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はい、フォーニッツアワレディオ、小山です。
いつもですね、東方のレディを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の、2人の息子にのご存在の記録ということで、
収録ですね、させていただいております。
はい、えー、今回のお話ですけどね、
ちょっと建築的なお話を今回ね、しようと思うんですね。
あ、わさびさん、おはようございます。
あ、中森さん、おはようございます。
えーと、今回のね、テーマなんですけど、建築的なところで、改修工事とか、解体工事、
ちょっとね、ここ、あの私、少しお話したいなと思うんですね。
であの、先ほどですね、私の大好きな、あのー、わら先輩からですね、ご連絡を直接いただいて、
まあちょっとあの、建物の解体工事についてちょっと聞きたいと、まあそういうご相談をいただいたんですね。
で、まあ私もあのー、ゼネコンちょっとね、退職して11年になるんで、
まあちょっと浦島太郎みたいなところはあるんですけど、
まあでも原理原則は変わんないと思うんでね、
まあ私のわかる範囲で、まあお話しさせていただいたんですけど、
えーと、まあ私ね、あのー、ゼネコン時代に、まあ新築のね、えー、物件、
まあRCの、RCとか重鉄、あとはまあ、えー、SRC像とかね、まあそういうものとか、
まあそういうもので、まあいろんなね、建物をやらせてもらって、
で、その後はね、永前工事とか、まあリニューアル工事とか、改修工事とかね、
まあそういうものも、現場管理やったりとか、見積もりとかね、こうやってたんですけど、
まあそれで、そうですね、不動産の賃貸業の中でも、
うーん、まあ、買いたいとまでは言わずとも、ちょっと改修工事の中で、
ちょっと気をつけるべきところってあるかなと思ったので、
えー、まあ今回ちょっとお話したいと思うんですよね。
で、あのー、まあよくね、えー、よく言われるのがやっぱり、一番こう、
改修工事とか解体工事する時に、非常にこうなんか読みづらいというか、
ネックになるのって結構アスベストだと私は思ってるんですよね。
で、アスベストって、まあ一般的に言われるイメージって、
あのー、なんだっけな、石面?
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まあいわゆる吹き付けてるね、重鉄なんかで、あのー、柱張りとかに吹き付けてる石面ってあって、
まあその中に、昔はね、アスベストがあのー、含有されてるということで、
今解体工事とか、改修する時に、結構その、飛散する市内の話が非常にこうやっぱ、
あのー、厳しいわけですね。
で、その石面は、その40年50年前は、その当時ね、あのー、
防火、耐火のね、関係で使われてたわけですけど、
それがね、あのー、材質的に、人体に影響が及ぼすということで、
あのー、そういう形でね、今はね、厳しく、こう、言われるわけですね。
で、いじる場合には、いじる場合っていうのは工事する場合にはね、
やっぱりそういうところをチェックしてやるわけですよね。
で、まあアスベストってただそのー、石面、吹き付けのね、
石面の中にだけ含まれてるかっていうと、そうではなくて、
昔はですね、よく事務所ビルとかの床のPタイルとかの接着剤とかね、
今から言えば50年ぐらい前のRCの外壁の塗装、
特に吹き付けのリシン、上げ裏とかにね、吹き付けてるリシンなんかにも、
そういうアスベストがね、含有されてたりなんかするんですよね。
ただまあ、一番やっぱりこう厄介なのは、そのー、鉄骨とかに吹いてある石面ですよね。
これが飛散するとね、ちょっとめんどくさい話になるので、
ここはやっぱり専門業者がね、やっぱ入ってやるんですよ。
施工とかね、解体とかをね、そのアスベストについては。
で、専門業者が入って、その専門のアスベストに関する専門の処理場でね、
処理するということになるんで、
一般の産業廃棄物とは別のところで処理するので、
まあコストも非常に高いわけですね。
で、専門業者がそうやってやるわけですから、
当然、人件費とかもかなり高いわけですよ。
で、例えばさっき言った、床のPタイルとかに付着しているような接着剤とかのやつだと、
あとスレートとかね、固形物で飛散する恐れのないものについては、
まあ解体業者さんの普通のね、資格を持っている人間であれば、
解体、撤去できるんですけどね。
やっぱり、安易にね、安いからといって、
そういうチクフルの物件飛びついて、
まあ賃貸業をやる方ですよ。
で、あの、回収すればいいやって飛びつくのはね、
ちょっと危険かなというのが正直ありますよね。
あの、これ回収工事やるときに、
例えばその業者さんに見積もりとかね、依頼すると思うんですけど、
その昔の図面が残っていれば、
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数量とかってね、ある程度拾えますんで、
それで見積もりってできると思うんですけど、
図面もない物件で、
そのアスペストを使われている可能性の高い物件というのは、
見積もりを出す側としても非常にリスクがあるわけですよね。
数量が本当にこれでね、正しいのかどうかというのが、
なかなか読みづらいというのもあるので、
あの、やったほうがいいけどね、
いや後で数量、数字合いませんでしたということで、
追加でちょっとコストを見てくださいと、
まあそういう可能性すらありますんで、
これやっぱりちょっと気を付けたほうがいいかなと思いますね。
まあ今から、私なんかの、
そうですね、感覚だと、
現在から45年ぐらい前の重鉄の物件とかには、
多分ね、そういう石面が使われている可能性が非常に高いですね。
40年ぐらいでも、もしかしたら床のPタイルとか、
まあそういうものにも含有されている可能性は高いので、
まあそこはサンプルを取って、試験場にね、出して、
で、入ってる入ってないというそういう判断をね、
してということになりますよね。
で、まあよく私、あの不動産の賃貸業の中では、
最近ではね、重鉄の30年から35年築、
まあこれぐらいがいいかなと。
それはもう原価消却の話を考えても、
まあ早く消却取れるんでね、いいかなということで、
まあお話しているわけですけど、
まあ、あの、そういうのがありますね。
まあ30年から35年だと、
多分含有してないであろうと、
まあそういう推測ですね。
まあそういうのがちょっと注意した方がいいかなと思いますよね。
RCでもね、外壁の塗装とか、
さっきワラさんと話しててね、
断熱なんかもちょっと含まれている可能性あるかなと、
言われてみればそうだなと思って私も思ったんですよね。
昔、断熱剤もね、
その耐火被覆とかそういうだけではなくて、
断熱の加工をするということで、
吹き付けのね、
そういうものを使われているのがありますんでね。
可能性としてはあるなと、
言われてみればそうだなと思いますよね。
まあそういうことで、
改修工事を当たるときってね、
この辺やっぱりちょっと、
やっぱり蓄電数でまずは見て、
ちょっと可能性が高いなというのは、
あんまり安易に手を出さない方がいいですよね。
それでね、
さっきのアスベストの話で言うと、
例えば東京とかだと、
アスベスト処理する業者さんっていくつかあると思うんですよ。
で、例えば比較してね、
良心的な価格のところにお願いできるかと思いますけど、
例えばこれが地方になるとね、
あんまりその専門業者さんがいなくて、
例えば東京の方から業者さん来てもらったりとかすれば、
まあそういうね、
旅費宿泊とかそういうのに対してもかかったりとか、
コストがね、かかる可能性あるんで、
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割高にもなりますし、
そもそもやっぱりね、
業者さんが少ないんで、
まあ業者さんのいいねみたいな形になることってね、
結構あるんじゃないかなと思いますよね。
まあ私がその改修工事やってるときは、
東京、神奈川でやってたので、
ある程度業者さんっていたんですけど、
まあエリアによってはそういう業者さんがね、
専門業者さんが少なければ、
まあそういうふうにはなりますよね。
まあそういうことをちょっとね、思いますね。
まあそんなことを思います。
まあやっぱりね、
わらさん木造の木立を中心に新築を得られてる、
ということですけどね。
やっぱり昨今の状況をね、
考えても、
さっきわらさんともちょっと話したんですけど、
やっぱり新築ってなかなか今これからね、
こんだけコストが上がると建てづらいというのがあるので、
ある意味改修工事なんかもね、
同時進行というわけじゃないですけど、
やっぱり利益率は高いんですよね、改修工事ってね。
間違いなくね、技法運ってね。
そういうのも考えていくといいのかなというのは、
前、わらさんと話してる中ではちょっとね、
お話したところでもあるんですよね。
まあ、こんだけ建築費が上がってくると、
なかなか新築が建てづらくなってきてると思うんですけど、
であればね、古い建物を、
例えば表面的な改装をして、
また再利用してとか、
そういう流れにも当然なるでしょうしね。
利用無用ってやっぱり強いのかなって、
個人的には思ったりしますね。
中森さんも出ましたね。
タッシーさん、いつもありがとうございます。
ワサビさん、
一般的な木造を築る物件で、
アスペストが使われているケースもあるのでしょうか?
そうですね、木造はあんまり気にしてないですね。
あえて言えば、さっき言った床のピータイルとか接着剤とかね。
外域をRCの幹社なんかで築50年くらいの、
立新とかには含まれている可能性が、
回収してなければね、あるかなというので。
だから古いやつでね、
本当に何もやってないやつだったら、
ないとは言えないですよね、
その築年数くらいだとね。
ただサイリングとかだったら、
あれですけどね、
そういうのあるんじゃないでしょうか。
DTさん、おはようございます。
岡山さん、おはようございます。
そんな感じで、
回収工事が必要な物件、
これ以前ね、私ね、
確か国有地かな、
幹社の物件を取り組もうかなと思って、
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ちょっと調べてた時があってね、
ある地方の建築主事のところに連絡したんですよね。
築50年超えてて、
もう国の聴書の中には、
アスベストが含まれていますと、
事前に調査してもう分かっていますと、
言った時に、
これは役所に行けば当然そう言うんですけど、
何か大きな回収やりますか?
ということをまず聞かれまして、
いじるんだったら、
ちゃんとアスベストが入っていると、
分かっているわけですから、
回収工事やる時に、
いじるのであれば、
ちゃんと適切な処理をして、
アスベストって、
回収工事とか外回収する時とか、
アスベストを飛散しないように、
というのはもちろん、
措置は取るのはもちろんですね、
周りの住宅とか近隣さんにも
お知らせしなきゃいけないんですよね、
仮囲囲とかにね、
そういうものとか、
ちゃんと適切な手段を取ってくださいと、
それはそうですよって話ですね。
中についても、
やっぱり回収工事とかやる場合には、
やっぱりそうなんですよね。
建築士に言わせると、
それは聞けばそうなるよね、
という話なんですけど、
そういうことはありますんでね。
多分皆さん思われている以上に、
結構アスベストは、
本当に工事やる側としては、
めちゃくちゃコストアップにつながるので、
正直言い方はちょっとね、
選ばなければ金食い虫なんですよ。
金かかることしかないわけですよ。
いいことはないわけですよ。
あんまり素人の人がアスベストにポンとね、
あるような物件にポンと飛びつくのはね、
全然賛成できないですね。
多分足が出ますから間違いなく。
そういうことはちょっと思いますね。
今回は15分ぐらいですけど、
ちくるの回収工事、
解体とかね、
回収工事についてね、
私の試験になりますけど、
お話しさせていただきました。
いつも東のレリを聞いていただきまして、
ありがとうございます。
またコメントやいいねも頂戴しまして、
ありがとうございます。
また今回の内容がいいなと思われましたら、
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また最後まで貴重なお時間、
こちらの放送にお付き合いいただきまして、
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本当にありがとうございます。
それでは今回はこちらので失礼いたします。
ありがとうございました。
