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みなさん、こんにちは。プロジェクトディレクターの石川由加子と、編集者・ライターの杉田麻里子です。
この番組は、都市というテーマが好きで好きでしょうがない2人が、都市に関する様々なグッドニュースをザックバランに話す場所です。
はい、今回はですね、今月やってきた都市とお金のテーマの最後ということで、今回もゲストをお招きしてお送りしていきたいと思っています。
テーマ今回は、都市のスキマ空間を価値にする、遊休地の遊び方のススメということで、株式会社ノットの代表の溝端さんにお越しいただきました。よろしくお願いします。
はい、もしかしたら知っている方もいらっしゃるかと思うんですけど、前回アセットマネージメントの話を聞いて、実際に意味のある場所っていうものをどうやって稼ぎながら生み出すことができるんだろうって話はしてきたんですけど、
まさに溝端さんたちの取り組みって、そういった空き空間みたいなものをうまくマッチングさせて、面白い活用の仕方をしているなとずっと思っていたので、今回是非いろんなお話を聞きたいなと思っています。
簡単に経歴というか、プロフィールの溝端さんについてちょっとご紹介していただければと思います。
はい、よろしくお願いします。株式会社ノットの溝端です。経歴としては高校で機械工学を学んで、大学専門学校で建築を学んだ後に商業系の設計施工の会社に就職して4年ほど企業に勤めました。
その後に建築のフリーランス、ディレクターとして2,3年、4年くらい活動して、その後ちょうど1年前に株式会社ノットを創業しました。
会社でやっていることとして大きく建築の企画設計と不動産の企画運用をやっていて、建築の領域でいうと先ほどのモビリティの設計施工だったりとか、大きい部分のリサーチをして新規事業をベンチャーさんと作っていくだとか、ハードの領域でというのを建築の領域でやっておいて、
不動産の企画設計でいうと、使われていない不動産の運用相談を受けて、企画から運用保護の計画で実際に自社で運用したりもしています。そういったことを株式会社ノットの事業としてやらせていただいております。
結構その後半の有給地、使われていない場所の活用というのが私はイメージがあったので、実際の空間も設計されているんだというのをホームページとか見て知ったんですけど、事業としてはどっちが今メインになっているとかってあるんですか?
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今までいうとコロナの影響も受けて、住宅の設計案件が極端に減っていて、不動産の運用とか企画とかの方の事業の幅が広がっていて、そっちの領域を今メインでやらせていただいているかなと思っております。不動産屋だと最近言われてます。
そうなんですね。
不動産についての知識って、学校で基礎は学べても都市によったりとか、今コロナで変動している部分もあると思うんですけど、やっぱり実施でやりながら学んでいっているっていう感じなんですかね?
そうですね。本当に不動産の勉強なんてしたこともなくて、正直建築もあんまり学校でちゃんと真面目に学んできていなかったのではあるので、実施で実証しながら学んでいて、ただ前提となるアカデミックな知識がある意味ないので、そこを吹っ飛ばして自分が欲しい形というか、理想的な形を欲しいって不動産屋さんとかに言って、無理やり実証を受けるとか、そういう感じではありません。
なるほど。
勤めてフリーになって創業するって流れだったと思うんですけど、その創業のきっかけというか、モチベーションとなったストーリーっていうのは何かあったんですか?
それでいうと、その当時フリーで、いくつかの会社とかもお手伝い、建築料理とさせていただいている中で、アートのディレクションをやる会社に一部属していて、その会社の肩書きの時に、とある原宿のエリアのデベロッパーさんから物件の活用相談を受けて、アートの会社なのに不動産の領域を始めてしまって、
半分くらいやってた時に、これこの会社でやってるのって、お互いにとって良くないよねって思って、切り離そうと思って、その時に会社化しちゃおうみたいな感じで会社化してしまったのが、創業のきっかけではありました。
モチベーションがめちゃくちゃあったみたいな感じがあって、そういう始まりでした。
じゃあ、アートにも建築設計の方にも不動産にも関わったことがあるみたいな、結構いろんなバックグラウンドがすごい面白いですね。
アジトで興味の幅がすごい広くて、多動なので、かじりまくってはいます。
皆さんと仲良くはなれます。
素晴らしいです。
ノートさんを初めて知ったのが、それこそポッドキャストにも出ていただいた地図アプリのプレイシーの相馬くんが、
新鮮の取り壊す予定のビル1棟を使って、彼のリリースエキシビジョンみたいなのをやっていたっていうのが、初めて知ったきっかけだったんですね。
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その当時、結構あの近くに住んでたんで、このビルよく使えたなっていうビルで、本当にアパートかな、上住宅でしたよね。
住宅の痕跡が残る形でエキシビジョンをやってて、やばい物件どうやって見つけたんだろう?
一番そこに私は関心があって、聞いてきたら水童さんたちが関わっているっていうことで、
そういう物件どうやって見つけてきたんだろうとか、どうやってプレイシーみたいな子たちを見つけてマッチングしたんだろうとか、そこら辺も結構気になったんですけど、
まず物件を見つけてくるところってどうやってるんですか?
物件でいうと、仕事の中でいくつかデベロッパーさんと話をする機会があって、
デベロッパーさんの不動産の仕入れとか仲介とか開発の領域の方とすごい交流があって、
その中で使い切れてないものとか、使ってないものが出たら情報をくださいっていうのをずっと永遠に言い続けていて、
出たら情報をもらって減長して、使えれば運用するみたいなことをひたすら繰り返してたので、そういう変な物件がたまに連絡くるようなネットワークがあります。
それがやっぱすごいよね。
ネットワーク力。
ハードの面はそうやってネットワーク、そこも難しいと思うんだけど、さっき言ったみたいにソフトの面、
こないだのアセットマネジメントの回でも、やっぱり場所はあるんだけど、中にどういうものを入れたらいいのかと、
これはすごく面白いものなんだけど、お金を生み出さないから入れられないとか、そういうものもあったり、
そこら辺のバランスとか、中にどういう人たちに命を吹き込んでもらうかっていうのはどう考えてるんだろうなと思って、そこら辺どうですか。
それで言うと、本当に原宿だったりとか、それこそ来ていただいた、興味持ってくださっていたシンセのプロジェクトで言うと、
正直全然経済合理性は伴ってはいなかったなと思っていて、
その当時は魅力的なコンテンツは都市にあふれてはいるのに、それを実装するためのハードウェアが本当に都市にないなと思っていて、
ただコンテンツ側のために場所を投資してあげたみたいな状態で、
そこは結果として何が生まれるのかを考えるきっかけになる実証プロジェクトではありました。
だからうちの原宿シンセは経済合理性がなくて、正直赤のプロジェクトではあったかなと思った。
なるほど、いい感じにお金の話になってるので、今回一応お金のテーマの話なので、ちょっともっと深掘りたいんですけど、
経済合理性がない面白いプロジェクトをするためには、どこかで稼いでいなきゃいけなかったりとか、
もしくは経済合理性はないけどこういうことできるよって、クライアント側、オーナーさん側とかに説得したりとかしなきゃいけないと思うんですけど、
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そこらへんのバランスって普段どういうふうに取られてるんですか?
それで言うと初期のプロジェクトは、不動産オーナーへの不動産の仕入れ方の交渉としては、
そもそも使ってない物件だし、ある意味賃料発生してない人いらないですよねって言ったら、
ふうなコミュニケーションを取っていたりはしたんですよね。
プラス短期間の運用だったので、デベロッパーさんの全体の事業から考えると、
例えばその1棟のビルの1年間の収益の賃料の収益よりももっと欲しいもの何かないですか?
みたいなコミュニケーションを取っておいたんですよね。
例えばシンセンで言うと、新規事業のきっかけ、種が欲しいみたいな形で、
1棟のビルを使って、いろんなその新規事業というか、きっかけになるようなプロジェクトをずっと回し続けていた。
最終的にそのリサーチ内容をデベロッパーさんに報告したから、ある意味そこで賃料を総裁していただいたと。
っていう考えで、ある意味その不動産オーナーが本当に欲しいものは賃料なのかっていう問いで、
そういう考え方でやる場合はあるんですけど、そういう意味でコミュニケーションを取ったりします。
シンセンの実証実験みたいなのを経て、今もプロジェクトがいろんな形で更新されていってると思うんですけど、
どんなふうにあれを受けて変化だったり、稼ぐバランスみたいなところも含めて、何か変わってきたこととかありますか?
それでいうと、シンセンのプロジェクトは実際プレイシーさんのイベントが終わった後に、
職を起点としたプロジェクトで半年間だけのフードコートプロジェクトをやってはいたんですけど、
そのプロジェクトがいい意味でというか、すごいにぎわいを喪失していて、特定のコミュニティが集まる場所になっていた。
それを見たデベロッパーさんから、ある意味うちの町でもやってほしい、うちの物件でもやってほしいってお声掛けをいただいていて、
短期的な収益性というよりは、人が集まるコミュニティ接点を作ってほしいみたいな。
いくつかの町でお声掛けをいただいて、今具体的に動いている案件でいうと、日本橋の一等ビル。
なので、そのにぎわいの喪失みたいな、あまりにぎわいって言葉が好きではないみたいなことなんですけど、
喪失のきっかけとなるプロジェクトをちゃんとしっかり作り込むというところで、ある意味賃料の交渉をベースとして、
プラス、半年間のフードコートというか、その短期間の飲食運営をしてみて、
ある意味PRの場所の積数かける単価のキャッシュポイントだけだと、飲食は短期間では維持できない。
当たり前のことではあるんですけど、実感としては。
中で、いくつものキャッシュポイントを作っていくっていうことをやろうとしていて、
それを飲食事業者に協賛をつけるコラボカフェの業態を探ってみたりだとか、
その相手から時間をシューティングスタジオで運用するとか、
日本橋では飲食業営業化と製造業の併合取得をしていて、
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リアルに依存しないキャッシュポイントをオンラインで作っていくことをやったりはしてます。
なるほど。ちょっと日本橋のプロジェクト詳しく聞きたいなと思うんですけど、
その物件はどういう物件で、どういうオーダーとかどういうきっかけで、
その一頭がノットに回ってきたのか。
気になりますね。言える範囲で。
本当は新鮮のフードコートプロジェクトが、
ちょうど閉店というか解体される段階ぐらいに入ってきたときに、
そのビルのオーナーさんからお声でいただいて、
日本橋の三越駅前のすぐの一頭ビルではあるんですけど、
再開発が行われて、2年後に解体されるっていう物件だったんです。
現地見に行くと、もともとお寿司屋さんが入っていた一頭ビルで、
3フロアあるんですけど、
130年ぐらい続く伝統的なお寿司屋さんがその1階に入られていて、
飲食の服部をビルで終わったんですよね。
そこの運用を相談したいって言って、
お声だけしていただいたのが最初でした。
僕らはそのビルを使って、
食の領域の新規事業が創出されやすい環境を作っていこうと思っていて、
ある意味日本橋で、これまで日本橋に来なかった層とか、
いい意味で日本橋らしくない人を呼び込む企画として、
オーナーさんに提案いたしました。
そこで受け入れられて、賃料交渉して借りることが決まりました。
なるほど。
その利延べ費用みたいな、そのまま使えないところとかもあると思うんですけど、
そういったところはどちら持ちというか、
どこが出すとか普段あるんですか?
利延べ費用はプロジェクトにはよるんですけど、
自社で出す場合と、オーナーさんから出していただいて、
賃料を交渉する場合があります。
なるほど、なるほど。
なんか、利延べ費用とか賃料とかって、
結構、私たちみたいなお金のアンプロフェッショルじゃない人でも、
パッと思いつくお金流れだと思うんですけど、
税金とか、固定資産税とか、メンテナンス費用とかよく見えないところで、
意外と有機物のこういった活用でかかってびっくりしたみたいなところってあったりしますか?
それで言うと、日本橋の案件はオーナーさんがある意味建築って、
ABC工事っていうオーナーさんが出る設備工事があったんですけど、
それをオーナーさんにやっていただいて負担をしていただいたので、
そんなにイレギュラーに建築におけるお金の発揮はなくて、
新鮮で言うと古いビルだったので、配管が割れるとか、エアコンが止まるとか割れちゃって。
そうですよね。なるほど、なるほど。
だから実際、うちの会社で有給不動産という短期の不動産の運用をするんですけど、
やっぱり簡単じゃないんですよね。
普通の不動産を運用するより、コストというか造成がかかるので、
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短期だから使われてないからって言って、実際あんまり安く貸せない場合もあったりもします。
なるほど。
なんか短期確かに、今どうせ使われてないし、あと2年とかなんだったら、
もうただで使わせてよってユーザー側としては気楽に思ってしまうんですけど、
そういった背景のからくりみたいなのがあるんですね。
そうですね。
使われてない不動産が町に存在することって、都市というかエリア全体というかすごい損失ではあると。
しっかりそこを流動化していきたいなってなった時に、
使われてないから極端に安く貸すのではなくて、そこをちょっとグランディングなのかしっかりして、
やっぱ収益というか、オーナーさんにとってあげるような再現性のある部分を作ってしまって、
短期の不動産をしっかり流動化できたいなと。
うん、なるほど、なるほど。
なんか、今いろいろハードの面を聞いてたんですけど、やっぱりさっき言ってたみたいに、
誰が入るのかって結構重要だなと思ってて、やっぱり大きな今の開発を見ると、
それこそなんていうんだ、日本初出店とか、
なんかここになんてこの店みたいな、その街との文脈がないものが突然来ていたりとか、
なんか違和感がある、そのテナントの配置みたいなのが正直あるなと思ってて、
なんかそこらへんこううぞうむぞうに受け入れていくと、やっぱりなんか味のない空間、
味気のない空間になってきちゃうと思うんですけど、そこらへんはなんかどういうセンスというか、
どういう意識でやっているのかなというのをちょっと聞いてみたいです。
ありがとうございます。
それで言うと、正直そんなに明確な基準はなくて、
やっぱりまだまだ全然小規模でやらせていただいていないので、
単純に僕が主観的に面白いなと思ってテナントさんに入っていただいて。
なるほど。
いやでもそれぐらいがいいんでしょうね、きっと。
なるほど。
それはきっと水畑さんがいろんな文脈を見ていて、いろいろ経験もあるからこそ、
パッとこの人いいって思ったら、このセンスが当たったりとかってすごいあると思うんですけど、
そこのね、センス、決め方とか難しいなと思いました。
でも実際こう会って話してみて、フィーリングというかなんて言うんですかこれは、バイブス?バイブス?
バイブスが合うみたいなのって、一緒にプロジェクトをやっていく上で大切ですよね。
そうですね。バイブスでテナント決めたりする。
それ、揉めたりしないの?
お前はいいかもしれないけど、俺は嫌なんだよみたいなこうチーム内ね。
はい。
そこはない。
あれにチームの人間から怒られますよ。
ただでもいいからこの人入れたい。
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なるほどね。
なるほど、そういうこともあるんですね、なるほど。
でもやっぱ面白さってすぐには定量化できなくて、社内交渉が難しかったりとかいうじゃないですか。
そことかをすごい考えるみたいなと思っていて。
ただ今回で言うと、僕らの会社って不動産オーナーさんから依頼を受けて、
うちの会社が運用するんで、うちがある意味その基準を作ってはいるんですけど、
最近だと僕らが入れなくても自然発生的にそういう状態になる場合があるんですけど、
不動産オーナーさんが使えてない不動産があって、
使ってないから例えば売り部15%とかでテナントに入っていただく。
不動産オーナーさんがある意味その基準となって好きな人を入れていく状態が、
なんかこう地盤の不動産でなんか束の間というか、うちの事例見てそういうこと始めましたってたまに連絡くるんですよ。
すごい良い状態だなと思って。
マスにはならないと思うんですよ。
例えばカレー屋さんとか好きだからカレー屋さん入れるんだったら売り部15%でいって。
こういう不動産オーナーが一部いても街が面白くなるなと思ったりして。
確かに確かに。
なんか私京都に住んでるんです。
京都とアムステルでも住んでるんですけど、
京都のその物件を借りた時はまさにオーナーさんがすごい面白いオーナーさんで、
プレゼンに行ったんですよこういうことをやりたいっていうのを、
資料を作って持って行って、
その間にもちろん知人の方が入ってくださって、
その方がなんかあんまり普段その契約の時に、
オーナーさんに直接会って話したりとかってあまり今までなかったなと思ったんですけど、
その知人の方がすごいうまくコーディネートしてくださって、
アセットマネージャーですよね。
そこでこういうことだったらじゃあやろう、
じゃあそれだったらこういった賃料で、こういったリスクもこっちにあるし、
あなたたちにはこれぐらい持ってもらってみたいな感じで、
いい感じで賃料だったりとか、
どこをどう持つのかみたいなのを決めたんですよ。
それのバランスを常に生み出したりとか、
そういった面白いオープンマインドなオーナーさんって常にいるわけでもないし、
でもきっとそうですよね、
アセットマネージャーの人たちが、
そういったところをマッチングしていくっていうのが必要なんだなと思って、
今聞いていました。
そうですね。
いや、調整大変です。
本当そうだよね。
前回も聞いてて、そこの板挟みになる存在ってめっちゃ大変。
そうだよね。
すごく大事だし、すごいいろんなスキルが必要と思った。
そうだね。
特に賃料とか実際のお金の話になると、
いろんな人がけっこうエモーショナルになるというか、
なんか私自身も、
普段はスマイリーなハッピーな人ですけど、
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でも納得できないお金を払いたくないとか、
きっと一人一人なんかあるじゃないですか、
お金の使い方とか出し方みたいなところに。
特に私たちぐらいの若い人って言っていいのかな、わかんないけど、
そこまでエスタブリッシュして、
かなりキャッシュありますみたいなじゃないジェネレーション、
ミレニアル世代は、
そこらへんちょっとけっこうシビアなのかもしれないなと思っていて、
私たちのちょっと上世代よりも、
不動産にかけるお金だったりとか、
購入だったりとか利延べ費用とかも、
の使い方っていうのは違うんだろうなと思っていて、
そこのけっこうエモーショナルなお金の部分を、
交渉したりとか、説得したりとかって、
すごいね、難しいですよね。
そうですよね。
なんか定量的な数字で、
ちゃんと交渉を今後していけたらいいなと思ってはいて、
なので最近だったら、
うちの日本橋の物件とかね、
事前注文アプリとか、
人力解析のアプリとかを自社開発しようと思っていて、
ある意味その賑わいをしっかり、
定量的なデータとして、
不動産のオーナーさんがいらっしゃる。
っていうところができれば、
しっかり再現性を持って、
ああいう短期の不動産が運用できるかなと思っていただきました。
いやでもそれめちゃくちゃ大事ですね。
その評価基準をちゃんと見える化するって。
なんとなくいいから、
確かにそういうものを作っていくことで、
もっといろんな説得力を持つ事業ができる。
確かに。
単純に若い事業者が、
ある意味お金がないってのもあるんですけど、
単純に長いこと不動産使いたくない人ばっかり。
飲食の自宅とか受けるんですけど、
みんな3年も5年も同じ場所で、
同じことやりたくない。
なるほど。
だからある意味、
有給不動産の運用をやっている会社ではあるんですけど、
有給不動産というよりは、
短期の不動産の運用をしたいなと思っていて、
1年ぐらいで飲食事業が成り立つような、
不動産のマッチングとか、
飲食の設定をやっていこうと思っております。
なるほど。
確かにその時間のフレームワークの違いみたいなのを考える、
いい視点だなと思っていて、
お金の金額動向だけじゃなくて、
それを何年でやりたいのか、
どれぐらいのスパンでやりたいのか、
というところで出せる投資額とかも変わってくると思いますし、
確かにどんどんそれが短くなって、
昔みたいに、
家を買う人とかもそうだと思うんですけど、
ずっとここにずっと永住するんだっていうよりも、
結構短いスパンで引っ越している世代は、
今の若い人は多いっていうし、
確かに。
それこそなんだろうな、
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最初この有給不当算額を活用するときに、
なんだろうな、
WeWorkっぽかったらいいなと思っていて、
セットアップ型で、
ある意味完成された空間で短期間を使えるみたいな、
規模が大きくなったりとか、
事業が変わっていくと、
他の場所に動いていくみたいな、
ことが商業領域でもできるといいなと思っていて、
WeWorkの飲食バンみたいなことを
やれてもいいかなっていうのを考えています。
なるほど。
飲食にフォーカスなんですね。
そうですね。飲食にフォーカスしてやることが多いです。
飲食が多分一番難しいから、
飲食でやれたら、他でもできるんじゃないかなみたいな。
そうなんだ。
じゃあ一番難しいことに挑戦してるんだね。
ちなみに今、食の話出ましたけど、
水端さんが今、熱いと思っているトピックというか、
エリアとかでもいいんですけど、
俺これ最近テンション上がってるみたいな、
あったら教えて欲しいです。
仕事に関係なくてもいいです。
なんかそのトピックで言うと、
商業的な話になってしまうんですけど、
最近シューティングスタジオ、
撮影菓子がめちゃくちゃ流行ってるらしいんですよ。
シューティングね。射撃じゃなくて、
それこそ今コロナだから、
ハウススタジオがめちゃくちゃ需要があって、
家でめっちゃ稼ぐことになってる人が、
入店に何人かいたりとか。
家に限らず、
例えば店舗だったりとかで、
シューティングスタジオとして活動して、
飲食の売り上げより、売り上げ上がってしまってるみたいな。
これすごい面白いなって思って。
ここを再現性持たせたら、
飲食好き放題やって、
あとシューティングで課せばいいんじゃない?
みたいなことを思ったり。
面白い飲食店を増えそうだなと思ったりとか。
なるほど。
あとその絡みで、
ライブハウスが、
収録ができる撮影スタジオとして、
めちゃくちゃ需要があって、
めっちゃ回ってるって話を聞いてました。
そうなんですね。なるほど。
このマッチングができたらすごい良い状態だなと思って。
ライブも今しづらい中で、
しっかり役のキャッシュポイントを作って維持。
でもその状態が、
今後より良い状態になっていくのかなと思って。
なるほど。
そういう情報はどうやって水本さんは仕入れるんですか?
それで言うと、
空間を使った新規事業みたいなことに
興味・関心がある人が周りに多いので、
積極的にコミュニケーションを取る。
で、情報を頂いたりはします。
なるほど。
場合によっても建築とかはこういう、
建築ってやっぱすごい、
27:00
基本みんなアーティスティックで、
あんまり再現性とかもたしたくないタイプが多いんですけど、
僕の周りは常々事業として、
失礼なことも言うんですけど、
事業としてちゃんと建築を考えてる方がいる。
そういう仕組み家とか、
事業家みたいな領域に関心がある人がいて、
そこからすごい一時情報を得ることができます。
ありがとうございます。
キャッシュポイントをたくさん作る大切さだね。
ほんとそうだね。
僕自身が昔、
よく地域のコミュニカの活用とかすごいしてたんですよね。
地域のコミュニカの活用って、
物件の状態が様々で、
建築のコストとかも再現性持たせれないし、
コミュニティ職が強すぎて、
事業の再現性とかもすごい低くて、
数字的なものが伴わないから、
あんまり維持がしづらい。
あんまり作っても再現性ないから続かないし、
これやる意味あんのかなと思って、
地域の仕事をちょっと離してしまったんですよね。
だからこそ、
ちゃんと強いベースの事業性が必要だなと思う。
そういう考え方が今、
会社の事業の作り方とか、
新規事業の作り方に生かされていくのかなと思います。
なるほど。
今後やってみたいこととか、
今仕込んでることとかってあったりしますか?
それで言うと、
本当に今、近々で具体的にやってみたいこととしては、
飲食店が飲食業営業家のその日消費できるものの提供、
売り上げが全く意味がなくて、
他のキャッシュポイントですごい稼いでるというか、
維持できる飲食店を作ってみたいなと思います。
なるほど。どういうことですか?
例えば製造業でめちゃくちゃ稼いでるとか、
だからオンラインストアとか卸しで稼げている、
工房型の飲食店みたいな。
なるほど。
だからその目の前のトラフィックとか、
リアルな場所のマーケティングに依存しないから、
夏にすぐ異質な飲食店が生まれる可能性があるんじゃないかと。
なるほど。
そういう飲食店の作り方に再現性を持たせてみたいなと思ってます。
それ見てみたいですね。
空間も確かに幅が広がりそうですね。
よりショーケース的、ショールーム的になるので楽しくなります。
確かに。
それは面白そう。
確かに。
なるほど、なるほど。
だって人数たくさん埋め込む必要はなかったり、
その場で食べなくてもよかったり、いろいろなことね。
面白くなりそうだなと思ってて。
それはいくつか実証をやってみようかなと思っています。
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なるほど。ありがとうございます。
楽しみですね、これからの活動が。
僕自身も楽しみです。
今後もこの番組では、都市のテーマに様々なおしゃべりを繰り広げる予定です。
次回もお楽しみに。
