがとうございます。
はいということでいかがだったでしょうか皆様今日は過去現在未来と行くぞと言いながら過去現在ぐらいで終わっちゃいましたけれども。
明日の放送をお楽しみにお待ちくださいということでね。
明日あの現在の後半からですね未来どうしましょうというどういう対策をしたらいいのっていうところをね解説をしていきたいと思いますのでぜひ引き続きよろしくお願いいたします。
はいそれでは今日もね最後までご視聴ありがとうございました。
本日も素敵な一日をお過ごしください。