不動産投資の基本
インベストメントブリッジがお届けする、いろはにマネーのながら学習。
この番組では、インターン生2人が、株、投資、経済関連の気になる情報を分かりやすくお伝えしていきます。
インターン生の会話を、ながら劇する感覚で一緒に勉強していきましょう。
おはようございます。インターン生の古田です。
おはようございます。インターン生の渡辺です。
今日は珍しく、2人とも大学院生組ですね。
はい、そうなんですよ。
そう思って、今日は私の専門分野に近いテーマを勝手に持ってきました。
今日のテーマは、建築学生が教える不動産投資トレンドです。
今まで隠してきたんですが、私建築学生でして。
インターン生の中でも、建築って珍しいですよね。
本当に一職ですよね。1人しかいないし。
本当にそうですね。大体皆さん経済系だったりとか政治系の方が多いですよね。
畑違いってことなんですけど、本題に入る前に早速ですが、渡辺さん。
最近引っ越したって聞きましたが、どうですか?
そうなんですよ。この前、ようやく新しいところに引っ越したんですけれども、
なかなか家賃の高さにびっくりしちゃって、同じぐらいの広さではあるんですけれども、
土地の場所の関係上、前より1万円高いんですよね。
カップラーメン生活の回数が増えそうですね。
まさしく引っ越し貧乏ってやつですね。
私も去年引っ越したときに、食費削りまくって家賃をどうにか確保してっていう感じだったんですけど、
渡辺さん以前住んでいたところと場所が変わったんですか?
そうなんですよね。やっぱり前より駅から5分近くなっただけなんですけど、
これだけ違うんだなっていうふうに実感しました。
不動産ってリッチで価値変わったりするんですね。
まさにそれ、不動産の鉄則ですよ。
リッチ、リッチ、リッチって言われるぐらい重要なファクターなんです。
これは不動産投資でも同じことが言えますね。
そうなんですね。そういえば今日は不動産投資がテーマなんですよね。
自分は大学院では会計系の研究なので、あんまり不動産投資については詳しくないというところで、
実践的な不動産投資の知識になるとなかなか自信ないなってところがあって。
それは大丈夫です。
私も建築を勉強しているので、建物自体には詳しいんですけど、
投資となるとまだまだ勉強中って感じなので、
今日は一緒に学んでいこうっていう回です。
ぜひお願いします。
その前に今日もちょこっと株次典のコーナーありますよね。
はい、そうでした。
今日のちょこっと株次典では、不動産投資の基本中の基本、LTV、ローントゥバリューについて解説します。
不動産投資トレンドの紹介
LTV、なんとなくですが聞いたことあるんですけど、あまり詳しく知らないということで、
不動産特有の指標についてですよね。説明をお願いします。
そうなんです。正確にはローントゥバリューレシオの略で、
簡単に言うと、物件価格に対する借入金の割合のことです。
つまりはどのくらいローンに頼るかってことなんですかね。
そうです。例えば、3000万円の物件を購入するときに、
頭金600万円を用意して残り2400万円をローンで借りる場合、LTVは80%になります。
計算式は借入が加わる物件価格×100%表示になりますね。
なるほど。じゃあこのLTVが高いほど、自己資金が少なくて済むみたいなところですかね。
はい。ただしLTVが高いとリスクも高まりますね。
もし物件価値が下がった場合、ローン残高が物件価値を上回るオーバーローン状態になる可能性があるんです。
それは怖いですね。銀行はどのくらいのLTVまで融資してくれるんですか?
一般的には、投資用不動産では70から80%が上限と言われています。
金融機関によって基準はちょっとずつ違うんですけど、
LTVが低いほど審査が通りやすく、金利も優遇されることが多いですね。
つまりはできるだけ頭金を多く用意しておいた方が有利ということですね。
はい。その通りです。
LTVは投資計画を立てる上で最初に考えるべき重要な指標なんですね。
後で紹介するレバレッジ効果とも密接に関わってきますよ。
それでは本題に入りましょう。
不動産投資とは簡単に言うと、不動産を購入・保有して利益を得ることです。
主な収益源は2つあります。
1つはおそらく家賃収入ってところですよね。
はい。そうです。
1つ目はインカムゲイン、いわゆる家賃収入ですね。
2つ目がキャピタルゲインと呼ばれる売却益です。
将来的に不動産価値が上がった時に売却して利益を得る方法となります。
なるほど。でも日本は人口減少していってるっていうのもあって、
これから不動産価値って下がっちゃうかなとか思ったりしたんですけど。
いい質問ですね。
確かに日本全体で見ると人口減少傾向ですが、
東京などの大都市圏では今でも人口集中が続いています。
また最近では外国人観光客や投資可能需要も増えていて、
一概に日本の不動産価値が下がるとは言えない状況なんですね。
そうなんですね。地域によって全然違うってことですか?
はい。不動産投資でここで大事な言葉があるんですけど、エリア・地域性です。
同じ日本でも都市部と地方都市、
さらには同じ都市内でも駅からの距離、歩いて5分とか車で30分とかなど、
細かい条件で価値が大きく変わってきます。
じゃあさっきの自分が話してた家賃の話と同じような感じですね。
でもマンション一室買うにしても何千万とかかかりますもんね。
確かに従来の不動産投資はそうでした。
しかし最近は小学から始められる不動産クラウドファンディングやリートという方法も人気です。
聞いたことありますね。リートとかもうちょっと詳しく説明してもらっていいですか?
はい。リートはリアルエステイト・インベストメント・トラスト。
不動産投資新宅の略で、不動産を所有・運営する会社に投資する金融商品です。
東京証券取引所に上場しているので、株と同じように1万円程度から購入できるんですよ。
そんなに小学から不動産投資ができるんですね。
それだったら僕ら大学院生でも挑戦できそうですね。
はい。1万円くらいだったら出せるかなという感じなんですけど。
それでは次に、最近の不動産投資トレンドを3つ紹介したいと思います。
1つ目はコンパクト物件の人気です。
単身者や夫婦のみの世帯向けの20から30平米程度の小型物件が人気を集めています。
それってワンルームマンションみたいなものですか?
はい。少子高齢化や晩婚化で単身世帯が増えていることが背景になります。
特に都心部では広い家よりも駅地下の便利なコンパクトマンションの需要が高まっています。
確かに自分の同期も学部卒で就職して一人暮らしを始めたというところもありますけど、
やっぱり広さよりも通勤時間とかを重視して物件を選んでいたりしましたもんね。
大事ですよね通勤時間。短ければ短いほどいいみたいな感じで。
2つ目のトレンドはリノベーション投資です。
これは中古物件を購入して改装し、付加価値をつけて賃貸や転売をする方法です。
建築を学んでいる私としても注目しているトレンドですね。
実は先週もリノベーション物件の見学会に行ってきたんですけど、
地区30年の物件とかいっぱいあって、30年経ってるのってパッと見じゃわからないぐらいオシャレだったんですよ。
リノベーションとかだとテレビとかで見ますもんね。
古い物件をリフォームしていくみたいな。
リフォームって投資系だと専門的な知識が必要そうで難しいそうだなぁとも思いますね。
そうですね。DIYとか自分でやる方もいますが、専門業者に依頼するのが一般的で、
最近は中古購入プラスリノベーションのパッケージを提供する不動産会社も増えています。
なるほど。じゃあ自分でやるとは言いつつも会社に委託するというところが多いって感じですね。
そしたら3つ目は何ですか?
環境への配慮とリターン
3つ目は環境配慮型省エネ物件です。
2025年には新築住宅の省エネ基準適応が義務化されますし、
SDGsの観点からも環境に配慮した物件の価値が高まっています。
環境問題は大事ですもんね。
そういった物件って建築コストが高くなりそうですけど、
初期得コストとかも高いってよく聞いたりしますし。
確かにその通りです。
ただ長期的に見ると高熱費の削減だったり、物件の資産価値維持につながるメリットもあります。
投資は短期ではなく5年10年って長い目で見ることが大切なんですね。
私がやっている研究も環境配慮型建築に関連するものなので、
よく分かっているんですけど、建設業界でも着々と研究が進められていて、
今大注目って感じです。
そうだったんですよね。
そんな中で不動産投資ってぶっちゃけどのくらい儲かるものなんですか?
不動産投資のリターンは物件タイプやエリアによって大きく異なります。
一般的には都心の中古マンション一室でグロス経費向上前で、
年5から7%程度、ネットで3から4%程度と言われています。
ほうほうほう。
不動産投資のリスク
そうなると銀行預金の金利率もめちゃくちゃ高いと思うんですけども、
高いってことはリスクもあるということですかね。
はい、鋭いですね。
主なリスクをまず3つ紹介します。
1つ目は空室リスクです。
入居者が見つからず、家賃収入が途絶えるリスクですね。
これは本当に怖くて、
私の先輩も投資用ワンルームを買ったんですけど、
3ヶ月も空室がついていて泣きそうだって言ってましたし。
確かに家賃収入がないとローンの返済とか大変そうですもんね。
はい。2つ目に挙げられるのが家賃下落リスクです。
周辺に新しい物件があったり、エリアの人気が下がったりすると、
家賃を下げざるを得なくなることもありますね。
それってやっぱりLTVがあるんですかね。
はい。鋭い指摘です。そうなんです。
レバレッジが高いほどリスクも高まるんですね。
3つ目は建物の老朽化と金利上昇リスクです。
建物は年々劣化していくため、
定期的なメンテナンスや大規模修繕が必要です。
また、不動産投資ではローンを組むことが多いですが、
返済額が変わると、家賃を下げざるを得なくなることもありますね。
そうですね。
3つ目のリスクです。
建物は年々劣化していくため、
定期的なメンテナンスや大規模修繕が必要です。
また、不動産投資ではローンを組むことが多いですが、
変動金利の場合、将来金利が上昇すると、
ローン返済額が増えるリスクもありますね。
そうですよね。やっぱり金利とかはだいぶ、
最近敏感になってきてますからね。
そういったことで、リターンもリスクも付いてくるってところなんですね。
では、これから不動産投資を始めるっていう人にとっては、
投資の始め方とアドバイス
参加とか本を読んだり、実際に物件見学したりみたいな、
いろいろ方法あるんですけど、
投資している人の話を聞いたりすることっていうのも
おすすめできますね。
また、自分の資金力やライフプランに合った投資方法を選ぶことも重要です。
私たち学生のうちからできることとかもありますか?
はい。まずはリートや不動産クラウドファンディングなど、
小学から始められる方法から経験するのがいいと思います。
また、不動産投資は節税効果もありますので、
税金の基礎知識を学ぶのも役立ちますよ。
それから、私たちが所属する株式会社インベストメントブリッジでは、
不動産クラウドファンディングに特化した
クラファン非核ラボというサイトを運営しております。
概要欄に公式URLを貼っておりますので、
ぜひ不動産クラウドファンディングを始める方におすすめです。
今日は不動産投資について、基本から最新トレンド、
リスクまでだいぶ分かりやすく教えてもらって、
あとは小学から始められる方法もあるということを知って、
自分もちょっと挑戦してみたくなりました。
不動産投資は決してお金持ちだけのものではなくなっていますね。
ただ、投資である以上、リスクも伴いますので、
十分な知識を身につけることが大切です。
私も建築の専門知識を生かして、
いつか不動産投資に挑戦してみたいなぁとかは思っています。
じゃあ最後に、それこそ今の建築学生であることを生かして、
リスナーの皆さんへアドバイスをお願いします。
そうですね。
不動産投資を始める際は焦らず、
まず自分のペースで知識を蓄えていくことが大切です。
先ほども言った不動産クラウドファンディングのサイトとかも
いろいろありますし、
自分のライフプランに合わせた投資計画を立てたり、
そして専門家のアドバイスも積極的に活用するといいでしょう。
あとこれは建築学生としての視点みたいな感じなんですけど、
物件選びの際は必ず現地に足を運んで、
周辺地域や建物の状態をしっかりチェックすることをお勧めします。
写真だけでは分からない部分もありますから、
足を運ぶっていうのは大事ですね。
女性目線だと夜の明るさや治安の良さもチェックポイントになります。
見たことあります。ニュースみたいな報道特集みたいな番組で、
物件を見ずに契約してしまって、
そのまま空室が続いてて、物件に足を運んでみたら、
実際思ったのと全然違う物件だったみたいなところもあります。
ありますね。
確かに足を運ぶというのは大事かもしれないですね。
最後までお聞きいただきありがとうございました。
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それではまた次回お会いしましょう。
