![[離婚の戦略!!#86]残ローンある時の不動産の価値はいくらで計算する？](https://image.listen.style/img/bP927hvk_TjguYXDvpfMVZES_dx0Gfvj8WTvayXmcc0/resize:fill:1200:1200/aHR0cHM6Ly9jZG5jZi5zdGFuZC5mbS9jZG4tY2dpL2ltYWdlL2ZpdD1jb3Zlcix3aWR0aD0xNDAwLGhlaWdodD0xNDAwL2ltYWdlcy8wMUpLWUZSNkIwRzhRU05XUzJZQlRQWEdKRC5qcGc.avif)
財産分与と不動産の考え方
弁護士のキタガワです。YouTubeやTikTok、テレビ番組などで、法律の解説をさせていただいております。
金髪豚野郎でございます。よろしくお願いいたします。
男女のトラブルシリーズ、離婚編をお話ししておりまして、
財産分与というメインドコロのお話を、いよいよしていっているような感じです。
前回から不動産、土地や建物をどのように考えていくのか、みたいなお話をさせていただいております。
基本的には、名義はあまり考慮する必要はないということです。
例えば、結婚後に不動産を買いました。土地や建物、もしくはマンションでもいいです。
一生懸命、夫婦2人で、エホエホと言いながら、住宅ローンを払っていっています。
だけど、便宜上、旦那さんの100%の持ち分を名義にしてしまった時に、
離婚する時に、「いや、俺の持ち分100%って書いてあるんだから、財産分与の対象じゃない。」
みたいなことは言えないということです。
名義ではなくて、あくまで、どれだけ住宅ローンを夫婦で協力して減らすことができたか、
というのがポイントになってきます。
ですので、結婚前に旦那さん、もしくは奥さんでもいいですけども、
キャッシュで、一括で住宅ローンを使わずに、不動産を買ったものは、
これは、旦那さんの力だけでゲットした不動産なので、特有財産になります。
例えば、結婚後に不動産を購入したとしても、頭金をいくらか出していた場合は、
その分は、あくまで特有財産みたいな感じです。
不動産4千万円のうち、1千万円を旦那さんが、独身時代のお金から、頭金で出していたときは、
4千万円のうち、1千万円が、自分の特有財産、
残り3千万円が、夫婦の共有財産です。
これは、あくまで、購入した金額と、現在の不動産の価値が同じだった場合、という前提にします。
前回は、少ししか お話しできませんでした。
実際に、不動産をいくらとして 評価すべきなのか、その基準値はいつなのかを お話ししました。
評価基準とタイミング
財産分野の対象となるかどうかの 基準値は、離婚時、それより前に別居していたら、別居時です。
不動産に関しては、直近の価値が、その金額で評価すべきだと 思っておいてください。
例えば、結婚後に 不動産を4千万円で購入しました。
住宅ローンを払い続けて、払い続けて、ようやく ローンを完済しました。
夫婦が 別居した タイミングで、不動産の価値は 5千万円に 値上がりしていました。
離婚して 1年後 2年後に 無事に 離婚する タイミングになった時に、
マンションの 不動産の価値が もっと上がっていて、6千万円に なっていました。
不動産は、別居時に 財産分野の対象に なります。
その金額は、別居時の 5千万円の価値で 評価すべきなのか、
それとも、離婚時の 6千万円で 計算すべきなのか、
計算価値として どう評価すべきかは、一番直近です。
離婚のタイミングは、高等弁論終結時です。
一番最近の 価格だと 思ってください。
不動産が 別居時に 5千万円の 価値があったとしても、
離婚のタイミングで 6千万円まで 値上がりしていたとしたら、
不動産は 6千万円の 価値があるとして カウントしなければ いけません。
3千万円と3千万円で うまく 分け分けする 方法を する必要が あります。
予貯金の時と 考え方が 少し 違っているのが 分かります。
日本円は 金額は 当たりますが 変わりません。
物価などで 実質的に 価値は 変わるとは 思えません。
数字自体は 変わりません。
銀行の残高が 独身時代に 200万円ありました。
別居時に 500万円に 上がっていました。
離婚する時に 600万円まで 上がっていました。
これは 財産の タイミングや 基準で 判断すべきです。
別居時に 持っていた 預金算額が 500万円から 独身時代の 200万円を 差し引いた 300万円で 計算します。
別居時の 数字で 計算する ということです。
不動産に 関しては 別居時に 持っていたのであれば 評価は 直近の金額 つまり 離婚の タイミングの 金額に なります。
不動産の 価値が 値上がりして 別居の時に 5000万円に なっていました。
離婚の タイミングで 6000万円に なっていたら 6000万円として 評価します。
少し 別居時の 値上がりに 対象の 財産を 把握することと 数字を 具体的に 値上げることは 話が 変わってきます。
今の話は 別居の タイミングで 住宅ローンが 全て 払い終わっていた タイミングです。
ローンの影響とマイナス評価
例えば 住宅ローンが 払い切れて いない タイミングで 別居や 離婚に なったと しましょう。
例えば 家を 4000万円で 買いました。
あたま金なしで フルローンで 4000万円 全部 住宅ローンで 組んで 毎月 返済して いきました。
別居や 離婚の タイミングの 時は ローンが 残っていました。
4000万円で 買った 不動産が 離婚の 時には 6000万円の 価値に なっていました。
まだ このタイミングで 住宅ローンが 返済し切れて いません。
まだ 1500万円 残っていた 状況の時は 現在の 価値は 6000万円です。
しかし 1500万円分 まだ ローンが 残っています。
つまり 借金が ある ということです。
その差額の 4500万円分が この不動産の 価値だと 判断することに なります。
現在の 価値 6000万円から 住宅の 残ローン 1500万円を 引いた 4500万円を 半分にします。
2250万円と 2250万円の 価値で 分け分けしていく 感覚だと 思ってください。
この辺の 数字は 音声配信だと 少し 難しいです。
なんとなく 覚えてください。
例えば 極論ですが オーバーローンといって 不動産の 価値が 下がっていって
住宅ローンを 払うのが 途中で 滞ったと しましょう。
結婚した タイミングでは 不動産 4000万円だったが 価値が 2000万円になった。
おんぼろの 家に なりました。
しかし 住宅ローンが 全然 払い切れなくて まだ 2500万円 残っていると しましょう。
現在の 不動産の 価値は 2000万円です。
それよりも 多い オーバーローンに なっている 住宅ローンが 残り 2500万円も 残っていた時は
不動産としての 価値は マイナスに なっています。
不動産は 財産分野の 対象には なりません。
マイナスは 価値としては ないので 財産分野の 対象には なりません。
不動産は 0円として 評価します。
借金は マイナス250万で 負担しましょう ということは ありません。
マイナス評価は 0円です。
不動産は 財産分野の 対象には なりません。
今日は 不動産の 価値や 価格の 話を しました。
音声だと 難しかったです。数字が 出てくると イメージが 湧きづらいかも しれません。
不動産の 価値や 価格については 現時点 直近の 価格で 判断します。
例えば 4000万円で 結婚後に 購入しました。
その後に 値上がりして 別居時に 5000万円に なりました。
離婚の 直近の タイミングでは 6000万円に なっていました。
住宅ローンは 払い終わっています。
このような 場合は 現時点の 価格 6000万円が 財産分野の 価値の 数字に なってくると 思ってください。
住宅ローンが 残っている 場合は あくまで 差額が 現時点の 建物の 土地の 価値です。
例えば 6000万円の 価値が あったとしても 残ローンが 1500万円に 残っていたのであれば 差額の 4500万円が 不動産の 価値です。
逆に言うと 住宅ローンの方が 不動産の 価値よりも 大きくなっている 場合には これは 財産として カウントしない 価値です。
財産分野の 価値として カウントしない 0円として 評価することも 覚えてください。
最後まで お聞きくださり ありがとうございました。
それでは 今日も元気で 行ってらっしゃいます。
