古民家ビジネスの概要
おはようございます。ライターをしたり、デザインをしたり、在宅個人事業主として働いている、こばやしです。
この番組では、兵庫県を淡路島に移住した私が、前は東京に住んでいたんですけど、個人でできる、小さくても自分らしい働き方について、日常の中の気づきだったり、
何枚作りのヒントをお届けしております。今日は、地域×フリーランス、古民家を使ったビジネスの難しいところということで、
田舎に移住した僕が言うのもあれなんですけど、古民家使って何かやるみたいなパターン、めっちゃ多いというか、憧れること多くないですか。
僕も憧れてきた節、ぶっちゃけあるので、それが良い悪いって話じゃないんですけど、現実こうだよね、みたいな話もちょっとしてみたいというか、参考になるようであれば、聞いていただきたいなという感じです。
僕自身、東京でもともとシステムエンジニアをしていて、システム開発みたいなことをやっていたので、全然大工さんとか、誰かDIYをするみたいなことって全然やったことないです、みたいなところから始まったんですけど、
そこから古民家を活用して、今、民泊の開業準備をしているっていうところ、もちろんウェブライターだったりとかコンテンツマーケティングみたいな仕事をやって、そこで稼いだお金を古民家に引っ込んでるみたいな感じの構図なんですけども、
地方に移住して、地域のビジネスに足を踏み込むにあたって、この古民家を活用するみたいなところは結構あったりすると思うし、割と大義名分的に、いいよねみたいな、いい側面結構出てきませんか?
本当はすごい大変なんだけど、いい側面があったりするんですよ。そういって、せっかく不敵に活用していきましょうよ、みたいな、流れ自体は僕もすごく好きというか、問題ないんですけど、実際問題ね、いいこともあれば大変なこともあるということで、今回は大変なことシリーズで話してみたいなというふうに思います。
今日はですね、古民家を使ったビジネスの難しいところということで、ちょっと主語がでかいんですけど、僕自身が民泊の、知人のいう飲食店の再生というか、その子が勝手にやってるところをお手伝いして、そばで見ていたっていうのもあるし、今まさに僕の集落ではピザ屋さんが誕生しようとしていて、
そこもね、古民家を直して使っているので、本当にね、コツコツやられていて早いな、僕もちゃんとやらないといけないなと思ってるんですけど、古民家を使って何かをするみたいなところはですね、やっている事例をですね、よく見るので、その話をしたいなというふうに思います。
古民家を使ったビジネスの難しいところで、ここ一番なんですけど、やっぱり古民家とか物件をですね、取得する工程がまずめちゃめちゃ難しいみたいなところが正直あったりします。
何でもいいのかって言うと、多分そういうわけじゃないと思うんですよ。後ろの工程で話すんですけど、やっぱり投資するにあたって、その損益分岐点というか、投資回収しないといけないじゃないですか、家を直すとか、新しくするとか、材料を買って直していくっていうところで、一旦赤字掘るわけですよね。
それをしっかり回収できるかみたいなところで、現実的な路線があったりすると思うんですよ。2000万突っ込みました。古民家ゲットしました。そこから売り上げに転換するのに何年かかるんだって言うと、そもそも2000万資金あるんだったら新築立てたほうがよくね、みたいな議論あったりすると思うんで。
そのあたり結構あんまり難しいかなと思うんですけど、そういう話ですよね。古民家を取得してうまく活用していくことそのものはすごく喜ばしいことだよね。既存のストックを活用できてるっていうのはすごいいいんだけど、活用にかかるまでの費用対効果みたいなところも無視できないっていう現状があります。
この古民家を取得する工程で一番難しいのは、やっぱり法的な部分っていうのかな。知り合いにね、物件をちゃんときれいな状態で持ってて、それ譲りますとか買わせてくださいみたいなのは別にいいんですよ。すぐできるんで、すぐできるというか。
例えば陶器がちゃんと揃っているとか、物がないとかね、ちゃんと整理できるような人とか関係とかの状態みたいなものであれば、そこまで大変じゃない。一番大変なのはやっぱり陶器されてないとか、残地物が多すぎるとか。
あとね、古民家をリノベーションしようとするとですね、建築年数だったりとか、この建物がいつ建造されて、この年代に建ってるよみたいな検査証みたいなところがですね、なかったりするとね、めんどくさいんですよね。
あとあと、例えば住宅として建てられた建物を民泊みたいな、旅館業法上の簡易宿泊所みたいなものに変えようとしたときには、用途変更っていうのが住宅から商業的なものに用途変更っていうものが必要になるんですけど、ここでやっぱり検査証みたいなね、建築確認みたいなのが発生するんですよ。
なので、この物件っていつ建てて、いつ建ててっていうのはなぜ必要かというと、その耐震とかね、その辺の施策ってどうなってますかの確認が必要になってきたりするので、用途変更するときにはやっぱりそこが必要になってくるんですよ。
だからそこがなかったりとか整ってなかったりするとすごく大変。で、あとは、えーとね、なんだっけな。あとは普通にね、残地物やばい。僕もめちゃめちゃ大量の残地物を捨てたんですよ。
リノベーションの課題
ここのね、今ビデオポッドキャスト見てる人は、なんかこうおしゃれなね、本棚とかなんか本が置いてあると思うんですよ。なんか素敵やんみたいな空間だと思うんですけど、最初ね、ここ、僕の後ろはですね、あのー、無限に座布団が入ってたんですよ。
無限に座布団とお布団が入ってて、ガラガラって上がって、なんかもうめっちゃ汚いお布団がバーって詰まってて、出しても出しても出てくんの。で、そういうお布団をしまう場所だったんですよ、僕も元々ね。で、そういう押入れだったんですね。3畳ぐらいのスペースで。
で、やっぱすごく荷物もあったし、埃もすごかったし、いたちのくんとかもめっちゃあって、すごい大変だったんですよ。でも僕相当捨てました、たぶんね。2トンぐらい捨てたんじゃないかな。軽トラで20往復ぐらいしてるから、結構捨てたんじゃないかな。捨てるのにもやっぱりお金かかるしね。お金がかかるんですよ。使い始めるまでにまずお金がかかる。これはすごい大変。
やっぱり一人でやるのも大変だし、その地域に入って、僕も移住して何かやってみるっていうときには、やっぱり仲間を募ってね、やったほうがいいと思うんで、やっぱその地域との関係づくりみたいなのは別途これはすごい必要ですっていう話はお伝えしたいです。
で、まあそのすごい大変なことでね、産地物捨てました。契約の部分もね、うちもすごい大変だったんだよな。うまくその地主さんと、めっちゃおばあちゃんで一回亡くなっちゃったんだよね。
おばあちゃん、このおばあちゃんが亡くなって、今お孫さんにね、相続されて、その相続の周りも一度親族が集まって整理するのに多分1年ぐらいかかってるんだけど、その引き継ぎ、相続みたいなところの引き継ぎもすごい大変なんで、そういったところ整理されていればいいんですけど、なかったりするともうなんか取得するまでまずめちゃめちゃ時間かかるみたいな感じかな。
一応僕の場合は地域予防指揮協力隊という制度を使って、なんか自治体がちょっと絡んだので、その地主さんもしっかりやらないといけないねみたいな感じで、その相続の部分もちゃんと整理をしてくれて、登記の部分も確認して、法務局からその登記のやつを取り寄せて確認してみたいなところはさせていただいたので、うまくというかちゃんとしてるんですけど。
物件の取得というか、そこは大変ですね。僕は物件取得したというよりは今賃貸で自由に使っていいみたいな感じで、月3万円でめっちゃでかいコミット、今民泊区画にしている門屋みたいな区画と、あと倉庫と庭と山が使われているような状況なんですけど、こういう既存ストックというのは非常に魅力的であることは間違いないという感じかな。
コミットしたくしてからも結構大変で、活用するまでの工程ですよね。僕の場合は民泊にするんですけど、ここも僕の場合は都市計画区域と呼ばれる場所なんですけど、そこだとやっぱりめちゃ仮想集落なんですけど、一応僕の住んでいる自治体の中で言うと都市計画区域というもので、ある程度制限がかかったりする、法的なものだったりとかそういった関わるもののエリアなので、
ここはしっかりとやらないといけないし、逆にめちゃめちゃ山とか仮想集落みたいな場所で言うと都市計画区域外みたいなところがあるんですけど、そこは比較的優位。建築確認とかも多分なかったんじゃないかな。
しかも工程さんこの場合来たとき、ないから好きにやったらいいよみたいなの言ってたんで、そういう楽なパターンもあるんだっていうのを知ったんですけど、田舎でやるときにも田舎のレベルとは言ってハードルが変わるっていう感じかな。
実際僕もリノベーション始まってから非常に感じたのは、この小民家の物件って本当に当たり外れがあって、小民家、家って人が住んでないと風通りがないんで痛んじゃうんですよね。
僕の家もここもそうだし、こっち側に窓がついてその奥に小民家の区画があるんですけど、床を剥いだらめっちゃ腐ってるみたいなとき結構あって、外観は全然大丈夫そうだよねとか、天井とか床とか見て大丈夫そうだよねって見たんだけど、
やっぱり床を剥いでみて、おうびか床の部分とか根太とかっていうものを剥いでみると、めちゃめちゃ腐ってるやんけみたいな状況って結構あって。
僕もそれを一個一個取って片付けてとか、大学生に来てもらって一緒にワークショップしようみたいな形で、やっぱり一人の感じでは全然無理。マンパワーが大変すぎるみたいな感じがあって、そういう感じでやっていかないと活用するまでも結構大変。リノベーションするっていうところもすごく大変ですね。
そこは資金面の大変さもあるし、マンパワーかな。一番はマンパワーだと思う。人さえいればなんとかなるかな。お金は稼いだらいいじゃないですか。そこも大変なんですけど。僕も今ウェブライターをやったりとか、コンテンツマーケティングをやったりとかの支援をやったりとかして、一応小銭を稼いで、スモールビジネスでお金を稼いで、それを別の事業に展開するみたいな感じでやってるんで、やっぱりすごい時間がかかってます。4年ぐらいかかってます。構想が経ってから。
地域でのビジネスの挑戦
そこは融資引いたりするのも全然問題ないんですけど、僕も家族がいて、そんなリスクはなかなか取れないですって人もいると思うんで、僕みたいなコソコソボソやってる人もいるっていうのは、そんなのがいるんだねみたいなのはわかっていただいても、背中を押す一つ要因になるのかなというふうには思うので、ぜひ確認してみてください。
ここからのフェーズ、コミュニカを活用して、その事業を継続し続けるために必要なことみたいのも、やっぱり考えないといけないと思います。
僕の場合は民泊なので、これはまだ僕も挑戦中なので、多くは語れないですし、実際やってみたら大変だったっていうことも多分あると思うんで、どうなるかわかんないんですけど、それはこういうPodcastとかで話してみたいなと思うんですけど、やっぱり周りを見ていて思うのは、その域分起点を下げた経営って強いなって思うんですよ。
何かっていうと、毎月かかる収支みたいなのあるじゃないですか、これと毎月売り上げられる売り上げってあるじゃないですか、ここの差がゼロだとか、その域分起点ゼロゼロなんていうかな、ここからが売り上げ、手取りみたいなものと、ここからはもう赤字みたいな感じで、これ分起点をどれだけ下げられるかみたいなのってやっぱりすごく重要なんだなと思いました。
やっぱり周りで失敗じゃないんですけど、失敗って言ったらあんまり良くないんだけど、ああ、みたいなちょっと思ったのは、やっぱり移住してきて働いて、何か既存ストックを活用してやったんだけど、条件フリッジみたいなところも正直あったと思うんですよ。
場所がちょっと悪すぎたみたいなところもあると思うんだけど、まあ月々のその固定費、まあでもその後賃貸じゃないから、そこはうまく下がってたと思うんだけど、やっぱりそれ以外の材料かな、売り上げを立てるための経費ってあるじゃないですか、そこがね、賄えるだけの売り上げが出ない場所にいるとか、そもそも家賃を払って事業をしていたら、その家賃分稼げなくて毎月赤字みたいな感じになっちゃったりすると、やっぱりそこって大変だよねっていうところは正直、
あるかなと思います。なので僕も民泊開業するんですけど、正直多分最初のね、その分岐点はすごく低いと思う、その分岐点も月々のその分岐点と、投資した分の回収をする、長期のですね、投資回収期間みたいなところはちょっと分けて考えないといけないんですけど、僕が今回今言ってるのは月々の、
例えば、これを毎月重ねていったらちゃんと売り上げが乗っていくよねみたいな感じの話で、僕の場合だと今この事務所もそうだし、家もそうだし、民泊の区画もそうなんですけど、家賃は3万円なんですよね、固定費っていうのは基本的に3万円であると、あとはガス水道高熱費みたいなのが変動費なんですけど、あと僕の人件費か、みたいなところ、あと誰かに、僕さすがに他にWebライターとかそういう事業を用いて民泊を選ぶのはちょっと難しいので、
理念関連とか運営だよね、予約管理みたいなところはやっぱり外注したいなと思っているんで、そこの経費はかかるんですけど、そこのコストが多分そんなに変動費なんで、そこってあんまり高くないのかな、変動費のね、稼働したら稼働した分お金がかかると思うんですけど、家賃みたいなのがすごく低いので、
なんていうのかな、あんまりそういう気分で来ては上がらないっていう感じかな。だから多分月どうなのね、民泊ってさ、箱が決まってるんで、大体週末しか埋まらないと個人的に思ってるんですけど、稼働率大体3割みたいな話を聞くので、淡路市場だと夏とかいっぱい埋まるみたいな話は聞くんですけど、冬ね、稼働しないみたいな話も聞くので、
それでもちゃんと経費としては黒字になるみたいな、売り上げとしては黒字になるみたいなところを考えてやっていく、ミニマムでやるのか、もうちょっと人を入れて広告売ったりとかして稼ぐのかっていうのがまたあれなんですけど、僕自身はね、二足のわらじというか、
ウェブライターも好きだし、コンテンツマーケッターのマーケティング支援も好きだし、そっちももちろんやりながら、なんか細々民泊もしてますみたいな、やってみたかったみたいな感じでやってるんで、そういうのはなるべく細く長くやりたいタイプなんですよ。やってみたらこうだったって経験が欲しいっていう感じかな。
なので一応そのコンソメ域分岐点を下げて経験を稼ぎつつ、稼げるんだったらそっちで稼ぎたいなと思うんですけどね。一人一人二人ぐらい雇えたら個人的には嬉しいかな。お支払いしたい親友人も結構いるので、そこで食い口だったりとか作れたらよりいいかなというふうに思うし、結構大学生も来たりもするので、インターンで来てくれてお給料払えるぐらいの稼ぎはしっかりと作りたいなというふうに思うので、そういう感じで今後はやっていきたいなというふうに思っています。
今日はその地域×リーダースですね。その中でもコミュニカを使ったビジネスをやろうと思ったときに結構難しいなって僕感じたところを話してみました。参考になれば幸いです。
これビデオポッドキャストで流しているので、僕の表情とか熱量みたいなのを感じたい方はぜひビデオポッドキャストに来てください。Spotifyをフォローしていただけると嬉しいです。一応YouTubeとか音声自体はStandFMとか諸々に展開はしているので、よかったらSpotifyにフォローしていただけると嬉しいです。では失礼いたします。バイバイ。
