移住フェアと借金による投資
はい、おはようございます。土曜日の朝は日本の地方かけるフリーランス、個人事業主義ということで、私たちの会館の島で漁師をしている坂井力をお届けしてまいります。
ということで、今日のテーマはですね、借金してでも土地と建物に投資をする理由というテーマの話をしていこうかなというふうに思います。
すいません、今日はですね、ちょっと朝レポしてしまって、今大阪に出張してまして、
田舎暮らしフェアという移住フェアがですね、今日夕方まで大阪のOMMビルであるんですよね。
大阪田舎暮らしフェアで調べていただくと出てきますが、そちらに山口県の総社長も出展してまして、それに行きます。
もし、大阪近郊の方がいらっしゃって、ちょっと行ってみようかなという方がいらっしゃったら、ぜひ遊びに来ていただけたら嬉しいです。
今日のテーマはですね、借金にしてでも土地、それから建物に投資をする理由というテーマの話をしようと思うんですが、
これ一般的な建物投資、土地投資とちょっと違っていて、ちょっと先取りなんですが、
20年後、30年後、家が余り土地が余る世の中においてもどうなるかということを先に島で体験しているので、
どうなっていくのかという話をしていこうかなというふうに思います。
例えば、今盛り上がっている島というのは空き家の割合が3割を超えていて、
要するにもう使っていない資源というのがたくさんあるんですね。土地についても余ってきている。
でも、需要が減った時というのは、じゃあ物が余るということは物の価値が下がるんじゃないかというふうにずっと思っていたんですね。
家が余ったり土地が余るんだったら、要するに物の価値が下がるからそういうものを再活用すればいいじゃないかみたいなことを簡単に考えていたんです。
例えば、家なんか新築を建てるべきではないし、倉庫なんかはすでにあるものを使えばいいと思っていたんですね。
だけれども、本当に人が減っていって、そこをメンテナンスする人がいなくなったりすると、
家とか倉庫とかすでに建っているものっていうのは日々メンテナンスしていたり使っていないとすごく劣化していくし老朽化していくし、
古いものは古いなりの使われない状態というのが続いていくんですね。
それをリフォームしてとか、もう一度直してということになったりすると、ここからさらに20年30年みたいな話になったりすると、
結局、直したりするストレスであったりその時間的な手間であったりコストであったりっていうのを考えると、
もう新しく建てた方がいいっていうふうに最近考え方がすごく変わったんですよね。
特に今円安化、そして物価がどんどんどんどん上がっている。
今この値段で家が建てられたり倉庫が建てられたりすることっていうのは、
もう今後ないだろうなっていうふうに坂井自身は思っているんですね。
もしかしたら物価が下がっていくかもしれないですけどね。
そうなったらまずそうなったらなんですが、物価が上がるっていうことは今借金をして、
そして今倉庫を作ってるんですよ。少なくない金額で倉庫兼加工所みたいなのを作ってるんですが、
例えば昔の土地と建物の等規模なんかを見たりすると、
定当権がついてたりするんですね。金融機関がお金を貸して、
担保としてその建てた建物を最悪お金を貸したんだけど返ってこなくなっちゃったら、
担保で回収しますよっていうのが等規模に乗るんですね。
その時の債権額みたいなのを見てみると、例えばちょっと極端な例ですけど、
昭和の始め頃300円借りて300円が等規されてました。
300円当時にしたらものすごい金額だったんですね。
でも何十年か経ったら物価が上がり続けて300円、
もうコンビニでおにぎり2つ買ったら300円いっちゃうわけじゃないですか。
物価上昇と借金の実質的な価値
つまり借金の実質的な価値っていうのは目減りしていくものなので、
短期的に言っても5年から10年ぐらいのスパンで物価がぐっと上がっていくとすると、
お金を借りて、そしてきちんと値上げであったり、
収入を上げながら商売をしていくっていうことができれば、
借りてても自分の拠点を立てた方がいいなというふうに最近は思うようになったんですね。
思うようになっただけではなくて、それも実際に実験してやってみると。
加えて、例えばどれだけ空き家であったり空きテナントが増えたり、
それから土地が余ったりしようとも、
いい場所っていうのだったりいいものっていうのは本当に限られるんですね。
たくさん余ってるからいいところあるでしょって思うんですけど、
いいところっていうのはどんだけ人が減ろうとも、
どんだけ過疎が進もうともあんまり変わらない。
価値は変わらない。
そういう意味で言うと、人が減っていく時においては、
それを再取得しようとする人のライバルは減っていくは減っていくんですが、
結局、坂入自身も今回、
集落の山の方にまとめて農地を手に入れたり借りたり、
そしてその近くに倉庫建家工場を建てたり、
あとは家を建てたり、みたいなことを借り入れをしてやっているわけなんですが、
そういう背景があって、
企業機関にわざわざお金を借りて、
そして投資をするっていうことをしているわけですね。
あと家もですね、自営業者で言うと、
サラリーマンだった頃の家とちょっと違うんですよ。
値に変える拠点みたいな感じではなく、
休日を過ごすところではなくて、
普段からそこを拠点にして生活なり仕事をする。
だからもう半分職場みたいな感じなわけなんですよね。
家と倉庫建家工場は隣なんですけど、
隣っていうことはもう仕事してて、
ちょっと休憩、コーヒーでも飲もうかって言ったら
家に帰ってコーヒー休憩するし、
それから昼でも食べに戻ろうかっていうときは、
隣の事務所からテクテク歩いて隣の家でご飯を食べるわけですよね。
そういう要は過ごす時間っていうのが、
自営業になってからすごく家で過ごす時間っていうのが増えるわけなので、
そこにきちんとお金を使うっていうことであったり、
要は職場環境を整えるみたいなことになるわけですね。
そういう観点で、
今回は家も住宅ローンを組んだんですよ。
だから家も余るし土地も余る。
そんな世の中に置いて住宅ローンを組んで家建てるなんて、
ちょっと考えられないなっていうふうに、
脱サラして地方移住するときは、
借金による事業運営と自己資本の利回り
せっかく空き家が増えるんだから、
そういうのを活用すればいいじゃんって思ってたんです。
思ってたけど、
実態はやっぱりいい土地を見つけて、
そこに建てるっていうほうがいいなというふうに考え方が変わりました。
なのでそのあたりのことをしっかりお話ししようかなと思って、
今日のテーマでお話しさせていただいたという感じです。
小民家を回収してとかって、
結構憧れがあると思うんですけど、
小民家は夏暑くて冬寒いですよ。
ヘビは出るわ。
イタチは出るわ。
ネズミは出るわ。
ムカデは出るわ。
いろんなところがガタガタが来るし、
断熱効率はあまり良くないし、
耐震のこととかも考えたり、
そういうことを考えると、
やっぱり20年30年、
できるだけ良い環境で事業をやっていく。
生涯働いて元気で生きていくということを考えると、
このタイミングで借金をして、
しかも住宅ローンというのは、
35年まで今借りて、
もっと長いので言うと40年と50年ってのがあったりするみたいなんですけど、
できるだけ長く借りて、
そしてちょっとずつ返済しながら事業運営をしていく。
要するに他人資本を活用しながら、
自己資本の利益率っていうのを高めていくということですよね。
いわゆるレバレッジというやつを利かせながら事業をやること。
そして借金を活用して、
事業環境っていうのを整えることで、
自分が持っている資産の利回りっていうのを上げることができる。
これっていうのは、
自営業者のすごく特権なんじゃないかなっていうのを持っていて、
その特権が今こそすごく役に立つんじゃないかな、
なんていうことを思ったりしております。
ちなみに借金は、
住宅ローンはJA、
そして事業の倉庫兼拡張は、
日本政府金融高校から借り入れをしているという感じです。
このあたりをどうやって借り入れ申し込んで、
どういう調整をしてきたのか、
どういうふうに計画書を書いたらいいのか、
みたいなところっていうのは、
フリーランスの学校の中でもクローズドでね、
坂井自身も道相談にもらいたいな、
なんてことを思ったりしてますので、
ちょっと私もそういうことを考えていきたい。
僕もちょっといろいろ教えてほしいという人がいましたら、
ぜひフリーランスの学校内で、
坂井さんに名刺をいただいて、
気軽に相談していただけたらと思います。
はい、ということで、
今日も良い1日をお過ごしください。
それでは。
