リフォームの重要性
はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現、不動産事業家の、京都のバーニング公屋がワクワクしていきよう、をテーマに、公屋業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は4月28日の月曜日ですね。
この番組は、バーニングさんのスタイフのおかげで無事にDIYが終わって、客付けも順調に完了したお礼です。の、のりすけさんの提供でお送りいたします。
のりすけさーん、客付け無事に完了、おめでとうございまーす。
いやー、嬉しいですね。
報告いただいたんですよね。ファンパスご支援以前にもしていただいてましたので、そちらの限定チャンネルの方にお誘いしておりましてですね、いつも優しい、もったかいコメントをくださるんですよね。
そんなのりすけさんが無事に、何年越しですか?2年越しぐらいだったでしょうかね。
はい、そちらのこだてが無事に家賃を生み出す、そんな収益物件に生まれ変わりましたと、その家賃が入る瞬間にほんと達成感ありますよね。嬉しい。
いや、そんなお礼の気持ちだなんて、なんて優しい方なんですか。
DIYはやるときね、確かにね、僕もね、いろんな方のラジオ聴いたりね、音楽聴いたりとかもしますけどね、お耳のお供になれたことがもう僕は本当に嬉しいですよ。ありがとうございます。
そんなのりすけさんからですね、ご支援いただきまして1週間、今日からスポンサーコール読ませていただくんですが、もう一つちょっとリクエストをいただいてますので、そちらの方も回答させてもらおうかなと思ってるんですよ。
消防あるある言うてほしい。
これもね、あるある言うたら、あるあるネタでおもろいことかなということを想像しがちなんですけど、じゃなくてね、ご質問というかいただいてたんですね。
ざっと要約させていただきますと、のりすけさんが運転されているときに、渋滞中で高速道路を走っていると後ろから救急車が来たんですが、
いかんせん、渋滞で車が詰まっているので、左右に避けようという車とか、避けようとしているんだけど逆に邪魔になっちゃってるんじゃないかという車がかなりもうね、散見されていて、そこの500メートルぐらい進むのに数分かかったというようなことで、
実際私はどういうことをしたらよかったのかなっていうね、その辺のことを消防士目線で教えていただけたら嬉しいですって。そんなね、皆さんのまた役にも立つようなことを代表してご質問をくださっているわけなんですよね。またほんと優しさの塊ですかのりすけさん。
これについてですね、答えがあるということではないんですけれども、基本的なお話と、実際僕は消防士だったときに思っていたことを回答させてもらおうかなと思っているんですよ。ありますよね、よく救急車が後ろから来たりとか向かいから走ってきて反対車線に入ることもありますから、うわぁ向かってきたべっていう。
基本的にはですよ、これ道路交通法のね39条っていうところで3級って言いますけど、譲り合いのやつ、譲り合いというか、緊急車両が赤色灯を回転させてサイレンを鳴らして近づいてきたら、一般車両は必ず道を譲らなければいけないということが決まっているわけですよ。
基本的には左車線に寄ってくださいということで、高速道路だったら3車線ぐらいあれば右に避けて左に避けてということもあると思うんですけど、基本は左ですよと。このときに例えば、いいのはハザードを耐えてくださるっていうのは、避ける意思が感じられるのですごくありがたいなと思うんですよ。
夜間の場合でライトを消した方が見やすいのかなとか言うことも野杉さんおっしゃってくださってたんですが、ライトに関してはもうつけておいてください。逆に暗くなってしまうと車の位置が把握できなくて、接触の危険性とかも高まるので、理想はハザードを耐えて左に寄ってもらうっていうのが、譲ってくださる意思があるんやなーっていうことが感じられることがありがたいなって思いましたね。
難しいときもあるんですよ、当然。これはね、皆さんの運転の技術の差もありますし、でも避けようとしている結果邪魔になっていることが申し訳ないなーって気持ちわかるんですけども、いいんです。その避けようとする意思自体がね、堂々とずっと走り続けている車なんやねって思うこともありましたけど、
踏切とかでね、詰まっちゃっているときなんかは、消防車両、緊急車両側もね、サイレンをちょっとボリュームを落として、窓カーって待つときもありますし、そのときの最善を尽くして僕たちは1秒でも早く現場に向かうということを意識するので、
そこでどうしても車が詰まっちゃってるとか渋滞でどうしても反対車線から行こうにもこれ難しいってなれば、もうその時の隊長判断、隊員判断でこっちが行けるんじゃないかとか、まあそんな意見を出し合いながらですけど、安全に確実に現場到着することが何よりも優先なので、無茶をしてこの1秒を縮めようというために事故を起こしてしまったら、もうそれだけで消防活動、救急隊の活動っていうのはね、終わってしまうので、他の隊に引き継ぐっていう作業が必要になって、もう数分遅れてしまう。
ことがあるので、もうそれだったら数秒はもう我慢したとしても、安全に行こうという判断を僕たちは取ろうとしているので、その避けようという譲って差し上げようというその気持ちだけでありがたいですっていう、そこさえね意識していただければ、もうあとはね、その無理に、そこで事故を起こされてもね、大変な話なので、そこはもう自分ができる限りの安全を尽くして譲っていただくということが僕たちが求めることなのかなっていうふうに思いましたので、その気持ちだけでもありがたいなと思います。
いやー、こんな感じでですね、この1週間消防あるある駅だね、お話もしていこうかなと思います。
のりすけさん、ご支援どうもありがとうございます。このご支援いただきました1週間3000円という収益は、元気が出る大谷の会の運営メンバーにお酒代として還元させていただきますので、そんな感謝の輪を回していきたい。
のりすけさん、どうもありがとうございます。
具体的な質問への回答
さあ、ということで、本日の問題は、リフォームってどこからかけるのがいいんでしょうか。
はい、こういったテーマでお話をさせていただこうと思っております。
これもですね、ちょっとファンパスではなくて、メンバーシップさん、これ1週間じゃなくて1ヶ月ですね、1000円。
これをいただきまして、限定放送というのもいくつかさせていただいてるんですけども、そちらの限定チャンネルディスコードの元気が出る大谷の会ダウンの中でご質問いただいていたことなんですけども、それについての一般論といいますか僕なりの考えについて、
どの程度、どこまでリフォームをかけた方がいいのかなっていう、これも終わりなき議論ではあるんですが、僕なりの考えをお話しさせていただこうと思っております。
さあ、本題に入る前にお知らせをさせてください。
5月の10日ですね、こちら私、バーニング大谷、そして天野慎吾氏、そして唐栗大谷氏のこの3名がですね、発表させていただきます。
その内容につきましては、今現状打破しようとしている停滞からの脱却なんてね、ミラプロの時もお話もしてましたけれども、僕のテーマで言いますと、前向きにはポジティブに発信をしていますが、
そんな僕が現役消防士時代にですね、どのように時間を年出して不動産投資に取り組んできたのか、しんどいこと、わからないことも今よりたくさんありましたよ、未熟でしたよ、今でもそうですけど、
そんな時にですね、どうやってモチベーション高く保つことができたのか、いやできなかったんですけどね、下がった時にはじゃあどうやってまた上げたのか、みたいなことのお話をさせていただこうと思っております。
そして天野さんはですね、キャリアアップ、そして種栓作り、こういった取り組み方についてお話しいただきますし、このカラクリ大屋さんについてはですね、不安の脱却方法であったりとか、現状ご自身が大きなチャレンジとしてリタイアをしてですね、
この不動産活動、そして動画コンテンツ制作であったりとか、カラクリ人形を作られているんですよ。だからカラクリ大屋さんなんですよ。
はい、そこのあたりも大きく展開されていきますし、新しいチャレンジを踏み出そうという今の心の心境ですね、についてもお話をいただきますので、そのあたり本当に応援するような気持ちでですね、聞きに来ていただけたらと思っております。
新大阪の会場でですね、懇親会まで一括でやる形になってますので、5月の10日、ぜひとも現地までお越しください。
時間が合わない、日程が合わないという方はですね、アーカイブの動画、これも1ヶ月間配信を行いますので、そちらもご検討くださいませ。
そして翌週5月17日は、僕が宅建業を開業してからですね、どのような仕入れをしてきたのか、うまくいったことはいかなかったことについても全て公開してお話しさせていただきます。
そして仕組み化のお話、こういったところについても言及していきますので、5月17日、こちらも開けておいてください。
その翌週もございますよ、5月24日、梅田の大屋さんフェスタということでですね、無料のブースを1日出展しておりまして、
僕がまた3、40分ぐらいですかね、お話をさせていただく機会も朝の10時半ぐらいからなんですけども、もし時間が合う方はぜひともこちらもお越しいただきたいですし、
ブースの方の出展ですね、30分だけとかでもいいので、よかったら一緒にお手伝いしていただける方も募集中でございます。
そして懇親会ですね、4名様まで無料でご招待できますので、こちらの方もお声掛けくださいませ、お待ちしております。よろしくお願いいたします。
さあ、本題に入っていきましょう。
これね、ご質問いただいてた方、こちらメンバーシップさんの中なので、あえてご質問者さんの名前は申し上げないんですけれども、
とある物件を地元の方で購入しましたと、その物件について外壁塗装を行い、さらに内装の方もですね、しっかりとかけていくことによって高い家賃を取っていくのか、
それともそういったリフォームというのは行わずに最低限の手直しぐらいとクリーニング程度で安い家賃で貸していくのか、
どのように考えた方がいいんでしょうかね、というようなご質問をいただいてたんですよね。
これについて、ぜひともバーニングさんの答えというかご意見をお聞かせくださいということだったんです。
これについてはですね、まずその状況個別の判断が必要になるので、私はその写真ちょっと見せてもらえたら、なんていうことをお伝えしたんですけど、
そこを送ってくださいまして、写真を見させてもらったんですよ。
見た目パッと綺麗な感じだなという印象を受けたんです。
この直感というのは結構大事でして、自分が入居者さん目線でこの家に、そのアパート、マンションに住みたいと思ったときの第一印象、お見合い写真みたいなもんですよね。
パッて開いたこの印象として、これはちょっとボロいなって思っちゃったら、そのボロさの根源は改善した方がいいかなと思うんですよね。
でもパッと見て、あ、綺麗やなって思うんであれば、そこまで外は触る必要、外観は触る必要ないのかなというのが思うんですよね。
ここをまず直感としては意識したいところです。
この感覚というのも大事なんですが、もっともっと大事なのは、結局のところこの不動産購入、そしてリフォームかけていくっていうのは、どこまで行っても利益追求なので、最終的な利益っていうのは売却のときなわけですよ。
保有しているときのインカムゲイン、この家賃収入が入ってくるというのも当然大事なんですけども、それよりもやっぱり売るときですよね。
ここのときに一番利益出せるのはどのやり方かなっていうことを考え尽くすということが必要なんですよ。
で、今回このご質問いただいた物件に関しては、かなり安く仕込んだというふうにはおっしゃってたんですけども、再建築が不可能だったんですよね。
再建築不可能というのは、建物を取り壊してしまったときにも同じように建物を建てることができないから、ただの資材置き場として活用するのか、横の土地を買うことができれば鉄道が満たせるから、道にひっついているということが認定されるから建てることができるけど、この物件単体だったらもう建てることができない。
じゃあ今の古い建物を生かしていくしかないよねっていう発想になってしまうので、こうなると出口戦略っていうのがグッと絞られてしまうわけなんですよね。
で、この再建築不可となれば最低限でいいんじゃないかなというのが僕なりの回答でした。
現金購入の難しさ
やっぱり購入されるときっていうのは基本的に現金もしくはローンを組むどちらかなわけですよ。
現金でってなると皆さんの今の貯金の財布の状況をちょっと考えてみていただけたらありがたいですけど、数百万円レベルだったら現金出すことができるっていうのはあるんでしょうけども、これが1000万、2000万、5000万、1億とかなってくるとさすがにここの辺はローンを必要としますよね。
じゃあローン使える物件であればそれなりの金額を張ってでも買い手はつくだろうなということが予測できるんですが、
現金となるとかなり絞られてしまいます。
じゃあ今この会場におられる方の中で現金が100万円以上ある方、500万円以上ある方、1000万円以上ある方、そんな現金がこの司会者いないのはわかるんですが、当然手を挙げる方が減ってくるっていうのはね理解できますよね。
そういうことなんです。買い手もどんどん現金の出資比率が大きくなっていったら減っていくっていうことはもう一目瞭然なわけですよね。
で、再建築、付加、物件っていうのは建てられない物件はローンがつかない。
基本的にはですよ。もちろん高金利でとか他の担保を入れることによってローンつくっていうこともあるかもしれないですが、それすらもグッと選択肢が狭まってしまうのでもうローンはつかないと思ってもらって結構です。
なので高値で売ることは難しいですよね。高くなったら買える人が少なくなっちゃうから。
だからそれだったらせっかく安く買えてるんであればもうそれなりの直し方でそれなりの家賃で貸したらいいんじゃないですかって思ったわけですよね。
そこで少しでもですよ。外壁塗装でパリッとした方が家賃はそこまで上がらなくとも入居の促進にはつながるんですよ。
やっぱり住人見られた方ねパッと綺麗やなって思う方がいて5人決まるっていう物件もあればちょっと汚いなって思えば住人の中でも3人しか決まらない2人しか決まらないということもあって内装のスペックは何も変わらないのにやっぱりこの第一印象が響くっていうことも多いにあるわけなんですよ。
資格情報って大事ですよね。人は資格が8割なんて言う言葉もありますけども。
だからここでやりたいことはなるべくお金をかけずに直すっていうことを意識したいんです。
じゃあ外壁塗装でなるべくお金をかけないっていうことは何かと言いますと足場を立てない。これがまず大事にきますね。
だから足場を立てないっていうことは高いところを塗ることは諦めようってことなんですよね。
手の届く範囲です。自分の身長の上で伸ばして届く範囲あったら刷毛でもローラーでも塗ることができますよね。
あとよく錆びれていくのは鉄部、階段とか柵とかその辺は錆が出る。錆って見た目からしてあからさまに古さが出てしまうんですよ。
だからそこはもう塗っちゃいたいですね。それだけでもパリッと感が出るんですよね。目立つんですよね。目に入ってくるから柵とか階段ってパッて目に入るんですよね。
そこがボロボロで錆びて塗装が浮きまくってウロコ状になっているはボロい建物って思っちゃう。
これちょっと消防あるあるにもつながるんですけど僕教えてもらったことがあって結構あふに落ちるなって思ったんですよ。
掃除をね、大掃除とかを年末にするときあるんですけど、横着な先輩が言うわけですよ。
コストを抑える技術
やった感出しといたらいいから、待機室って僕たちが寝る場所があるんですけども、そこのハンガー整えておいてその辺の洗濯物だけ綺麗に畳んでおいてみたいな。
掃除機かけたりとか雑巾で拭いたりとかした方がいいんじゃないですかって思うんですけど、それ時間あったらいい。
時間あったらいいけどとりあえずぐちゃぐちゃってなってもう散乱しているハンガーをシュッて横に寄せとくだけでもなんかやった感出てるな。
あるんですよね。キッチンとか掃除するにしても一番汚れてるのはそうですよね。
換気扇、レンジフード。そこやれればいいですよ。それをやらなきゃいけない。
分かってるんですが、パッとその辺に出てる食器とか調味料とかを綺麗に並べてテーブルピカピカって拭いておいて、
それだけでもなんかやったんやな、前の部はみたいな。
そういうのが出たりするんですよねっていう。そこはもうテクニック。
車を綺麗にするにしてもバンパーのこのシルバーのアルミのそこの綺麗なところだけピカピカにワックス塗っといたらやった感出るのよってこのやった感がめっちゃ大事なんです。
これは入居付けにおいてもそうなんですよ。手の届く範囲でなるべくお金をかけずにやれるところからやっていく。
あとは工程を減らすっていうことも大事です。
これもね足場をかけないで手の届くところからやるのもそうですし、下地を塗らない。
一回塗装するだけ。高圧洗浄もいらないです。二度塗りとかもいらないです。
だからこれは賃貸なんでそれなりで3年から5年ぐらい持てばOK。10年保証すらいりませんっていうことでやれば質を下げるか工程を減らすか。
もうここなんですよね。安く仕上げるコツっていうのは。
だから職人さんの利益構造を理解した上で利益はきっちりとってください。
この利益のところを薄くしてって言ったらもうそこの業者さんはもう次から仕事やってくれなくなりますから。
仕事の利益の部分はちゃんと確保した上で質を落とすのか工程を減らすのかここで調整してください。
逆算思考の応用
あとは手の届く範囲だけやってやった感が出るようなリフォームしてください。
もうこれは賃貸なんで実需で自由宅ローン使って購入して自分の持ち物にするんやったら綺麗にしたいですけど。
安めでやってるんです。もう相場よりも安い家賃お貸しするんです。
ここなんかちょっと隙間風があるとかなんかちょっと壁紙がボロいとかこの辺が浮いてきてますよ床のあたりがというのがあるんやったらじゃあ新築に住んでくださいという話になるじゃないですか。
っていうそこのロジックでおいて皆さんもちょっとどの辺までやるのかっていうのは出口を見据えて売却の時に一番利益の出るのはどういうことなのかなっていうことから逆算していって
あとからこれやっぱりやっといた方が良かったなってお金のかかることは後回しでいいんでまずはお金のかからなやり方を模索してやってみようそこから募集かけてみよう
ちょっと違ったなって思えばまた追加でやればいいよそういうふうな考え方を持つのが効率がいいんじゃないでしょうかというのが僕なりの考え方でございます。
参考になりましたら幸いでございます。
古いのを僕もねたくさん直してはきてますがやっぱりこの辺のコントロールというのはある程度の経験値っていうのもね大事にはなってきますけれどもまずは小さいところからやってみる何事もそうですよねリフォームもそうですし物件購入するのもね小さい子建てからまずやってみて一通りリーシング客付けをして家賃収入が入ってきて最初の初期の不良とかも対応してやっと落ち着いて2ヶ月3ヶ月進まれた
良かった2ヶ月目も3ヶ月目もちゃんと家賃入ってきてるわっていうところまでを経験することが大事なのでまずは小さくやってみましょうねはいそういった勧めでございました
さあさあさあまたですねあのリスナーさんもちょっと昨日音追加のあの勉強会の方でですね増えてくださったのもありますしどんなご質問でもですね受け付けておりましてこうやって必ず回答させていただきますのでそういったところコメントとかレターでもいいですし
その dm でもフェイスブックのメッセンジャーでもなんでも結構ですのでご連絡いただきましたら幸いでございますさあさあさあ今日はですね実はですね
ユニバに行ってくるよ
1日かけてねちょっとね子供たちとね次女ちゃんはちょっと実家の方に預かってもらってるんですけどもこの誕生日のねこのねシールをねうちの4歳になっても長女ちゃんがね張ってねキャッキャ言うんでしょうねっていうそんな楽しみでもって今日は1日楽しんでこようかなと思っておりますはいそんなわけでまあ今日言ったらまた明日もお休みですから皆さんお仕事の方々もですね上向いて元気に行きましょうそんなわけで本日もワクワクと楽しく元気に行きましょう
それではまた明日
