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はい、フォーニチナマレイリオン、大山です。
いつもですね、東方のレイリオンを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセテビラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
こすわとうとうさんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、 石川県金沢市の主格説金沢八度、
以上各社の提供でお送りします。 今回はですね、私がこれまで不動産の賃貸業を行ってきた中で、
失敗、私の失敗ということでね、今回お話ししたいと思います。
今回のお話なんですけど、2008年からですね、私は不動産の賃貸業を行っております。
かれこれ16年ということになるわけですけど、その中でね、やっぱり不動産を取得していく中で、
結構いろんな失敗ってね、あるんですけども、特にね、 ちょっとヤバいなぁと、私自身がね、後々考えてみるとちょっとヤバいなぁと思ったことって結構あるんですね。
具体的にどういうことかと言いますと、やっぱり不動産をね、ある程度買っていこうとした場合に、
まあちょっとね、自分の基準とかそういうものをちょっと度外して、解体病ですよね。 いわゆる簡単に言うと、
そういう解体病に侵されてというかね、そういった形で買わなきゃ始まらないというのはあるんですけども、
自分の基準とかね、そういう自分の目線を外れたところで買っていって、後々苦労するということがね、やっぱりあったんですよね。
ですから、不動産の賃貸業を行っていく中でね、初期の頃ってね、不動産を買っていかなきゃ始まらないという部分で、どうしてもね、規模とかそういった部分を追わなきゃいけないと、
そういう目線でね、そういって焦ってね、そういった部分で解体病になってしまうということってね、
ただ、誰にでもね、これってあることだと思うんですよね。 その時にね、
何を尺度に
物件を選んでいくとか、そういう部分って非常に大事だと思うんですけど、 一つはね、やっぱりそういった自分がこう買わなきゃ、買わなきゃという焦る気持ちをね、コントロールするのっていうのは、
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やっぱりあの数字的根拠ですよね。 まあいろんな指標あるかと思いますけど、私とかだとね、税引き後のキャッシュローとか、
物件のね、銀行の担保評価とか、まあそういう部分を意識しているわけですけども、
やっぱり根拠となるね、数字的指標をね、しっかり持つということ大事だと思うんですよね。 そうでないとね、
やみくもに買っていってもね、後々ね、次の銀行さんからの融資が出ないとか、まあそういうことにもね、なるかと思うんですね。
まさに私なんかはね、今言ったような状態になって、銀行融資が一旦ストップという形で、
そこからね、自分の財務内容を見直して、例えばね、創資さんをコンパクトにするとか、
自己消費率を上げていくとか、返済能力をどんどん上げていくという風になっているわけですよね。
一旦そこでね、ちょっと悪い状況からそういう部分を改善していこうとなると、
1年でね、スパッとね、BSの部分を改善しようとすると、なかなかそうはいかないんですね。
PLというのはね、1年の成績ということになりますけど、BSってね、それまで積み上げたものなので、
それを改善するのには2年、3年、もしくはもうちょっとかかったりとかいうこともね、あるかと思うんですよね。
賃貸業ってね、瞬間最大風俗ではいけないと私は思っていますので、
そのね、収益のシミュレーションとかした数字がね、持続できなければ事業として成り立ちませんので、
その年はいいけど、その後ね、需要とかが供給過多になってガクッとね、下がるとか、
家賃が取れないとか、そういうことになるとね、事業として回らないということもね、あるわけですね。
やっぱりカツカツな事業計画だと、やっぱりそういう部分というのは非常にタイトになって、
財務状況も苦しくなってきたり、返済が苦しくなったりとか、そういうことがあると思いますので、
やっぱりね、バッファーを見て、余裕のある資金計画だとか、経営状況、財務内容ね、
それにちょっと考えていかないと、賃貸業もね、買えば何とかなるとか、
そういうものでも今の時代というのはないと思うんですよね。
収益動作のものが高くなって、なかなか収益が上がりづらくなっているというところで、
どうやって収益を維持していくかとか、そういうこともいろんなことを考えながらやっていかなきゃいけないですね。
もしかしたらイノベーションしたりとか、外域修繕をやって見栄えをパリッとするとか、
もしくはIoTとか、そういった設備面の他とは違った目線でやっていくとか、
そういう目線も必要かと思いますし、やっぱり時代に合わせて考えていかなきゃいけないんじゃないかなと思いますよね。
ですから、私も須藤さん16年やってますけど、やっぱりだいぶ時代が違うというか、
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やっぱりいろんな変化というか、そういうものも感じますし、
自分もそこの部分には臨機応変に変化していかなきゃいけないなと、
対応していかなきゃいけないなということを感じたりしますよね。
ということで、今回私のこれまでやってきた中で、
自分が大きい失敗かなと考えている部分ですよね。
解体病にならないということですね。
余計なもの、良くないものを買ってしまうと、後々非常に苦労してしまって、
それをリカバリするのって、ゼロからじゃないですね、マイナスからリカバリするということになりますので、
それまで時間を要したりとか、そういうことにもなり得ますので、
そういった目線ですよね。数字的な根拠も含めて。
あと自分の感性というか、そういうものってありますよね。
このエリアで賃貸業を維持して、持続して収益を上げていけるのかと、そういう目線ですよね。
あと、たなごさんとかお客さんですね、そういったニーズを捉えるという部分も非常に大事だと思いますので、
収益を上げていくという部分では、その辺もちょっと考えていく必要があるのかなということで、
ちょっと感じましたので、放送させていただきました。
いつも東方のレイリーをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
