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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や試行法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は、新築アパートは利回り何%あれば不動産投資として合格なのかをテーマにお話ししていきます。
で、えーと、まず、
新築のアパートですね、木造アパートを建てたときに、利回り何%ぐらい出せればね、合格なのかっていうところなんですけど、
これ私自身が不動産投資を始める前、2017年ぐらいのときってすごくそのめちゃくちゃ勉強してまして、勉強といってもその
いわゆる新築系の本とかあんまり今ほどなかったんですけど、とにかく一通り買いましたし、
あとその新築系の大屋さんなんかが情報発信してたりしたらその投稿を見たりとか、場合によってはその物件見学会みたいな感じでね、
ちょっとお金払う必要あるんですけど、新築の建てた物件とかをね、見せてくれている大屋さんとかがいたりとかして、
そういったサービス利用したりとかして、とにかく知識、インプットを増やしたりとか、こういう世界なんだなーっていうのをね、
積極的にね、触れてくれるようにしてた時期もあるんですけど、その時に今からねもう10年近く前、2017年というと9年前なんですけど、
その頃結構その新築木造アパート利回り10%なんかっていうキーワードで結構目立ってて、よく目にしたときがありまして、
始める前ですね、私がふとさん投資を始める前とか2017年の頃って10%とかっていうのをすごい意識してやった気はしますね。
キリもいいですからね、10%って、キリもいいですし、あとその利回り10%で建てるときは流石に負けないだろうっていう意味でもね、
確かにまあまあまあまあ半分間違いじゃなかったと思うんですけどね、その10%って指標は。
ただ、あの実際に自分が建てたりとかしてね、あの経験していく中で、これって10%って結局あれだよなーっていうちょっとあの
クエスチョンマークがね浮かび上がってきたので、そのあたりの話交えてみていきたいと思うんですけど、
結論から言いますとこれね、その、エリアによりますよ、はっきり言って。
あのー、
エリアなくてもちょっと田舎というかその都心ではない、まあ私関東、東京に今住んでて関東で活動してますので国道やっぱ16号線、
あのまあ関南国道16号線、県王道とか、あの道路を意識してあの見ていくとわかりやすいんですけど、
その関南の内側なんかだったらね、もう10%だから建てられるわけないんですよね、基本的に木造アパート、今、今ってかその9年前とかでもね。
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でもあの国道16号線ぐらいまで広げると10%ってぐっとね実現しやすくなりますし、それをさらに広げた関南ぐらいまでのエリアないだってあればね全然楽勝にできると。
これは10年前からねあの今ね2026年になっててどんどん難しくなってますけど、今2026年現時点でも
国道16号から関南のあたりの内側、その間ぐらいのエリアだったらもう全然リバーリ10%で達成できちゃうので、まあできるんですよ。
でもそれでじゃあ合格なのかっていうと、まあ不合格ではないと思うんですけど、結局エリアによりますよねって。
というのもそのリバーリが出しやすいエリアでの10%と、じゃあ都心部での木造で例えば7%を比較したときに木造7%の方がダメなのかって言ったら全然そんなことなくて、なんなら木造7%の都心部の木造7%の方が
僕はすごいと思いますね。
なぜかというと結局そのキャピタルゲインの話になってくるんですけど、売却したときにどのぐらいで売れるかっていう視点がやっぱ大事でして、
例えば本当にちょっと田舎というか、16号線外で県王道の内側なんていうと、いわゆる千葉、埼玉、神奈川なんていうと地方都市になってきますので、
そこで10%の木造立てたところで売ったときにどのぐらいで売れるかって話なんですよね。
立てて土地から立ててすぐ売ったとして、固めに見て8%とか出せば流石に売れると思うんですよね。
なので家賃例えば500万円のアパートをリマーリ10%で立てましたと、そうすると5000万円で立つわけなんですけど、
それを8%で売ったらいくらになるかというと6250万円にしかならないんですよね。
なので5000万円で立てたものが6250万円で売れれば、一応利益は出てますけど、消費費や仲介手数料とかもかかってきますので、さほど残らないと思うんですよね。
ですので、しばらく保有して家賃収入を得た上で8%で売ったりすれば事業として成り立つと思うんですけど、
10%ぐらい出せるエリアの場合って売却の時も弱くなりますので、その辺りに高く売れないと。
一方で都心部ですよね、さっき言ったカンナの内側とかで木造7%で立てましたと、家賃500万円のアパートをリマーリ7%で立てましたと、
それでどのぐらいかというと7100万円ぐらいなんですよね。
7100万円ぐらいの土地建物で家賃500万円のアパート立てるとリマーリ7%ぐらいになるんですけど、
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じゃあ都心部のリマーリ7%のアパートってどのぐらいで売れるかというとエリアによりますけど、
本当の都心部の真ん中の子だと5%切ったりとかすると売れますので、仮に500万円のアパートがリマーリ4.5%で売れたとします。
そうするといくらで売れるかというと1億1000万円で売れるんですよね。
7100万円立てたものが1億1000万円だと。
見ての通り1億1000-1100万-1億1100万-7100だったら4000万じゃないですか。
一方で先ほどのイマイチなエリアでリマーリ10%で立てて、5000万円で立てて、リマーリ8%で売ったら6250万。
差し引き1250万なので、都心部の場合だと4000万の差額。
あんまりイマイチなエリアだと1250万しか差額が出ないと。
このことからも都心部のリマーリ7%の方が全然すごいってことが分かってくるわけなんですよね、キャピタルゲインの視点で見ると。
ですので一概にこの新築アパートのリマーリ何%あれば不増産投資として合格なのかっていうのは、
ちょっとこの質問自体がすごくイマイチ。
イマイチというかダメですね。質問自体がダメですよね。
何か加える必要がありますよね。
例えば都心部でだったら何%で合格なのかとかエリアを入れてくらないとそもそも質問として成り立てないかなところです。
それを踏まえてどう見ていけばいいかというと、今の相場だと、今回の温泉の中でもお話してますけど、
千葉、埼玉、神奈川なんかの16号線の外側、京王堂の内側みたいなイマイチエリアって言ったらちょっとステラなんですけど、
この辺りだったら10%で最低でも出さないと話にならないと思いますね。
ここで10%切ってるようだとちょっとしんどいかなってところなので、出していく必要があるかなってところですし、
逆にそういう内側なんかだったらリマ割の基準をどんどん下げて構わないと。
リマ割9%、リマ割8%でも全然価値のエリアあるし、もっと言っちゃえばリマ割6%。
本当に最近知り合いなんかも都心部の伊藤内で木造リマ割6.5%とかで建てましたけど、
多分売却したときにリマ割5%以下で売れるので、
価値なんだなとわかりますので、このようにどのエリアでやるかによって見方が変わってきますのが決まってくるところであります。
ただ今私がここまで言ってきたのは結構キャピタルゲイン視点での話なので、
これがインカムゲインで見ていくとなるとまたちょっと話が変わってきますのでね。
当然リマ割7%だったらまだキャッシュフォロー出ると思うんですけど、
例えばリマ割6.5%で借り入れの金利3%とかで借りちゃうとインカムゲインは全く出ませんよね。
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本当に売却したときのキャピタルゲイン頼みになりますし、
一方で10%くらいのエリアで建てることができれば、
インカムゲインは本当にザクザク出ますよね。
ちゃんと満室になって部屋が埋まっている限りは、
毎年残るお金、毎月残るお金、毎年残るお金、積み重ねていくお金、キャッシュフォローですね。
これはすごく大きなものになってきますので、
インカムでザクザク稼いで、価値が下がらないうちにキャピタルは、
ちょっと利益薄いけど売れたっていうやり方も人によってはありかなってところですね。
なので結局この辺り戦略かもしれませんね。
インカムゲインメインの人もいれば、キャピタルゲインメインの方もいれば、
両方が一番大事なんですけど、
ですのでその人によっても攻め方が変わってきますので、
この辺り面白いところじゃ面白いところですね、新築アパートのね。
ですのでまとめておきますと、
新築アパート割回り何%あれば不動産投資で合格なのかに関しては、
エリアによるのでちょっとこの質問自体がいまいちと。
ただあえて言うならば、
関東の場合ですね、国道16号線の外側で、
県央戸の内側ぐらいの、
いまいちそこそこエリアだったら2回り10%は欲しいよねってところ。
それがどんどん内側になればその基準をね、
2回り9%、8%、7%、それ以下でもエリアによってはOKかなってところですので、
日頃から言ってますけど、
相場ってものがありますのでエリアによってね、
それをまず把握して、
その上でどのくらい出せば合格なのかっていうのは
おのずと見えてくるものなのでね、
要するに相場より安く建てることができればOKなのでね、
そこを一つ目安にしてもらえればいいかなと思います。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
