00:08
こんにちは、ラジオ大山です。
いつもですね、東京のラジオを聞いただきまして、ありがとうございます。
こちらの番組ですけれども、これからですね、不動産賃貸経営を始められる皆様、
それとですね、独立まで目指されている皆様、
それと将来ね、事業承継まで行う予定にしておりますので、
息子たちに残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、今回の収録ですけどね、
あの、つい先ほどなんですけどね、
今、大規模修繕を行っている物件が東海地方にありまして、
ほぼね、屋上屋根、外壁、こちらの工事が完了したということで、検査ですよね。
工事業者の社長と一緒にね、現地にちょっと回ってきてたんですけど、
その場所でね、入居者さんの声をちょっと伺ったんですよね。
非常に外壁屋上、建物がきれいになって嬉しいと、そういうお話をいただいたんですね。
実は先週もですね、北関東の方に同じように今、大規模修繕している物件がありまして、
やっぱりその工事業者さんと話してですね、
同じように大規模修繕していただいたことで建物がきれいになって、
非常に入居者さんが喜ばれているというお話も伺ったんですよね。
あとその北関東の物件なんかについてはですね、近隣さんですよね。
いつも私、その物件に行った時に草刈りとか表でやってたりなんかするんですけど、
結構ご近所の方とね、お話をこうするわけですね。
で、ご近所の方なんかからも建物がだいぶ古くなってきてね、下手ってきたところが
パリッと外壁屋上が刷新されて見栄えが良くなっているということで、
非常に近隣さんからもやっぱり喜ばれて、そういうお話があったんですよね。
ですから、大規模修繕ってやって良かったなって本当に思いますよね。
よくね、サラリーマンの兼業屋さん、投資家と言われる方と、
03:00
私は不動産の賃貸業ということで、よくお話をさせていただいているんですけど、
私もですね、不動産の賃貸業をスタートした頃っていうのは兼業でした。
7年、8年兼業でやってましたけど、正直ね、その時の意識としては、
世によく言われるね、サラリーマン投資家という方々の思考と同じだったと思うんですよね。
アパート買えば収益上げて、過剰所得が上がってくると、
そういう感じのことをやっぱり思ってたんですよね。
結局、よく言いますけど、自分の方にばかり矢印が向いているみたいなね、ちょっとお話ですよね。
ところがですね、やっぱり私なんか独立しても11年になりますんでね、
これ不動産の賃貸業を生業にしているという部分もあって、
結局、いただく親賃ですよね。親賃収入。
そこの部分というのは結局、入居者さんに進んでいただいて、
それに対する対価ということでね、いただくわけですよね。
であればね、やっぱり喜ばれることをやった方がね、いいかなとやっぱり思うわけですよね。
だから、よくJLTの杉田、吉野の塾長なんかはね、
そういう大規模修繕とか設備の導入も先回りしてどんどん設備投資したりとか、
お客様に喜ばれることをということで話されてますけど、
私もね、それに習ってというわけではありませんけど、
そういう意識を持って最近はね、やってますね。
やっぱり行き着くところは、お客様が喜んでくれればね、
長く入居していただけるでしょうし、
仮にいろんな事情があって退居が発生したとしても、
また次のお客様もね、着くと思いますよね。
で、最近の話で言うとね、もう一つ東海地方にある物件がありまして、
珍しく私の物件ではね、単身ものなんですよね。
単身ものと言っても40平米ぐらいあるんですけど、
ILDKでちょっと場所がね、立地がちょっと微妙な物件でして、
私が再生した物件なんですけどね。
綺麗な中はね、リフォームとかしてるんですけども、
なかなか場所があんまり微妙なところで、
客付けがなかなか私が持っている物件の中ではちょっと苦労してるかなと。
一度空いた時にね、次がなかなか決まりづらい物件があるんですよね。
そこに例えばスイッチポットとか高いボックスとかね、
そこでもね、あんまり決まりが良くなかったんですよね、その物件ね。
06:04
で、例えば洗濯機とか冷蔵庫とか家電を入れたんですよね。
そういうものとか設置したりとかですね、あと室内モノハウスとかね、
単身ものなんで室内モノハウスもつけてみたんですよ。
そんなに高いものではないんでね、やる価値はあるかなとやってみて、
マイナスになることはないだろうということで、
そんな感じでいろいろできることをね、
そんなに大きくコストをかけなくてもできることをやればね、
客付けがしやすくなるかなということでね、やってたんですけど。
ようやくそこの物件もね、入居者さん決まったらしくて、決まったという連絡をいただきましてね。
ただやっぱりね、仲介の管理会さんから連絡をいただいたんですけど、
家電とかね、いろいろ設備つけてるんで、非常に入居者さんが気に入って、
古い物件なんですけどね、喜んでますと、そういう話なんかもいただいたんでね。
やっぱりね、そういうところかなーって最近思いますね。
お客様に喜んでいただけるからお金をいただいたりね、
こちらの収益が上がるということに行き着くところはそうなのかなと思いますよね。
自分が先なのかお客様が先なのかとかね、
そういうところの話になるのかもしれませんけど、
先に出した方がね、先にやってあげた方がお客様も喜ぶでしょうしね。
待機とかそういったものもね、ある程度防げると思いますよね。
ですから、待機防止のためにもね、そういうバリアップっていうのは
必要なものかなというのは最近本当に思いますよね。
リフォームとか修繕のことに関して言うと、
始めた当初ってお金がなくてね、なかなかそこの部分ってケチったりとか
そういうことってやっぱりあるわけですけど、事業と考えればね、
もしさほどそこで資金力がまだないときにしたら、
銀行から借りれるようにリフォーム費用とか借りればいいわけですよね。
政策金融広報とか知人さんでもいいと思いますけどね。
そういうものを考えていった方がね、結局はいいと思いますね。
もしかしたら家賃だと高く取れるかもしれませんからね。
何も手をかけなければ最低限の家賃ということになるかもしれませんし、
であればね、そういう設備導入したりとか修繕とかね、
コストをかけた部分っていうのは、ある意味修繕費とか
原価償が取れますからね。
そういう意識でやっていった方が、よりお金の回り方もよくなるかと、
収益も上げやすくなるんじゃないかなと思いますよね。
こういうのをわかっているとね、やっぱり見る視点変わってくると思うんですよ、私自身ね。
09:00
で、なぜこういうことを言うかというと、私がサラリーマン親のときは、
そういう自分の利益しか見てなかったからなんですよね。
ケチってたってことですよね。
ところが、そういう視点を持ち出してからは逆にね、
私自身の法人とかもうまく回り出してきたわけですね。
ですから、何か参考になればと思って今回お話しているわけですけど、
必要な設備投資とか修繕とかね、
そういうものって積極的にやっていった方がいいんじゃないかと、
そういうお話をしたくてね、お話しさせていただきました。
実際にね、今回お話ししたように北関東とか東海地方の物件なんかで
入居者さんであったり、近隣の方からそういうお話なんかもね、
いただいてまして、実感としてね、やっぱりそういうのはすごい感じますよね。
はい。あ、すいません、ちょっとね、運転中だったんでね、
ちょっと見てなかったんですけど、あ、わさびさん、ありがとうございます。
学ばせていただきます。
いや、すいません、これ私の一人ごとなんでね、
あの、学んでいただくことがあるかどうかわかんないですよ。
私の人をどう捉えるかは、まあ経営者ご自身のですね、
あの、ご判断ということで、はい、えー、していただければと思います。
えー、ばらとさん、こんにちは。
とうびおやさん、こんにちは。
はい。
えーと、まあそんな感じでね、次の目的地にね、
そろそろね、ちょっと着きそうなのでね、
暑い中ね、もう一回ちょっと草刈りやらなきゃいけないですよね。
まあ、非常に暑いですけどね。
だから今日はね、そういう、一番最初にね、
えーと、東海地方の物件で草虫にして、
まあ10時ぐらいからね、その外海州の工事具屋さんの社長と、
まあ現地確認して、まあ検査して、
で、今3軒目、えー、回ってるところですね。
まあ本当にね、暑くて、あの、これだけ暑いと外回りとかしてるとね、
まあ疲労とかやっぱりこう、たまってきたりとかして、
なかなかずっと外に長い時間いるとね、
その疲労がこう蓄積してて、暑さでね、
なんて言うんでしょう、体がほてって、
夜寝るときもすごい疲れてるんだけど、
なかなかね、つけが悪いとかね、そういうことってあると思うんですけど、
やっぱり睡眠とかね、食事って大事ですよね。
まあそういうところも、まあ留意しながらね、やっていったほうがいいですよね。
あ、お金持ちさん。
助走材は?
助走材ね、巻いてますよ。
巻いてるんですけど、あの、多分、
オーナーチェンジのアパートとかそういうものとは違って、
私、めちゃくちゃ面積広いんですよ。
あの、再生物件とかね、やってて、
3000平米とか1500平米とかあって、
まあもちろん巻くんですけど、
12:01
まああまりこう、なんて言うんでしょう、
次から次へとこう、
草がね、生えてきたりなんかするので、
まあそういうのもね、あるんでね。
まああとせっかくね、
まあ今回の場合は草刈りが目的ではないんですけどね、
その害悪回収の確認が、
あの、一つの、一番のね、目的で、
せっかく行くんだから、まあ草むしりとかね、草刈りとかね、
まあそういうものをちょっとやろうかなと、
そんな感じです。はい。
あの、お話いただきまして、
ありがとうございます。
まあそんな感じなんでね、
あの、不動産もほら、
それぞれにも持ってる物件って違うじゃないですか。
で、あの、まあもしかしたら私もね、
例えば新築のアパートマンションって持ってませんし、
あの、想像ではね、話はできるかもしれませんけど、
やっぱり個々にね、あの、場所ですとか、建物とかね、
まあいろんなものがあるかと思いますんで、
まあその中でね、
まあできることをね、考えていって、
まあまずはね、やっぱり、
今私がこう思うのは、
まあお客様に何ができるかっていう、そこですよね。
それに対して、まあ家賃をね、いただくという意識でね、
やっていった方が、
まあ結果ね、うまくこう、いくのかなと、
これはまあ実感としてありますよね。
まあそのやり方とかもね、
やり方とかなんとかっていうのは、
経営者のね、考えるべきところで、
まあ何を導入するとかね、どうするこうするっていうのは、
経営者が考えるべきことだと思うんで、
まあそこの部分はね、経営者がですね、
考えていくべきところでもあるのかなと思いますね。
はい。
まあそんなことでですね、
ちょっと時間の方がね、15分ぐらいになってきましたので、
今回はね、こちらの方でね、終了とさせていただきます。
最後までね、いただきまして、本当にね、ありがとうございます。
皆さんもね、非常にちょっと暑いんで、
まあ私も気をつけますけどね、
この3軒目終わったらね、ちょっとまたサウナ行って、
ちょっと水風呂にね、入って、
クールダウンしようと思ってますけど、
まあ暑い中ね、外回りとかされる方はね、
やっぱり体調面とかね、気をつけた方がいいですね。
今日も徒歳屋さんなんかお会いしましたけどね、
やっぱりその空調服、やっぱり当然着てますよね。
まあウィンウィンウィンウィン、すごい勢いで回ってましたけどね。
なんかステンレスのプレートのついたやつがね、
なんか体幹温度下げるやつがなんかあるそうですけど、
結構その空調服が高いとかってね、
こないだね、電気工事業者の社長さんなんかもおっしゃってましたけど、
まあいろいろね、商品も出てきますよね、新たにね。
まあそんなことでね、
まあちょっと体調の維持管理ということでね、
留意していきたいなと思います。
それではね、最後までお聞きいただきましてありがとうございます。
15:01
それではね、今回はこちらので失礼いたします。
ありがとうございました。