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ゼロからの民泊ガイドラジオみんらじ。 この番組では5つ星民泊ホストのてつろーと
民泊に興味はあるけど、どこから始めていいのかすらわからないユウキの2人が実践的な民泊知識をシェアし、またリアルな民泊事情や実際の経験談を面白く共有していきます。
今日のテーマは民泊の部屋探し物件購入編です。
よろしくお願いします。
よろしくお願いします。
そうですね。今週1週間ありましたけれども、何か特別なことは先生の周りでありましたか?
はい。民泊とはちょっと関係がないようで、少し関係してくることなんですけど、ちょっと考えたことがあったんです。
なんですか?
実は私、日帰りで森岡に行ってきました。
はい。
ユウキさん、森岡行ったことあります?
そうだろう。岩手、東北は色々回ってますけど、森岡ってピンポイントに行ったことないですね。
森岡行ったことない。東北の中で行ったことあるとしてどこですか?
なんだろう。秋田だとか仙台だとかかな。森岡ってでもそう言ってないですね。
秋田って言ったらやっぱり生ハゲとか有名じゃないですか。
まあそうですね。
あと鎌倉。仙台はもちろんずんだ餅とか青葉城とか有名じゃないですか。
牛タンとかね。
牛タンとかね。そうそう。森岡って意外と日本人行かないですよね。
そう、なんかあんまピンとこないイメージありますね。
こないですよね。僕も初めて行ったんですけど、森岡って今暑いんですよ。
どこから暑いんですか?どこの層から?
ニューヨークタイムズ。
え?仙台じゃないですか。
有名でしょ、ニューヨークタイムズ。ニューヨークタイムズが今年、世界で今年行くべき50人の都市って発表したんですよ。
おーすごい。じゃあ世界中のいろんな都市が載ってるランキングってことですね。
載ってる載ってる。でもちろん第1位がロンドン。なるほどねって感じでしょ。
まあまあまあそれだけ行くとそうですね。
第2位が森岡。
えーおかしくないですか。おかしくないです。失礼な話ですけども。
すごいですね。
意外と日本人でもあんま言ってない森岡が世界第2位の2023年行くべき都市なんですよ。
あ、今ユキさん見てますね。ネット見てる。
ニューヨークタイムズの記事見てるけども。
そうなんですよ。でさすがに森岡今すごい暑いんですよ。世界第2位の都市になっちゃったんで。
私も気になって気になって行ってしまったと。
あーそうなんだ。ぶっちゃけどうでした行ってみて。
いいとこです。森岡って岩手の県庁所在地だからもちろん繁華街もある。
で夜までお店もやってる。で町からちょっと歩くと中津川っていう川があってすごい綺麗。
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でちょっと歩くと明治時代の建築物が残されてる。
それからさらにちょっと行くといいお寺がある寺町がある。
でグルメがある。森岡冷麺とかわんこそばとか有名な。
聞いてるともちろんすごい素晴らしいとこだと思うんですけども。別に他のとこにもそういうのないですか?日本中。
ユキさん鋭いですよね。
ニューヨークの人が森岡を訪れて繁華街があって自然があって歴史があって美味しいものがあったら
これは行くべきだって世界第2位にするんですよ。
でも日本人の感覚からしたら繁華街があって美味しいものがあって自然があって歴史がある町って森岡だけじゃないじゃないですか。
そうですよね。
ところがそれをきちんとパッケージにすると森岡は世界第2位に選ばれちゃうんですよ。
結局いろんな良いコンテンツつぶぞろいだとしてもそれを分かりやすくまとめているっていうことが一つの価値強みになっているってことなんですね。
そうなんですそうなんです。どの街にも同じようなものがあるかもしれない。
でもそれをきちんとまとめて綺麗に見せる。お客さん目線で見せると世界第2位のランキングになる。これ民博にも共通すると思うんですよね。
そう聞いてて思った。なんだろうね。それはもちろん良い物件たくさんあるし探せばすごいこれでこの値段って安いとこもあると思うんですけども目立たないんですよね。
民博って2万件あるので結構競争激しいんですよね。
競争激しくて例えば自宅に泊めますということもやってる人たちはたくさんいる。
でも意外とそこでそこで出している焼きそばが美味しいと。朝出してもらえるおばあちゃんの焼きそば美味しいっていうので結構話題になった民博とかあるんですよ。
そういうのが実際にあるんですね。
そうなんです。朝ごはん出すってわりと当たらないんですけどそこである特化したものを出すことでこれはすごいって話題になったりするんですよね。
あるいはよく見るのが民博のいろんな部屋があるんですけれども壁紙を1枚浮世絵にしている部屋があったりする。
そうするとその壁紙だけでインスタですごい話題になったりするんですよね。
やってることはみんな同じでもいかにそれを魅力的に見せるかっていう風なブランディング、セルフブランディングこれでお値段も変わるしお客さんの評判も変わるんですね。
はいはい。今後そういうブランディングの話もラジオでできていけるといいですね。
そうですね。本当セルフブランディング、民博って森岡の話から共通しますけど今後やっていく上でどんな風にしたらお客さんを呼べるだろうっていうときにちょっと覚えていただきたいなと思って今日こんな話をしました。
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はい。
今日のテーマは民博の部屋探し物件購入編です。
はい。お願いします。
前回まで民博の3つのタイプについて説明しましたね。
3つですね。
1つが自宅でお部屋を貸して賃貸する自宅賃貸型。
2つ目がマンションとか一軒家を借りてそこで民博を行う賃貸民博。
賃貸民博。
この2つは両方とも投資額は少ない。
自宅の部屋を貸すなんて何の投資もいらないですし。
賃貸民博、マンションとか一軒家を借りますというものも資金金、零金とかで何十万円かは使うでしょうけれどもその後は物件を購入するのに比べるとだいぶ投資額が少なくて済みますよね。
だから始めやすいんです両方とも。
ですね。
ただ始めやすいんですけれども実は難点があって自宅の賃貸でいけば自宅にずっとお客さんが住み続けるわけですから家族が皆さん許可してくれるかどうかっていうのは分からない。
関わる人たちの許可を取らなくちゃいけないと。
そうなんですね。
で、賃貸民博はもっと条件が難しくてマンションであれば管理規約を見なきゃいけないとかマンションにしろ一軒家にしろ大屋さんが民博OKしてくれなければならないとかそもそもそういった探しづらい賃貸物件を探してくれる不動産屋さんって見つかるんだろうかとかいろんなハードルがありますよというのがあります。
という中で第3の道じゃあ誰にも言われない大屋さんがどうこうとか不動産屋さんが探してくれないとかそういうハードルがないのって要は物件を買っちゃえばいいんじゃないかとこういうのが考えられます。
これが物件購入ですね。
なるほどっていうところを聞きました。よろしくお願いします。
はい。ただ物件購入も前もお話しした通りマンションに関しては極めて注意した方がいいです。
あーなんででしたっけ。なんででしたっけ。
管理規約ですね。管理規約。結局マンションって区分っていうか一部分の所有なんで買っちゃったとしてもマンションの管理組合がダメよと言ったら民博はできないので買っちゃった後で管理規約を見て民博OKと書いてないということになると結構悲劇ですからそこは注意しましょうとなりますね。
そうかマンション買うって言っても全部マンション買うでない限り一部とか半分とか買うだけではそのマンション全体の権利を主張できるわけではないっていうことですね。
そうなんです。なので買うんであれば一等買いマンションとかアパートをドドンと一等買いましょうとこれだったらできるということになりますね。
でいます結構知り合いの外国人の方とかでドドンとお金借りてマンション買っちゃってる人もいるんですけどね。
それだけ資産があれば羨ましい限りだ。
ただマンション買うって言うと何億円かかるのでちょっとここではシミュレーションしてみましょう。
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難しい算数数学の時間ですね。
そうですね算数って小学生もみんなやってますしね。
大人の方が算数できないんだよまあいいや。
そうなんですよ意外とねサインとかサインとかすっかり使わなくなりますからね。
そんな絶対やらないよ。もっともっと下のレベルでそれは数学だもん。
失礼しました。
一軒家を買うっていうシミュレーションで行った時に例えば都心だったら無理ですけど西武線とか東急とかだったら古い一軒家だったら2000万円ぐらいで買えるとするじゃないですか。
なるほど2000万円ぐらいで買えるとする。
3部屋4部屋ある一軒家って中古だったら買えそうですよね。
そこベースにしていくらぐらい民泊でお客さん集められればどれぐらい利益が出るんだというシミュレーションしてみましょう。
そうですねはいお願いします。
ここで利益が出るんだったら買った方がいいですよということになると。
2000万円で一軒家を買うとします。
3部屋か4部屋ぐらいある。
3部屋か4部屋ぐらいあるとすると大体5、6人泊まれますよね。
そうですね。
そうすると1人5000円ぐらいでもいいんですけれども例えば5人で1人4000円出しますという風な民泊にするとして1泊2万円ですというのはそんなに難しくないですよね。
この1泊2万円で住宅宿泊事業法だと月に半分月に15日運営するわけですから2万円で15日月に売り上げることになりますよね。
住宅宿泊事業法ってあれですね。
180日で。
そうです年間に180日月に15日。
そうすると4、5人泊まっていただいて5人合計で2万円1日いただきますと。
15日月に営業しますと。
そうすると月に30万円売り上げることになるんですね。
素晴らしい30万円すごいぞ。
月に30万円売り上げる結構すごいんですけど年間では360万円売り上げることになりますね。
350万円。
先ほど言った通り2000万円の投資をしました。
年間で利益が360万円ですということになります。
不動産業界で利回りっていう考え方があって年間の利益を投資額で割るんです。
年間の利益を投資額今回で言うと年間の利益が360万円ですね。
そうです投資額が2000万円。
なるほどイコール何パーですか。
18%になります。
18%高いのか低いのかよくわからないですね。
結城さんって銀行にお金預けてます?
僕は銀行はあまり預けずにインデックス投資みたいなそっちの方にお金回したりとか多いですね。
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やっぱり銀行の金利が低いからですよね。
まさにまさにそうですね。
銀行の金利って0.001%とかそんなもんですよね。
でも本当ありえない。
結城さんが投資してるインデックス投資だいたい金利いくらくらいですか?
ものにもやるけど低くて5%高くて15%とか10%ぐらいになるんですかね。
5%から15%で平均10%
さっきの民博で利回りって何パーセントって言いましたか?
18%って言いましたね。
18%そうなんですよ。
高いんですよ。
今皆さんが民博やりたいっておっしゃるんですけど
なぜかというと一目瞭然で
結構インデックスとかもちろん銀行にお金預けるのと比べて
今みたいな2000万円で一軒家借りて
1泊2万円5人泊めるぐらいの割と普通のやり方でも利回りが18%になるからなんですね。
今言ったような計算学って決してすごく非現実的
例えばすごくぼったくってるような感じの計算結果でもないんですかね。
でもないですよね。自然だったと思うんですよ。
なるほどなるほど。
もっと上がることもあるのか。
ありえますありえます。
なので賃貸よりも物件を一気に購入しちゃった方が利益が出ることが多いんです。
なるほど。
投資はかかりますけどね。さっき2000万円って言いましたけど
その2000万円っていうのを銀行から借りてくるのって
サラリーマンだったら自分の信用がありますけど
そうじゃない人だったら
例えば僕もそうですけどサラリーマンじゃない人ってなかなかお金貸してくれない
クレジットカードとかもそう大変ですね。
私もサラリーマンなのでつくづくそう思いました。
一気にキャッシングとかの銀行が落ちますもんね。
本当そうなんですよ。
そんな雑談はともかくとして
なので2000万円をどっかから借りてくるのは大変だっていうハードルはありますが
買っちゃえば割と利益が出るっていうのが物件を買って民泊をする場合の特徴。
要するに僕も経験してますけど
普通に人に2000万円の物件を貸そうとしても賃料10万円だったりすると思うんですよね。
そうですよね。
それをさっき言った通り民泊にすると1ヶ月30万円お金が入る可能性がある。
半分しか入らなかったとしても30万ですもんね。
そうなんですね。
だからいいことばっかりにも聞こえるんですけれども
これまた今までを繰り返した通り
次週へ続きます。ご静聴ありがとうございました。