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おはようございます、真矢です。
今日のテーマは、契約・住居費の削減について、賃貸と持ち家でそれぞれ総費用いくらかかるか実際に計算をしてみました。
さらに、老後までの住居のシミュレーションをすることで、住居費を約1,000万円抑える方法があることが判明しました。
どうやったら住居費を約1,000万円も抑えることができるのか、こっそり教えちゃいます。
住居のことを考えるときに、賃貸か持ち家どちらがいいのかという問題が取り上げられます。
これ実は、住む地域や家族構成、求める住宅設備などによって最適な答えが違うから、全員にあった正解はないんです。
なので、あなたにぴったりの答えは、あなた自身で考えて出すしかありません。
今回は、私の考え方や事例を参考として出させていただきます。
まずは、賃貸マンションのメリットやデメリットを知り、どういう人にあっているか見ていきましょう。
賃貸マンションのメリットは、いつでも引越しができる、設備の交換や修理費用の負担がない、収入変化に合わせて住み換えて住居費を調整しやすいということがあります。
賃貸マンションのデメリットは、内装や間取り、設備などが自分で決められない、部屋数が多い物件が少ない、
一生、家賃の支払いが続く、恒例になった時に契約を更新できないことがある、といったことがあります。
これらを考えると賃貸の方が向いている人は、転勤が多いなど住む場所が変わる可能性がある人、
私のように住居費の削減重視の人、ライフスタイルの変化に合わせて最適な場所へ移り住みたい人です。
賃貸マンションに係る総費用ですが、これは月額の家賃×12ヶ月×住居予定年数で計算します。
賃貸マンションも住居費を抑えるコツ、家賃交渉をしてみましょう、ということです。
これについては、家賃は今すぐ下げられる、という本が発売されているので、ぜひ読んでみてください。
続いては、持ち家のメリットやデメリットを知り、どういう人に合っているか見ていきましょう。
持ち家のメリットは、内装や設備などハード面のクオリティが高め、部屋数が多い物件が賃貸に比べて充実している。
まとり変更や設備交換などを自由にできる。退職までにローンを関西すれば、老後の住居費の負担が軽くなる、といったことがあります。
一方で、デメリットは、賃貸に比べて簡単に引っ越せない、住居費を下げられない、メンテナンス費用がかかる。
固定資産税や都市計画税がかかる。
マンションは、修繕積立金、管理費、駐車場代がローン関西後も向上的にかかる。
ライフスタイルや家族構成に合わせて住み換えられない、といったことがあります。
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持ち家っていうと資産というイメージがあるかと思うんですが、住宅購入は不動産投資と同じです。
将来高値で売却できる、あるいは人に貸し出して家賃収入を得られる有料物件を選べば資産です。
ですが住宅ローンを払って、ある程度年月が経てばほぼ価値がなくなる物件は、あなたの家計からお金を出費するだけなので不採です。
住宅購入では土地と建物がセットになっていますが、住宅ローンを払い終わる頃には建物はほぼ無価値になる上に、そのまま売れなければ処分費用がかかります。
土地の将来価値をよく考えましょう。特に子建ては資産価値が下がりやすいようです。
持ち家の方が向いている人ですが、賃貸には少ない4LDK以上の部屋数が必要な人、転勤などで引っ越す可能性がない人、資産価値がある土地建物を見極められる人、住居費の削減よりも家の設備の充実を重視する人が向いています。
住宅購入にかかる総費用は結構複雑です。
まず土地と建物にかかる平均費用ですが、だいたい平均的に出ているのがマンションだったら4300万円、注文住宅なら3500万円、中古マンションなら3000万円、中古子建てなら2400万円というのがフラット35利用者調査の結果出ています。
次に管理費や修繕積立金ですが、これは分譲マンションの場合にかかってきます。
ちょっと古いですが、平成30年度の調査では1個あたりのマンション管理費の全体平均は月額15000円ほどとなっています。修繕費は月額11200円ほどとなっています。
次に固定資産税もあります。
住居の広さや経過年数によって金額は変わりますが、分譲マンションの固定資産税は年間8から10万円程度かかります。
一方、子建ては風対象となる土地の面積が広くなるため、マンションよりやや高めの10から12万円程度かかります。
この固定資産税は住宅ローンを払い終わった後もずっと払わなければいけないので要注意です。
さらに占有部分の修繕費というものもあります。
占有部分というのはマンションの場合、自分が占有している部分のことなんですが、子建ての場合は全てということになりますね。
その部分は修繕は自分で行わないといけません。
分譲マンションの占有部分にかかる修繕費は、だいたい給当期が60年済む場合100万円、水回りが20万円、壁クロスが120万円かかるという資産が出ています。
なので占有部分の修繕費は一生のうちに最低でも約240万円はかかりそうです。
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ここまで賃貸と持ち家の基本情報を話してきましたが、次に住居費を1000万円を抑える方法について話していきます。
私が住んでいる地域に実在する物件でシミュレーションすると、1000万円以上住居費を抑えられる結果になりました。
具体的には前提として25歳から住み出して85歳まで生きる、60年間住む場合で計算しました。
物件に関しては間取りは3LDK約60平米、最寄り駅が徒歩6分。
ただし賃貸マンションは快速が止まる駅で、近くの分譲マンションは快速が止まらない駅という感じです。
条件が近いものを探しましたが、さすがに全く同じというものはありません。
他に違いがあると言うと防犯面ですね。賃貸マンションの方は防犯カメラのみ。
近くの分譲マンションはオートロックと防犯カメラです。
他は地区年数ですね。賃貸マンションが地区30年越え、近くの分譲マンションは新地区です。
これで費用が、賃貸マンションは月額6万4千円、近くの分譲マンションは実質の支払いは月々8万3千円でした。
この条件で生涯60年住んだ場合、どれだけお金がかかるかを計算してみたところ、賃貸マンションは4600万円、分譲マンションはなんと5800万円となりました。
ローン返済額だけ見ると3500万円程度で賃貸マンションよりも安いんですが、管理修繕費用固定資産税が約1260万円。
さらにローン返済後60歳から85歳の間に支払う額が、修繕費や固定資産税が870万円ありました。
さらに専用部分の修繕費が約240万円と、チラシとかに書かれている支払金額では見えない部分のお金がたくさんかかります。
このように賃貸と近くの分譲マンションで1200万円ほどの差が出たのですが、特に影響が大きいなと思うのは蓄年数ですね。
これがもし蓄年数浅い賃貸マンションだったら、もっとお金がかかっています。
なので、もし住居費を抑えたいのであれば蓄年数が古いマンションを選ぶことをお勧めします。
最後に住居費をできるだけ抑えた私のこれからの住まいのプランですが、
まず子供部屋が不要な間、大体子供が12歳までは蓄フルの3LDKのマンションにずっと住むと考えています。
そして子供が中学生になったら部屋数が多い賃貸マンションに引っ越そうと思います。
今よりもおそらく家賃が5万円ほど高くなります。
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子供が独立したら夫婦2人にあった広さのマンションに引っ越しをします。
さらに定年退職前には夫婦2人にあったサイズのマイホームを買うのもいいかなと思っています。
それらで実際にある物件を見ながらシミュレーションを行ったところ、全部で約4600万円かかるということになりました。
ちなみに子供が中学生になってから住む家は家賃が月15万円ぐらい高級マンションにしたとしても4600万円ぐらい住むという資産になりました。
もし住居費を抑えたいのであれば、このようにライフスタイルに合わせて住み替えを行える賃貸マンションはおすすめです。
それでは今日はここまで。今も未来も家族みんな笑顔の資産形成、一緒にやっていきましょうね。
