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はい、こんにちは、ラジオ。大山です。いつもですね、東方のラジオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。 あとはですね、将来独立まで目指されている皆様。
それとですね、将来事業処刑を行う予定の、2人の息子にのこ孫生の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、今回の放送ですけどね、公開収録ということでやっていきます。
はい、先週ですね、私、ある金融機関さんに行って、いろいろ銀行員の方とお話ししていたんですけど、
最近の金融機関さんの動向というかですね、そういうところについて今回お話したいなと思うんですね。
で、先週行った金融機関さんというのは、いわゆる初取引ですね。修繕費をね、これから物件を購入していくにあたって有してもらいたいので、
小額のね、500万ぐらいの修繕費の、大規模修繕のね、利法無費ということで、ご有志いただきました。
で、その前の週はね、既存の取引のある金融機関さんに、それはまぁあれだな、決済ですよね。
大規模修繕ね、2件やってましたんで、そこの金額のね、残大金の振り込みとか、そういうのでちょっと言って、
2項ね、最近の金融機関さんの姿勢とか動向とかね、そういうものをちょっとね、お伺いしたんですね。
小江戸原さん、こんにちは。で、ちょっとね、今回お話ししますと、今やっぱり金融機関さんの動向って、
これ私がね、話した中で感じたところで言うと、やっぱりかなり2極化というかですね、そういう感じがあるんじゃないかなというふうに思いました。
クロフさん、こんにちは。で、既存の取引ある顧客とかね、例えば返済実績とか、マイキマイキ決算書とかね、
そういった財務に関する資料とか出てる顧客に関しては、いい財務の内容のところについてはね、有志の姿勢というのは積極的じゃないかなと思いますね。
で、この2項ともね、言ってたのが、今ね、やっぱり顧客から預金を集めてるって言うんですよ。
で、どういうことかというと、預金を集めてですね、銀行としてはやっぱり今利息がね、取れるんで、有志したいんですよね。
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ですから、普通預金とか定期とかね、そういうところに顧客から、有志じゃない、預金をしてもらって集めてるわけですよね。
そういうところがあります。これはインフレとかそういうので、利上げとかが進んできて、金融関さんとしてはやっぱり有志を出したいと、そういうことだと思うんですよね。
で、それで、最近ね、お会いした後院の方と話してる中で、じゃあこれから始める方ってどうですかっていう話をしたときに、
あんまりちょっといいリアクションじゃなかったんですよね。
例えば、私なんかは金融関さんというのは紹介で行った方がいいですと、そういうお話を普段こちらのスタンドFMでお話しさせていただいてるわけですけど、
例えば私が紹介してね、行く新規で取引のお客様。
これから始める方っていうのがね、銀行員の方のリアクションを見るとちょっと渋いなっていうのは本当に感じてます。
わかりやすく言うと、今、銀行有志に関しては二極化。有志が出る有料な顧客と、なかなか付きづらいお客様。
そういうのがちょっと肌感覚でね、これは本当にありますね。
少し前の放送で、自身の格付けをね、銀行に行ったときに聞いてみてくださいと、そういうお話をさせていただいたんですけど、
実際に私もですね、やっぱり今、その二つの金融機関さんには自身の格付けとかをね、確認してますね。
正常先とか言われれば全く問題なく、次の追加有志とか、そういうものも相談できるところにあるかと思いますので、
そういうところをやっぱり目指した方がいいかなと思いますね。
先日の放送でもちょっと取り上げたみたいに、先週行った金融機関さん、新規の取引の金融機関さんの行員の方からですよ。
小山さんだったら今、初めて始めるならどうしますかという、そういうのをちょっと聞かれたという放送をあげたんですけど、
やっぱり今はね、本当にこれから始める場合には、私はね、基本的に法人でやっていこうと、
法人から個人に役員補修とか払ってという形で考えてるんですけど、
そう考えると、やっぱりキャッシュでね、こだてとか、もしくは小ぶりのアパートとか、
そういうものを1棟2棟と買って、1期2期決算を終えて、
で、やっぱりそのある程度決算書とか、その妨害なんかも含めてね、
金融機関さんとこれからお付き合いするにあたって、やっぱり実績って非常に大きいんですよね。
なぜ2期かというと、やっぱり格付けできないんですね。1期だけだとね、基本的にね。
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ですから、早く始めるというのと、何でも借りればいいよという話じゃなくて、
やっぱり私はそういうふうに考えますね。
別にアパート論を否定してるわけでもなく、私も非常にアパート論にはお世話になってますので、
購入する物件ですよね。属性に任せて、銀行の自家評価があまり出てないような物件を購入していくと、
やっぱり銀行から見た時に実体ベースとか、必ず財務証拠だけではなくてね、
銀行さんって洗い返しするっていう話、これ何度もしてますけど、実体ベースで見た時にどうかってことですよね。
前の放送でもお話したように、例えば物件価格は1億の物件がありますと、
ただまぁ銀行の自家評価で直した時に5000万の価値しかありませんと、
ということは単純にマイナス5000万ですよね。
例えば現預金とか自己資本とかが5000万あればプラスマイナスゼロとかね、
それ以上あればプラスに銀行さんとしても見られるでしょうけど、
そうでなければおそらく5000万下回るようなものであれば、おそらくマイナス評価になるわけですよね。
だからやっぱりそういう客観性ですよね。
そこはやっぱりちょっと持ってやっていかないとなかなか厳しいんじゃないかなっていうのは思いますよね。
だから最初は借りれを起こすのではなくて、そういうキャッシュでね、
こだてとか買って、何度もこだて買えばいいっていうのじゃなくて、
私は土地の評価が出るやつを購入していった方がいいと思いますね。
それがいわゆる防害資産という形に評価されることもあるでしょうから、
そういう買い方を意識しますかね。
よくこのスタンドエフェクトで言ってるんですけど、
やっぱり買うことが目的になるとね、やっぱりそこはちょっと私は違うんじゃないかなと思って、
賃料収入を得て、例えばお勤めの方でしたら、
給与所得以外に得られるね、いわゆる過剰所得を増やしていくという、
そういう視点で始められる方も非常に多いと思うんですけど、
やればやっぱりキャッシュロー、そこの部分を意識すべきですよね。
ですからキャッシュローって利益と違いますんで、
税引き後の利益が出ているとしても、
結局このところですね、過剰所得というと、生み出すキャッシュというのは、
元本の返済、借りれがあれば元本の返済引いてですね、
それに対して原価消却費を足せば、いわゆる税引き後のキャッシュローになるわけですね。
やっぱりちゃんとそのキャッシュロー自体、
自分がどんだけあるんだというのを抑える必要がありますよね。
そういうのを抑えることで金融関係者にそういう説明をすればね、
毎期毎期こんだけキャッシュローが積み上がりますと、
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キャッシュが手元に残るわけですからね。
そこがやっぱり大事ですよね。
結局、個人事業主でも法人でも一緒だと思うんですけど、
やっぱり利益をどんだけ上げても、
キャッシュローの手元にお金が残っていなければ、
お金が回らなければね、
結局事業として継続できませんからね。
昔、アーバンライフでしたかね。
アーバンコーポレーションかな。
不動産屋さんがあったんですよ。
すごい勢いで拡大していく、
2000年代だったと思うんですけど、ありましたけど、
結局そこって前期、
過去最高の売り上げを上げたんだけど、
翌期には倒産してたりとか、
そういうことがあるんで、
結局お金が回らなければ、
やっぱりうまくいかないわけですよね。
そこがやっぱり、ちゃんと分かってたほうがいいと思いますね。
で、今銀行のお話をしてるわけですけど、
自身の格付けとかを聞いたほうがいいと思いますし、
お金の管理、資金繰りとかもやっぱり考えたほうがいいですよね。
だから、何でも借りればいいよっていう話じゃなくて、
やっぱりさっき言った実体BSとか、
そういうのでね、
マッシュさんと2体、
あと純資さんですね。
このバランスをやっぱり意識すべきですよね。
で、巷でね、賃収いくらとかっていうね、
よくXのポストなんかで言いますけど、
あれって、私に言わせると何度も言ってますように、
最低最小の売上高の部分にしか過ぎませんのでね、
それってPL志向ですよねっていうことなんですよね。
見るべきはやっぱりBSなんですね。
先週言った金融機関さんの講員の方も、
正直PLって操作してるんじゃないかって、
疑って見てるって言ってましたからね。
信用してませんってはっきり言ってましたので、
見るとこどこですかって言ったらやっぱりBSと。
そういうお話なので、
そこの部分意識されるといいと思いますね。
そういう感じですね。
えっとですね、
あと何を言おうと思ったのか。
あ、そう。
で、巷でYouTubeとかでね、
よく金融機関情報とかってやってるYouTuberの方、
不動産系のYouTuberの方、
いらっしゃいますけど、
あれって、
基本パッケージ論の話だと思うんですよね。
だから、
例えばAさんBさんCさん、
例えば私っていう形で、
4名いたら、
4名それぞれ事業生の融資で融資してもらうと思えば、
銀行の格付評価っていうのは当然違いますんで、
当然、
借りる金利とか条件って変わってきますからね。
土曜日、
JLTの行列のできる経営相談所ってありまして、
そこにちょっと私も参加したんですけど、
JLTの杉田さんなんかね、
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すごい金利で借りてるんですよね。
財務が非常に素晴らしいんで、
そういうことですね。
で、銀行の金利の構成って、
基本的に銀行の調達金利プラススプレッドって言われますよね。
で、銀行の調達金利って、
例えば待望とかね、
短期の、
なんだっけ、ちょっと忘れましたね。
短期とか長期とかね、その基準金利があるんですけど、
それプラススプレッドっていうのは、
スプレッドっていうのがいわゆる銀行さんの儲けの部分なんですけど、
これをできる限り小さくすることが、
貸し出す金利が低くなるということになるんで、
やっぱり財務のいい、格付けのいい会社については、
やっぱりトータル金利がスプレッドが低くなりますんで、
調達金利も安くて低くて済むということですよね。
で、これ言っていいかどうか、
杉田さんなんで大丈夫だったと思うんですけど、
杉田さんとか、ついこの間プロバーで融資受けたところなんで、
銀行が長期の基準金利でプラススプレッド0.39とかね、
0.4とかって言ってましたからね、
どんだけすごいんだっていう話ですよね。
だからやっぱり小手先のテクニックとか、
そういう情報に惑わされるんじゃなくて、
自身の個人法人の財務を磨くということが、
何よりも私は大事だと思いますよね。
杉田さんはスプレッドが0.39とかって言ってましたけど、
全然私なんかもっと高いですからね、当然ね。
どうですかね、今プロパで借りれば、
2%前半ぐらいでプロパで借りれば、
結構財務はいいんじゃないですかね。
あと基準金利っていうのは、
例えばA銀行さん、B銀行さんってあっては、
A銀行さんでもB銀行さんでも基準金利って当然
調達金利違いますんでね。
トータルで見た時にどうだっていうのはちょっとありますけど、
当然メガワンクさんなんか基準金利なんかね、
だいぶ低い数字なんで、
メガワンクさんからご許しいただける方は
相対的に金利っていうのは低いと思いますけどね。
その次、地銀さん、新金さん、新組さんっていう感じですかね。
新金さんとかって割とね、
調達金利ってどうしても高くなるんで、
トータルの金利って高くなりがちですけどね。
ただ、杉田の中に行くとね、
新金さんも地銀さんに揃えてきたとかなんとかっていう
ちょっとお話ししてたんで、
やっぱり財務良くするとね、
そういう形で融資したいお客さんになるっていうのが大事ですよね。
この間私銀行行ったときですね、
いろいろ格付けの話とかさせていただいたんですけど、
その最後の方でね、
ぜひちょっと物件あれば
ご融資させてくださいというお話をいただきましたんで、
一応正常先というね、
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そういうお言葉をいただいたんで、
神奈川でそういうものがあれば、
またご相談したいところなんですけどね。
なかなかちょっとね、
今このご時世でなかなか物件も高いんで、
そうは言いながら修繕費からお付き合いして、
いずれ事業消滅するであろう長男と次男のためにもね、
金融関さんの取引というのは返したいなと思ってね、
今回新たに地銀さんとお付き合いを始めることにしました。
そういう感じですかね。
やっぱり金融関さんの姿勢というのは非常にちょっと
シビアになってきてますんで、
小手先のテクニックとかそういうのではなくて、
やっぱり本質的なところはやっぱりしっかり学んで、
きちっと形容していくという意識って非常に大事ですね。
いつも私ちょっと銀行さんって紹介、
支店長さん紹介してもらって
行った方がいいですよという話をさせていただいてますけど、
紹介を受けたから銀行から融資を受けられるという話じゃないんですよね。
当然銀行の支店長さんを紹介してもらうということは、
その支店長さんに自社の財務とか経営について
数字で話せるということが非常に重要で、
それなくしてはやっぱり融資、
プロパの融資の獲得には繋がらないかと思いますんで、
ぜひそういう部分でやっぱり経営者意識を持つということが大事ですね。
よく内股でね、私最近ちょっとよく聞くのはやっぱり金融関さんね、
サラリーマンおやさんには融資しませんというところって結構多いんですよ。
それはちょっと本当にそうなのかというのはありますよね。
ちゃんとコツコツきちっと経営をやっていけば、
ちゃんとそこの部分を理解してもらえれば、
融資に結びつく場合もあると思うんですよね。
私のこのスタンドEFMで、
何でしたっけ、告知じゃないな、アナウンスのところで、
エルスさんのね、スタンドEFMにリンク貼って告知してるやつがあるんですけど、
ちょうど今日あたりの放送の中では、
新たに金融関さん、新金さん、新組さんかな、
そういうちょっとやり取りしてる内容を公開していただいてるやつがあるので、
それなんか聞くと非常にためになると思いますんで、
ぜひね、これから始める方とかそういう方はね、
お聞きいただければ非常に参考になるんじゃないかなと思いますよね。
金融関さんの開拓についても、
私はね、銀行の支店長さん紹介してもらった方がいいですよということでお話してるんですけど、
中にはね、私も仲良くさせてもらってる中森さんとか商工会とかね、
そういうところから金融関さん、地銀さん、新金さんからご融資いただいてって、
そういう形でやられてる方もいらっしゃいますんでね。
やっぱりコツコツ地に足をつけてやっていくっていうことですね。
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小手先のテクニックとかそういうのばっかり追えばですね、
いずれ財務諸表とかBSのことをやっぱり理解してなければ、
自分が借り入れ方の状態になっててね、
身動きが取れなくなっちゃうっていうことをやっぱり理解しながらやっていった方が、
私はいいかなと思いますよね。
ということで、今回は少し先週、先々週、金融関さんとお話した中で、
私が感じたこととか、そういった部分についてお話しさせていただきました。
時間も結構20分近くなってきたので、
この辺で今回の放送は終了とさせていただきたいと思います。
お昼休みに貴重なお時間、こちらのレイリーをお付き合いいただきまして、
誠にありがとうございます。
それでは今回はこちらの方で失礼いたします。
ありがとうございました。