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はい、フォーニッツ ラマ レディオ、大山です。
いつもですね、東のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。 はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
あとはですね、将来独立まで目指されている皆様。 それと、
将来事業処刑を行うですね、2人の息子に残す音声の記録ということで、 収録ですね、させていただいております。
はい、今回のテーマですけどね。 今回のテーマは、
買うことだけが目的になっていないかということで、お話ししたいと思います。
はい、 今回のテーマですけどね。
まあこういうお話って、よく私のスタンドFMでお話しさせていただいてますけど、
いわゆる過処分所得を上げていこうと、 税引きをのキャッショルを増やしていこうと考えたときに、
やっぱり手元にいかにお金を残せるかということで考えた場合に、 まずやっぱり一番最初にね、
頭に浮かぶのは、やっぱり売上規模とかね、 やっぱり家賃収入を増やしていくと、売上高を増やすということに、
やっぱり目が行きますよね。 結局何が目的かということですよね。
私なんかは、やっぱりいつもお話してますように、 売上よりも実際の手残りですよね。
過処分所得をいかに増やしていくかと、 ここに注目して、ここの部分を重視しているわけですね。
人によってはね、私も始めた当初はそういう感じだったんですけど、 やっぱり過処分所得を増やしていくためには売上を追わなければいけないと、
売上を追うためには不動産の物件を買っていかなきゃいけないと、 そういう意識になりますよね。
ところがですね、不動産を買い始めるとですね、 以前の放送の中でも解体病という話をさせていただいたことがありますけど、
何か一度もにかね、物件を買うことが目標みたいになっちゃってるんですよね。 ですから規模とかね、個数とか、
借り入れ額とかね、もしかしたらね。 まあそういうところにばかりこう執着するようになってくるんですよね。
で、いつもお話してますように、ただその大きさだけがですね、全てではないわけですよね。
で、やっぱり税引き後のキャッシュローをしっかり数字で把握するということが大事ですし、 もしかしたらですね、一等ものの、私なんかも所有している物件の中でありますけど、
RCのね、中古のマンション。 2DK×6書体。
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まああのここの部分の 実際の手残りですね。それとキャッシュで買ったこだて。
年間の得られるね、過処分所得キャッシュローって変わんないんですよね。 対してね。
そういうことをやっぱり理解して、じゃあどっちがいいのってことですよね。 で、
全社のマンションであればね、大きな借り入れを使って 購入してたりしますしね。
あとはやっぱり大きな借り入れもそうですし、実際の評価以上にあの物件の価格って大きいんでね。 どうしてもやっぱりその
その物件単体で見たときにはやっぱり 銀行としてはマイナスに見られがちですよね。
片屋ね、こだてなんかは 土地値がしっかり出ているような物件であればね、路線価とかね、固定産税の評価額とか
まあそういうものを購入してね、キャッシュで買ってるわけですから。 まあその分ね銀行としてはプラスの評価になりますよね。
まあそういうこともやっぱり考えながらやっていった方がいいですよね。 ですから規模の大きさとか
まああの いつも言ってますように売上高の大きさ
個数、仮例額の大きさが全てでありませんからね。 やっぱりその中身がやっぱり大事だということやっぱり理解して
やっぱり考えていく必要がありますよね。 むしろですね
創産が大きくなれば大きくなるほど 自己消費率ってね必ず規模を追えば悪くなってきますので
逆に銀行の格付けを考えるとですね ギュッとね絞ってそれで収益性を上げていって
ROAとかそういうの意識していった方が結局はですね銀行から許可得られますからね。 そういう部分も不動産の賃貸業って創産業みたいなもんで
どうしてもね あの創産大きくなる傾向にはなるんですけどその中でもあまりね創産が大きくなら
ないようなことを意識しながらやっていかないと あのただ闇雲に買うということをやっていれば創産ばかり大きくなりますんで
どこに意識を向けるかで全然ね同じ不動産やってても変わってきますんで まああのそこはね意識されてやっていこうがいいかなというのが私の今の考えですね
実際に 以前ねまあ兼業のサラリーマン時代のまあ私は
規模をね追っかけてました ただし今そんなに規模はあの大きくなくとも
実際に実際の手残りと言いますあのその当時の3倍ぐらいになっているわけですよね ですから規模の大きさとかそういうものがすべてではないということですね
まああのそういうのも考えながら賃貸系をね やっていくと
きっとね評価もされるでしょうし破綻することもないと思います また潤沢なキャッシュも得られるかと思いますのでまあそういうことを意識しながらね
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やっていかれると まあ良いのではないかなと今私は思いますね
はいということで今回のオスはですね こちらの方でね終了とさせていただきます
いつもですね当のレディを聞いただきましてありがとうございます また貴重なお時間をねとってこちらのオスはね
を聞いただきまして本当にね 大変恐縮ですまたねありがとうございます
それではね今回こちらので失礼致しますありがとうございました