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ゼロからの民泊ガイドラジオみんらじ。 この番組では、5つ星民泊ホストのてつろーと民泊に興味はあるけど、どこから始めていいのかすらわからないユウキの2人が実践的な民泊知識をシェアし、またリアルな民泊事情や実際の経験談を面白く共有していきます。
今日のテーマは民泊の部屋探し賃貸民泊編です。よろしくお願いします。
よろしくお願いします。
聞いてくださいよ先生。
ユウキさんどうしたんですか。
賃貸民泊研究を話す内容じゃないですか。
そこにまつわる内容というか。
先日ね、僕と先生とひょつの知人2人と3人でね、都内のあれは鎌田かなにある物件の見学に僕も行ってきたんですよ。
はい鎌田いいですね空港近いですもんね羽田空港。
僕結構知りがないんでよくわかってなかったんですけどそうですね近いですね大田区ね。
駅前でもう駅から1,2分でめっちゃ近いしね。
場所いいですね。結構インバウンドのお客さんで羽田って早朝とか深夜が多いんで。
早朝の便の前とか深夜の便の後とかに空港近くに泊まりたいって人多いんですよ。
確かにねその海外から日本に来てあんまり遠く行くんじゃなくとりあえず近場のところ泊まりたいって人多いでしょうね。
そうなんですそうなんですだから鎌田はいいんですよ。
鎌田から空港って多分電車で1本で10分ぐらいで行けますからね。
しかもあれでしょ結構前の用途地域の話をした回確か10回11回ぐらいかな。
大田区って結構そのなんですかね旅館業民泊が開きやすいというかそういうエリアが多いでしたっけ?
大田区は2つ良いところがあるんですね。
一つは今結城さんがおっしゃった通りで旅館業がやりやすい。
これはなぜならば用途地域で結構巡行業地域で大田区って工業地帯なんで結構その巡行業地域が多いんですね。
それで民泊や旅館業がやりやすいと。
もう一つあるんですよ。
トック民泊ってまだお話ししてないですよね。
なんか昨日一緒に言ってた人たちもトック民泊できるかな?
トック民泊だしなとかよく分からなかったんですけどちょっと軽く説明してもらってもいいですか?
そうなんですよ。
トック民泊もどっかでお話したいと思うんですけど
簡単に言うと民泊って住宅宿泊事業法で年間180日までって決まってるんですけど
自治体が手を挙げればもっとやっても認めてもいいよと。
365日認めてもいいよっていうそんなところがあるんですね。
しかも大田区っていうのはそのトック民泊を推進しているエリアっていうことなんですか?
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その通りです。東京で唯一トック民泊を推進しているのが大田区なんですね。
マジな。そうなんだ。めっちゃ上司じゃなかったかまたっていうのは。
まあまあまあまあすごく魅力的だったんですけれどもね。
物件も結構大きくて。飲食店の2階スペースにある4部屋ぐらいある間取りなんですけど。
安価がいいじゃないですか。いいですね。
めっちゃ良かったんですけども結局聞いた話では
オーナーさんがそのビルの1階に飲食店2階に借りられるかもって言ったところで3階にオーナーさんが住んでるっていう
そのオーナーさんが渋ってうまくいかないんじゃないかなっていう流れに今なっていて。
ゆうきさんいい経験されましたね。
こういうのって珍しいことではないんですね。
珍しくないですね。今日お話しする賃貸民泊。
まさに自分が住んでるところじゃないところでお部屋とか家とか物件を借りてそこで民泊始めましょうっていうパターンなんですけど
その時にまさに打ち当たるのがいい物件なんだけど大谷さんの許可っていうそこなんですね。
今日はそこの話になると思います。
いやーそっかよろしくお願いします。
よろしくお願いします。
まさに今ゆうきさんがおっしゃった通りなんですけれども民泊を始めようとするときに3パターンあるって前回お話をしましたよね。
そうですね。何だったっけ?
自宅のお部屋を貸す自宅賃貸パターン。
それから自宅じゃないところでお部屋を一軒家でもマンションでもいいんですけどお部屋を借りて
それをさらに宿泊者に民泊として貸すっていう賃貸民泊パターン。
それから物件買っちゃって民泊を始めましょうっていう購入パターン。
この3つがだいたい考えられるんですね民泊は。
自宅を貸すのが一番簡単ですというのが前回の話。
ただ自宅を貸すってなるともちろん自宅にずっと家族じゃない人がいるので結構ハードル高いかもしれませんねというのが前回の話なんですね。
そういう中で自宅じゃないところを買っちゃうのは結構何千万もお金がかかるかもしれない。
何千万かどうかわからないですけど物件によっては高いですよねとなってくると買うにはお金もかかるし
そうやって自宅で始めると言っても家族の反対もあるかもしれない。
どうするかっていうので多くの人が一番最初に考えるのが
まずはアパートなりマンションなり一軒なりを借りてそこで民泊を始めようということですよね。
将来できたらいいなと思うけどいきなり買うのはちょっと難しい。
やるとしたらこの賃貸民泊になるでしょうね。
まず最初に始めようっていう人がやりやすいのは賃貸民泊ということになるのかなと思います。
前にもお話しした民泊セミナーに出たことがあるんですけど
そこにいる人たちも本当に民泊を始めたいということで賃貸民泊を始めたい。
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賃貸物件が欲しいっていうふうに探している人がすごく多いですね。
ものすごく資本がある人ももちろんいると思うけどどちらかといえばそうではなくて
そこの純宅ではないけどとりあえず小さくでも始めたい。
賃貸民泊で始めたいという方が多いですね。
特にサラリーマンの服用の方とかですかね。
そういう人はもういきなり大きく投資するよりはまずは一軒から始めたいという場合
まず賃貸を探すというのが普通なのかなと思います。
ということで賃貸民泊から皆さん始めたいと思うんですけれども
結構この賃貸民泊って物件探すのが難しいんです。
今日はそんな話をしていきます。
よろしくお願いします。
実際に僕もねまさにちょうどこの前経験した対応なんでね
ちょっともう頭に入りやすいと思うんで。
そうなんです。
賃貸物件で民泊を始めるハードルが低いんです。
お金的にはハードルが低いんですけれども
ただいろんなハードルがあってまず一つは大屋さん。
大屋さんが民泊に使っていいよって言わないと
そもそも民泊には使えないんですよね。
結構な大屋さんが普通の賃貸だったらいいけど
民泊はちょっとなーっていうケースが多いんですね。
なんですかね。あえて聞きますけど
なんで民泊はちょっとなーと思われちゃうんですかね。
やっぱりイメージがあるんですよね。
何年か前にこの前話した闇民泊の時代の時とかに
結構周りとトラブルになった。
ゴミが出しっぱなしだ。
タバコの吸い殻が置いてある。うるさい。みたいなので
大屋さんが激詰めされたケースが結構あったんですよね。
あーなるほどね。私は貸してただけなのに
そんな風になるなんて聞いてなかったよっていうね。
そうですそうですそうです。
あと仮にそういうトラブルが少なくなってきたりしても
やっぱり世の中結構重環境に敏感な人が多いですから
もう自分の住んでるところ近くでスーツケースをガラガラガラガラって
一日音がするだけで嫌なっていう風な
クレーム入れる人もいるんですって。
なるほどね。ちょっと神経質だとね。
しかも時間も選ばずですもんね。
朝早くとか夜遅くっていうこともありますもんね。
そうなんですよ。
実は私は行政書士とか民泊をやってるだけじゃなくて
不動産屋さんの免許を持ってるんです。
持ってますね。
いろいろ持ってるんですけど。
人から頼まれて民泊OKの物件探したことあるんですよ。
あー先生も探したことある。簡単に見つかりました?
なかなかOKって出てこないですね。
いろいろ確認しましたけど。
みんな民泊の身の地を言うだけで渋るんですかね。
ゼロではないんですよ。出てくることはあります。
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でもそういう場合は割と自己物件だったりすること多いですよね。
自己物件っていうとあれか。そういう物件か。
じゃあ普通の人が住んでくれないってことですね。
それはそれでなかなか勇気がいる感じになっちゃうんですよね。
どうなんですかね。海外のお客さんは日本の幽霊とかも見えないんじゃないですか。
そうなんですよ。私も思うのは
そういう自己物件って普通の人は借りたがらないけど
だから民泊だったら別に海外の人って
たった一泊泊まるときに幽霊が出るかどうかって
出るにしてもそんなによほどラッキーじゃないと幽霊見られないので
いいんじゃないかなと思ったりします。
っていう風に探せばあるんです。探せばあるけど
結構探すのは大変っていうのは一つ。これは大谷さんのオッケーが一つですね。
ただ大谷さんだけじゃなくて他にもいろいろハードルがあるんですよ。
借りる、身体民泊っていう場合に
東京以外と東京でまた別なんですけど
東京って、結城さんも東京によくいらっしゃると思うんですけど
あまり一軒家ってそんなに多くはなくてマンションが多いですよね。
そうですね。マンションがとっても多いですね。
一軒家ってだいたい住んでてあんまり賃貸物件って出てこなくて
賃貸で出てくるのって結構マンションじゃないですか。
やっぱり昔はマンションの一室を借りてそこで民泊やりますって人多かったんですよね。
民泊の住宅資格事業法ができる前までは。
でも2017年に住宅資格事業法ができて
マンションで賃貸で民泊をやるんであれば
法律ができてしまっていて
その場合はマンションの管理規約に
きちんと民泊をやってもいいですよって書いてあるっていうことが条件になってます。
そうなんだ。それまでは別にマンションの人がどういうかは関係なく始めていいよっていうのが
マンションのオーナーがオッケーって言わないと
じゃあダメだなあ。管理規約か。管理規約でダメって言われたら始めちゃってません。
まあ変わったというかそういう今までは野放し闇民泊だったのが
法律ができたっていうことですよね。
管理規約って結城さんとかって賃貸マンション住まれたことあります?
うんうんあります。でもね読まない。
読まないでしょ?
管理規約って買えるのに5分の4の所有者の賛成がいるので
管理規約って多分できたときはほとんど変わってないんですよ。
変わってない。え、うん?うん、なるほど。
すっごい昔からのマンションができたときの管理規約
すごい古いコピーを渡されることって多いと思うんですよ。
はいはいはい。なんかすごーく長かったらしいの。
結局ほとんど目を通さずに
そうなんですよ。で、管理規約ってだいたい30年40年変わってないんで
民泊オッケーなんて書いてあるわけないんですよね。
あーなるほどね。
30年前40年前民泊ないから。
じゃあ別に、別にというかもう書いてないなら始められちゃうんじゃないですか?
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ダメなんですよ。ダメなんですよ。
保健所は民泊オッケーと管理規約に書いてないと認めてくれないんですよ。
なるほどね。オッケーって書いてないとダメ。
書いてない場合は書いてないからオッケーだよねじゃなくて
書いてないからダメだよねになっちゃうんですね。
そうなんです。そうなんです。
そうするとほとんどの管理規約のある賃貸マンションはダメなんですよ。民泊は。
あー。
で、そこで大事なのはマンションでやろうとするときに
管理規約があるマンションだとダメですけど
一応ここに抜け穴はあって管理規約がないマンションもあるんですよね。
そもそも管理規約がないマンションっていうのがあるんですね。
あります。マンションって建てるときに
まあ区分所有とそれから個人所有と2通りあるわけですけど
大きなマンションだと一部屋一部屋がみんな所有してるっていう形になりますけど
小さなマンション、あとアパートもそうなんですけど
親さんがこのビル持ってますよ。
あーなるほど。
じゃあその権利も一人一人の住人ではなくてもオーナーさんに?
そうなんですよ。そうすると管理規約がないマンションもあって
そうするとオーナーさんが民泊やってもいいですよって一筆書いてくれればできるんですって。
なるほどなるほど。
なので、賃貸もできないわけじゃなくてやり方はあるんですけど
まず管理規約があるかないかを確かめるのと
管理規約がない場合、大屋さんにお願いをして
民泊いいですよっていう風なOK文書を書いてもらえるかどうか
この辺を確認してこれが全部大丈夫であればこれ民泊できるなっていうことで借りると
こんな風に確かめていく必要があるんですね。
なるほど。
それはじゃあ普通に賃貸のサイトとか調べていて
管理規約があるかないかとかってすぐ分かるものなんですか?
分かるわけないので
一回まずサイトとかでマンションを見て内見をして
それからその管理会社さんに
このマンションは管理規約あるんですかないんですかっていうのを聞いて
あるのであれば撤退、ないのであれば
民泊OKかどうかオーナーさんに確認してもいいですか?
そういう流れになってきますね。
結構面倒です。
管理規約ある場合で民泊OKですって書いてあるパターンって今までありました?
見たことないです。
ほぼほぼないんですね。
民泊ダメっていう風に書いてあるのはありますけど
民泊OKってのは見たことない。
つまりそれOKで書かせるためには
4分の5以上の住人の同意が得られないといけないから
なかなかそんなことさせてくれるところはほぼないってことですよね。
マンションで5分の4の人たちが民泊OKってあんまり言わないですよね。
だいたい5分の4は反対するんじゃないかと思うので。
そうなんですね。
そういう見つけ方がありますと。
あとさらにハードルがあって。
次週へ続きます。ご静聴ありがとうございました。
