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はい、フォーニッツ山場レディオ、小山です。
いつもの先頭部のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
あとですね、将来独立まで目指されている皆様、
それと、将来ね、事業承継まで行う予定の2人の息子にですね、
残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、今回は公開収録ということで、収録ですね、していきたいと思います。
あ、ザキラブンブン、ドドドドド様、ありがとうございます。
えっと、さっきね、ちょっとガソリンを、車のガソリンちょっと入れようと思ってね、
あのガソリンスタンド行ってたんですけど、ちょうど隣にね、
あのランドクルーザーの300かな、あの大きい方、
あれがちょうど横に並んでね、ガソリン給油してたんですけど、
ほんと大きいですね、あれ戦車みたいだなと思ってびっくりしちゃったんですけどね、
なんかあの、ランクル250くらいだとね、まだね、あの、いいですけどね、
まあ以前うちもちょっとプラド乗ってたことがあって、
まあそれでも結構大きいなとは思ってましたけど、
ちょっとランクル300ってほんとに大きいなって、
かなり駐車場とかね、選ぶのかなと、なんかそんな感じですよね。
長さもどうなんだろう、アルファードとね、もう変わんないか、
もしかしたらアルファードというのも長いかもしれないですよね。
よくああいう大きい車をね、運転されるなと思ってね、かっこいいですけどね、
まあちょっとそんなことを思いました。
でね、えっと、今回の放送ですけど、
まああの世間話、雑談メインになりますけど、
あの、私のこのスタンドFMって、
まあもう2500回以上の放送をね、ちょっと続けてるんですけど、
ちょっとね、ふと気になってですね、
まあ一応この私のラジオって、
まああの聞いただく皆様の、なんか少しためになればみたいな、
まあそういうスタンスでもあるわけですけど、
まあ最近はの息子に残す音声の記録ということで、
まあ収録してるんですよね。
で、スタンドFMのプラットフォームって、
まあ正直、あの、何て言うんでしょうね、
これもしスタンドFM自体がなくなったら、
このせっかく収録した音声が残んないのはちょっとあれだなと思って、
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まあせっかく2500回以上放送してるんでね、
まあ他のプラットフォームにも記録残した方がいいんだろうなと思って、
なんかいろいろ調べてたら、
実はSpotifyとかね、Amazon Musicとか、
えっと何だっけな、Apple Musicでしたっけ、
ちょっとごめんなさいね、そこ性格なところあるんですけど、
あとYouTubeとかね、
これに、このスタンドFMの音声データって、RSSでしたっけ、
なんかそういうので、配信したらそっちにアップロードできるように、
なんかできるんですよね。
それをね、ちょっとね、昨日やってみたんですよ。
で、ちなみに私がやったのは、えっと、何だっけ、
Spotifyか、Spotify。
それと、YouTube。
YouTubeって言っても、YouTubeのポッドキャスト。
これにアップロードをね、
私がこうやって毎回毎回アップロードしたやつが残っていくと。
アップロードされるっていうのをちょっとね、やってますね。
で、これぶっちゃけ言うと、
私スタンドFM、こんだけ放送をやってますけども、
あんまりね、別に私有料放送をやってるわけでもないんで、
会員限定の有料放送とか、そういうものをやってるわけじゃないんで、
別に収益化自体を目的にしてるわけではないんですよね。
5年半前にスタンドFMを始めた時に、
有料化の収益化プログラムっていうのがあってですね、
なんだろうなと思って、一応最初に登録だけ渡したんですよね。
で、一応その収益化の、何だっけ、
昔のスタンドFMの、そういうあれなんですよ。
でもね、これここだけの話なんですけど、
全然稼げないですからね。
スタンドFMね、私こんだけ放送しておいて、
あれですよ。
1年間で収益って、どうだろう、9000円とかそんなもんでしたよ。
確か。
そんなもんなんで、正直スタンドFMってね、
これで稼ぐっていうのは目的だと、
正直効率悪いのかなと私ちょっと思いますね。
だから、本当に稼ぎたければね、
YouTubeとかそういうのがいいのかもしれないですけどね。
動画だとどうなんですかね。
ちょっと私、動画を編集したりとかそういうのも手間なんで、
音声だけね、アップロードしてっていう。
YouTubeのポッドキャストに、
今アップロードし始めたばっかりなんですよね。
でも本数が非常に、2500回ぐらい放送してるんで、
かなり膨大なんで、
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昨日やったらね、130本ぐらいはね、
ポッドキャストにアップロードできましたけどね。
一番最初に放送し始めた放送回数が、
1回目とか2回目とかね。
そういうのからアップロードされてるのを聞くとですね、
なんか非常にこっぱずかしいですね。
一番最初の放送ね。
聞いたりすると、とても聞けないなと。
聞くに耐えないなと思ってね。
普段でも私の放送ってね、
全然面白くないんであれですけど。
慣れてないからね、緊張しながらね、
言葉を選びながら話してたりするんですよね。
多分ね、そういうのって皆さんあると思うんですけど。
もう今ではね、
一番最初私始めた時って、
何を話そうかなと思って、
テーマというかね、話す内容を、
いくつかね、3つか4つぐらい紙に書き出して、
この内容を話そうかなとかね、やってたんですよ。
でも今ではもう全然そんなことしないですもんね。
単純にこの辺のテーマで話そうかなと思って、
5分ぐらいだったら普通に話せますからね。
そうやって話してるんですけどね。
ほとんどね、整理されてない状況のまま、
思ったままが放送してるんで、
言いたい放題ね、言ってるだけですね。
もしかしたら失言とか暴言みたいな、
そういうのがあったら、
お聞きいただく皆様に気分害したりして、
非常に申し訳ないんですけど、
私の放送は聞きたくない方には、
聞いていただかなくてもいいかなと思いますしね。
気分を悪くするようなことがあればね。
そうですね。
あと、これあれだな。
私の考えとしては、
不動産をやられる方って、
いろんな状況があって、
不動産を始められる方って非常に多いと思うんですよね。
お勤めの方で、サラリーマンの給与だけではなくて、
収入をもうちょっと厚くしたいとか、
そういうことで始められる方がほとんどだと思うんですね。
私もそうでしたしね。
ですから、収入をもうちょっとサラリーマンの給与だけでなくて、
厚くしようと考えた時に、
より破綻せずに、
加所分所得を増やしていくという、
そういう視点で放送をさせていただいているんですよね。
その中では、
よく不動産投資に書かれている内容というのは、
あえて私がお話しする必要もないかなと思うんでね。
世の中に本当に何百冊ってあると思うんで、
30冊も40冊も読んでみれば、
だいたい書いていることなんてそんなに大差はないと思うんでね。
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あえてそこについて私が触れる必要もないかなと思って、
私はね、私の視点でお話しするようにしているんですよね。
小江戸バラツさん、おはようございます。
最初の気持ち、私もよくわかりますよということでコメントいただいてますね。
タッシーさん、おはようございます。
いつもタッシーさんのいいねもしてもらうんですよ。
本当はいつもお聞きいただいてありがとうございます。
音声配信のことを話しましたよね。
小江戸バラツさんとかザキラさんとか、
音声配信ね、やってたらあれだかもしれないですけど、
今ね、私ね、やってるのがスタンドFMのデータを、
まずこれ、hidejiさんから教えてもらったんですけど、
リッスンに文字起こししてっていうのをやってて、
昨日やってたSpotify、あとYouTubeのポッドキャストかな。
それにちょっと音声として残すようにしてますね。
これ結局、私だけが聞ければというのではなくて、
子供たちが何かあったときに聞けるように、
音声の記録として残せればいいかなと思ってやってますね。
そんな感じですね。
最近、不動産ってやっぱり近利上がってきて、
Xのポストなんか見てると、昔はね、
昔はっていうかほんの何年か前は結構ね、
融資通りましたとかね、買い前契約しましたとかっていうのって、
めちゃくちゃ多かった気がしますけど、
最近ほんと少ないですよね。
多分なんかその、この間も私銀行行ったときに、
金融機関さんの後員の方とも話しましたし、
お世話になってるね、中海の業者さんなんかとも話してると、
やっぱり最近は不動産のその、何ですか、
やっぱり融資が獲得できたりとか、
特に兼業の方がやっぱり融資が厳しいっていうのを聞きますよね。
やっぱりなんか銀行さんも結構やっぱ渋いし、
もしかしたら年収の高い方とか、
そういう方に融資を絞ったりとか、
なんかそういうこともちょっと聞いたりしますよね。
これだけ金利がね、今政策金利で1%ぐらい上がってきましたけどね、
まだまだこれから金利も上がると思いますけど、
それに対して利回りなんかもね、
全然やっぱり低いんでね、周期性が低いんで、
じゃあ回るためにはどういう取得したらいいかというと、
ある程度自己資金を投入するか投下するか、
あとは融資期間を伸ばして借りてという形になると思うんですけど、
これはもう私の個人的な意見なんですけど、
本当にゼロから今から始めようと思ったら、
私だったらね、子建てを法人でやるという前提ですけどね、
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子建てを現金で一つ二つって買いますかね、
法人の決算を一期二期という形でやると思います。
これね実はね、この間行った初めて取引する金融官さんの
後院の方から、大山さんだったら今この指標の中でどう始めますか、
ということを聞かれたんですよね。
最近の放送でも私この話ってしたと思うんですけど、
まずはやっぱり法人で一期二期の決算をするということで、
まず実績を作る。
土地の評価の出るような子建てをキャッシュで
一等二等って買っていきますねと。
その先で銀行さんから事業生の融資ということで、
できればプロパで融資受けれればいいですけど、
そんな簡単にいかないと思うんで、
まずは保証協会付きとかそういうところで融資受けて、
やっぱり銀行の返済実績とかそういうものを見せて、
それからプロパからと。
その間には途中で利用費用とかそういうものを
融資していただいたりとか小学から始めると思いますけど、
そういうお話をさせていただきましたよね。
もちろん別に融資使ってもいいと思うんですよ。
ただ一番最初に融資受けようと思うと、
どうしてもやっぱりアパートローンってなると思うんで、
これ銀行さんにもこの間ちょっと聞いてみたんですよね、
講員の方にね。
アパートローンって私もすごいお世話になったんで、
アパートローンにはね。
別にそれを否定するものでもなんでもなくて、
初めて不動産を始める方からすれば、
アパートローンで買っていくっていうのは、
別にそれはもうやむを得ないとは思うんですよね。
ただ銀行さんの目線を考えるとということで、
最近放送の中でよく言ってるんですけど、
アパートローンってやっぱり、
個人の収入とかそういうものを当てにしてるね、
パッケージローンなんで、
元来プロパーで融資受けようと思ったら、
そこまで評価の出ない物件を自分の属性とかね、
年収とかそういうのを当てに、
融資学を大きく融資してもらってるのが
パッケージローンだと思うんで、
それをね、それで混入し続けると結局、
自分の余震を使い果たすっていうわけじゃないですけど、
いわゆるBSですよね。
BSで見た時に銀行の評価からすると、
資産超過ではなくて、
借り入れ方の状態になるのかなと、
そういうふうに思うんですよねっていうのをね、
後院の方に話したんですよね。
実際に後院の方にどう思いますかということで聞いたら、
そういう側面はありますよねと。
ただ、実はその後院の方も、
自分も不動産をやりたくて考えてたらしいんですよね。
実際に後院の方も周りで不動産をやられてる方、
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もしくは事務所さんとかね、そういう方がいらして、
実は結構、うちの銀行の中でも
不動産をやってる人って結構いるんですよと、
そういう話をされてましたよね。
そうやって考えた時に、
一番最初に買おうとした時に、
やっぱり、
アパート論が悪いというよりは、
やっぱり担保評価とかね、
銀行の自家評価が伸びない物件も、
例えば1億の物件価格のものを、
5000万しか銀行の評価が出ないものを買ってしまうと、
その5000万足りない部分を、
現預金、自己支援であったりね、
もしくは共同担保じゃないですけど、
そういうものとかなんかあればいいですけど、
そういうものがなければ、
いわゆる買った時点でね、
それで融資を受けた時点で、
マイナス5000万になるわけですから、
やっぱりその先がなかなか続かないと、
そういう話をしたんですけど、
その後院の方もね、
その側面はありますよねと言ってましたよね。
だから、
多分その後院の方が私にそうやって聞いてきたってことは、
今やっぱり不動産を始めづらい、
そういう指標であったり経済情勢であったり、
そういうのがあるのかなと思ったりしますよね。
そういうことはちょっと感じますよね。
何が言いたいかというと、
やっぱり購入する物件を選んだほうがいいですし、
やっぱりPLのではなくてね、
よく書籍で、
賃収いくらとかっていう話って、
私から見れば、
粗益計算書類一番上の売上高にしか過ぎませんし、
それというのはやっぱりPLですよね。
資産何十億とかって言いますけど、
結局それって売上規模とか、
そういうところに意識が向いているわけであって、
逆にやっぱりBSを意識した方がいいですよね。
BSを意識するというのは、
BSを膨らませるという意味じゃないんですよね。
逆なんですよね、私から言わせると。
不動産の賃貸業ってやっぱり病院とかホテルとかと、
創出産業とかと同じなんで、
いわゆるそういうね、
創出産が大きくなる傾向になるんですよね。
ただ、それを極力大きくならないようにする努力をやっぱりした方がいいと思うんですよね。
そうしたいとやっぱり、
どんどんどんどんメタバな財務体質になっちゃいますので、
さっき言ったように銀行の融資がなかなか難しくなってきますからね。
もちろんすべて現金でキャッシュで決済できる人だったら、
それに越したことはありませんけど、
なかなかね、世の中で一番高い買い物って住宅であったりね、
アパートマンションでしょうから、
なかなかそれをキャッシュでポンとね、
いくつもいくつも買い続ける方というのは、
なかなかね、少ないと思うんで。
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であればやっぱり銀行融資をね、
効率よく融資をお願いして、
銀行さんって別にね、
行為の方も対等する敵みたいなそんなのではないんでね、
やっぱりあくまでパートナーなんで、
銀行員の方とも仲良くなった方がいいと思いますし、
銀行員さんの趣向を理解した方がいいですよね。
であと銀行さんにもこちらの趣向を理解してもらった方がいいと思いますし、
銀行に出す資料なんかもね、
決算書だけ出して、
それでね、許してくださいではなくて、
その銀行のですね、自家評価とかね、
やっぱり銀行の評価基準にのっとって、
あの恩公でね、
あの見た時に今の現状の私はこういう風ですと、
個人個人含めてこういうものですと、
こういう感じになってますっていうのを出すとですね、
銀行員の方の仕事をお手伝いするような形になりますからね、
そうするとやっぱりそれは定量評価だけではなくて、
訂正評価も上げることにつながってくると思うんですよね。
この経営者の方は分かっている方だねということになるかと思いますので、
そういうところは私がね、結構意識しているところでもありますよね。
なんかちょっとね、だらだらと話してしまったんですけど、
20分近くになるんでね、
あの放送はね、こちらの方でね、終了とさせていただきたいと思います。
今回の放送はですね、
あの音声配信をやっている方ってね、
スタンドFMだけじゃなくて、
なんかその飛ばせるんですね。
RSSでしたっけ?
まあそういうのでなんかスポットファイとか、
YouTubeとか、リッスンとかね、
まあそういうところのプラットフォームに
いくつかにこうなんかね、
アップロードできるようにすると、
音声残せていいんじゃないかなとふと思ったので、
ライブを始めてみました。
で、
ついさっきね、銀行員の方とやり取りした中でのね、
お話もさせていただきました。
そんな感じでね、
今回の放送はね、こちらの方でね、
終了とさせていただきたいと思います。
はい、えーと、
いつもですね、
お聞きいただきましてありがとうございます。
またですね、お休みの朝からですね、
えっと、
私のこちらのレイディオンね、
放送にお付き合いいただきましてありがとうございます。
それではね、今回こちらの方でね、
終了したいと思います。
最後までね、お聞きいただきましてありがとうございます。
それではね、こちらで失礼します。
ありがとうございました。
