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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は、新築アパートで付けなくてもいい設備と付けるべき設備と題しまして、
木造の新築アパートを建てる際に、アパートの中の設備ですね。
その中でも、いろんな設備があるわけですけど、付けた方がいい設備。
一方で、付けなくてもいい設備の両方ですね。どういったものがあるかというのを見ていきます。
アパートの今、中というふうに言いましたけど、中だけじゃなくて、外に設置するものもちょっと含めて見ていきたいと思うんですけど、
基本的にあれなんですよ。ある分にはいいんですよ。
なぜかというと、ないよりはあった方がいいんですよ。すべてのものがね。
ただ、建築コストがどうしても上がってしまうので、付ければ付けるほど、贅沢な仕様にすればするほど、
どうしてもそこで、いらないものはいらないというふうな感じで、コストカットしていくっていうのがやっぱり大事になってきます。
特に収益物件を扱うときは、いくら豪華でないよりはあった方がいいんですけど、
そういっても必要性が薄いものは削っていくというスタンスが求められますので、
その視点で見たときに、何が付ければいいかと言いますと、まず大前提として、単身向けのアパートですね。
基本ファミリー向けのアパートはまだやったことがないので、一人暮らしもしくはディンクスとかカップルの2人入居までのアパートですね。
マンションをターゲットにしていますので、そういったケースで付けた方がいい設備、付けない方がいい設備の話をしていくと、
まずコンロですよね。キッチンのコンロなんですけど、これ何口までという話になってきますよね。
一口、二口、三口とかね。あとグリードつけるかとかそこまで話になってくるんですけど、
基本単身の場合は二口まででしょうね。十分と。一口でも全然いいんですけど、二口やると強いかなというところですね。
逆に三口だと、たまに料理好きの大好きな一人暮らしの方もいますけど、
基本ファミリーとかそういう家族がいる人の方が三口とかそれ以上求めるケースになりますので、
単身の場アパートとかそういった物件ターゲット、そういった層をターゲットにする場合は、二口までで十分かなと。
やっぱり三口とか二口一口してね、キッチンのコンロなんですけどね、ガスコンロ、IHコンロとかありますけど値段ががらっと変わるので、
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ここらへん一つ選別した方がいいかなってところです。
あと水回り系だとそうですね、トイレなんかだとウォシュレットですよね。
つけるかつけないかだけど、基本これはもうあった方がいいですね。
もうなくても大丈夫っちゃ大丈夫なんですけど、あるのがスタンダードになってきてますので基本つけた方がいいし、
あとは浴室乾燥機か、浴室乾燥機もつけた方がいいんですけどつけなくても大丈夫っていう風な回答かな。
すいません間違えました、浴室乾燥機じゃない。浴室乾燥機はもう絶対つけないとダメで、
お湯だき機能ですね、お風呂、お湯だき機能はあれはあった方がいいけど別になくても大丈夫かなと。
結構やっぱシャワーだけの人とか多いですし、お湯あんまり張って追いつからないって人もいますのでね、
お湯だきなくても絶対お湯だきがないと嫌だって人っていうのはあんまりいないと思いますので、
そうですねお湯だきがないことが原因で入居付けに苦戦したっていうのはないので、
もしここをつけるかつけないかでね、結構値段変わってしまうようなケースの場合は、つけないという選択しても大丈夫かなってことです。
つけたほうがいいんですけどね、つけなくても大丈夫な部類の設備には入ると思います。
あとはそうですね、水洗とかはあとこうね、水洗、蛇口の部分ですよね。
今ほとんどが混合水洗といって一つのレバーで熱いの、温かいのと冷たいのを調節できますけど、
やっぱり二口バルブといって一緒になってないタイプとかの方が安いので、
そういうタイプでもまあいいっちゃいいんでしょうけど、
ここはあれかな、混合水洗つって一つの方でやってもそこまで値段上がらない割にやっぱ利便性高いし、
ここは大谷さんによって分かれると思うんですけど、私はここは混合水洗にしておいたほうがいいかなっていうところですね。
これはキッチンもそうだし、洗面所とかお風呂とか全部なんですけどね。
はい、あと洗面所なんですけど、基本やっぱ独立洗面にしたほうがいいですね。
お風呂、3点ユニットとかさすがにもう新築でっていうのはほとんどないケースなんですけど、
部屋なんかが狭いとお風呂の中におまけみたいな洗面ボールみたいなのがついてるタイプもあったりして、
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独立洗面台がない部屋なんかもあったりするんですけど、
今は独立洗面台をちゃんとつけて、洗面ボールタイプのお風呂とかはやめたほうがいいかなってところですね。
結構独立洗面台が大事かなというふうなので、ここはつけたほうがいいというふうに私は感じてますし、独立洗面台がないっていうのは新築でやったことないですね。
あとトイレも、1Kとかだったら、よくあるのがお風呂場のところの洗面所のところですよね。
洗面所のところをガチャッと開けると、独立洗面台が置いてあって、洗濯機が置いてあって、
あとそこにトイレもあるタイプの部屋ってありますよね。
いわゆるトイレが完全独立じゃなくて、洗面所なんかと一緒になってると。
お風呂とはもちろん別なんですけどね。
そういったタイプについてなんですけど、結構部屋が1Kの20平米とかそのぐらいのタイプだと多いんですけど、そこはぶっちゃけ問題ないかなと思うんですけど、
1LDKとかになった場合は必ずトイレは独立タイプにしたほうがいいですね。
なぜかというと、1LDKとかになってくると2人入居で、ディンクスとかカップルとかで家賃を抑えるために入居される方もいるので、
さすがにカップルとかディンクスとはいえ、トイレはちゃんと独立させておきたいっていうのは考えるのがね、割と普通なのでね。
洗面所とか行った時にね、もう1人の方がトイレしてるとかっていうふうなところに立ち合わせたりしちゃうわけなので、
それを防ぐためにもトイレは完全独立にしておいたほうがいいかなというところですね。
洗濯機は室内が当たり前なので、これは別に触れるところじゃないと思いますし、浴室乾燥機もつけておいたほうがいいと。
あと、ホスクリーンとかですかね、窓側のところにバルコニーがない物件、作れない物件とかね、そういったケースの場合にホスクリーンといって、
室内に物保持座がすぐに設置できるようなタイプのものを天井につけたりとかできるのがあるんですけど、
これが意外に安くて2、3万円とかで売ってたりして、つけてもらうのに高値にかかりますけど、
これなんかは物件によってはつけたほうがいいときもありますね。
お風呂場も浴室乾燥機の機能を使って、あそこに洗濯物を干したりする人が大半ですけど、
場合によっては窓側のほうをちゃんと使って干したりという人もいるので、ホスクリーンなんかつけておいて損はないかなというところです。
テレビ付きモニターインターホンも当たり前なのでつけたほうがいいし、
室内のところだとそんなところですかね、シューズクローゼットとかついてて当たり前だし、シーリングライトとかもついてて当たり前だしって感じですもんね。
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クローゼットなんかも基本部屋の広さがある程度あればちゃんとつけるのが当たり前だし、
たまに教章なんかだとオープンクローゼットとかにしてくにくなさくりをやったりしますけど、
そんな狭い部屋じゃなければクローゼットをつけたほうがいいですしね、この辺りでしょうね。
お部屋の外の話になってくると、オートロックつけるのとか宅配ボックス置くのとか、防犯カメラつけるのとかですよね。
基本一通りあればあるほどハイスペックになります。
ハイスペックっていうかエリアによっては当たり前なのでついててあれなんですけど、
逆に地方とか田舎とかのエリアだとそこら辺がついてないのが当たり前のエリアとかもありますので、
そういったエリアだとつけなくても大丈夫だし、逆につけたらつけたら差別感になるのでやっぱりいいかなってところですので、
ここは状況によって判断かなってところですね。
基本何か設備を良くすればするほどコストが上がってきてしまうのが常なので、
宅配ボックスなんかも別にそんなに高いものじゃないんですけど、
やっぱりつけると設置代数とかにもよりますけどお金かかってきますし、
防犯カメラなんかも同様ですよね。カメラを買ってつけるのもそうだし、
続きのランニングコストとかもいろんなケースがあると思いますけどかかってくると思いますので、
そことの兼ね合いになってきます。
というわけで新築アパートでつけなくてもいい設備とつけるべき設備をテーマに話してきまして、
基本的には何でもかんでもあったほうがいいんですけど、
新築の場合はつければつけれほどコストがかさむのがなかなか難しいところで、
コストがかさめばかさむほど決して家賃が上がるわけではないので、
そうなるとあんまり家賃が上がらないのにコストがかかってしまうので、
そうなると利回りが下がってしまうので、なかなか歯がゆいところだと。
そこで本当につけたほうがいいのか、
それとも外しちゃってもなくても大丈夫なのか見極めていくのがポイントかと思いますので、
そのあたりの参考になれば嬉しい限りです。
いつもいいね押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
